《房屋维修与预算》综合实训案例答案

综合实训案例答案
实训案例1：房屋楼板渗漏维修
某住宅小区物业管理公司接到一名业主求助电话，得知该业主家中南北两个卫生间的楼板出现漏水现象，物业公司维修部派出维修工程技术人员到现场查看。

工程技术人员打开卫生间铝扣板查看漏水点，经查验发现，北侧卫生间的漏水点对应着楼上邻居家的洗手盆、墩布池和马桶，南侧卫生间漏水点对应着邻居使用相对频繁的淋浴房。

工程技术人员首先进行打压试验，显示楼上邻居家的供水管道没有渗漏。

工程技术人员怀疑，洗手盆、墩布池等排水口周边的防水没有做好，因此在这些排水口附近用堵漏灵进行了封堵，此后，业主家不再漏水。

但20多天后漏水区又开始漏水。

业主打开自家北侧卫生间铝扣板后，发现三分之二的漏水来自于邻居家的马桶排水管，加之邻居家的卫生间地面看上去像是干的，因此业主怀疑邻居家的排水管出现了破裂。

问题：
（1）是否有可能是排水管破裂造成漏水？排水管破裂的可能原因有哪些？
（2）是否是由于楼上邻居家地漏周边防水没做好造成漏水？
（3）根据以上情况，工程技术人员该如何进行防水处理？
答：
（1）不排除排水管破裂的可能性，可再仔细观察排水管，看是否有裂缝。

重力作用下，水会顺着管道往下流，所以楼上邻居家的卫生间地面看上去是干的，漏水看上去也像是来自管道。

有两种情况可能导致排水管破裂。

一种情况是：野蛮装修导致排水支管被震裂，“比如在安装马桶时，工人用力过大就可能导致排水管被震裂”。

第二种情况是：排水管被腐蚀，以前老房使用的排水管大多是铸铁管，长年使用后，可能会出现生锈、腐蚀和老化。

另外，不管是排水管式铸铁管还是PVC管，如果住户用带有腐蚀性的管道疏通剂来疏通管道，可能会腐蚀排水管，严重时甚至会影响到排水立管。

（2）在此案例中，根据业主的描述（漏水点分别对应着楼上邻居家有地漏的地方），使用堵漏灵封堵这些地漏周边区域后，漏水立即好转，因此楼上邻居家地漏周边防水没做好的可能性较大。

堵漏灵和防水涂料材质不同，很难长时间粘连在一起，堵漏灵只能起到临时封堵作用，这可能就是业主家再次漏水的原因。

（3）如果是由于楼上邻居家地漏周边防水没做好，若原防水是刚性防水材料，可只在地漏10厘米的半径内做局部防水；如原防水是柔性防水材料，为避免新旧防水层粘连不牢，还是应该重新做整体防水。

做完防水后，如果仍然漏水，说明排水管确实有破裂。

据了解，目前排水管材质主要有铸铁管和PVC管。

铸铁管材质的排水管出现问题，只能进行更换，胶类物质无法封堵密闭；PVC材质的排水管出现问题，可以用专用PVC胶进行封堵，为完全杜绝隐患，可更换漏水的管道段。

实训案例2：房屋外廊窗漏水及下槛以下墙体潮湿现象
勘查现象汇总
现象1：外廊窗上下槛有漏水和渗水现象。

现象2：墙面雨水有淋窗污染玻璃现象。

现象3：挑台伸缩缝没按伸缩缝方式处理导致墙面面板变形现象。

问题：
（1）造成以上现象的可能原因有哪些？
（2）提出解决方案，解决以上漏水、渗水问题?
答：（1）
原因1：外廊窗上下槛漏水是由没做鹰嘴和泛水的原因。

原因2：墙面雨水有淋窗污染玻璃与上原因有关。

原因3：不排除上下槛封闭不严因素。

原因4：挑台伸缩缝没按伸缩缝方式处理。

（2）解决方案
方案1：窗上槛外墙更换一皮砖，解决上槛鹰嘴问题，颜色可以自定。

方案2：下槛外墙按要求往下切割一部分，达到泛水要求为止。

方案3：窗上下槛缝隙外部作基层清理，满打聚氨酯发泡剂，起到防水保温作用。

方案4：挑台伸缩缝应按伸缩缝方式处理。

实训案例3：楼板裂缝的修缮
某住宅小区东侧部分业主反映所住房间楼板有裂缝现象。

管理该小区的物业公司派出物业维修人员前往现场查看，主要特征如下：
1、墙角呈（45 o）斜裂缝。

这种裂缝出现在纵横交接的十字、T型、L型连接处，与纵横墙成（45o）角，并排多道，大多为贯通裂缝。

2、平行与纵横墙的直裂缝。

这种裂缝多出现在跨中部，平行于纵墙或横墙，大部分为贯通裂缝。

物业公司邀请某工程检测有限公司到现场进行检查分析, 未发现有地基不均匀现象，检测混凝土强度满足设计要求，复核配筋基本满足规范要求。

问题：
（1）楼板裂缝的可能原因有哪些？
（2）物业公司应怎样组织维修工作?物业公司应采取什么修缮方法，解决以上楼板裂缝问题?
答：
(1)
a.浇筑初期（终凝前）的凝缩变形凝缩变形产生的裂缝发生在混凝土结硬前最初几小时内，通常浇后24小时即可观察到。

