房地产企业融资的突破与创新
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直 接 或 间接 来 自银 行 ，只 有 少 数 企 业 机构 、投 资机构 、担保机构和 保障机 系 。目前 ，除 《 商业银 行法》 中有关
缺 的自有资金能达到 目前 ３％ 的银行贷 构缺位 ； 乏规模 化 、多元化的房地 银 行 设 立 资 金 运 用规 定 外 ，还 没 有 专 ５
济运行 中的新情况、新 问题 ，适 时适
度微调 ．把握好宏观调控 的方 向、力 度和时机 。本文围绕 国家宏观调控 的
大背景 ．分析现行金融调控政策 与房
地产企业融 资的关 系 ，为房地产企业 成功融资提 出若干建议 。
房 地 产 现 行 融 资 渠 道在 当前金 融调控 政策下的不足
元 化从 “ 呼吁 变 为 现实 ” 。笔者 使 只有 少数有 实力的大型企业才能做 可 以在不增加项 目负债的情况下优化 认为 ，可 以借鉴他 国在房地产企业融 到。据不完全统计 ．在我 国两万 多家 公 司结构 ，非常有利于 中小型房地产 资方面较 为典 型和成 功的做 法 ．包括 房地产 企 业 中 只有 ６ ０家企业 实现 公 司的发展 并且这种方式相对 比较
目投资开发 ．不重视 自身资金的积累 不足 ，资金筹措 渠道 不畅 ，资金 整体 情的不动产证券工具 ，加快短 期融 资
Ｄ ｃ ｍｂ ｒ ２ １ ３ ｅ ｅ ｅ ０ １ ９
工 海 房地
信 用评级 系统 的建设 等。其次 ．房地 定银行不能这样做 。 产企业要积极参 与金融市场 的创新 。
（ 缺乏多层次房地产金融体系 ． 三）
房 地 产 金 融 市 场 不 发 达 就 房地 产 体 场的监管和调控机制 尚不完善 。相关
（ ）融资渠道过于单一 。房地产 系而言 ，目前仍没有 形成 多层次的房 政策 、法规不完善 ，有关房地产金融 一 企业 开发 资金 来源 中有 ６ ％ ～ ７％ 地产金融体 系 ，专业房地产 抵押贷款 政策法规仍未形成一套科学有效的体 Ｏ ０
相关专 家提 出 形成金融产 品体 系或 （ 二）买壳上市融 资
地产公司可欲而不可及 的事情 。 投 资管理公司一般会在 项 目确定
上市是无数房 地产开发商梦寐 以 以后 、进入成熟期之前为房地产开发
企业参 与金融 创新 ，让房地产金融 多 求 的融 资方式 但政策上 的限制 因素 商提供 资金支持方式。这种融资方式 ，
ｌ
簪 他
房地产企业融瓷的突破与创新
文 ／王春华 ２１ ００年 １ ２月 闭幕 的 中央 经 济 工
作会 议 在部 署 ２ １ 年经 济 工作 时提 ０ １ 出．要坚持 以科学发展观统领经济社 会发展全局 ，继续加强和改善宏观调 控 ，实现又好 又快 的发展 ： 继续 实施 稳健 的财政政策和 货币政 策 ； 根据经
相对于大型房地产企业 ，中小型房地 方面的考虑 ，投资管理公司往往还会
产企业要想通过上市融资尤为艰难 。
允许开发 商在项 目具备银行贷款的条
房地产信托 一般是指 以房地产及
借壳上市 是指非上市公 司通过 收 件 下溢价 回购股权和 物业。此外 针
其相关资产为投向的资金信 托投资方 购控股上市公司来取得上市地位 ，然 对不同项 目，投 资管理公 司还会 帮助 式 ，即信托投 资公 司制定信 托投 资计 划 ，与委托人 （ 资者 ） 投 签订信托 投 资合 同 ，委托 人将其合 法资金 委托给 信 托公司进行房地产投资 ，或进行房
房地产 信托、企 业上市融资 、发行 企 了在证券市场上市融资 ，与 １０ ４０多家 灵活 ，可 以进行阶段性股权 质押 ，也 业债券 、个 人住房贷款证券化 、Ｂ Ｔ 上市企业相 比 仅 占４ ．也就是说 Ｏ 、 ％
Ｔ ＯＴ
、
可 以购 买欲售物业 。而 出于优化合作
Ａ Ｓ等方式 。 Ｂ （ 一）房地产信托
