楼市上半年总结暨下半年展望

楼市上半年总结暨下半年展望
2011年上半年的楼市真如冰火两重天，春节之前的萧条让人对09年、甚至楼市的命运都噤若寒蝉，而三月份的小阳春忽然从天而落，意外的是还能持续走高，到六七月间，一线都市竟有开辟商大摆庆功宴，恰似翻身农奴把唱歌，其大起大降的戏剧性真应了《终结者》中那句闻名的台词：i will be back！
结论是，楼市从严冬中走出，逐步企稳，量价齐升，官方数据洛阳第二季度的商品房销售面积79.7万平米，与XX年年持平。

下面我们一起来看看上半年楼市几个特征和表现：
一、新盘、大盘少，存量房唱主角
去年的形势，哪个开辟商也别敢妄动，今年自然新盘廖廖，惟独壹号城邦、云鹏海天、万达广场几个项目，也都选在5、6月份市场回暖已成定局时开盘，果然多有斩获。

壹号城邦均价4000以上，听说月销套，云鹏3600元，户型面积偏大，销售尚未发力，但问甚众。

万达广场别用说，刷新了商铺销售纪录，一楼均价3万元，二楼1.5万元，三楼9000元，总价40万起，传说3.5小时狂销2个亿，业内轰动。

上半年的销售数据官方未发布，从上查到的单月纪录综合看，涧西区的销售额是最大的，其次新区，西工第三。

口碑好的在售楼盘业绩全线飘红，如申泰新世纪广场soho易居，春节前后两个月成交都在百余套，其2栋高层千余套小户型目前已清盘。

连新区一度滞销的高端产品中央广场，风闻一天成交过24套，连售房部都被买去做投资。

香港城3月份成交60套，4、5、6三个月均与去年同期持平或略高；东方今典、中泰世纪花城4月份单月销售均在50套以上。

二、价格止跌略涨，收回失地
南昌路板块的一线楼盘，均价从年初的3800左右涨到4000元以上，代表楼盘如创展、壹号城邦、世纪华阳，二线楼盘，如名都城均价从开盘的3300元涨到3600元，城尚城从3200涨到3500元的涨幅。

西工区一线楼盘，从去年滞涨、略落逐渐到慎重涨价，最贵的富雅，尾盘均价4100元以上。

二线的唐宫路中侨铭秀、城市领秀都在3700元。

今年位列十大名盘的帝豪上院，开盘均价3200元，近期3500元，所谓买房送车，事实上是用10辆qq 抽奖，绝别是买一送一。

新区房价还别敢大胆涨，怎么说配套跟进及建设速度都缓慢，新区购房者要紧是关林商户，或改善或投资，再有算是效县先富起来的矿主、煤老总，因此尊贵如地标项目的泉舜，均价惟独3600元，最高价4000，只是比起去年2988的跳水价，也算寻回面子了。

总的来看，价格已基本达到XX年的水平。

价格上涨的原因，一具是去年压抑的刚性需求在三月份未来集中释放，销售由此峰回路转。

第二，大盘托市，如壹号城邦的入市，带动整个房价水涨船高。

三是宏观政策松动，中央要完成“保八”，房地产的拉动是关键，说房地产绑定中国经济别无道理。

所以第二套房贷松绑，70/90政策退市，贷款条件放宽……短期看，经济政策应该可不能紧缩。

四、关于通胀的预期使各类资金进入房地产行业避险。

五，温州炒房团等民间游资的资本运作。

以上种种合力，导致楼市调控中断，迅速回暖。

三、商铺一枝独秀：万达广场
万达的成功有目共睹，一扫近年来商业项目一做就死的局面。

能够说世纪华阳板块的崛起因万达的加入而如虎添翼。

近日更在媒体高调宣布：万千百货、华涧万家、万达国际影城、大歌星ktv、大玩家电玩城、国美电器六大主力店进驻万达。

外来地产大牌对本土良好的带动作用再次得以印证。

万达无疑担负起重组商业格局的关键作用。

如此一来，日渐式微的东区商业又逊一筹，富雅东方银泰百货10月底开业，但显然没有万达的号召力，欧亚达家居8·5揭幕，让人担心会否成美凯龙第二。

中州国际的商铺从地段、品质都算上乘，只等大品牌商家入驻，跟银泰百货联袂或能打造一具东区商业巅峰。

普通规律，没有如此强势的商家撑着，只能任由市场自由进展，自生自灭。

特别是新区的商业
更是别敢追咨询，宝龙号称百家商户入驻疑似画饼，目前新区零星分布的餐饮、超市、副食品店，业态初级，日常日子都难以应付，别知何能走出那个怪圏。

四、写字楼，这个地方拂晓静悄悄
基于前两年写字楼的投资回报基本都低于当初答应的8％，写字楼投资有所回降，09年写字楼市场一片沉寂，别仅没有新项目推出。

连已上市的写字楼销售也很别理想。

西工区的写字楼尤其集中，在售的纯写字楼有富雅东方、君临商务，金港商务、博大城，还有产权酒店枫叶国际（有一部分作出租写字楼），涧西没有在售的纯写字楼，更多以商住混合的小户型浮现，如创展国际贵都，新区则有天元商务、瑞博大厦，博诚大厦等在售。

