常熟某住宅概念规划方案设计

三环快速路
【三环内竞品概况】
世茂天空之城(在售) 高层、公寓、商铺：一房一价
梧桐苑(待售) 多层：面议
琴湖壹号(待售) 高层、别墅：20400元/平
象屿尚湖度假区013地块(待售)
三环快速路
中新置地尚湖度假区014地块(待售) 碧桂园尚湖度假区015地块(待售)
江南大厦(在售) 公寓：10000元/平
金地|常熟2017A-016地块
THE PROJECT OF GEMDALE
规划方案沟通会
PLANNING CONCEPT SCHEME
2017.12.05
目录
Contents
P1 前期分析
Basic Analysis
P2 方案回顾
Programme review
P3 方案详解
Architectural Scheme
P4 启动区篇
Boot zone strategy
P5 产品研发
Product Research
P6 立面设计
Elevation Design
镇江市
常州市
南通市
无锡市
常熟市
苏州市
沪常高速
【城市区位优势】
基地位于常熟市虞山镇，周边交通便利。 85公里 可达上海市中心 40公里 可达苏州市 40公里 可达无锡市 50公里 可达南通市 85公里 可达常州市
142㎡ 3室2厅2卫 3面宽
138㎡ 4室2厅2卫 3面宽
ห้องสมุดไป่ตู้ a
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d
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富兴
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路
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界内水域
界外水域
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项目现状分析
5. 现状河道与西侧小区链接 此处接口能否移位重新设计 征询后：保留接口，但水系
形态根据规划调整
6. 用地红线偏东南侧处，红线 位于水系上该区域如何处理？ 建议：填埋
5. 现状河道与西侧小区链接 此处接口能否移位重新设计 征询后：保留接口，但水系
上海市 中心
方塔东 街步行
街
常熟汽 车南站
5.5公里
常熟市 体育中
心
3.0公里
【基地区位优势】
基地交通方便，周边各城市配套完善
3.0公里
4.2公里 5.5公里 5.6公里 6.5公里 0.85KM
可达常熟市体育中心
可达琴湖公园 可达方塔东街步行街 可达常熟汽车南站 可达海星岛乐园 可达虞山镇政府
4.2公里
产品：高层 -元/平
基地周边竞品分析
万科公望
中南锦苑
碧桂园柏悦华府
新城虞悦豪庭
琴湖壹号
中南御锦城
楼盘/面积段
琴湖一号
新城虞豪庭
万科公望
中南锦苑
85-100㎡
97㎡ 2室2厅1卫 2.5面宽
88㎡ 3室2厅1卫 3面宽
96㎡ 3室2厅1卫 3面宽
98㎡ 3室2厅1卫 2面宽
100-124㎡
102㎡ 2室2厅1卫 2.5面宽
建筑退让用地红线距离
东侧 南侧 西侧 北侧
多层 5M 15M 5M 10M
城市干道
在
建城
支
河市架路高
路
城市次干路
规划内容：
多层洋房、6F叠加、配套用 房
非商业土地价值分析
一级 二级
支路>干道 不利因素：高压线>噪声 有利因素：河流>内部景观
土地价值分析
价值 规划内容 一级 叠加、多层洋房 二级 叠加、多层洋房 三级四 多层洋房，配套 级 用房
120㎡ 3室2厅2卫 2.5面宽
125-170㎡
125㎡ 3室2厅2卫 3面宽
115㎡ 3室2厅2卫 3面宽
基地周边竞品分析
中南御锦城
98㎡ 3室2厅1卫 2面宽
115㎡ 3室2厅2卫 3面宽
142㎡ 3室2厅2卫 3面宽
140㎡ 4室2厅2卫 4面宽
140㎡ 3室2厅2卫 4面宽
138㎡ 4室2厅2卫 3面宽
医疗资源：基地南侧150m常熟市第三人民医院
禧徕乐国际广场
常熟东南医院
1km
2km
万家乐购物广场
【交通便捷交通】分析
驾车出行方便 东侧| 基地东面为东三环路 南侧| 基地南侧为富兴路 西侧| 基地西侧为香椿路 北侧| 基地北面为富春江西路
基地 SITE
欧尚西地块(待售)
汇丰时代广场(在售) 公寓：9000元/平
138㎡ 4室2厅2卫 3面宽
楼盘/面积段
万科公望
85-100㎡
中南锦苑
新城虞豪庭
竞品总结
琴湖一号
基地周边竞品分析
中南御锦城
96㎡ 3室2厅1卫 3面宽
周边竞品户型以高层为主 88㎡ 3室2厅1卫 3面宽
97㎡ 2室2厅1卫 2.5面宽
98㎡ 3室2厅1卫 2面宽
100-124㎡
125㎡ 3室2厅2卫 3面宽
间距分析
根据《江苏省城市规划管理技术规定》，住宅 建筑间距需满足左侧要求 建筑方位角满足15°-60°，建筑间距系数可按 0.9倍折算：1.36*0.9=1.224 此建筑间距下，需验证日照。
面宽等资源紧张
设计相对传统
125㎡ 3室2厅2卫 3面宽
120㎡ 3室2厅2卫 2.5面宽
102㎡ 2室2厅1卫 2.5面宽
目前售价1.5万~1.8万左右
115㎡ 3室2厅2卫 3面宽
125-170㎡ 周边多为高层产品、多层产品竞争力强
140㎡ 3室2厅2卫 4面宽
142㎡ 4室2厅2卫 3面宽
140㎡ 4室2厅2卫 4面宽
形态根据规划调整
富兴
路
现状用地主要待明确要点
1. 现状用地中游多条水系， 水系形态能否重新设计? 征询后：可填埋 2. 地块东侧有一座现状桥（青锋 桥），该桥在红线中间如何处理? 建议：拆除 3. 在现状建筑处有发射塔，此发射 塔是否在红线内，是否可以移位？ 建议：移位
4. 在“青锋桥”处，有一栋现 状建筑位于红线中间如何处理？ 建议：拆除
在售楼盘 待售楼盘
碧桂园柏悦华府（售完）
产品：高层 17300元/平
万科公望（售完）
产品：高层+小高层 17200元/平
中南锦苑（售完）
产品：高层 18000元/平
3公里
新城虞悦豪庭(尾盘)
产品：高层+小高层 17200元/平
琴湖壹号(待售)
产品：高层+多层 20400元/平
1公里 SITE
中南御锦城（售完）
琴湖公园
虞山 镇政 府
5.6公里
东三环路 SITE
海星岛 乐园
6.5公里
琴湖城市广场
同汇实验幼儿园
虞山镇政府
SITE 昆承小学
中宏万家广场
第三人民医院
藕渠中学
常熟市汽车市场
【配套分析】
配套齐全、周边教育及商业丰富
教育资源：基地西侧临昆承学400M，周边有 同汇实验幼儿园和藕渠中学
商业资源：基地北侧琴湖城市广场，西南侧 中宏万家广场
现状发射塔
现状建筑
现状桥
界内水域
界外水域
用地红线 建筑控制线
用地条件分析
项目基地
地块编号：2017A-016 用地性质：居住用地 总用地面积:53521m2 容积率：1.3 地上建筑面积：69577.3m2 建筑密度：≤28% 绿地率：≥30%，集中绿地率不少 于0.5㎡/人 建筑限高：多层，低层（1-6F） 户型面积要求：144㎡/户以上 日照要求：满足大寒三小时日照 要求标准