第一章投资性房地产
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高级财务会计
南通大学 商学院 冯群英
教学目标
通过本课程的教与学，使学生掌握各有 关会计专题的基本理论与方法，完整把 握财务会计学科体系，关注会计前沿的 发展动态，提高从事实务工作的能力。
2/22/2020
2
课程简介
预修课程： 基础会计、中级财
务会计
“高级财务会计”课程是在“中级财务会计” 课程的基础上，对一些特殊行业、特殊业 务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门 会计学专业必修课程。涉及的内容往往属 于国际会计领域前沿性问题或国内经济生 活中企业正在面临的新问题。
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一
（二）成本计量模式的优缺点
优点： 具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房 地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性 原则。
缺点： 假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反 映投资性房地产的未来价值和现行市价。
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（三）成本计量模式的核算方法
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1、外购时成本1000万。 借：投资性房地产——（成本） 1000
贷：银行存款
1000
2、 6月30日，公允价值为1100万， 借：投资性房地产—— （公允价值变动） 100 贷：公允价值变动损益 100 注意：不对投资性房地产计提折旧或摊销。
12月31日，公允价值为1150万
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投资性房地产准则制定的背景
投资性房地产是指企业为投资目的、而不 是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房 地产作为一种投资手段已是非常普遍的经 济现象，甚至成为一些企业新的经济增长 点。有的企业将投资房地产作为主营业务， 有的企业则是兼营房地产投资业务；
2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得 同类或类似房地产的市场价格及其他相关 信息，从而对投资性房地产的公允价值作 出合理的估计。
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一、成本计量模式
（一）历史成本的含义
美国财务会计准则委员会（FASB）认为，历史成本即 在初始确认时已付的现金或现金等价物。
我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本， 即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原 值数额不得随意更改。 历史成本所反映的信息以历史信息为主，注重实物资 产而非无形资产，注重合法形式而非经济实质。
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注： 采用公允价值模式进行后续计量时: 投资性房地产 ( ×房地产) —— 成本 —— 公允价值变动
【例1】 2007年初购买房地产时支付1000万 元，投资性房地产入账价值为1000万元。 2007年6月30日房地产价格为1100万元。 2007年12月31日房地产价格为1150万元。
同时满足两个条件，就可按公允模式计量： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场；
2、公允价值能够合理估计。
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（二）采用公允价值模式进行后续计量 的会计处理
1.取得时 入账价值 = 买价 + 税费
2.资产负债表日需进行测试，以确定其公允 价值。如果公允价值与账面价值不同，应 当按照公允价值调整其账面价值。差额计 入公允价值变动损益。
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2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其 他业务收入，摊销的计入其他业务成本。
3.期末应判断投资性房地产的可收回金 额，看其是否减值。
减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
计提减值准备后，不允许转回。
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帐务处理要点：
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二、采用公允价值模式进行后续计量 （一）采用公允价值模式的前提条件
♣阅读教学计划相关问题；
课前准备♣♣阅 复读 习教 上材 一中 次相 课关 程章 讲节 授及 内补 容充。材料；
♣讲授基本原理与方法；
授课阶段
♣讨论重点、难点问题； ♣习题与案例解析
♣个人作业
课后复习 ♣小组作业
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教材及主要参考资料
主要教材： 《财务会计新编(下) 》，清华大学出版社。
参考资料： 《中级会计实务》财政部会计资格评价中心编，
经济科学出版社。
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目
录
第一章 投资性房地产
3
第二章 非货币性资产交换 3
第三章 资产减值
3
第四章 债务重组
3
第五章 租赁会计(自学)
第六章 外币业务
3
第七章 所得税会计
6
第八章 会计变更和差错更正 6
第九章 资产负债表日后事项 6
借：投资性房地产 10000 000
累计折旧
2000 000
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
10000 000 2000 000
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（2）将投资性房地产转为自用房地产
借：固定资产
10000 000
投资性房地产累计折旧 2000 000
贷：投资性房地产
10000 000
累计折旧
2000 000
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第二节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产有两种计量模式：成本模式和 公允价值模式 要会区分不同情况下运用不同的模式计量：
同时满足两个条件的采用公允价值模式计 量，不同时满足的按成本模式计量。
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两个条件是：
1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易 市场；