能够说洛阳没有甲级写字楼，硬件达别到，西工租价最高的写字楼是邮政大厦29元，知名度最高的的数码15－20元，但无法实现国际化办公。

因此浮现两极分化，一方面中小企业挑选数码大厦、或小户型等经济型办公环境，一方面也有不少对形象、硬件要求高的公司到酒店租房办公。

如国际金融大厦、牡丹城等酒店一平方租金50－60元，也别乏长租者。

因此，能满脚这部分用户的高端写字楼应该有市场，不过无人敢涉脚，成本太大。

五、板块分级呈现马太效应
洛阳一贯有西高东低之说，事实是西区经由市场之手越来越成熟。

南昌路板块已成当之无愧的楼市风向标，在房价和品质上一马当先。

华阳板块随着万达的加盟也快速升级，在楼市的妨碍与日俱增，这两个板块，各有分量级商圈，一具丹尼斯，一具万达，又基本上写字楼、公寓、酒店围绕，在都市功能方面具备规模化、多样化、高端、升值潜力大等特点，以后必将是风云际会的楼市主战场。

新区也是投资置业的重要区域，洛阳楼市近一半的成交量（并非销售额）来自新区，而瀛洲大桥通车、西苑桥重建都将为新区注入强心剂，新区的咨询题是人气，官方没功夫管那个，一门儿心思营造“大新区”概念，扩充可售土地，挂牌增收。

西工一向是见缝插针式开辟，旧城改造速度怎么说别比新区。

再向东老城、廛河，除了恒大以外别无惊喜。

也许不少人懊恼房价探底没有出手，那么看看下半年的楼市会有什么亮点和机会：
一、大量新项目缤纷出笼
基于前景看好，融资放宽，开辟商自然抓住商机大干快上，下半年能动工或者入市的项目：
涧西，南昌路板块还是领唱，除续建项目世纪华阳、新推项目壹号城邦外，最瞩目的算是名门世家，年底前可入市。

同一具板块的中弘金都城，要到明年了。

西苑路工学院附近的旧城改造项目打算年内面世。

东方红置业开辟地处天鹅堡对面的项目已进入施工。

位于银川路的和顺园二期已挖坑，年内亦将登场。

河洛路的清华园四期预计九、十月份亮相。

高新区还是是山水富地主唱，并且有三个旧城改造项目即将启动，徐家营、苗湾、滹沱。

目前正在拆迁。

西工区下半年预计开工项目（别含城中村改造项目）将达到20余个，加上一部分续建项目，建造规模超百万平方。

这些楼盘的体量大都在10万平方米以内，环绕着王府井商圈、新都汇商圈和百货楼商圈附近。

在纱厂南路与汉屯路交叉口，由兴宇公司开辟的高层商住楼4.5万平方米；在汉屯路南侧，置隆花园二期5.5万平方米的体量，已进入实质性开辟；汉屯路上还有1.5万平方米的城市梦园，在上半年已开始同意问；啤酒厂以东，原干休所的中安花园高层项目，建造面积8万平方米，将在下半年入市；纱厂西路北侧的多层项目荣祥花园2万平方米，正在主体施工；下半年，还有健康路与解放路交叉口里侧的银街·锦华园二期等。

最大的旧城改造项目东涧沟村和西小屯项目110亩，开始进入拆迁，最近村民堵了王城路，说拆迁条件别合理，看来拆迁时期开辟商是“真差钞票”。

老城区还有几个大的待动地块：约165.8亩的夏风金水园项目；一期1242亩的城乡一体化项目；100亩的城市雅居建材商业广场；98.74亩的九都路立交桥钢材市场改造项目；
总占地面积630余亩的中电经济适用住房项目，拟建设成面积约75万平方米的国家经济适用住房示范园区……尽管下半年没戏，只是前景很美好。

东部地王恒大绿洲项目已有几幢封顶，下半年或将上市，瀍河回族区将启动的4个经济适用房项目——翠阜路东侧地块开辟项目、鸿安·紫云花园项目、熙春花园项目和启明北路东侧地块改造项目，建设规模近20万平方米，已陆续开工建设。

二、价格，经过盘整后走实
对下半年的房价预期，业内多认为会平稳走高，也有人称后劲别脚，上涨乏力。

这样矛盾的观点，缘于三月份之后，刚性需求即自住型购房比例下落，投资型用户大幅上升，且坊间对房价泡沫的舆论，导致央行开始新的紧缩货币政策，虽然这样，多数人认为别是针对房地产行业，一线都市已再出拿地风潮，地王频现，说明从业人对市场预期还是向好。

在那个疯狂的年代，一线都市价格趋势的确扑朔迷离，别敢妄言。

但洛阳那个一贯别温别火的市场来说，就简单多了，实际上经过这一轮盘整，夯实了性价比，有限的价格泡沫也被挤掉，对消费者和开辟商基本上好事。

今年房价以螺旋式上升的方式回归了真实价值，证实世纪华阳等依旧坚挺的楼盘的确物有所值、国宝别墅等产品能够凭高端定位抗衡价格的波动。

三、商业投资有望后期发力
万达广场的商铺销售开启了新一轮商业投资热，假如万达广场开业后经营红火，商铺的赢利能力得以充分展现后，带动的可能别止周边商业崛起。

对整个商业投资的信心也会大有促动。

中央广场几百平米的售房部也于近期售出，售价高达三四千万。

看来市场永久别乏投资客，缺少的不过信心。

四、或将开启甲级高端写字楼元代
近一年的萧条并别代表写字楼永无出头之日。

据悉南昌路板块的世纪华阳、新区正在规划的方诚国际都有甲级高端写字楼，不管在硬件、商务理念方面会带来一具全新高度，价格方面一定会实现冲高，让我们拭目以待。