山东博大房地产开发有限公司、马玲商品房销售合同纠纷二审民事判决书

山东博大房地产开发有限公司、马玲商品房销售合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】山东省淄博市中级人民法院
【审理法院】山东省淄博市中级人民法院
【审结日期】2020.11.05
【案件字号】(2020)鲁03民终4008号
【审理程序】二审
【审理法官】刘宁郭鹏胡晓梅
【审理法官】刘宁郭鹏胡晓梅
【文书类型】判决书
【当事人】山东博大房地产开发有限公司;马玲;孙聪
【当事人】山东博大房地产开发有限公司马玲孙聪
【当事人-个人】马玲孙聪
【当事人-公司】山东博大房地产开发有限公司
【代理律师/律所】崔苗山东大地人律师事务所
【代理律师/律所】崔苗山东大地人律师事务所
【代理律师】崔苗
【代理律所】山东大地人律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】山东博大房地产开发有限公司
【被告】马玲;孙聪
【本院观点】本案二审中的焦点问题为马玲、孙聪的起诉是否超过诉讼时效。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证人证言证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审中的焦点问题为马玲、孙聪的起诉是否超过诉讼时效。

上诉人对一审中出庭作证的证人刘某的证人证言不予认可，认为本案已经超过诉讼时效。

但根据被上诉人的陈述：“其曾多次去上诉人售楼处询问交房及办证等事宜，但上诉人在职的工作人员都不愿意出庭作证，被上诉人一直与前期卖房的刘某联系"，被上诉人的以上陈述符合常理，再结合一审中刘某的证人证言，一审认定本案被上诉人在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，并判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金，并无不当。

上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人山东博大房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 01:52:38
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年01月29日，马玲、孙聪与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定马玲、孙聪购买山东博大房地产开发有限公司开
发的位于张店区房屋，房屋总价款845519元。

合同第十五条约定，出卖人应当在2016年12月31日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人马玲、孙聪办理完毕房屋权属登记。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。

合同附件三约定的装饰、设备标准为“厨房：无设备；卫生间：无洁具"。

上述合同签订后，马玲、孙聪共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款845519元。

涉案房屋的不动产权证书于2019年10月08日办理完毕。

【一审法院认为】一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案马玲、孙聪的起诉是否超过诉讼时效、山东博大房地产开发有限公司应否支付马玲、孙聪逾期办理房屋权属登记违约金8455元；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付马玲、孙聪厨房、卫生间的瓷砖损失7500元。

关于焦点一，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定了办理房屋权属登记的时间为2016年12月31日之前，从约定截止日的次日起，马玲、孙聪应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。

另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行"及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持"的规定，本案应适用三年诉讼时效。

本案马玲、孙聪申请证人刘某出庭作证，证明马玲曾于2018年下半年因博大公司逾期交房办证向刘某打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜，可以认定马玲在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，因而本案马玲、孙聪要求山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记违约金8455元的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对山东博大房地产开发有限公司关于马玲、孙聪的起诉已超诉讼时效的抗辩意见，不予采信。

马玲、孙聪与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。

山东博大房地产开发有
限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，马玲、孙聪依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为马玲、孙聪办理房屋权属登记，致使马玲、孙聪未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。

马玲、孙聪主张按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，要求出卖人按已付房价款845519元的1%一次性向其支付违约金8455元符合合同约定及法律规定，予以准许。

关于焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。

当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案双方签订的商品房买卖合同并未对涉案房屋厨房、卫生间是否应当铺设墙面及地面瓷砖进行明确约定，仅规定“厨房：无设备；卫生间：无洁具"，同时马玲、孙聪亦表示双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定，且与涉案房屋同一单元和同一楼座的其他房屋的厨房和卫生间均未铺设墙面和地面瓷砖。

同时证人刘某亦陈述称山东博大房地产开发有限公司并未就样板间对购房业主（含本案原告马玲、孙聪）进行过相关承诺。

因而马玲、孙聪关于要求山东博大房地产开发有限公司支付其2个卫生间4000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计7500元的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告山东博大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马玲、孙聪逾期办理房屋权属登记违约金8455元；二、驳回原告马玲、孙聪的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费99元（已减半），由马玲、孙聪负担47元，由山东博大房地产开发有限公司负担52元。

