假设开发法-静态

假设开发法（剩余法-待开发土地）测算
（模板中绿色表示说明，红色代表根据项目情况进行选择）
假设开发法：是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

其基本计算公式为：
P=A-B-C
式中：P—待估宗地价格
A—不动产总价
B—开发项目整体的开发成本
C—客观开发利润
其中：开发项目整体的开发成本包括购地税费、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。

即：
待估宗地价格=不动产总价－购地税费-开发费用－管理费－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
评估测算过程：
本次评估采用静态分析方法进行测算。

（新估价规范中要求选择估价前提，而土地评估中未要求，在土地报告中是否需要）
1、确定委估宗地的最有效利用方式
（1）规划指标
通过分析该评估地块的具体条件，规划用途为商住用地，面积合计为29,339.5㎡，计容建筑面积为117,358㎡（其中：商业建筑面积11735.8平方米，配套设施建筑面积2000平方米），地上建筑容积率为4，建筑密度≤30%，建筑限高100米，绿地率≥30%。

根据惠州市住宅小区规划要求，按住宅停车位为每100平方米建筑
面积配套1个车位，则住宅车位个数为1036个；商业配备车位为每100平方米营业面积0.7/个车位，则商业车位为82个，本次评估设定全部为地下车位，则地下车位总个数为1118个。

地下车位按30㎡/个车位计，则地下车库面积为33,540㎡。

详见下表
（2）开发项目状况设定
结合目前调查委估宗地工程地质条件、周边同类商住小区配套、装修标准等资料，委估宗地开发建设工程成本特征概况预计如下：结构：钢混（框剪）结构；
层数：根据容积率为4及建筑密度≤30%，本次评估设定为高楼层建筑形式；
商业裙楼:根据现场查勘，评估对象两宗地整体四面临街，根据上表可知商业为一二层住宅底商，基底面积为8801.85平方米，根据最高最佳使用方式，一层商业建筑面积可布局成临街商铺；
装修标准：建筑物外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；
根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。

该宗地开发程度已达五通一平，土地面积为29339.5平方米，总建筑规模151198平方米，根据建设工程进度，预计开发周期为2年。

2、确定不动产开发总价值
结合片区房地产市场情况，我们采用比较法测算其建成后住宅、商业用房及地下停车位价值；小区配套用房不销售。

本次评估测算估价期日的房地产价值作为项目达到可售条件下的价值。

比较法是指将估价对象与在估价期日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比较法估价基本公式：比较价格=可比案例价格×交易情况修正系数
×市场状况调整系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，确定选取估价对象周边小区最近成交案例作为比较案例。

2.1、住宅销售价值测算
（1）选取可比案例情况表如下：
序号项目名
称
位置用途建筑类别成交日期
售房均价
（元/㎡）
装修情况
案例一中信凯
旋城
惠州金山湖
片区，奥林匹
克中心公园
以北
住宅高层2014年12月
6200
（含增值税价）
毛坯
案例二东江学
府
惠城区河南
岸冷水坑
住宅高层2014年12月
6500
（含增值税价）
毛坯
案例三鸿润叠
韵
惠城区体育
南路与惠南
大道交汇处
住宅高层2014年12月
6300
（含增值税价）
毛坯案例一照片案例二照片案例三照片
实例位置示意图
（2）影响因素条件说明：通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素确定比较因素。

结合估价师收集的资料，参照案例的房屋用途、交易情况、市场状况、区位状况、实物状况和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：
a、房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。

b、交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。

c、交易方式：考虑不同交易方式对房地产价格的影响。

d、市场状况调整：消除成交日期的市场状况与估价期日的市场状况不同造成的价格差异，将可比案例在其成交日期的价格调整至估价期日的价格。

e、区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、公共设施完善度、环境景观、楼层、朝向、绿地覆盖率等。

f、实物状况：主要有建筑结构、项目规模、面积、设备设施情况、装修情况、新旧程度、景观、物业管理等。

g、权益状况：主要有容积率、使用年期等。

（3）可比实例及影响因素说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比案例的状况编制比较因素情况表。

详见下表
比较因素情况表
（4）房地产状况指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由估价师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

