西安小寨军区项目策划报告53页

第三部分 规划建议
（四）项目交通及人流引导构想
• •
1
、
项
目
外 人
流
军口地 区下
交
北车
•军区大
通 示
门库 入
门
意
驾车人流动
线
公交人流
动线 过街人流动
线
地铁人流动线（地铁
人流进入商业副一层）
•地下车库入 西口安小寨军区项目策划报告53页
第三部分 规划建议
（四）项目交通及人流引导构想
2、项目内垂直人流交通示意及综合商业区结 构
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第二部分 项目定位
•（二）项目定位依据
1、城市商业综合体代表了大都市商业物业的发展方向
城市综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的 强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢 建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合， 提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结 合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使 建筑获得良好的经济效益。
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第三部分 规划建议
（五）项目其他设施规划建议
1、军区大门设计建议 考虑到军区的特殊性质，并且要与商务区相协调，建议军区大门要体现庄严
肃穆的感觉，可采用对称式的布局形式。材料方面，可以选用现代感强一些的材 料与商务区的现代风格相协调。大门两侧的建筑要为烘托大门的庄严肃穆服务， 让建筑去适应烘托大门，而不需要大门做任何改变，严格按军区形象的要求建设。
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•
„ 城市综合体图片示意
北 京 国 贸 中 心
•
深
圳
华
润
•北京嘉里中心
万
象
城
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第二部分 项目定位
•（二）项目定位依据
2、小寨十字是西安最适合发展大型商业综合体项目的区域 西安市是世界四大古都之一，其商业中心地处古城墙以内，商业物业发展受到诸多古
项目地地处西安市城南板块及 小寨商圈的中心小寨十字西南角， 东临长安路，北临小寨西路，南沿 长安路至黑河指挥部，西沿小寨西 路 至 干 休 所 ， 整 个 项 目 地 呈 “ L” 型，项目地全部隶属于陕西省军区。
•
现状：
项目地改造范围主要包括：军
长
区的小车队、军人服务社、军区招
待所三部分。
安
土地指标：
2、功能定位：集商业、酒店、办公、餐饮、休闲娱乐于一体的大型城市商业综合 体
3、产品定位： 商业：时尚百货、大型超市、临街商铺、商业内街 酒店：5星级酒店、经济型酒店 办公：5A甲级写字楼、公寓式办公 餐饮：时尚餐饮 休闲娱乐：酒吧、咖啡、茶秀等（时尚、品味、特色）
4、形象定位： 商业国际化、现代化的集中体现，都市商业综合体在西安规划设计的典范。
块很少，而本项目地的空间完全具备这个条件，这就使本项目成为这片重要商业区域里唯 一的大型商业综合体成为可能，成为小寨商圈乃至西安市最知名的商业体，从而在小寨商 圈的商业竞争中占据最有利的位置，完全可达到开元商城领导钟楼商圈的效果。
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第二部分 项目定位
•（三）项目定位思考模型
•军区大门概念示意图
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第三部分 规划建议
（五）项目其他设施规划建议
2、拆除的功能设施恢复建议 本次改造需要拆除军区机关的车队用房、食堂、军人服务社、军区招待所等功
能设施，可考虑在改造后的新建筑里规划设计相应的空间予以满足；也可趁改造 之机，对军区机关内其它非改造区域做调整性改造，合理化利用非改造范围的土 地，将拆除的功能设施迁入，以保持改造后项目的整体运营效果。
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第一部分 项目地基本情况分析
•（二）项目地环境要点
4、项目地交通优势明显 项目地地处西安市南北中轴线长安路旁；正在修建的地铁2号线小寨站与项目地相连；
南二环、长安路、小寨东西路、朱雀路、纬二街等多条城市交通干道交汇；可直接通达 西安市各个角落的达40多条的公交线路网；以上交通条件使项目具有无可比拟的交通优 势，在汽车社会来临的今天，相比日益拥挤的城内钟楼商圈无疑具有更大的发展空间和 竞争力。