二审中，上诉人提交证据一、淄博市劳动用工备案和就业失业登记花名册一份，证明证人刘某于2016年1月31日就已经
从上诉人处离职，其2018年无权代表上诉人作出公司意思表示，被上诉人与其通话，不构成向上诉人提出履行请求，不符合民法总则规定的诉讼时效中断情形。

证据二、网络查询发布信息两份，证明上诉人2017年-2018年期间已经组织开盘两次，上诉人处于正常营业状态，被上诉人不向上诉人提出履行请求，而与已经离职两年证人联系，不符合逻辑，证人证言不具有真实性。

被上诉人孙聪经质证认为，我们买房一直联系刘某，博大这个项目破产后东岳接手了，我们去过销售大厅前台问过很多次，都说让我们等着，说他们刚接手很多情况不了解，我们只能找到刘某作证，东岳公司人员不给我们作证。

被上诉人马玲未到庭发表质证意见。

针对上述证据，本院认定如下：上诉人提供的两份证据对本案诉讼时效问题不能起到证明作用，故对该两份证据，本院不予采信。

【二审上诉人诉称】山东博大房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0303民初2931号民事判决书第一项判决内容，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一、被上诉人未提供证据证明其向上诉人提出过履行请求，不构成诉讼时效中断。

一审法院认定被上诉人构成诉讼时效中断的唯一依据系证人证言。

证人于2016年1月已从上诉人处离职，却出庭证明被上诉人于2018年下半年曾经给其打电话咨询过交房及办证事宜。

上诉人认为，该证人证言不符合常理，在本案中也不具备证明效力。

首先，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；……"证人刘某陈述接到电话的时间节点，已经从上诉人处离职近3年的时间，无权代表上诉人作出任何意思表示，被上诉人向证人咨询并不代表向上诉人主张权利，不构成诉讼时效的中断；其次，证人在第一次出庭作证时，陈述的是被上诉人向其咨询交房事宜：第二次出庭，改口为被上诉人向其询问交房及办证等事宜；但从未提及被上诉人向其主张逾期办证违约金。

也不构成本案诉讼请求的诉讼时效中断。

第三，上诉人营销中心就设在盛景澜庭小区内，自2017年1月被东岳公司接管之后一直正常运营，被上诉人舍近求远，于2018年下半年打电话询问已经离职3年的证人不符合常理。

第四，出庭作证过程中，证人自述自己换
了好几个号码，记不清曾经用过的手机号，所以没办法提供通话记录证实自己的证言；被上诉人却在3年之后能够联系上已经换号的证人，显然也不符合逻辑。

因此，根据民法总则规定，构成诉讼时效的中断，应当是“权利人向义务人提出履行请求"。

本案中，证人刘某并非义务人，也无法代表义务人，被上诉人也从未提出过要求上诉人支付违约金的履行请求。

不构成法定的诉讼时效中断事由，依法应当驳回被上诉人诉讼请求。

二、司法裁判应当统一法律适用，增进当事人行为的可预期性。

案涉房屋所在项目具有其特殊性。

2015年底2016年初，原博大公司因社会融资成本过高，导致资金链断裂，所开发楼盘濒临烂尾风险。

为消除社会矛盾，维护社会稳定，在有关部门主导下，山东东岳联邦置业有限公司无奈接收博大公司股权，并注入近10亿资金，解决涉诉纠纷，盘活案涉项目，逐步为已购房业主办理产权登记。

其中案涉房屋已于2019年办理完毕产权登记。

现如今，涉案小区临湖而立、环境优美、配套完善、划入优质学区，市场价格翻倍。

但是现股东却亏损多达数亿元。

原博大购房业主在办理办证手续时，大多表达出了感激之情。

本案被上诉人从未向博大公司提出过支付逾期办证违约金的主张。

本案诉讼之所以在办证完毕之后许久再发生，系因另一案被上诉人对公司提出的赠送停车位诉求未能达成，故此与其妻子、朋友多人一起提起案涉诉讼，一审提起诉讼之时的起诉状并非当事人本人签署，而是在上诉人发现之后，人民法院责令当事人进行了换签。