但不允许由公允价值模式改为成本模式。
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第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日（了解）
1.房地产的转换有四种形式： 投资转为自用或存货； 自用或存货转为投资。
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2.转换日：
（1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产 达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务 或者经营管理的日期。 （2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产的 租赁期开始日。 （3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租， 转换日为租赁期开始日。 （4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换 日为停止自用后确定用于资本增值的日期。
——（成本）
1000
——（公允价值变动） 150
同时，
借：公允价值变动损益 150
贷：其他业务收入 150
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三、投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产初始入账时不同时满足前述 两个条件，当时采用成本模式进行计量。 但现在两个条件已同时具备，这时就应按 公允价值模式计量。需要将原来的成本模 式改为公允价值模式，这种变更属于会计 政策变更。
一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。
特征： （一）投资性房地产是一种经营性活动 （二）投资性房地产在用途、状态、目的等 方面区别于作为生产经营场所的房地产和用 于销售的房地产。
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二、投资性房地产的范围
主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
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（二）房地产转换的会计处理
分两种情况，一种是成本模式下，一种是公 允价值模式下。
1.成本模式下的转换（了解）
成本模式下，没有损益的问题，直接将相关 账户结转即可。
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（1）将自用房地产转为投资性房地产
【例3】将原值1000万，已经计提了200万折旧的办公 楼，转为出租用的投资性房地产。将原来固定资产原 值、累计折旧，转入投资性房地产相关科目。
（4）如果企业部分用于赚取租金或资本增值， 部分自用，如果不能单独计量和出售的，不确 认为投资性房地产。
（5）无偿划拨的土地不属于投资性房地产；
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（6）房地产开发公司取得的土地使用权，如果 用于出售，应作为企业的一项存货，如果 是准备用于出租，才能作为投资性房地 产；
（7）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属 于持有并准备增值的土地使用权。
注意不属于投资性房地产的项目： （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使
用权或建筑物，不属于投资性房地产； （2）企业以经营租赁方式租入的固定资产再
转租的建筑物不属于投资性房地产；
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（3）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属 于投资性房地产；但如果将其出租,且出租部 分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。
借：投资性房地产---××房地产
（公允价值变动） 50
贷：公允价值变动损益
50
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3、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 注意：不用计提折旧和摊销。
4、销售房产 (售价1200万) 借：银行存款 12000 000 贷：其他业务收入 12000 000
借：其他业务成本 1150 贷：投资性房地产
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有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利； 有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。
以往，人们将企业投资性房地产作为一般的 固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。 但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价 值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价 值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出 其账面原值的数倍。
第十章 财务报告
6
十一章 企业合并 (自学)
十二章 合并财务报表
6
2/22/2020
学时安 排参考
7
第一章
投资性房地产
第一章 投资性房地产
（一）掌握投资性房地产概念和范围 （二）掌握投资性房地产的确认条件 （三）掌握投资性房地产初始计量的核算 （四）掌握投资性房地产后续计量的核算 （五）掌握投资性房地产转换的核算 （六）熟悉投资性房地产处置的核算
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即投资性房地产在公允价值模式下转为自用 或存货，应当按转换当日的公允价值作为自用 房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账 价值。公允价值（入账价值）和原来投资性房 地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允 价值变动损益）。
如果是收益计入“公允价值变动损益”贷方， 如果是损失计入“公允价值变动损益”借方。
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对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要 用成本模式计算的损益的数额与公允价值 模式计算的数额之间的差额调整当期期初 的留存收益。
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政策变更所用的追溯调整法，在后续章节 会详细介绍。
