销售写字楼产品培训手册(178页)

采用双侧核心体时，中央部分的结构体系较多采用框架结构。
深圳特区报业大厦
４ 核心筒的位置
体外核心筒
位于建筑体外部，以通道与之相连，有利于创造大面积、完整开敞的房间； 核心筒数目一般根据标准层规模和交通组织而定，面积大的建筑需多处设置疏散楼梯 标准层进深及面积根据核心筒数量及布置变化 此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公； 一般标准层面积在２０００－３０００平米以上。
高档大理 石பைடு நூலகம்
石材
意大利进 口天然石 高档花岗 石和微晶
石 花岗岩
喷沙条钢化夹胶 高档气派、透光性
玻璃天蓬
好
铝天花、高级石 形象突出、具有商
膏板
务气氛
——
高档气派、效果突 出
铝合金板
高档气派、形象突 出
艺术天花
空间感不强、感觉 低档
以上是列举深圳几个楼盘大堂装修材料的应用； 高端的项目使用的材料较为高档； 低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。
轿门和层 门高度 2100㎜ 2100㎜
2100㎜
2100㎜
2100㎜
电梯相关技术指标对比一览表（深圳中心区项目）
项目名称
电梯品牌
最快速度 （m/s）
电梯 数量
高度 （m）
分区
建面比 （㎡/部）
轿厢尺寸
安联大厦
进口三菱
4
16
150
2
5856
2.0m *1.5m *2.8m
诺德中心
日本 富士达
6
15
培训纲要
核心筒 大堂 电梯 电梯厅 空调 外立面
写字楼产品硬件
标准层 停车位 卫生间 智能化配置 会所 装修标准
核心筒
概念和定义 结构的分类
功能设置 核心筒的位置 小结
1 概念和定义
核心筒是高层建筑向高空发展的基本结构构件； 核心筒是纵、横交错的剪力墙围合成的筒体； 核心筒是高层建筑中重要的功能空间。
上海 金茂大厦
3 典型案例 汇亚大厦
上海 企业天地
3 典型案例 来福士广场
北京
3 典型案例
世 纪 科 贸 大 厦
南方大厦
港中旅大厦
深圳中心区部分项目的装修标准 4 材质应用
名称
安联大厦 航天大厦 新世界中心
诺德中心 中银大厦
地面
墙面
天花
效果
高档大理石
高档花岗岩
意大利进口天 然石
高档花岗石和 微晶石 云石
例
安联大厦
3 规划布局
优势： 规划布局简单，对称排列 人流分布合理 劣势： 占用面积大 增加了公摊面积
4 细节要求
自动选择等候电梯功能； 电梯真人发声报站功能； 在电梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入； 电梯内部局部设镜子，增强空间感； 电梯内设置双排发光按钮，按钮双击取消功能； 电梯内部按钮增加盲文指示标识； 电梯净高不小于2.6m；
193
3
5303
2.0m *1.5m *2.8m
新世界 中心
迅达
6
17
237
3
4317
2.0m *1.5m *2.9m
国际商会 中心
进口三菱
5
18
216
3
5344
1.9m *1.5m *2.6m
航天大厦
德国蒂森
2.5
11
99
2
4897
1.95m *1.5m *2.6m
九州创展
原装日立
2.5
9
99
2
6458
电梯厅
类型 设计原则 材质应用 装修示例 细节要求 小结
普通分区电梯厅
1
类型
普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。 一般中低层的写字楼采用的应用方式。
立体电梯厅
1
类型
立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换乘层 电梯厅，用大型往反电梯直接将乘客运至换乘层。再从该层 电梯厅换乘普通分区电梯。一般超高层（100层左右）的写字 楼所采用。
特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求
3 核心筒的功能设置
二、设备空间；
核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间，如水箱、强弱电配电房、 小型空调机房、以及水、电、暖通的各种管道井等。
特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使用功能的要求
3 核心筒的功能设置
三、服务空间；
主要使用空间以外的服务空间如：洗手间、垃圾间、开水间、服务台等 房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。
４ 核心筒的位置