最高人民法院近期发布新规，要求加强类案检索，统一法律适用，提升司法公信力。

因此，每一份司法裁判文书均有可能影响后续同类案件的认定，更应当严格适用法律规定，如果权利人随意找个人出庭就能作为证人、权利人随意表示其曾向义务人以外的任意人员提及过相关事宜，就构成诉讼时效的中断，将会使法律规定的诉讼时效制度形同虚设。

综上所述，被上诉人提供的证人证言并不符合法律规定的诉讼时效中断规定情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误，难以令人信服。

请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。

山东博大房地产开发有限公司、马玲商品房销售合同纠纷二审民事判决书
山东省淄博市中级人民法院
民事判决书
(2020)鲁03民终4008号当事人上诉人（原审被告）：山东博大房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区王舍路某某。

法定代表人：张奇勇，董事长。

委托诉讼代理人：崔苗，山东大地人律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：马玲。

被上诉人（原审原告）：孙聪。

审理经过上诉人山东博大房地产开发有限公司因与被上诉人马玲、孙聪商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初2931号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称山东博大房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0303民初2931号民事判决书第一项判决内容，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一、被上诉人未提供证据证明其向上诉人提出过履行请求，不构成诉讼时效中断。

一审法院认定被上诉人构成诉讼时效中断的唯一依据系证人证言。

证人于2016年1月已从上诉人处离职，却出庭证明被上诉人于2018年下半年曾经给其打电话咨询过交房及办证事宜。

上诉人认为，该证人证言不符合常理，在本案中也不具备证明效力。

首先，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新
计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；……"证人刘某陈述接到电话的时间节点，已经从上诉人处离职近3年的时间，无权代表上诉人作出任何意思表示，被上诉人向证人咨询并不代表向上诉人主张权利，不构成诉讼时效的中断；其次，证人在第一次出庭作证时，陈述的是被上诉人向其咨询交房事宜：第二次出庭，改口为被上诉人向其询问交房及办证等事宜；但从未提及被上诉人向其主张逾期办证违约金。

也不构成本案诉讼请求的诉讼时效中断。

第三，上诉人营销中心就设在盛景澜庭小区内，自2017年1月被东岳公司接管之后一直正常运营，被上诉人舍近求远，于2018年下半年打电话询问已经离职3年的证人不符合常理。

第四，出庭作证过程中，证人自述自己换了好几个号码，记不清曾经用过的手机号，所以没办法提供通话记录证实自己的证言；被上诉人却在3年之后能够联系上已经换号的证人，显然也不符合逻辑。

因此，根据民法总则规定，构成诉讼时效的中断，应当是“权利人向义务人提出履行请求"。

本案中，证人刘某并非义务人，也无法代表义务人，被上诉人也从未提出过要求上诉人支付违约金的履行请求。

不构成法定的诉讼时效中断事由，依法应当驳回被上诉人诉讼请求。

二、司法裁判应当统一法律适用，增进当事人行为的可预期性。

案涉房屋所在项目具有其特殊性。

2015年底2016年初，原博大公司因社会融资成本过高，导致资金链断裂，所开发楼盘濒临烂尾风险。

为消除社会矛盾，维护社会稳定，在有关部门主导下，山东东岳联邦置业有限公司无奈接收博大公司股权，并注入近10亿资金，解决涉诉纠纷，盘活案涉项目，逐步为已购房业主办理产权登记。

其中案涉房屋已于2019年办理完毕产权登记。

现如今，涉案小区临湖而立、环境优美、配套完善、划入优质学区，市场价格翻倍。

但是现股东却亏损多达数亿元。

原博大购房业主在办理办证手续时，大多表达出了感激之情。

本案被上诉人从未向博大公司提出过支付逾期办证违约金的主张。

本案诉讼之所以在办证完毕之后许久再发生，系因另一案被上诉人对公司提出的赠送停车位诉求未能达成，故此与其妻子、朋友多人一起提起案涉诉讼，一审提起诉讼之时的起诉状并非当事人本人签署，而
是在上诉人发现之后，人民法院责令当事人进行了换签。