需要强调的是：对于投资性房地产计量模式 发生变更，由成本模式改为公允价值模式， 应视为政策变更；
如果，08年3月
1 100
公允价值变动损益 50
贷：投资性房地产
——（成本）
1000
2/22/2020 —— （公允价值变动）150
40
【例5】
20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将 出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于 本企业的行政管理。20×8年12月1日，该 写字楼正式开始自用，相应由投资性房地 产转换为自用房地产，当日的公允价值为 4800万元。该项房地产在转换前采用公允 价值模式计量，原账面价值为4750万元， 其中，成本为4500万元，公允价值变动为 增值250万元。
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【例4】 07年5月，购入一项1000万的投资性房地产， 6月30日1100万元，12月31日1150万。08年3月转 为自用房地产，现在公允价值1200万元。
借：固定资产 1200 贷：投资性房地产 ——（成本） —— （公允价值变动） 公允价值变动损益
1000 150 50
有减值准备的话，同时对应结转。
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2.公允价值模式下的转换
要区分是投资性房地产转为自用或存货， 还是自用或存货转为投资性房地产，两种 处理方法不同。
（1）投资性房地产转为自用或存货，无论 是公允价值小于原账面价值，还是公允价 值大于原账面价值，其差额都计入当期损 益（公允价值变动损益）。
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课程定位
本课程是会计学专业的核心 专业课，也可作为其他财经
类专业的选修课。
对于本科阶段的学习，“高级财务会计” 课程是“中级财务会计”课程的延伸；
对于研究生阶段的学习，“高级财务会计” 课程是会计学专业硕士研究生“财务呈报” 课程的基础。
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课程结构
本课程教学由以下几部分组成：
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另一方面，对房地产的投资一般金额大、 周期长、流动与变现能力较差，往往具有 高收益和高风险并存的特点。
因此，在会计实务上迫切需要对投资性房 地产从原有的固定资产中划分出来，作为 单独一类确定会计规范，投资性房地产准 则应运而生。
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第一节 投资性房地产概述
企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与 一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产 的会计期末计量方法。
（具体略）
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1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地 使用权或准备增值的，期末进行摊销：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
南通大学 商学院 冯群英
教学目标
通过本课程的教与学，使学生掌握各有 关会计专题的基本理论与方法，完整把 握财务会计学科体系，关注会计前沿的 发展动态，提高从事实务工作的能力。
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课程简介
预修课程： 基础会计、中级财
务会计
“高级财务会计”课程是在“中级财务会计” 课程的基础上，对一些特殊行业、特殊业 务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门 会计学专业必修课程。涉及的内容往往属 于国际会计领域前沿性问题或国内经济生 活中企业正在面临的新问题。
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一
（二）成本计量模式的优缺点
优点： 具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房 地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性 原则。
缺点： 假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反 映投资性房地产的未来价值和现行市价。
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（三）成本计量模式的核算方法
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1、外购时成本1000万。 借：投资性房地产——（成本） 1000
贷：银行存款
1000
2、 6月30日，公允价值为1100万， 借：投资性房地产—— （公允价值变动） 100 贷：公允价值变动损益 100 注意：不对投资性房地产计提折旧或摊销。
12月31日，公允价值为1150万
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投资性房地产准则制定的背景
投资性房地产是指企业为投资目的、而不 是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房 地产作为一种投资手段已是非常普遍的经 济现象，甚至成为一些企业新的经济增长 点。有的企业将投资房地产作为主营业务， 有的企业则是兼营房地产投资业务；
2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得 同类或类似房地产的市场价格及其他相关 信息，从而对投资性房地产的公允价值作 出合理的估计。
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一、成本计量模式
（一）历史成本的含义
美国财务会计准则委员会（FASB）认为，历史成本即 在初始确认时已付的现金或现金等价物。
我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本， 即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原 值数额不得随意更改。 历史成本所反映的信息以历史信息为主，注重实物资 产而非无形资产，注重合法形式而非经济实质。
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注： 采用公允价值模式进行后续计量时: 投资性房地产 ( ×房地产) —— 成本 —— 公允价值变动
【例1】 2007年初购买房地产时支付1000万 元，投资性房地产入账价值为1000万元。 2007年6月30日房地产价格为1100万元。 2007年12月31日房地产价格为1150万元。