在高层建筑中，核心筒往往设置在朝向、采光、通风等最不利的区域，并高度 集中以便给主要使用空间最佳部位。核心筒与壳体的不同组合，可以构成多样的标 准层形式，所以核心筒的位置形式多样，主要有以下几种； 中心核心筒 单侧核心筒 双侧核心筒 体外核心筒
中心核心筒
４ 核心筒的位置
轿厢 深度
1400㎜
轿厢 高度
2300㎜
轿门和层 门宽度
800㎜
800KG 10 1350㎜ 1400㎜ 2300㎜
800㎜
1000KG 13 1600㎜ 1400㎜ 2300㎜
900㎜
1250KG 16 1950㎜ 1400㎜ 2300㎜ 1100㎜
1600KG 21 1950㎜ 1750㎜ 2300㎜ 1100㎜
6 空调口设计
空调通风系统与大堂设计融为一体，避免空调的送风量 不足，采用正压侧面喷射式送风系统有效解决了装修与正 常送风的结合。
7
小结
大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司 的形象； 对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装 修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休 闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果； 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得 见和使用率最频繁的地方。
青岛华仁大厦
５小
结
核心筒既是高层建筑结构的中还要组成部分又是交通、水、电、通讯、空调等 设备集中的地方；
各设备设施内容随楼面面积、楼层数、以及设备选型不同而变化； 核心筒基本尺度比较灵活，其面积约为标准层面积的２０％－３０％，其中高 层住宅所占比之较之写字楼比值更小。
大堂
功能和作用
面积和高度要求
1.6m *1.6m *2.8m
中央商务
德国 奥蒂斯
2.5
7
99
2
6286
2.0m *1.5m *2.8m
时代广场
进口三菱
6
16
218
4
5178
2.0m *1.5m *2.8m
金中环
芬兰通力
6
19
——
3
6842
——
大中华
日立
4
38
——
3
5663
——
凤凰大厦
通力
2.5
10
——
2
5500
——
中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌， 比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。
写字楼产品培训
写字楼产品解析 写字楼产品硬件 写字楼产品发展趋势 产品类型对营销的影响
培训纲要
写字楼产品解析
交通方便
地段的不可替代性
写字楼产品特征
2 1
写字楼
形象高端
3 4
商务配套、物业管理完善
写字楼产品解析
写
大开间写字楼
字
按用途分
公寓式写字楼
楼
产
商务公寓
品
分
按档次分
类
甲级写字楼 乙级写字楼
写字楼产品解析 写字楼产品硬件 写字楼产品发展趋势 产品类型对营销的影响
深圳中心西区写字楼电梯面积比
项目名称
本元大厦 财富广场A座 求是大厦西座 喜年中心A座
银座国际 英龙展业 金润大厦
电梯品牌 电梯数量
OTIS
6
蒂森克虎伯
6
迅达
4
OTIS
6
三菱
6
富士
7
国产日立
6
产地
进口 国产 国产 进口 国产 国产 国产
建面比 （㎡/部）
5333 5000 6404 6621 6280 5450 5166
典型案例
材质应用
功能配置
空调口设计
小
结
1 功能和作用
1 交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地
2
大堂是写字楼中使用率最高的地方
3
展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口
2 面积和高度要求
根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。 避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉， 要有强烈的空间感和舒适性。 写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高 度最低不低于5米。 写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。
5 内部装饰示例
豪华型 普通型
简约型
星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；
中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气； 低端写字楼基本上采用普通型的标准。