①房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。

估价对象与三个案例房屋用途均为住宅，用途修正均为100。

②交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

估价对象与案例交易情况均属正常，因此交易情况修正均为100。

③市场状况调整：消除成交日期的市场状况与估价期日的市场状况不同造成的价格差异，将可比案例在其成交日期的价格调整至估价期日的价格。

估价对象与案例交易日期较接近，近期房地产市场较稳定因此修正系数均为100。

④交易方式：考虑交易方式的不同房价存在差异而进行交易方式修正。

三案例与估价对象交易方式均为转让，因此交易方式修正均为100。

⑤区位状况：
A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

C、对外联系方便度：根据离高速公路出口、机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象对外联系方便度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

D、公共设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

E、环境状况：包括自然、人文、景观等环境状况。

分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估房地产环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

F、楼层：根据所在楼层位置，划分为低楼层、中低楼层、中间楼层、中高楼层、高楼层五个等级，以估价对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

G、朝向：分为南和东南、东和西南、西、东北、北五个等级，以待估房地产朝向为基准（100%），相差一个等级，指数修正+/-3%。

H、绿地覆盖率：根据小区绿地覆盖状况。

分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估房地产绿地覆盖率为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

⑥实物状况：
A、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

B、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

C、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、项目规模：分为建筑规模大、一般、小三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

E、装修情况：分为装饰装修好（豪华装修）、较好（精装修）、一般（简单装修）、较差（毛坯）四个等级，以估价对象装饰装修为基准
（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

F、房屋新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象房屋新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

G、景观：景观分绿化景观或山景或海景等的区别，住宅物业的景观影响因素分：好、较好、一般、差四个档次。

以待估房地产的景观因素为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

H、物业管理：物业管理分为高档物业管理、中档物业管理、低档物业管理、无物业管理四个等级，以待估房地产为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

⑦权益状况：
A、城市规划限制条件（容积率）：考虑城市规划限制条件（容积率）对房价的影响。

容积率高低分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以待估房地产为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

B、剩余使用年期：考虑剩余使用年期对房价的影响。

根据估价对象剩余年限的长短，可分为长、较长、一般、较短、短五个等级，以待估房地产为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（5）根据房地产状况说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
详见下表
比较因素指数表
（6）因素修正计算表
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实
例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：
比较因素修正表
（7）估价对象价格的确定：
比准价格的确定方法有：算术平均法——直接对多个价格求平均值
作为最终结果；加权平均法——对多个比准价格赋予不同权重，权重大小应当反映与待估宗地接近程度大小，再加权平均求取最终结果；取交易案例多个比准价格的中位数或众数作为地价的综合结果。

通过待估对象与三个可比实例分别进行比较，得到的比准价格结果相差不大，结合当地市场实际情况及估价师经验，以三个实例的简单算数平均值作为待估房地产的平均单价，即：
（6,078+6,066+6,371）÷3=6,200(元/㎡)（精确到百位数）
2.2、商业用房销售价值测算
根据估价人员查勘，设定首层商业均为临街商铺，深宽比合理的商铺。

本次采用市场比较法测算均衡状态位置的商铺，即“设定首层标准商铺”房地产的价值，设定该商铺位置较适中、面积较适中。

（1）选择交易实例
根据市场调查，查询与“设定首层标准商铺”区位、实物状况等条件相似的交易案例。

案例一照片案例二照片案例三照片
实例位置示意图
（2）现对所评估物业及可比实例进行修正系数确定如下：
修正系数确定说明：
房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。

估价对象与三个案例房屋用途均为商业，用途修正均为100。

②交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

③市场状况调整：消除成交日期的市场状况与估价期日的市场状况不同造成的价格差异，将可比案例在其成交日期的价格调整至估价期日的价格。

④区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、人流量、公共设施完善度、环境景观等。

⑤实物状况：主要有临路状况、建筑结构、面积、设备设施情况、层高、楼层、经营档次、宽深比、新旧程度、物业管理等。

⑥权益状况：主要容积率、剩余使用年期等。

（3）房地产状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的状况列表表示。

详见下表
比较因素情况表
（4）房地产状况指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由估价师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

