浅析房地产开发项目中设计管理的价值与方法

浅析房地产开发项目中设计管理的价值
与方法
摘要：设计管理是房地产开发项目中一项至关重要的工作，不但在技术层面
处于龙头位置，而且贯穿了整个项目的开发建设过程。

设计管理工作的优劣，直
接影响到商品房的品质、建筑工程造价成本、材料供应、施工建设周期，还关系
到报建、预售、验收等诸多环节。

可以说设计管理能力属于一个房地产开发企业
的软实力，影响到楼盘品质和开发公司的成熟度。

良好的设计管理，能充分提高
建筑品质，合理约束建筑成本，顺利推进招标、选材、施工、销售、验收、交付
等环节的进程，有效避免施工过程中对资源和时间的浪费，满足销售节点要求，
从而更好地实现商品房建设和销售的经济效益与社会效益，是一项非常有价值和
意义的工作。

关键词：房地产；设计管理；项目管理；全过程；
引言：随着我国人民生活水平的不断提高，以及房地产开发建设的相关理论
和实践经验越来越丰富，房地产市场对商品房品质的要求和标准也越来越高，不
仅注重商品房的安全性、实用性、经济性，也更加注重建筑物造型、园林景观、
室内装饰等方面的功能性审美要求。

基于上述背景，设计工作早就从卖方市场转
向了买方市场，很多非强条控制的设计不再是设计院说了算，尤其是在功能、风格、外观等方面，开发商往往有自己的想法，但设计院却难以完全站在开发商的
角度进行思考，也就难以贴切地实现开发商的需求。

而设计院作为一个专业度高、技术性强的单位，开发商纵有多少自认为好的想法，有时候也没法跟设计院顺利
沟通。

这样的情况下，就促使开发商引进一些设计师来站在自己的立场、了解自
己的需求后，再用技术语言与设计院沟通协调从而实现意图。

这就催生了“设计
管理”这一职业。

房地产行业经过数十年的发展，设计管理职业也随之日渐成熟，并在开发项目过程中体现了它的有效性和必要性，就目前国内房地产开发行业的
情况而言，设计管理工作是非常具有价值的。

一、设计管理贯穿建筑工程项目全过程管理
在房地产开发项目过程中，设计管理工作贯穿始末，解析如下：
1、项目策划阶段，设计管理需要提供贴合策划意图的方案，并提供各类经
济技术指标以供决策者参考，进而通过优化形成规划及各建筑单体方案。

这个阶
段的工作绝非一蹴而就，需要多轮反复地研判，设计管理往往还需要提供很多专
业意见。

2、可行性研究和报建阶段，设计管理需要结合目标成本及各类实际情况提
供较为完善的数据和图纸以供造价部门进行概算编制，避免因考虑不周需要后续
重大修改，造成资金追加困难或阻碍验收顺利进行等问题。

3、招标阶段，设计管理需要提供完善、详尽的施工图纸及重大设备、材料
等需求数据，避免招标清单漏项或工程量较大偏差。

如果施工图预算突破目标成本，还需要对各专业设计（在符合设计规范的前提下）进行多轮的设计优化及造
价平衡以达到要求。

4、建筑施工、材料选用、设备选用阶段，设计管理需要提供技术服务以解
决项目建设过程中出现技术冲突和问题。

比如消防、水电、空调等专业在交叉施
工过程中很容易因为管线布置无提前统筹而不均衡，使得净高降低、后续装修吊
顶难以固定等问题，良好的设计管理能够前置统筹管线平衡工作，通过BIM等设
计方法指导施工、找出冲突点，对现场难以施工的部位提前研判，给出解决方案，很好地避免了拆改和反复。

再比如，对于审图和图纸会审之后发现的设计缺陷、
施工失误，也能通过设计管理进行及时纠治。

需要强调的一点，就是在解决问题
的研判过程中，必须分析、评估解决方案对预算和工期的影响，经常需要优化设
计来动态调整和平衡造价和工期，在技术层面有效约束项目整体决算成本和施工
周期，这也是设计管理工作的重要内容和积极贡献。