6 技术指标
1、速度：高速客用电梯可达到6m/ｓ 平均电梯速度在2.5—4m/ｓ
2、载重：一般客用电梯的载重量为1350—1600公斤， 载重人员在13——20人左右
电梯
作用 类型 规划布局 细节要求 装饰示例 技术指标 总结
垂直交通核心工具 楼盘价值的载体
1 两个主要作用
电梯作为交通工具，是现代建筑物的重要组成部分
扶梯
2
类型
主要起连接上下层的 作用，多在商场使用
垂直电梯
2
类型
垂直电梯主要用在小高层、 高层、超高层以上的建筑物 中使用，是住宅和写字楼重 要的硬件配置之一
2 设计原则 1 空间感强，色彩简单明亮，切忌空间杂乱曲折和过多的空间层次 2 要有明确的导向作用，以体现主要交通流线的流动方向 3 空间范围适当，以满足交通量容纳为原则，并有一定的空间余地
中心西区的写字楼基本上采用国产的电梯品牌， 极少数采用进口品牌，降低了项目的品质和档次。
总结：
绝大多数写字楼的建面比在4500－6500左右，基本能满足办公配套需求； 中心区高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高； 中心西区大部分写字楼选用国产电梯，档次和品质较低； 速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒； 甲级写字楼中低区候梯时间20—25秒左右，高区候梯时间在30—35秒左右； 甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。
2 结构的分类
筒
框架筒体结构
体
结
筒中筒结构
构
束筒结构
2 结构的分类
框架筒体结构
筒中筒结构 2 结构的分类
束筒结构
2 结构的分类
3 核心筒的功能设置 一、垂直交通与疏散系统；
核心筒处于垂直交通和水平交通的转换站，核心筒内一般设有电梯厅、 电梯（客梯、货梯、消防电梯）、楼梯间、走道等垂直与水平交通设施，承 担交通疏导及紧急时期疏散功能；
深圳发展中心
深圳富苑酒店
４ 核心筒的位置
双侧核心筒
位于建筑两端，使用空间较大而方正，可布置高度灵活的大空间景观办公区； 底层大厅通透、宽敞。交通位于两端，分布均匀，路线短捷，可分区组织不同使用者的 交通，并能确保双向疏散；
外墙间距一般为２０－２５米，标准层面积约为１５００－３０００平米，比较适用 于各层功能和层高不同的复式建筑。
观光电梯
2
类型
主要是安装在建筑物 外面的一种交通工具
例
诺德中心
3 规划布局
优势： 电梯分配比较集中，有利于电梯的规 划布局 可以合理利用各区的电梯间劣势： 上下人流集中，容易造成拥挤 通达各办公区域的动线规划不合理 ；
例
荣超经贸
3 规划布局
优势： 合理的布局规划，对称排列 通达各办公区方便 劣势： 增加了公摊面积
5 功能配置
高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。 客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各 楼层，增加安全保障。
2 面积和高度要求
深圳中心区部分项目大堂的指标
名称
安联大厦
凤凰大 厦
新世界 中心
国际商 会中心
大中华
卓越时代 广场
诺德中心
面积 （㎡）
高度 （米）
2000 16.5
120 1200 3000 12.5 30 18
1400 17
738 1000
20
12
以上项目的大堂的面积大则有3000平方米； 小则只有120平方米，最高的高度有30米； 最低的高度只有12米。
3、轿厢尺寸：普遍为2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（宽Ｘ深Ｘ高） 4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲
级写字楼一般要求5000平米配备一部电梯， 国外高端写字楼能做到2000－3000平米左右。
建面比=客梯总服务面积(平方米)/客梯数量(台)
参数参考
额定 载重
630KG
载重 人数
8
轿厢 宽度
1100㎜
位于平面中心，围绕其四周的使用空间可占有最佳位置，采光、视线良好、交通便捷； 此类结构多采用框筒体系，整个结构平面对称，是最理想的结构布置方式； 核心筒距外墙一般为１０－１５米，标准层一般可作到１０００－２５００平米
卓越时代广场
单侧核心筒
４ 核心筒的位置
位于建筑一侧，使用空间可避免不利朝向，并增大使用空间的进深； 核心筒内电梯间可向外墙开窗，利于自然通风和排烟； 由于交通中心偏于一侧，路线较长，因而标准层较小；一般在500-2000之间; 由于偏心过大，一般高度不是很高。