同时满足两个条件，就可按公允模式计量： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场；
2、公允价值能够合理估计。
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（二）采用公允价值模式进行后续计量 的会计处理
1.取得时 入账价值 = 买价 + 税费
2.资产负债表日需进行测试，以确定其公允 价值。如果公允价值与账面价值不同，应 当按照公允价值调整其账面价值。差额计 入公允价值变动损益。
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2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其 他业务收入，摊销的计入其他业务成本。
3.期末应判断投资性房地产的可收回金 额，看其是否减值。
减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
计提减值准备后，不允许转回。
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帐务处理要点：
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二、采用公允价值模式进行后续计量 （一）采用公允价值模式的前提条件
♣阅读教学计划相关问题；
课前准备♣♣阅 复读 习教 上材 一中 次相 课关 程章 讲节 授及 内补 容充。材料；
♣讲授基本原理与方法；
授课阶段
♣讨论重点、难点问题； ♣习题与案例解析
♣个人作业
课后复习 ♣小组作业
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教材及主要参考资料
主要教材： 《财务会计新编(下) 》，清华大学出版社。
参考资料： 《中级会计实务》财政部会计资格评价中心编，
经济科学出版社。
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目
录
第一章 投资性房地产
3
第二章 非货币性资产交换 3
第三章 资产减值
3
第四章 债务重组
3
第五章 租赁会计(自学)
第六章 外币业务
3
第七章 所得税会计
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第八章 会计变更和差错更正 6
第九章 资产负债表日后事项 6
借：投资性房地产 10000 000
累计折旧
2000 000
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
10000 000 2000 000
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（2）将投资性房地产转为自用房地产
借：固定资产
10000 000
投资性房地产累计折旧 2000 000
贷：投资性房地产
10000 000
累计折旧
2000 000
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第二节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产有两种计量模式：成本模式和 公允价值模式 要会区分不同情况下运用不同的模式计量：
同时满足两个条件的采用公允价值模式计 量，不同时满足的按成本模式计量。
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两个条件是：
1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易 市场；
但不允许由公允价值模式改为成本模式。
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第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日（了解）
1.房地产的转换有四种形式： 投资转为自用或存货； 自用或存货转为投资。
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2.转换日：
（1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产 达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务 或者经营管理的日期。 （2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产的 租赁期开始日。 （3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租， 转换日为租赁期开始日。 （4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换 日为停止自用后确定用于资本增值的日期。
——（成本）
1000
——（公允价值变动） 150
同时，
借：公允价值变动损益 150
贷：其他业务收入 150
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三、投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产初始入账时不同时满足前述 两个条件，当时采用成本模式进行计量。 但现在两个条件已同时具备，这时就应按 公允价值模式计量。需要将原来的成本模 式改为公允价值模式，这种变更属于会计 政策变更。
一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。
特征： （一）投资性房地产是一种经营性活动 （二）投资性房地产在用途、状态、目的等 方面区别于作为生产经营场所的房地产和用 于销售的房地产。
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二、投资性房地产的范围
主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
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（二）房地产转换的会计处理
分两种情况，一种是成本模式下，一种是公 允价值模式下。
1.成本模式下的转换（了解）
成本模式下，没有损益的问题，直接将相关 账户结转即可。
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（1）将自用房地产转为投资性房地产
【例3】将原值1000万，已经计提了200万折旧的办公 楼，转为出租用的投资性房地产。将原来固定资产原 值、累计折旧，转入投资性房地产相关科目。
（4）如果企业部分用于赚取租金或资本增值， 部分自用，如果不能单独计量和出售的，不确 认为投资性房地产。
（5）无偿划拨的土地不属于投资性房地产；
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（6）房地产开发公司取得的土地使用权，如果 用于出售，应作为企业的一项存货，如果 是准备用于出租，才能作为投资性房地 产；
（7）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属 于持有并准备增值的土地使用权。
注意不属于投资性房地产的项目： （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使