5、销售阶段，尤其是有预售需求的项目，“两点一线”展示区的布局、设
计也同样是设计管理工作的重要内容。

良好的设计管理能够因势利导，解决展示
区与施工区域的各种冲突，以较小成本投入赢得大于等于楼盘价值的展示效果。

（注释：“两点一线”指商品房销售时所需要的含销售、展示、办公等功能
的临时设施，一般“两点”指售楼部和样板房，“一线”指两处之间的连线，往
往需要符合楼盘价值的景观园林展示。

）
6、验收、交付阶段，设计管理工作仍然十分重要，除了配合完成竣工图、
资料整理移交、配合交楼外，还有建筑实测数据的筹划协调，直接影响验收数据、不动产证数据，也是很重要的一个环节。

良好的设计管理能够将面积、高度等各
项建筑数据控制在报建范围之类，既不能突破也不能大幅缩水，最大程度实现开
发预期。

当然，这也需要从方案到施工图以及施工图变更的管理全过程的良好管理，才能奠定良好基础。

二、设计管理的工作重点解析
由前可知，设计管理在房地产开发项目中不可或缺，其价值显而易见。

那么
要做好设计管理工作，有哪些工作重点需要注意呢？解析如下：
1、建立健全的管理架构和机制流程。

有效的管理架构是企业发展及经营的重要因素，它能够帮助企业有效地管理
各项活动，有助于企业安全、有序发展。

设计管理也不例外，建立一套有效的设
计管理架构及机制流程是十分必要的。

企业还应定期评估管理架构的有效性、评
估是否达到了预期的目标，并不断完善，使其更加严谨、高效，以满足工作需要。

2、与外委设计院建立规范的、相互尊重和信任的合作关系。

外委的设计院可能有自己不同的技术风格和工作流程，需要通过设计合同专
业条款、双方协商等方式来约定规范的工作机制流程。

同时需要加强双方沟通了解，在主观意识上尊重技术，以互信共赢的态度进行工作交流。

既不能摆“甲方
架子”，对设计人员颐指气使，也不能让设计方信马由缰。

要以同一个工作团队
的立场来进行工作，才能确定良好的设计成果。

3、积极横向联系平行部门，获取更多资料和信息。

企业中沿着结构中横线进行的沟通就是横向沟通，包括同一层次上的管理者
的跨部门沟通和不同部门之间不同层次上的管理者和员工之间的斜向沟通，认真
考虑每个成员需要的信息。

平行部门的横向联系要选择准确的沟通形式，对症下药。

例如在南方投资大厦泛光照明工程中，我方在已经完成清单招标并开始施工
的情况下，联系造价部、项目部、造采部等公司内部平行部门，在规定时间中，
按照广州市照明建设管理中心的新要求，完成了泛光照明设计优化整合提升，获
广州市住房和城乡建设局感谢信，同时也没有额外增加工程造价。

4、提倡团队工作，集思广益，平衡利弊。

设计管理工作涉及多个技术专业，管理团队通常由各专业人员组成，所以团
队工作的重要性和必要性不言而喻。

而在设计管理团队中，信息沟通是重要一环，因为要想较好地做出一项决策，不能只考虑单一因素，更不能一味地固执己见。

相反，必须集思广益，善于倾听各方面的意见，清晰各专业间的冲突，才能避免
顾此失彼。

这里所说的“各方面”，也包括了一些非技术层面的因素，比如成本
控制因素、公司运营因素、社会效应因素等等，只有综合多种影响因素进行全面
的考虑，并加以利弊平衡，才能做出合情合理的判断，进而做出更好的决策、取
得更好的效果。