基于项目地的基本特点、开发主体的需求、西安市商业环境、小寨商圈的 改造升级规划、国内外商业物业的发展趋势、消费人群的需求特点等六大因素， 我们初步判断该项目应该定位成大型城市商业综合体，建设成为西安标志性的 商业体之一。
项目的建设，必将极大地提高西安市商业的现代化、国际化的程度，有力 的推动西安市及雁塔区的经济发展，强力支撑小寨商圈的改造升级，意义重大。
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第二部分 项目定位
•（一）项目定位
1、总体战略定位：打造西安最时尚的大型城市商业综合体 城市综合体概念：城市综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、
文娱等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。综合体一般功能齐全，规模宏大， 在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。如北 京的嘉里中心、国贸中心、东方广场；上海的恒隆广场、正大广场；深圳的华润万象城；香港的太 古广场、中环广场；日本的六本木、博多运河成等。根据城市综合体特点可以划分为：交通枢纽型 城市综合体，城市CBD中心的城市综合体，城郊结合部城市综合体三种类型。
——
3
第三部分 规划建议
（二）项目地规划总体概念
、 项 目 规 划 效 果 图
商 业 街 效 果
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第三部分 规划建议
（三）项目功能布局
•军区北 门
五
店
星 级
酒
名品街区 大型
商业 甲级写
字•楼军区大
大型商业
门
公寓式 酒店
经济型 酒店
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方案架构：
•第一部分 基本情况 •第二部分 项目定位 •第三部分 规划构建想议 •第四部分 设计建议 •第五部分 效益分析
•策划层面的建议 规划方案
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第三部分 规划建议
（一）项目地规划要点提示
1、环境特性： 项目地及开发的物业全权隶属于陕西省军区，只能开发只租不售的物业，并且 建成后与军要求。 2、地铁站： 项目地与地铁小寨站西南角出口相连，规划设计注意符合地铁站点的规划，并 主动与之连接，为项目导入人流。 3、停车： 小寨目前的商业体均没充分考虑停车需求，本项目要充分考虑军区车队及消费 者的停车要求。 4、业态联系： 综合体设计最重要的一点就是充分考虑业态间的串联关系。 5、地下空间： 出于发挥土地价值及地铁站资源的考虑，要创造性地合理利用地下空间，并注 意上下的和谐连接。
•西安市商业 发展现状
•小寨商圈 改造升级规
划
•国内外商业 发展趋势
•项目地的独 特优势
•目标消费人群 •需求
•军区自身需求
•整体战略定位
•打造西安最 具特色的城市 商业综合体
•附加功能定位
•功能定位
•集办公、酒店、商 业餐饮、休闲娱乐 等功能于一体的城
市商业综合体
•产品定位
•五星级酒店 •时尚百货 •大型超市 •时尚购物街 •经济型酒店 •中高档写字楼 •餐饮休闲娱乐 •大型地下停车场
在商业竞争日趋激烈化的今天，竞争不是正确的做法，竞合才是主流的发展思维， 单体建筑或单一力量参与市场竞争的压力是巨大的，市场推广费用是高昂的。因此，相 关业态和力量组团联合营销参与竞争成为必然，城市综合体的出现并成为大都市商业物 业发展的主流是城市经济发展的必然产物。
因此，城市商业综合体的聚合效应是其成为大都市商业物业主流的内在原因！
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•项目地概念展示
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方案架构：
•第一部分 基本情况 •第二部分 项目定位 •第三部分 规划建议 •第四部分 设计建议 •第五部分 效益分析
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第一部分 项目地基本情况分析
•（一）项目地概况
•小 寨 西 路
位置及范围：
项目地总共占地55422㎡（约83
亩），需拆除房屋面积40647㎡
路
范围依据：
以上改造范围的框定，只是对军 区现有对外服务功能的整体改造升 级，以“不会对军区的正常军务活 动有任何影响”为前提。
