报酬资本化法

8.00%
12.50
396
7.20% 13.89
取值
－
－
－
－
7.70% 13.01
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直接资本化法－应用举例
简明，易于解释， 能显示市场状况， 能提供强有利的价 值市场指示，
忽略了租金以外的 收入，忽略了不同 房地产空置率和运 营费用的差异
当相似的预期收益 存在大量的可比市 场信息时，直接资 本化法是相当可靠 的（市场法的另一 种表现方式）
估价对象月租金为34元/平方米，则： A=34*12=408 R=7.70% V＝A/R
= 408/7.70% =5,298元
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报酬资本化法
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报酬资本化法－原理
是将估价对象未来各期收益和转售价值转换为现值的方法
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计算公式：与净收益流模式有关，净收益模式不同，其计算公式不 同，其通用公式为：
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可以作为安全利率 的指标：
五年期存款利率： 5.76％
一年期贷款基准利 率：5.31％
银行再贴现率4.32 ％
讨论—安全利率的选取
关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发〔2006〕 307号）中规定：
对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用 地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年 期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》 （GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人 民币五年期存款利率。
2.00％ 投资房地产比投资银行存款的风险补偿
管理负担补偿率 缺乏流动补偿率
0.10％ 投资房地产比投资银行存款所要付出的操劳补偿 1.50％ 投资房地产比投资银行存款的流动性补偿
无风险报酬率和风险补 偿报酬率的收集确认渠 道和量化标准？
易于获得融资的优惠率 －0.50％ 投资房地产比投资银行存款的的优惠
所得税优惠率
－0.50％ 投资房地产会获得个人所得税优惠
报酬率Y
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7.91％ －
－
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报酬率求取方法-市场提取法
V＝A/Y[1-1/(1+Y) N）]
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案例名称
正洪大厦1 正洪大厦2 正洪大厦3 国贸中心大厦1
取值
平均售价V （元/ m2）
7,500 7,200 7,400 8400
7%，9.5%
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需要思考的问题：
投资市场平均收益 率确认渠道？
房地产投资市场与 整个投资市场的相 关性如何量化？
报酬率求取方法-资本资产定价模型
案例：
假设整个投资市场的平均收益率E0为10％； 目前国债的收益率R0为4.08％； 房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数β为0.4；
E = R0 + β × (E0 – R0 ) = 4.08％+0.4 ×（ 10％-4.08％） = 8.06％
案例名称
用途
平均售价V 月租金a
年收益A
（元/ m2） （元/ m2） （元/ m2）
资本化率 R
收益 成数
金川大厦 办公
5,000
32
384
7.68% 13.02
古井.百花 大厦
办公
5,300
35
CBD中央 大厦A座
办公
5,700
38
财富广场 1期
办公
5,500
33
420
7.92% 12.62
456
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现金流模式
月租金
元/平方米
转售价
（元/平方米）
报酬率 Y
总结
10年前年合同 租金，11～41 年后市场租金 （年递增3%）
1~10年：42 11~41年：
=60*1.03)^10=80
1`41年市场租 金
60，递增率3％
10年前合同租
金，递增率3％，
42
第11年转售
10年前市场租
60
金，递增率3％，
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直接资本化法
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直接资本化法－原理
是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者 乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法
计算公式：与净收益流模式无关 V=A/R 或 房地产价值＝年收益*收益成数 V－房地产价值 A－某一年的收益（出租收益或经营收益）， R－资本化率（R=A/ V租售比） ：是一步将房地产的未来预期收益 转换为价值的比率，不明确代表获利能力。
报酬率求取有三种方法：累加法、市场提取法、资本资产定价模型
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报酬率求取方法-累加法
报酬率＝无风险报酬率（机会成本）+风险补偿报酬率 ＝无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动补偿率-投资带来的优惠率
项目
数值
内容
问题
无风险报酬率
5.31％ 一年期银行贷款利率
投资风险补偿率
估价部新员工入职系列培训课程
收益法评估要点
_____估价部 刘丽丽
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2007年4月
前言
本文所有观点均来自： 房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》最新版 房地产估价师考试教材《房地产开发经营与管理》最新版 美国《不动产估价》第12版
《房地产估价理论与方法》最新版中介绍收益法有两种： “直接资本化法” “报酬资本化法”
第11年转售
60
－
－ 16000 20000 16000 30000
4.32%、7.11% 5.31％、7.04%
7.54％
4.32%、6.69% 5.31%、6.47%
4.32%、9.1% 5.31%、8.87%
1、收益 现金流 模式对 报酬率 影响大
2、转售 价值预 测对报 酬率影 响较大
6.47%
报酬资本化法－估价师应注意事项
选择合适的持有期或研究期 预测所有未来现金流量或现金流向模式（包括转售价值） 选择适当的报酬率
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报酬资本化法－报酬率
报酬率的实质是回报率、收益率、折现率，是将房地产所有预期收 益（包括投资结束时的出售收入）转换为价值的比率
报酬率与投资风险正相关
期间收益、转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、 土地收益、建筑物收益、抵押贷款收益和自有租金收益由于其风险 不同，报酬率是不同的
V－房地产价值
n
V
Ai
i1 1 Y i
Ai－某一年的纯收益
Y－报酬率（回报率、收益率、折现率）：是将房地产所有预期收益 （包括投资结束时的出售收入）转换为价值的比率，代表房地产的获 利能力和风险水平。
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报酬资本化法－适用条件
有收益或潜在收益的房地产，收益和风险可量化（预测）
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报酬率求取方法-资本资产定价模型
E = R0 + β × (E0 – R0 )
E---- 在某一时间段内，资产应有的预期收益率； R0 ----在某一时间段内，无风险资产的收益率； E0----在某一时间段内，市场的整体平均收益率。 β ----资产的系统性市场风险系数
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直接资本化法－适用条件
适用于房地产处于稳定经营，或存在大量包括市场风险、收益、费 用、区位特征和和收益特征都相似的可比案例 不适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时间内处于 不规则变化的情况
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市场提取法 Ri＝Ai/Vi
直接资本化法－资本化率求取方法
报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的结合（要从多 方面分析其逻辑性和合理性）
在一定时期，报酬率大体上有一个合理的区间
具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，不必直接依靠与估 价对象的净收益流模式相同的房地产求取适当的报酬率，而通过其它具有同等 风险投资也可以求取适当的报酬率（提取报酬率和计算房地产价值可以采用不 同收益流模式的计算公式，同等风险的其它行业投资案例也可以用于求取报酬 率）
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讨论—租约对收益价值的影响
1、看租约长短： 短期租约：5年以下 长期租约：5年以上
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1、看租金水平： 合同租金： 市场租金：
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测算实例
深圳罗湖旧办公楼： 合同月租金42元/平方 米，每隔两年增长5％ 剩余适用年限41年 签订租赁合同10年 目前市场租金60，价 格12.000元/平方米，空 置率5%
－
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资本化率 y
4.76% 4.53% 4.85% 5.51% 5.12%
报酬率求取方法-市场提取法
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它 可能不是估价对象未来各期收益的可靠指针，对估价对象报酬率的判断还应着 眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率，对用市场 提取法求得出报酬率要进行适当的调整（市场提取法不是求取报酬率的唯一方 法，对其结果要分析判断是否合理）