固定资产 无形资产 投资性房地产初始计量总结

固定资产无形资产投资性房地产初始计量总结
一、固定资产、无形资产、投资性房地产初始成本的确认
固定资产可以以两种方式取得：外购的和自行建造的外购的成本一般包括买价，相关税费，运杂费（一般纳税人7%抵扣）装卸费，专业人员服务费，安装费，但是不包括员工培训费。

这里需要注意如果企业购买的是生产经营用的设备，从2009.1.1日起，增值税的进项税额不再计入成本，可以进行抵扣，销售的时候要确认销项税额，购建的生产经营用固定资产领用原材料也不必进项税额转出了。

这里的处理同样适用于工程物资。

自行建造的固定资产包括自营工程和出包工程，成本包括耗用的直接材料，直接人工，制造费用（水电），以及联合试车费用，固定资产在建造过程中工程物资的报废、毁损计入在建工程的成本，完工后发生的毁损计入营业外支出，这里需要和原材料进行区分，原材料发生的报废毁损需要根据原因计入营业外支出或者管理费用，还需要注意何时进项税额转出的处理。

出包工程分为建筑、安装、在安装设备和待摊支出，这里要将待摊支出进行分配，分配到建筑、安装、在安装设备，然后待完工后转入固定资产。

无形资产来源不同，成本的入账价值也不同，一般来说外购的无形资产就是买价和相关税费，专业服务费，但是为了引进新产品而进行的宣传费用计入销售费用，为测试无形资产是否达到预定可使用状态而进行的初始运作损失也不计入无形资产的成本。

接受投资和政府补助的公允价值为入账价值，非货币资产交换具有商业实质的以换出资产的公允价值+支付的不含税补价+支付的相关税费计入换入无形资产的成本，企业合并方式取得的无形资产同一控制下取得的以原账面价值入账，非同一控制下公允价值确认，自行研发的分为研究阶段和开发阶段，研究阶段的支出计入管理费用，开发阶段无论资本化还是费用化的支出均先计入研发支出，待无形资产达到预定用途后转入无形资产或是管理费用，分期付款方式取得的无形资产以支付对价的现值计入成本，无形资产的入账价值与长期应付款之间的差额计入未确认融资费用，固定资产的处理方式与无形资产同。

这里需要注意一个特殊的地方，企业购入的无形资产如果是建造自用性房地产的，则固定资产和无形资产分别确认，分别计提折旧和摊销，如果企业购入的无形资产是用于购建对外出售的商品房的，则无形资产的成本计入存货的成本，不再计提摊销；如果企业购入的无形资产用于对外出租，则该无形资产确认为投资性房地产，计提投资性房地产累计摊销。

投资性房地产相对比较简单，其入账价值的确认主要是买价，相关税费等。