5、严格执行工程建设项目报建及建设程序，杜绝“三边工程”。

由于报建工作和设计工作的专业性，报建过程及施工图设计阶段往往需要较
长的周期。

有的开发商为了能尽快开始施工、申请预售，就边设计、边报建、边
施工，也就是我们常说的“三边工程”。

这首先违反了《中华人民共和国城乡
规划法》，其次会造成设计返工、施工返工以及不能顺利进行验收的后果，不
但没有争取到利益，反而增加了损失，所以在项目开发建设中必须杜绝这样的行为。

设计管理工作要加强方案、报建、施工图、图纸审查等多阶段、多专业的组
织管理工作，这样能有效提高设计进度，减少设计、报建的周期。

在合法合规的
前提下为公司争取利益。

6、严格执行公司内部方案报批程序。

使设计成果符合公司开发项目的策划及经营要求，是设计管理工作的重要职
责之一。

一般说来，房屋施工建设的基本原则是“照图施工”，建筑施工执行的
依据是建筑施工图；而建筑施工图设计的依据是建筑方案；建筑方案又必须符合
规划方案的要求；建筑方案和规划方案的设计依据来自项目开发策划方案。

由此
可见，要保证建筑施工图能实现策划方案的要求，需要经过诸多环节和过程，在
这期间可能还会经历策划案的修改、优化、提升。

所以从详细规划报建图开始，
每个单体方案、各专业方案等等，都需要向公司决策层进行汇报，以确保不会走
弯路。

同等重要的就是必须要严格执行书面的方案审批流程，为后续工作提高依
据和保障。

如果疏漏的汇报和报批，极有可能因为方案需优化修改而造成施工图
返工或产生大量图纸变更，从而可能成以下问题：增加设计费用；增加返工费用；报建图需要重新报建否则影响验收；增加时间成本错过销售良机等等，给公司带
来时间上、经济上不同程度的损失，也造成开发建设程序的混乱。

所以设计管理
工作中，必须严格执行方案审批流程。

例如我司南方投资大厦项目，总建筑面积
约8.4万㎡，规模较大、建设周期较长，如果不严格执行公司内部报批程序极容
易出现问题影响工程质量以及进度。

7、做好项目现场的技术服务。

提供完善优质的施工图，只是与施工单位的第一步合作，还需要提供更多的
技术服务才能保证施工质量和施工顺利。

这里包括：进行图纸会审并对问题进行
答疑和解决；解决各专业施工及安装的冲突、补充和解决图纸未尽事宜；如遇意
外造成的问题，比如极端天气破坏了已经完成的构建，能否继续使用，需要技术
评估和解决方案等等，这些情况下，设计管理部门需要组织技术力量提供技术服务，在技术层面为顺利施工保驾护航。

8、总结经验教训，举一反三。

以上列举了多个设计管理的节点和重点，但在实际工作中，还会遇到除此之
外的很多的问题需要解决，这就需要我们在长期的工作中及时有效地总结经验教训，举一反三，不断改进和完善管理制度并落实，以便在后续工作中能提前预测
风险，提早筹划预防，避免重蹈覆辙。

结束语：设计管理在房地产开发项目的建设过程中贯穿始末，不可或缺。

良
好的设计管理工作能够提供优质的设计产品，在一定程度上降低工程投资、减少
时间成本，为企业带来良好的经济效益与社会效益。

因此，房地产开发企业需要
重视设计管理部门，打造良好的设计管理团队，要求设计管理部门参与项目建设
的全过程管理，加大设计方案、施工图等方面的管理力度，有效控制设计的变更，使产品提高市场竞争力，让企业在市场中立足站稳，促进企业可持续发展。

参考文献：
[1] 蓝志宇. 项目管理优化方法在建筑结构设计中的应用[J]. 建筑工程技
术与设计,2018(16):925.
[2] 张帆. 基于建筑设计质量优化管理方法的探讨[J]. 建筑工程技术与设计,2018(18):931.
[3] 杨淑斌. 建筑结构设计优化方法在设计中的应用[J]. 建筑与装
饰,2022(20):26-28.。