最高人民法院近期发布新规，要求加强类案检索，统一法律适用，提升司法公信力。

因此，每一份司法裁判文书均有可能影响后续同类案件的认定，更应当严格适用法律规定，如果权利人随意找个人出庭就能作为证人、权利人随意表示其曾向义务人以外的任意人员提及过相关事宜，就构成诉讼时效的中断，将会使法律规定的诉讼时效制度形同虚设。

综上所述，被上诉人提供的证人证言并不符合法律规定的诉讼时效中断规定情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误，难以令人信服。

请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。

原告诉称马玲、孙聪向一审法院起诉请求：1.请求判令山东博大房地产开发有限公司支付其因逾期办理房屋权属登记证书违约金8455元(按已付房款价格845519元的1%计算)；2.请求山东博大房地产开发有限公司支付其2个卫生间4000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计7500元；3、相关诉讼费用由山东博大房地产开发有限公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2015年01月29日，马玲、孙聪与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定马玲、孙聪购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区房屋，房屋总价款845519元。

合同第十五条约定，出卖人应当在2016年12月31日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人马玲、孙聪办理完毕房屋权属登记。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。

合同附件三约定的装饰、设备标准为“厨房：无设备；卫生间：无洁具"。

上述合同签订后，马玲、孙聪共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款845519元。

涉案房屋的不动产权证书于2019年10月08日办理完毕。

一审法院认为一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案马玲、孙聪的起诉是否超过诉讼时效、山东博大房地产开发有限公司应否支付马玲、孙聪逾期办理房屋权属登记违约金8455元；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付马
玲、孙聪厨房、卫生间的瓷砖损失7500元。

关于焦点一，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定了办理房屋权属登记的时间为2016年12月31日之前，从约定截止日的次日起，马玲、孙聪应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。

另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行"及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持"的规定，本案应适用三年诉讼时效。

本案马玲、孙聪申请证人刘某出庭作证，证明马玲曾于2018年下半年因博大公司逾期交房办证向刘某打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜，可以认定马玲在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，因而本案马玲、孙聪要求山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记违约金8455元的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对山东博大房地产开发有限公司关于马玲、孙聪的起诉已超诉讼时效的抗辩意见，不予采信。

马玲、孙聪与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。

山东博大房地产开发有限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，马玲、孙聪依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为马玲、孙聪办理房屋权属登记，致使马玲、孙聪未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。

马玲、孙聪主张按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，要求出卖人按已付房价款845519元的1%一次性向其支付违约金8455元符合合同约定及法律规定，予以准许。

关于焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。

当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案双方签订的商品房买卖合同并未对涉案房屋厨房、卫生间是否应当铺设墙
面及地面瓷砖进行明确约定，仅规定“厨房：无设备；卫生间：无洁具"，同时马玲、孙聪亦表示双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定，且与涉案房屋同一单元和同一楼座的其他房屋的厨房和卫生间均未铺设墙面和地面瓷砖。

同时证人刘某亦陈述称山东博大房地产开发有限公司并未就样板间对购房业主（含本案原告马玲、孙聪）进行过相关承诺。

因而马玲、孙聪关于要求山东博大房地产开发有限公司支付其2个卫生间4000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计7500元的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告山东博大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马玲、孙聪逾期办理房屋权属登记违约金8455元；二、驳回原告马玲、孙聪的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费99元（已减半），由马玲、孙聪负担47元，由山东博大房地产开发有限公司负担52元。

二审中，上诉人提交证据一、淄博市劳动用工备案和就业失业登记花名册一份，证明证人刘某于2016年1月31日就已经从上诉人处离职，其2018年无权代表上诉人作出公司意思表示，被上诉人与其通话，不构成向上诉人提出履行请求，不符合民法总则规定的诉讼时效中断情形。

证据二、网络查询发布信息两份，证明上诉人2017年-2018年期间已经组织开盘两次，上诉人处于正常营业状态，被上诉人不向上诉人提出履行请求，而与已经离职两年证人联系，不符合逻辑，证人证言不具有真实性。

被上诉人孙聪经质证认为，我们买房一直联系刘某，博大这个项目破产后东岳接手了，我们去过销售。