江苏镇江市房地产市场咨询报告

未来市场发展潜力
12
[城市地位]
位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条 的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市。
■城市在长三角区域中的地理位置及关系 地理位置 江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬
州、泰州隔江相望。 关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时 都市圈和苏锡常都市圈的结合处。
镇江有一定的发展潜力，发展速度较快，但市场容量有限，消费 力不高
典型标杆企业分析
22
[市场比重]
开发企业2011年商品房销售面积排名TOP10
销售面积排名 项目名称
1
镇江万达广场
2
优山美地
3
风景城邦
4
亚东朴园
5
冠城国际
6
万科蓝山花园
7
常发广场
8
香榭丽舍
9
万科魅力四街区
10
万科魅力三街区
行政区
润州 京口 丹徒 润州 润州 润州 润州 丹徒
19
[消费能力]
高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居 民等构成的低端人群。
典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失 。
城市人口结构发展规律
□人口结构——当前镇江人口结构是典型的金字塔 结构。
□社会阶层构成——高端客户以私营业主、企事业 单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术 人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结 构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构 成的低端人群。
缓慢发展综合发展 型
[居民消费力]
居民收入持续增长，带动消费支出的快速上升。
• 城镇居民可支配收入保持稳定增长，20062011年镇江城市居民可支配收入保持快速增长， 2011年前镇江达到了26637元，增幅14.70%， 增幅较快。 • 城市居民消费支出实现快速增长，镇江城镇 居民人均消费支出2011年达到了15513元，增 幅16.40%。
• 固定资产投资、社会消费品零售总额保持较快及稳定 增长势头；进出口总额受国际经济危机影响，波动幅度 较大。 • 10年是投资，进出口与消费品零售总额增长势头的 拐点，之后持续增长。 • 11年开始的金融危机二次探底对镇江的整体影响不 大，经济的快速发展成为镇江经济的一大特征。
[房地产投资]
镇江市房地产开发投资和商品房施工面积增长率波动较大；相比长三角其他主要 城市，镇江市房地产开发投资相对较低，房地产仍具有较大投资开发潜力。
22375
962571348
335077136 212448513 331624067 411764242 254264859 323686891 127375228
181732057
22016
174426972
开发企业2011年住宅销售面积排名TOP10
均价
19053 7153 5079 8901 12610 7802 10043 4913
38191 37165 35758 32588
22522
22375 22016 19260 18629 18377
销售套数
267 349 251 190
125
188 197 161 128 115
销售金额(元) 均价
266444800 170776574 317624067 254264859
307367991
8122
7923
销售面积排名 项目名称
1
优山美地
2
风景城邦
3
亚东朴园
4
万科蓝山花园
5
招商北固湾小区
6
万科魅力四街区
7
万科魅力三街区
8
香榭丽舍
9
中南世纪城
10
南山景园
行政区
京口 丹徒 润州 润州
京口
润州 润州 丹徒 京口 润州
区位
销售面积(M2)
城东北片 丹徒片区 城中西南片 城南西片
城中次中心区
城南西片 城南西片 丹徒片区 城中东片 城南西片
• 镇江房地产开发投资额在2011年达到新高为137.98亿元。 • 2011年施工面积为自2007年以来的高值，达到了 1599.91万方，同比增长35.50%。 • 长三角地区的房地产投资额，镇江与周边城市相比差距
明显,后期投资开发潜力较大。
长三角主要房地产开发投资额（亿元）
2009
2010
2011
[成交结构]
首次和首改支撑市场，成为市场成交主力。此成交结构以第一次置业与首次改善为 主，受限购政策影响较小。
• 120㎡以下户型占据市场成交6-7成份额，两房与三房产品仍为市场成交大军，表明购房主力仍为首置首 改类的刚需群体，紧凑实用的性价比产品仍为后市需求主流。
[板块划分]
根据区域发展特点、资源情况和行政区划，镇江市区房地产市场分为5大板块。各 板块以及板块内部因资源配套的因素形成差异。
增长 8.20% 12% 10.10% 11.60% 12% 10% 12.10% 16% 12.20% 13.50% 10.50% 9.10% 13% 10.60% 12.20% 10.50% 12.10% 12.30% 13.20% 10.80% 12.10% 11.30%
[城市经济增速]
经济经过2010年爆发性增长后，经济持续增长。
[城市人口]
城市对外来人口的吸纳力差，总人口增长速 度趋缓，市区人口低幅度扩容，人口外溢， 城市化水平呈现平稳上升趋势。
■2011年全市总人口311万人，市区人口123万人，城市 化率为65%。 ■从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段， 从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相 互移动为主，房价将表现优异。
城市 上海 苏州 杭州 无锡 南京 宁波 南通 合肥 常州 徐州 绍兴 台州 盐城 嘉兴 扬州 金华 泰州 镇江 淮安 湖州 马鞍山 舟山
11年GDP(亿元) 19195.69 10716.99 7011.8 6880.15 6145.52 6010.48 4080.22 3636.61 3580.42 3550 3291.23 2794.91 2771 2668.06 2630.3 2447.71 2422.61 2310.4 1690 1518.83 1144.18 765.3
✓ 市场近四年连年保持成交量维持在744万平方米
左右，但缺少拆迁政府性行为,市场成交一般；
• 2012年前11月整体低迷,受7+1旧城改造利好，全
市成交量有所上升，但仍然滞后一二线城市，在7+1