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第一部分 项目地基本情况分析
•（二）项目地环境要点
1、项目地地处西安市城南板块的中心——西安都市副中心。
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•
1
第三部分 规划建议
（二）项目地规划总体概念
项目
合计（㎡）
占地面积
、
总建筑面积
项
目 规
其中
地上 地下
划
平
总计
面 商业
地上
及
经
地下
济
经济型酒店
指 酒店
标
星级酒店
写字楼
55422 252555 223025
29530 78373 67095
11278
57455
72108
酒店式公寓
26367
地下停车场
18252
容积率
4.02
建筑密度
44%
•门诊部 •军区北门
•4F办公楼
•配电室 办 公 楼
•军区大门
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第三部分 规划建议
（二）项目地规划总体概念
2
、 项
经济型
目
酒店
规 划
写字楼
效
果
图
鸟 瞰
大型商
图
业
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五星级酒 店
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2023/11/29
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方案架构：
•前言 •第一部分 基本情况 •第二部分 项目定位 •第三部分 规划建议 •第四部分 设计建议 •第五部分 效益分析
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前言：
受雁塔区人民政府委托，针对小寨十字西南片临街土地的改造建设项目， 经过广泛深入地调研，结合国内外先进的商业体建设经验和西安市的商业环境， 完成了项目规划设计前的策划报告，供决策参考，也供未来项目的详细规划设 计提供依据。
2、项目地地处小寨商圈的核心区。
小寨商圈是西安市第二大商圈，是城南的商业中心。小寨商圈依靠城南强劲的经济 发展动力和聚集的优质消费人群，其发展速度在西安市远远领先于其他商圈，小寨的人 流量及商业物业租金直逼钟楼商圈。而小寨商圈的核心无疑是小寨十字，项目地所在的 十字西南角是小寨商圈最核心的商业地块，是小寨商圈发展升级的重要承载地。
城保护制约，狭小的空间已不具备发展大型城市综合体的条件。而按大型城市综合体一般 分布于交通枢纽、CBD或商业中心的规律，小寨城南商业中心和消费潜力巨大的两大特点刚 好符合发展大型商业综合体的要求，是西安市发展大型商业综合体的最佳发展区域。
3、项目地的空间范围完全具备建设大型商业综合体的条件 大型城市综合体一般占地50000㎡以上，而小寨商圈的中心区域具备这个空间要求的地
5、小寨十字地铁施工正展开，十字东边道路已封闭，工期22个月(约2年)。
6、周边各类商业业态密集密布，商业氛围浓郁，人流量超过30万/日
7、项目地属于陕西省军区，建成后与军区相邻，规划建设需要多角度考虑军区的保 密及安防需求。
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方案架构：
•第一部分 基本情况 •第二部分 项目定位 •第三部分 规划建议 •第四部分 设计建议 •第五部分 效益分析
3、保密安防建议 鉴于军区机关保密性和安全性的要求。建议在规划设计上，与军区机关相邻
的部分建筑至少后退15米，将商务区与军区机关在空间上隔开，并建设高墙或隔 音墙，种植高大树木以遮挡视线。总之地上和地下的所有规划设计，只要与军区 机关安防要求相悖的地方，就应无条件的服从。
城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业 区、文化产业区，是西安经济发展水平最高、人居环境软硬条件最好的地区，聚集了西 安大部分高素质、高收入人群及大学生人群，是消费力最强的区域。小寨十字无论是地 理位置还是商业辐射力均是无可争议的城南中心，同时也是城市规划（国务院已审批） 确定的都市副中心。
3、小寨商圈的升级改造正全面迅速展开
雁塔区政府正在全面推进小寨商圈的升级改造，打造一个全国领先的新商圈，作为 商圈中心的小寨十字当然是首当其冲，十字东北角的长安大学沿街项目地已开始拆迁施 工、西北角的邮电国际项目已进入规划设计阶段、东南角项目也已开始拆迁施工，小寨 商圈中心小寨十字的改造升级仅差西南角一环。同时，小寨商圈很多商业改造项目及街 景整治工作已全面展开，可以预见在2010年小寨地铁施工完成后，小寨商圈将以一个全 新的现代化商圈面貌迎来新的发展机遇。