“车库产权归属”与“土地增值税”

“车库产权归属”与“土地增值税”
从“土地增值税”角度
分析“车库的产权归属”
是个非常专业且实操性很强的问题，
不长期浸泡在房企里，
又熟悉相关法律及财税知识，
还需要有点良知未泯，
不会总结这方面的问题。

一、土增税简介土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。

是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：
土地增值税率表
级数计税依据适用税率
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%
2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金
额100%的部分
40%
3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目
金额200%的部分
50%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分60%
二、土增税对确定车库产权归属的重要意义属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是
开发商投资的，实则不然。

大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。

实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。

如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。

对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

来源：房企的法治思索。