地产抵 押贷款 或购 买房地产抵押 贷
～
些中小型房地产开发商找
到投资方。 （ 四）股权出让融资 股权 出让融资是指企业
出让 部分 股 权 ．以 筹 集企 业 所 需 要 的资 金 。企 业进 行 股 权 出让 融 资 实 际 上是 吸 引 直 接 投 资 ，引入 新 的合 作 者 的过 程 ，但 这将 对 企 业 的 发 展 目标 、经 营 管 理 方 式 产 生
一
、
房地产 融资渠道是指融通 资本来 源的方 向和通道 ．体 现资本的源泉和 流量 ，主要 由社会资本的提供者及数 量决定。随着国家对房地产业进行宏 和竞争力的增强。 运行质量不高 。 （ 四）法律不健全 ，房地产金融市
观调控 和金 融调 控政策 的持 续升温
房地产企业融资 问题开始凸显 出来。
款要求 ，相 当部分开发企业 的 自有 资 产金 融产品体系 ； 缺乏独立有效的房 门的房地产金融监管框架和房地产金 金不足 １％。 ０ 这种高负债的财务结构 ， 地产金 融市场 中介服务体系 ； 缺乏房 融业务的有关规范 。
加剧了房地产企业 的财务风险 。
地产金 融二级市场等等 。住宅金融不
的强势进入 ．加快 了中国房地产业 的 的发展作 出有益 的探 索，但 由于宏观 多元化 ，形成包括房地产信托 、投资
发展进程 ，也加剧 了行业竞争。有 些 政策的调控和银行信贷对房地产业 的 基金 、企业化债券在 内的房地产金融 房地产 企业在前几年 一味依 赖贷款盲 紧缩 ，使得 目前房地产业所需 的资金 产 品体 系 ，并且积极研究适合 中国国
（ ）不重视 自身资金 的积累。作 配套 ，房 地产 信托 、住 房 金融债 券 、 二
二 、完善 房 地 产企 业 融 资渠
Байду номын сангаас
为一大投 资热 点 ．海外 资本 、民间资 住房抵押贷款证券化等新的金融产 品 道 的若干建议 本 的大量涌入 以及 国外 、港 台地产 商 的推 出 ，虽然对整个 房地产金融市场 首先 ，要推 动房地产金 融产 品 的
缺 的自有资金能达到 目前 ３％ 的银行贷 构缺位 ； 乏规模 化 、多元化的房地 银 行 设 立 资 金 运 用规 定 外 ，还 没 有 专 ５
济运行 中的新情况、新 问题 ，适 时适
度微调 ．把握好宏观调控 的方 向、力 度和时机 。本文围绕 国家宏观调控 的
大背景 ．分析现行金融调控政策 与房
地产企业融 资的关 系 ，为房地产企业 成功融资提 出若干建议 。
房 地 产 现 行 融 资 渠 道在 当前金 融调控 政策下的不足
元 化从 “ 呼吁 变 为 现实 ” 。笔者 使 只有 少数有 实力的大型企业才能做 可 以在不增加项 目负债的情况下优化 认为 ，可 以借鉴他 国在房地产企业融 到。据不完全统计 ．在我 国两万 多家 公 司结构 ，非常有利于 中小型房地产 资方面较 为典 型和成 功的做 法 ．包括 房地产 企 业 中 只有 ６ ０家企业 实现 公 司的发展 并且这种方式相对 比较
目投资开发 ．不重视 自身资金的积累 不足 ，资金筹措 渠道 不畅 ，资金 整体 情的不动产证券工具 ，加快短 期融 资
Ｄ ｃ ｍｂ ｒ ２ １ ３ ｅ ｅ ｅ ０ １ ９
工 海 房地
信 用评级 系统 的建设 等。其次 ．房地 定银行不能这样做 。 产企业要积极参 与金融市场 的创新 。
（ 缺乏多层次房地产金融体系 ． 三）
房 地 产 金 融 市 场 不 发 达 就 房地 产 体 场的监管和调控机制 尚不完善 。相关
（ ）融资渠道过于单一 。房地产 系而言 ，目前仍没有 形成 多层次的房 政策 、法规不完善 ，有关房地产金融 一 企业 开发 资金 来源 中有 ６ ％ ～ ７％ 地产金融体 系 ，专业房地产 抵押贷款 政策法规仍未形成一套科学有效的体 Ｏ ０
相关专 家提 出 形成金融产 品体 系或 （ 二）买壳上市融 资