拆迁的带动之下预计明年成交总量将呈现一定回升局
供应量分析
全市：累计约为861万平方米； 年均约215万平方米
• 与长三角发达城市比较，镇江的经济水平相差较大。但是从 发展速度来看，2011年镇江的GDP增长率已经超过上海、杭州、 无锡等城市，达到12。3%。可见，镇江的经济发展速度很快。 • 从镇江历年GDP来看，每年增幅都保持12%以上的增长率， 2012年前三个季度更是达到1956。32亿元。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
江苏镇江市房地产市场咨询报告
DIRECTORY
一、 镇江市场发展现状 二、 未来市场发展潜力 三、 典型标杆企业分析 四、 旭辉镇江策略
镇江市场发展现状
[市场容量]
镇江楼市近年成交波动较大，政府托市影响明显，整体市场容量不大
✓ 受2010年拆迁量逐步下降，2011年镇江楼市陷入
低迷，成交量大幅萎缩，仅为106万放平米；
181732057 174426972 90719983 142876109 162294595
6977 4595 8882 7802
13647
8122 7923 4710 7669 8832
[市场存量]
市场整体存量偏高，整体走势处于上升趋势，压力适度增大。
分析：今年市场供应量明显增加，新近开发商和楼盘增多,自2011年12月以来,房源存量一直在400万方 以上,随着2013年众多新增楼盘出现,市场存量逐渐增多后期压力明显。
[价格走势]
2010年，镇江住宅市场受拆迁市场和土地成本影响均价出现大幅上涨，涨幅达 到19.28%，之后一路上涨，2012年在市场严峻的情况下，开发商选择低价跑 量策略，导致市场均价增幅有所缓和,增幅在4.13%。
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP（美元） 800-3000
3000-4000
4000-8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存，改善需求兼 有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
快速发展，单纯数 量型
快速发展以数量为 主，数量与质量并 重
平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重
杭州
705
956
1302
南京
596
755
897
苏州
724
936
1220
无锡
463
613
878
常州
306
447
566
镇江
95.47
114.88
137.98
[房地产发展趋势]
伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场发展趋向平稳，需求特征总体上以改善 型需求为主。
• 伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场处于 平稳趋缓发展阶段。 • 2011年全市人均GDP为73947元，已突破 10000美元。市场需求特征以改善型需求为主。
68.7010
66.3130
7.7736
7
南京
103.0420
21.3970
43.7160
13.9821
12.8932
11.0533
8
杭州
100.0270
13.2257
43.7380
24.8081
11.6994
6.5555
14
无锡
87.4050
3.1810
43.1720
12.7398
18.3008
10.0112
■城市对外交通连接 铁路
京沪高速铁路横贯东西 高速公路
四横：沿江高速；沪宁高速 宁太高速；宁常高速
二纵：镇溧高速；京沪高速 水路：“黄金水道”
2011年长三角城市全国综合实力排名
排名
城市
人口与经济发 展
社会发展
基础设施
环境保护
劳动力与资 源利用
循环经济
1
上海
317.5740
44.5141
130.2720
□发展趋势——随着镇江城市发展，制造业向科技 行业转化，高级职业型人才增加，城市中端人口比 重将上升，人口结构由金字塔结构向内梯形结构发 展。
20
市场发展潜力判断
1
经济基础薄弱，但是增速较快，需要时间过程。
2
城市化建设大规模。
3
总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容。
4
居民收入持续增长，带动消费支出的快速上升，但是仍属于中低层次消 费。
17
苏州
80.1410
1.7204
47.9460
9.7934
9.8146
10.8665
52
镇江
32.5861
6.1424
11.6072
6.1941
3.72199
4.92036
[城市经济总量]
2012年前三季度镇江GDP继续保持稳定增长，增幅为12.5%；ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ比长三角发达 城市，总量虽不高，但增长幅度较快。
润州
润州
区位
城中西南片 城东北片 丹徒片区 城中西南片 城南西片 城南西片 城中西南片 丹徒片区
城南西片
城南西片
销售套数
485 372 391 253 185 190 459 189
188
197
销售面积(M2) 销售金额(元)
50522
46844 41826 37255 32653 32588 32229 25924
面。
成交量分析
全市：累计约为744万平方米； 年均约为186万平方米
新增供销比分析
全市：1.4：1
[新增供求]
成交有限，市场供大于求，新增供销比1.17:1
• 2011年受到宏观调控影响，成交量大幅萎缩，2012年延续低迷,进入10月11月,受政府7+1旧城改造 刚需影响，成交量大幅上涨。
• 新增供应持续增加，市场以去化存量为主，新增供销比。
镇江发展市场现状研究总结
1
成交波动较大，受城市化拆迁影响明显，整体市场容量不大
2
市场供大于求，存量节节攀高，供应压力大
3
首次和首改支撑市场，成为市场成交主力
4
主城板块优势明显,置业郊区化趋势明显,丹徒凭借低价优势后来居上
镇江市场目前处于回升期，宏观调控影响逐渐减弱，品牌企业同质 化竞争较为激烈，供应压力大，同时拆迁因素对镇江影响很大
高端置业客群 辐射全城
高端置业客群 辐射全城
润州2
1
中低收入首置客群
辐射镇江 5
大港
4 丁卯
地缘性首置和改善
3 丹徒
中低收入首置客群 辐射镇江
[区域供销]
主城板块润州、京口优势依旧明显，丹徒板块首置为主低价跑量大幅上升，丁卯、 大港首置首改稍显弱势。
京口、润州板块为供应重地，供应量大，成交连年持续领跑；润州板块和京口作为镇江改善板块，供需两旺， 成交量价高企；丹徒板块首置、刚需产品发力，品牌企业通过性价比，低价跑量，量价齐涨。 丁卯和大港，但由于整体开发量有限，因此销售量依然较低.