青海物业管理条例实施细则全文最新版

2018年青海物业管理条例实施细则全
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2018年青海物业管理条例实施细则全文(最新版)
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本省行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定或者业主自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府住房城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府发展改革、城乡规划、财政、公安、民政、卫生计生、环保、工商、质监等部门，按照各自职责负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。

第四条县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。

鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，促进物业管理向专业化、社会化、市场化发展，提高物业服务水平。

第五条街道办事处或者乡（镇）人民政府和县级人民政府物业管理行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

社区居（村）民委员会应当支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业应当接受社区居（村）民委员会的指导和监督。

第六条物业管理行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，建立物业服务企业及其管理人员诚信档案，引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。

第七条物业服务行业协会应当加强行业的自律管理，规范行业行为，促进物业服务企业依法诚信经营。

加强物业服务企业从业人员培训，增强服务意识，提高物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。

第二章物业管理区域与相关配置
第八条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

第九条建设单位应当在新建物业出售前将划定的物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。

已划定物业管理区域并实施物业管理，但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县级人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府征求业主、社区居（村）民委员会的意见，划分物业管理区域并在区域内公告。

第十条县级人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共用部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十一条建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：
（一）房屋建筑总面积不足三万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，最低不得低于七十平方米；房屋建筑总面积在三万平方米以上的，除按三万平方米的千分之三配置外，超过三万平方米的部分，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。

物业服务用房不包含门岗值班室。

（二）物业服务用房应当具备水、电、暖、厕、采光等基本使用功能，配置独立的水、电、暖等计量器具。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足三万平方米的，不得低于二十平方米；房屋建筑总面积在三万平方米以上的，不得低于四十平方米。

物业服务用房所有权属于全体业主，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十二条城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

不动产登记机构在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

不动产登记机构在办理房屋所有权初始登记时，应当在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和位置。

业主有权向不动产登记机构查询房屋登记情况。

第十三条新建住宅物业管理区域内的水、电、气、热等计量装置应当按照一户一表、共有部分独立计量表配置。

信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合国家标准和专业技术规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。

业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十四条建设单位应当组织供水、供电、供气、供热等专业经营单位对新建住宅物业管理区域内的终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备验收。

验收合格后，应当将专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

建设单位承担专业经营设施设备在物业保修期内发生的维修、养护、更新和管理责任；专业经营单位承担保修期满后的维修、养护、更新和管理责任。

专业经营设施设备包括变（配）电、供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十五条本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权，由业主大会决定是否移交给专业经营单位。

决定移交的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。

住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章业主、业主大会及业主委员会
第十六条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十八条物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：
（一）交付使用的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十以上；
（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。

第十九条符合成立业主大会条件的新建物业管理区域，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面报告。

建设单位未及时书面报告或者已建成住宅小区未成立业主大会的，物业管理区域内专有部分面积占百分之二十以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处或者乡（镇）人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后三十日内，会同县级人民政府物业管理行政主管部门组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

筹备召开新建住宅小区首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十条建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提供物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。

第二十一条筹备组由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、业主代表、建设单位组成。

筹备组中的业主代表由业主推选产生或者由街道办事处、乡（镇）人民政府提名并经百分之二十已入住业主同意产生。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当不少于筹备组人数的二分之一。

筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡(镇)人民政府协调解决。

第二十二条筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、人选名单和选举办法；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当予以答复；异议成立的，筹备组应当对公示内容予以修订并重新公示。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）经占全体业主百分之二十以上的业主提议；
（二）业主委员会委员缺员需要补选的；
（三）业主委员会决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；
（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；
（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（六）法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

第二十四条业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以请求街道办事处或者乡(镇)人民政府组织召开；街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主，并在三十日内组织召开。

第二十五条业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公示，并书面告知所在社区居（村）民委员会，听取其意见。

第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

采用集体讨论形式的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内显著位置公示。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

业主大会会议表决采取记名投票的方式。

第二十七条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会委员应当具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益的行为；
（四）本人及其近亲属不在本物业服务企业任职。

第二十八条业主委员会由五人以上单数委员组成，具体人数由业主大会议事规则确定。

每届任期三年，委员可以连选连任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会作出的决定，应书面告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。

第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单；
（五）其他必要资料。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第三十条业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、其他重要事项及物业服务合同协商签订活动的记录，并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金、工作经费和公共收益收支；接受业主对物业管理信息的查询和监督。

第三十一条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等费用；
（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费等费用；
（五）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动；
（六）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；
（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十二条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因房屋所有权转让等原因不再是业主的；
（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；
（三）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并得到同意的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十三条业主大会和业主委员会日常工作经费可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定,不得从物业服务企业经营收益中列支。

第三十四条业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府。

第三十五条业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将有关印章、凭证、档案及其他属于全体业主共有的财物，移交新一届业主委员会。

拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

业主委员会委员资格被罢免或终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交给业主委员会。

第三十六条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经街道办事处或者乡（镇）人民政府和县级人民政府物业管理行政主管部门指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第三十七条街道办事处或者乡（镇）人民政府应当建立由县级人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等参加的联席会议制度，协调解决重大矛盾纠纷和其他物业管理事宜。

第四章前期物业管理
第三十八条一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。

从事物业服务的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，建立健全各项物业管理制度，接受县级以上人民政府物业管理行政主管部门业绩考核，达到青海省物业服务企业规范化管理标准。

从事物业服务的管理人员应当按照有关规定，取得职业资格证书。

物业从业人员应当参加省住房城乡建设行政主管部门组织的培训，取得物业从业人员资格证书。

第三十九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

建设单位应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经市或者县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十一条建设单位组织工程竣工验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位和物业服务企业办理物业交接手续十五日前，应当共同对物业的共用部分、共用设施设备进行交接查验。

第四十二条建设单位应当按照国家有关规定和房屋销售合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置明显有效的.隔离设施；
（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十三条建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；
（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件；
（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（七）业主名册；
（八）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十四条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向市或者县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公示。

第五章物业服务
第四十五条物业服务企业应当建立物业档案，规范物业档案管理，保证档案资料收集齐全、真实准确、安全保管和方便利用。

物业承接查验档案属于全体业主所有。

前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四十六条业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。

业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

第四十七条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、业主与物业服务企业的权利义务以及违约责任等内容进行约定。

物业服务企业自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报市或者县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

第四十八条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。