修正体系参照住宅修正体系说明编制，此处略
根据房地产状况说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：
比较因素指数表
在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：
比较因素修正表
通过待估对象与三个可比实例分别进行比较，得到的比准价格结果相差不大，结合当地市场实际情况及估价师经验，以三个实例的算数平均值作为待估房地产的平均单价，即：
（23,000+22,346+22,214）÷3=23,000(元/㎡)（精确到百位数）本次评估宗地商业可全设计成临街商铺，因此可将测算结果23,000元/㎡作为本项目一层临街商业的平均销售单价。

根据惠州市首层商业的售价情况统计并结合估价师经验，本次评估确定估价对象第二层商铺平均售价约为首层商铺平均售价的50%，则二层的商业售价为23000×0.5=11500元/㎡；
2.3、停车位销售价值测算
（1）选择交易实例
根据市场调查，查询与估价对象开发完成后区位、实物状况等条件相似的交易案例。

序号项目名称位置用途室内/室外成交日期
销售均价
（元/个）
装修情
况
案例一中信凯旋城
地下停车位
惠州金山湖片
区，奥林匹克中
心公园以北
停车
位
室内2014-12
100000
（含增值税价）
简单
案例二东江学府地
下停车位
惠城区河南岸冷
水坑
停车
位
室内2014-12
110000
（含增值税价）
简单
案例三鸿润叠韵地
下停车位
惠城区体育南路
与惠南大道交汇
处
停车
位
室内2014-12
100000
（含增值税价）
简单案例一照片案例二照片案例三照片
实例位置示意图
（2）现对所评估物业及可比实例进行修正系数确定如下：
修正系数确定说明：
①房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。

估价对象与三个案例房屋用途均为停车位，用途修正均为100。

②交易情况：考虑交易情况是否正常对车位的影响。

③市场状况调整：消除成交日期的市场状况与估价期日的市场状况不同造成的价格差异，将可比案例在其成交日期的价格调整至估价期日的价格。

④区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、生活配套设施完善度、城市规划等。

⑤实物状况：主要有入住家庭消费层次、小区车位需求紧张程度、室
内/室外、车库布局合理程度、设施设备完备程度、车位种类、建筑结构、离出入口距离、周边有无公共停车场等。

⑥权益状况：主要有产权性质、剩余使用年期等。

（3）车位状况说明
根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的状况列表表示。

比较因素情况表
（4）车位状况指数表编制
根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制车位状况指数时，由估价师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

修正体系参照住宅修正体系说明编制，此处略
根据车位状况说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制比较因素指数表：
比较因素指数表
（5）因素修正计算表
在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比实
例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数：
详见下表
比较因素修正表
估价对象通过与三个可比实例分别进行比较，得到的比准价格结果相差不大；根据当地市场实际情况并结合估价师经验，采用简单算术平均值作为待估车位的平均售价。

本次评估宗地地位平均销售单价取整为100,000元/个。

2.4、委估宗地开发后销售总收入汇总表
①建筑安装工程费
建安工程费用主要包括结构工程和室内外装修工程，以及室外附属工程所发生的费用，如基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等，外加脚手架搭设费用。

水、电、煤气、空调、消防等设备购置及其安装的工程费用，通讯部分目前包括电话线的埋管等；水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，室外线管计至建筑物2米以内；水包括供水、排水、污水；消防包括烟感、温感、花洒等。

根据《深圳市建筑工程价格信息》以及深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息等，结合本项目实际情况，结合评估人员的经验及有关数据确定如下：
②前期及专业费用
专业费及前期费包括建设勘查设计费、工程招标代理费、建设工程监理费、环境影响咨询费等各项费用；
建设勘查设计费：根据国家计委、建设部《关于发布<工程勘查设计收费管理规定>的通知》（2002年1月7日计价格[2002]10号），建设勘查设计费以建筑安装工程费为计算基数，费率取3.21%；
工程招标代理费：根据国家计委计价格（2002）1980号文《关于工程建设项目施工招标标底的编制、使用和管理的若干规定》，工程招标代理费费率取0.38%；
建设工程监理费：根据发改价格〔2007〕670号文《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》, 建设工程监理费费率取2.35%；
环境影响咨询费：根据计价格[2002]125号文，《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》及《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》【发改价格[2011]534号】，降低部分行业建设项目环境影响咨询收费标准。