地产公司可欲而不可及 的事情 。 投 资管理公司一般会在 项 目确定
上市是无数房 地产开发商梦寐 以 以后 、进入成熟期之前为房地产开发
企业参 与金融 创新 ，让房地产金融 多 求 的融 资方式 但政策上 的限制 因素 商提供 资金支持方式。这种融资方式 ，
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簪 他
房地产企业融瓷的突破与创新
文 ／王春华 ２１ ００年 １ ２月 闭幕 的 中央 经 济 工
作会 议 在部 署 ２ １ 年经 济 工作 时提 ０ １ 出．要坚持 以科学发展观统领经济社 会发展全局 ，继续加强和改善宏观调 控 ，实现又好 又快 的发展 ： 继续 实施 稳健 的财政政策和 货币政 策 ； 根据经
相对于大型房地产企业 ，中小型房地 方面的考虑 ，投资管理公司往往还会
产企业要想通过上市融资尤为艰难 。
允许开发 商在项 目具备银行贷款的条
房地产信托 一般是指 以房地产及
借壳上市 是指非上市公 司通过 收 件 下溢价 回购股权和 物业。此外 针
其相关资产为投向的资金信 托投资方 购控股上市公司来取得上市地位 ，然 对不同项 目，投 资管理公 司还会 帮助 式 ，即信托投 资公 司制定信 托投 资计 划 ，与委托人 （ 资者 ） 投 签订信托 投 资合 同 ，委托 人将其合 法资金 委托给 信 托公司进行房地产投资 ，或进行房
房地产 信托、企 业上市融资 、发行 企 了在证券市场上市融资 ，与 １０ ４０多家 灵活 ，可 以进行阶段性股权 质押 ，也 业债券 、个 人住房贷款证券化 、Ｂ Ｔ 上市企业相 比 仅 占４ ．也就是说 Ｏ 、 ％
Ｔ ＯＴ
、
可 以购 买欲售物业 。而 出于优化合作
Ａ Ｓ等方式 。 Ｂ （ 一）房地产信托
地产抵 押贷款 或购 买房地产抵押 贷
～
些中小型房地产开发商找
到投资方。 （ 四）股权出让融资 股权 出让融资是指企业
出让 部分 股 权 ．以 筹 集企 业 所 需 要 的资 金 。企 业进 行 股 权 出让 融 资 实 际 上是 吸 引 直 接 投 资 ，引入 新 的合 作 者 的过 程 ，但 这将 对 企 业 的 发 展 目标 、经 营 管 理 方 式 产 生
一
、
房地产 融资渠道是指融通 资本来 源的方 向和通道 ．体 现资本的源泉和 流量 ，主要 由社会资本的提供者及数 量决定。随着国家对房地产业进行宏 和竞争力的增强。 运行质量不高 。 （ 四）法律不健全 ，房地产金融市
观调控 和金 融调 控政策 的持 续升温
房地产企业融资 问题开始凸显 出来。
款要求 ，相 当部分开发企业 的 自有 资 产金 融产品体系 ； 缺乏独立有效的房 门的房地产金融监管框架和房地产金 金不足 １％。 ０ 这种高负债的财务结构 ， 地产金 融市场 中介服务体系 ； 缺乏房 融业务的有关规范 。
加剧了房地产企业 的财务风险 。
地产金 融二级市场等等 。住宅金融不
的强势进入 ．加快 了中国房地产业 的 的发展作 出有益 的探 索，但 由于宏观 多元化 ，形成包括房地产信托 、投资
发展进程 ，也加剧 了行业竞争。有 些 政策的调控和银行信贷对房地产业 的 基金 、企业化债券在 内的房地产金融 房地产 企业在前几年 一味依 赖贷款盲 紧缩 ，使得 目前房地产业所需 的资金 产 品体 系 ，并且积极研究适合 中国国
（ ）不重视 自身资金 的积累。作 配套 ，房 地产 信托 、住 房 金融债 券 、 二
二 、完善 房 地 产企 业 融 资渠
Байду номын сангаас
为一大投 资热 点 ．海外 资本 、民间资 住房抵押贷款证券化等新的金融产 品 道 的若干建议 本 的大量涌入 以及 国外 、港 台地产 商 的推 出 ，虽然对整个 房地产金融市场 首先 ，要推 动房地产金 融产 品 的