天津市嘉华兴业房地产开发有限公司、汪国秀商品房销售合同纠纷二审民事判决书

天津市嘉华兴业房地产开发有限公司、汪国秀商品房销售合
同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【审结日期】2020.12.03
【案件字号】（2020）津01民终5451号
【审理程序】二审
【审理法官】王鸿云张璇史军锋
【审理法官】王鸿云张璇史军锋
【文书类型】判决书
【当事人】天津市嘉华兴业房地产开发有限公司;汪国秀
【当事人】天津市嘉华兴业房地产开发有限公司汪国秀
【当事人-个人】汪国秀
【当事人-公司】天津市嘉华兴业房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】天津市嘉华兴业房地产开发有限公司
【被告】汪国秀
【本院观点】双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及
计算方法是否适当。

【权责关键词】代理诉讼请求维持原判合同约定发回重审不可抗力无效新证据违约金
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。

嘉华兴业与汪国秀签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。

该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

涉诉房屋于2017年11月17日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但嘉华兴业在此之前就已经将涉诉房屋交付汪国秀使用，涉诉房屋在交付时未能符合前述交付条件，故嘉华兴业应按约承担相应的违约责任。

嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。

但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。

且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。

在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。

但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。

故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。

一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合汪国秀的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。

涉案的《天津市商品房买卖合同》由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制，适用于天津市
的商品房买卖，且该合同系上诉人提供，故上诉人关于该合同第五条违约责任过高应予调减的主张依据不足，本院不予支持。

上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。

一审法院以双方当事人约定的交房时间2016年11月1日的次日作为起算日，计算至经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的2017年11月17日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。

综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2927元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-23 17:16:04
天津市嘉华兴业房地产开发有限公司、汪国秀商品房销售合同纠纷二审民事判决书
天津市第一中级人民法院
民事判决书
（2020）津01民终5451号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司。

法定代表人：马龙，经理。

委托诉讼代理人：李艾膛。

被上诉人（原审原告）：汪国秀。

上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人汪国秀商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初1068号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛，被上诉人汪国秀到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。

1．一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。

上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。

2．结合本案情况，《天津市商品房买卖合同》第五条违约责任约定过高，应依法予以调减。

3．一审法院对其他开发商因逾期交房而承担违约责任作出的生效判决，与本案判决尺度不一致。

汪国秀辩称，不同意嘉华兴业的上诉请求。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

汪国秀向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令嘉华兴业支付2016年11月2日至2017年11月17日的逾期交房已付款利息132,420.04元（2,677,746元
×4.75%÷365天×380天）；2．诉讼费用由嘉华兴业承担。

一审法院认定事实：2016年4月15日，汪国秀作为乙方、嘉华兴业作为甲方签订《天津市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，乙方购买甲方开发的位于蓟州区
××镇××花园村××路××花园××号房屋，建筑面积256.7平方米，每平米价格为10431.42元，总价款为2677746元。

同时合同第三条就商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可
交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。

由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。

”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。

”双方签订的合同补充协议第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。

由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。

”第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至天津市新建住宅商品房准许交付使用证下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至天津市新建住宅商品房准许交付使用证下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。

”2016年4月15日，汪国秀向嘉华兴业交付购房首付款1677746元，同年7月14日嘉华兴业向汪国秀交付涉案房屋。

2017年8月25日，该房屋取得天津市建设工程竣工验收备案书，同年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

一审法院认为，汪国秀与嘉华兴业签订的《天津市商品房买卖合同》和《合同补充协议》客观真实，且不违反相关法律规定，一审法院予以确认，双方均应按约履行。

汪国秀已经按约履行付款义务，嘉华兴业亦应按约交付符合合同约定的商品房。

根据合同第三条约定，嘉华兴业应于2016年11月1日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付汪国秀，但嘉华兴业在2017年11月17日方取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，而嘉华兴业主张汪国秀于2016年11月11日办理交付行为应视为对交付房屋条件的实际变更，理据不足，一审法院不予采信。

应认定嘉华兴业至2017年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》才符合合同约定交付条件。

嘉华兴业应承担自合同约定交付房屋之日的次日起至2017年11月17日的违约责任。

关于违约金的计算标准，汪国秀主张，补充协议是嘉华兴业提供的格式条款，第四条免除了己方责任，且未尽释明义务，属无效条款，应根据天津市商品房销售合同第五条的约定计算违约金；嘉华兴业则以补充协议第四条已对商品房销售合同第五条进行了整体变更为由，不同意汪国秀诉讼请求。

补充协议是嘉华兴业提供的格式条款合同，其中第四条减轻、免除了原商品房销售合同中约定的己方违约责任，且在订立协议时未尽释明义务，故依法应认定该条款无效。

因嘉华兴业未提供证据证实汪国秀在受领房屋时明知该房屋未竣工验收合格及未取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，违约金应按同期银行贷款利率标准计算。

综上，嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担违约责任，即嘉华兴业应向汪国秀支付已付房款2,677,746元自2016年11月2日起至2017年11月17日止的按银行同期贷款利率计算的利息，汪国秀主张支付利息132,420.04元，不违反法律规定，一审法院予以支持。

一审法院判决：由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向汪国秀支付逾期交付房屋利息132,420.04元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,927元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。

嘉华兴业与汪国秀签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。

该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

涉诉房屋于2017年11月17日才经竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但嘉华兴业在此之前就已经将涉诉房屋交付汪国秀使用，涉诉房屋在交付时未能符合前述交付条件，故嘉华兴业应按约承担相应的违约责任。

嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。

但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。

且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。

在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。

但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。

故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。

一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合汪国秀的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。

涉案的《天津市商品房买卖合同》由天津市工商行政管理局与天津市国土资源和房屋管理局监制，适用于天津市的商品房买卖，且该合同系上诉人提供，故上诉人关于该合同第五条违约责任过高应予调减的主张
依据不足，本院不予支持。

上诉人主张本案涉及一审法院裁判尺度不统一的主张理据不足，本院亦不予支持。

一审法院以双方当事人约定的交房时间2016年11月1日的次日作为起算日，计算至经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的2017年11月17日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以确认。

综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,927元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王鸿云
审判员张璇
审判员史军锋
二〇二〇年十二月三日
法官助理常嘉奕
书记员屈岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维
持原判决、裁定；
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