各环境影响评价机构对估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价（编制环境影响报告书、报告表）收费，应在原国家计委、国家环保总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格 [2002）125号）规定的收费标准基础上下调20％收取,则环境影响咨询费费率取0.102%。

以上费率合计6.042%，以上费用均以建筑安装工程费为计费基数。

前期及专业费用=建安工程费*费率
=630,063,800×6.042%=****（元）
③基础设施建设费
主要指城市规划要求配套的道路以及宗地内入户前泵房给排水工程、电气、强弱电工程、室外配套的消防工程、室外燃气管道配套工程，环保节能等工程发生的费用。

本次评估对象的土地开发程度都达到宗地红线外“五通”，红线内地面平整，为熟地。

根据项目情况，本次基础设施建设费按建筑安装工程费的5%取值。

（费率取值可根据项目情况调整）
基础设施建设费=建安工程费*费率
=630,063,800×5%=****（元）
④公共配套设施建设费
主要指规划要求项目配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。

该小区的公共配套设施有文体活动室、物业服务房，已在规划建筑面积中予以考虑，本次评估中该部分的公共配套设施建设费已纳入建筑安装工程费中，不另行考虑。

（若公共配套设施的建筑面积未纳入规划面积中，需计算该项费用，费率取值可根据项目情况调整）
公共配套设施费=建安工程费*费率
=630,063,800×3%=****（元）
或，公共配套设施费=0
⑤不可预见费
不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。

根据惠州市同类房地产开发项目管理费的实际情况，结合评估对象项目开发具体情况，取建安工程费的5%。

不可预见费==建安工程费*费率
=630,063,800×5%=****（元）
⑥开发期间税费
开发期税费，主要指建设期间所产生的税收和地方政府或其有关部门收取的费用，根据本项目的具体情况，有关税费为防空地下室易地建设费、新型墙体材料专项基金、防雷设施技术检查费、城市基础设施配套费。

A、防空地下室易地建设费：防空地下室易地建设费是指建设单位因地质、结构等原因无法同步配套修建防空地下室，必须依法向人防部门交纳建设规定面积的防空地室所需的工程费用，由人防主管部门统一易地建设，简称为易地建设费。

本项目已规划地下室，不需缴纳该项费用。

（外地项目需调查了解当地政策）
即防空地下室易地建设费=0
B、新型墙体材料专项基金
依据财政部、国家发改委关于印发《新型墙体材料专项基金征收使用管理办法》（财综[2007]77号）及广东省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法(粤财综〔2009〕53号)，在本省行政区域内新建、扩建、改建的建筑工程，建设单位应当在办理建设工程施工许可证前，按照建设项目批准文件或规划审批确定的建筑面积一次足额预缴专项基金，标准为每平方米10元。

根据本项目实际情况，新型墙体材料专项基金按照10元/㎡计，则新型墙体材料专项基金=总建筑面积*费率
=151,198×10=*****元
C、防雷设施技术检查费
依据《广东省防雷设施检测服务收费项目和收费标准》粤价函〔2004〕409号，防雷设施技术检查费按照新建、扩建、改建建筑总面积计算，按照0.1元/㎡计，则，
防雷设施技术检查费=总建筑面积*费率
=151,198×0.1=*****元
D、城市基础设施配套费：城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，一般按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设，是政府向建设单位收取的一项费用。

深圳市已将该项费用纳入到出让地价中，不需另行收费。

（外地项目需调查了解当地政策）
根据广东省物价局、广东省财政厅《关于调低城市基础设施配套费标准的通知》（粤价[2003]160号），城市基础设施配套费按照基建投资额的4%收取；则，
城市基础设施配套费=建筑安装工程费*费率
=630,063,800×4%=****元
则：开发期间税费=防空地下室异地建设费+新型墙体材料专项基金+防雷设施技术检查费+城市基础设施配套费
=***+***+***+***=***元
⑦房屋公用设施专用基金（若为异地项目，该项基金需调查当地政策）
根据《深圳市人民政府关于印发<深圳市房屋公用设施专用基金管理规定>的通知》（深府〔2006〕40号），有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主管部门指定的银行专户。

对于特区内项目：对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资百分之二的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。

本。