房地产SWOT分析

房地产 SWOT 分析
目前， SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。

作为一种特殊产品的研发，房地产开发项
目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。

SWOT 分别代表： strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会 ) 、 threat（威胁）。

房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整
开发策略，来达成企业的目标。

这有些像我们中国古代哲学中的“权衡” 思想。

从整体上看， SWOT可以分为两部分。

第一部分为 SW，主要用来分析
内部条件；第二部分为 OT，主要用来分析外部条件。

另外，每一个单项如 S 又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。

SWOT分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。

可按以下步骤完成这个SWOT分析表：
(1)把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看
它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。

(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。

一组与机会有关，另一组与威胁有关。

(3)建构一个表格，每个占 1/4 。

(4)把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。

SWOT表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。

在你的 SWOT分析中，一定要把以下步骤都写出来：
①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。

②利用那些机会，这是公司真正的优势。

③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。

④对目前
有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到
吃惊。

如图：
也可以用一个更简洁的图表来表示：
S W
O T
在房地产项目中，运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。

我们可以举例来加以解释及阐述。

基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。

一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。

下面我们就举一个简单的例子，
A 是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些
结论：
A项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。

劣势是：地价
昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。

机会是：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。

威胁是：市中心商业街众多，并有相似类型的
项目形成竞争。

这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。

总的说来，这些结论
非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。

所谓辩证法分析，就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。

它是从表象入手，探讨解决问题的方向。

依旧是以 A 项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析：
地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，
市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。

交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而
堵车是一个致命伤。

拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们
会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？
人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。

但这
些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。

对劣势进一步分析：
地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。

然而，与
同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。

并且，这样的黄金
地段，上涨的幅度可能很大。

拆迁费用大：这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。

但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。

基本配套设施老旧：这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核
算的问题（究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入和产出是否成比例？）。

机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些
能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？等等。

威胁来自于相似类型的竞争项目。

然而，鉴，如果能够认真分析同类项目的得失，未尝不能这些项目也为开发提供了借
“ 后发制人” 。

当然，以上所讲的这些只是“凤毛麟角”，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。

如图：
S W
地处市中心交通方便人口集中低价昂贵
拆迁费用大基本设施老旧
O T
政府加大旧城改造力度给予众多优惠市中心商业众多竞争激烈
知道了SWOT的分析方法，在房地产项目定位中如何去运用这个方法进行有效的分析呢？
一般而言，房地产项目SW（即内部因素）可以从以下几个要点去分析：
1、区域
2、区位
3、规模
4、交通
5、配套（城市建设/ 基础建设）
6、建筑
7、景观
8、户型
9、开发商
10、团队
11、服务
12、政策
13、规划
14、人文资源
15 、自然资源（山/ 水 /森林/ 河流/ 动物/ 土壤/地质等）
16、业态
17、装修
OT（即外部因素）可以从以下几点加以分析：
1、宏观经济
2、房地产市场
3、居民收入增长
4、市场迅速增长
5、行业发展
6、政策变化
7、交通发展
8、竞争环境
9、市场认知
10 、消费者需求
11 、市场真空点
12、金融政策
13、城市战略
抓住了以上的因素去分析房产项目，一般都可得到比较正确客观的结论，为项目开发提供借鉴。