用权或建筑物，不属于投资性房地产； （2）企业以经营租赁方式租入的固定资产再
转租的建筑物不属于投资性房地产；
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（3）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属 于投资性房地产；但如果将其出租,且出租部 分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。
借：投资性房地产---××房地产
（公允价值变动） 50
贷：公允价值变动损益
50
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3、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 注意：不用计提折旧和摊销。
4、销售房产 (售价1200万) 借：银行存款 12000 000 贷：其他业务收入 12000 000
借：其他业务成本 1150 贷：投资性房地产
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有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利； 有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。
以往，人们将企业投资性房地产作为一般的 固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。 但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价 值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价 值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出 其账面原值的数倍。
第十章 财务报告
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十一章 企业合并 (自学)
十二章 合并财务报表
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第一章
投资性房地产
第一章 投资性房地产
（一）掌握投资性房地产概念和范围 （二）掌握投资性房地产的确认条件 （三）掌握投资性房地产初始计量的核算 （四）掌握投资性房地产后续计量的核算 （五）掌握投资性房地产转换的核算 （六）熟悉投资性房地产处置的核算
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即投资性房地产在公允价值模式下转为自用 或存货，应当按转换当日的公允价值作为自用 房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账 价值。公允价值（入账价值）和原来投资性房 地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允 价值变动损益）。
如果是收益计入“公允价值变动损益”贷方， 如果是损失计入“公允价值变动损益”借方。
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对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要 用成本模式计算的损益的数额与公允价值 模式计算的数额之间的差额调整当期期初 的留存收益。
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政策变更所用的追溯调整法，在后续章节 会详细介绍。
需要强调的是：对于投资性房地产计量模式 发生变更，由成本模式改为公允价值模式， 应视为政策变更；
如果，08年3月
1 100
公允价值变动损益 50
贷：投资性房地产
——（成本）
1000
2/22/2020 —— （公允价值变动）150
40
【例5】
20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将 出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于 本企业的行政管理。20×8年12月1日，该 写字楼正式开始自用，相应由投资性房地 产转换为自用房地产，当日的公允价值为 4800万元。该项房地产在转换前采用公允 价值模式计量，原账面价值为4750万元， 其中，成本为4500万元，公允价值变动为 增值250万元。
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【例4】 07年5月，购入一项1000万的投资性房地产， 6月30日1100万元，12月31日1150万。08年3月转 为自用房地产，现在公允价值1200万元。
借：固定资产 1200 贷：投资性房地产 ——（成本） —— （公允价值变动） 公允价值变动损益
1000 150 50
有减值准备的话，同时对应结转。
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2.公允价值模式下的转换
要区分是投资性房地产转为自用或存货， 还是自用或存货转为投资性房地产，两种 处理方法不同。
（1）投资性房地产转为自用或存货，无论 是公允价值小于原账面价值，还是公允价 值大于原账面价值，其差额都计入当期损 益（公允价值变动损益）。
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课程定位
本课程是会计学专业的核心 专业课，也可作为其他财经
类专业的选修课。
对于本科阶段的学习，“高级财务会计” 课程是“中级财务会计”课程的延伸；
对于研究生阶段的学习，“高级财务会计” 课程是会计学专业硕士研究生“财务呈报” 课程的基础。
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课程结构
本课程教学由以下几部分组成：
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另一方面，对房地产的投资一般金额大、 周期长、流动与变现能力较差，往往具有 高收益和高风险并存的特点。
因此，在会计实务上迫切需要对投资性房 地产从原有的固定资产中划分出来，作为 单独一类确定会计规范，投资性房地产准 则应运而生。
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第一节 投资性房地产概述
企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与 一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产 的会计期末计量方法。
（具体略）
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1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地 使用权或准备增值的，期末进行摊销：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