这种裂缝有两类：一类是由于塑性混凝土下沉产生的裂
缝，在梁、板中都有可能产生。

另一类是塑性收缩裂缝，常出现在板中，裂缝为无规则的鸡爪状或地图状。

凝缩变形产生的裂缝都与混凝土的泌水现象有关。

b.硬化过程中的干缩和水化作用引起的自身收缩。

在硬化混凝土收缩受约束的条件下，收缩应变将导致弹性拉应力，拉应力可被近似看作弹性模量与应变的乘积；当拉应力超过混凝土的抗拉强度时，材料出现开裂。

但是由于混凝土的粘弹性（徐变），部分应力释放，残余应力（徐变产生的应力松驰后）才是决定混凝土是否开裂的关键。

c.温度下降引起的冷缩变形由于建筑物各部位在各季节所受温度变形不协调，从而导致裂缝。

当结构周围温度变化时，梁、板、墙体均要产生变形，降温时梁的温度变化滞后于板，特别在急冷降温时更为明显，板的收缩大于梁，梁相对于板而言为外约束，由于板的收缩变形受到梁的约束，故在板上产生拉应力，这种应力是产生裂缝的主要原因，这种裂缝在板上常为贯通裂缝。

(2)物业公司邀请某工程检测有限公司到现场进行全面检查分析，采用先进的专业设备，对具有代表性的楼板裂缝进行了检测，并出据权威性的检测报告。

同时安排工程技术人员和物业工作人员到各位业主家，做了大量的解释协调工作并拿出检测报告，让各位业主对楼板裂缝有了清晰的认识，知道收缩裂缝属于建筑工程质量通病，不影响结构及安全使用，依据《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006,通过加固处理可使楼板的结构耐久性及使用功能达到《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002有关要求，得到了业主的理解和配合。

为使楼板裂缝加固做到最好最快，物业公司公司可委托某特种技术公司，对楼板裂缝进行修缮。

可行的技术方法有：
第一种方法，采用复合增强纤维等材料对裂缝作粘贴加强处理。

复合增强纤维的粘贴宽度以350～400为宜，然后再进行粉刷和装饰。

第二种方法：宽度≤0.2的非贯穿性裂缝采用环氧胶涂覆；宽度＞0.2的非贯穿性裂缝会引起钢筋的锈蚀，影响工程耐久性，采用环氧胶泥防水材料封缝处理；对于贯穿性裂缝采用改性环氧树脂灌浆处理；但无论采用哪种方法，都须待裂缝达到相对稳定后，方可进行处理，才能达到较理想的裂缝弥补措施。

实训案例4:拆改承重墙的修缮
中国南方GZ市某小区内11号楼建于二十世纪七十年代，是一幢五层的混合结构住宅楼。

据了解，该房屋401单元业主在近期的装修中拆改了户内的部分承重墙体，为了解拆改墙体对房屋安全的影响程度，××物业管理有限公司委托某工程检测有限公司对该楼的401、501单元进行检查和鉴定。

通过检查发现，401单元内所做的装修改造主要是将原客厅南墙拆除，在相应部位增设钢筋砼柱和梁。

目前房屋的装修改造已暂时停工，结构改造设计中增设的柱、梁混凝土均已浇捣，但部分墙体、梁和柱的支撑和模板尚未拆除。

从现状看，该单元的结构改造施工与设计基本相符，但原设计在梯间位置浇捣的Z3柱实际未施工，新增的LL2梁和LL3梁均是在梯间墙体开洞后直接支承于梯间墙体上。

根据检查情况结果的分析，11号楼401单元的装修改造目前虽未发现造成房屋结构出现变形和开裂等损坏现象。

但从401单元业主提供的结构改造图来看，该设计图在拟拆除墙体顶部两侧增设钢筋砼梁，梁底间隔一定距离凿墙洞穿钢筋拉结的方式，并不能有效地支承墙体及楼面荷载，新加砼柱改变了荷载的传递方式，而柱下支承墙体未采取相应的加固措施，房屋存在一定的安全隐患，对房屋的抗震及整体性也有不利影响。

因此应将室内间隔承重墙体的部位作有效加固处理。

问题：（1）根据某工程检测有限公司的检查结论，应如何加固该建筑?
答：对房屋加固处理的具体措施：
1.新增砼柱对应位置的第三层墙体应作相应加固处理。

2.在拟拆除墙体顶部对应上部墙体位置增设钢筋砼梁，梁端支座的构造处理应符合相应的规范要求。

3.加固的设计及施工均应委托有资质的单位进行。

实训案例5
中国南方GZ市的某幢混合结构一层的住宅楼承重墙体出现开裂，地基基础有不均匀沉降现象。

为保障住用安全，以及了解该房屋的安全程度，××物业管理有限公司委托某工程检测有限公司对该楼的401、501单元进行检查和鉴定。

经检测，基本情况如下：
（一）房屋地基基础有明显的不均匀沉降，上部墙体有严重沉降裂缝，部分已经形成危险构件。

经用线锤对东墙进行测量，上测点相对下测点往东偏差约10mm，两测点高差约为2.8m，即垂直度偏差率约0.36%。

（二）主体结构：
1．北外墙东端有多条东高西低的斜裂缝，最长约1.2，最宽约5mm，外墙批荡大面积脱落。

2．南外墙靠东边有多条沉降裂缝，东高西低，长约1-2m不等，最宽约10mm。

3．外地台多处开裂。

4．东面挡土墙有严重的竖向裂缝，并向外凸出，形成危险点。

5．03单元：
①厅北墙门洞上面有一条东高西低裂缝，长约1.5m，最宽约10mm，墙体松散，形成危险点。

②厅东墙门洞上面墙体多条不规则裂缝，最长约1.5m，最宽约10mm，墙体松散，形成危险点。

③入厕所通道南墙下部墙体批荡脱落，墙体松散，形成危险构件。

④北房南墙有多条斜裂缝，东高西低，最长约2m，最宽处5mm。

⑤厕所北墙窗上有两大致水平裂缝，长约1.2m，宽约10mm，内墙批荡脱落。

⑥厅南墙门上边有多条沉降引起的东高西低斜裂缝，长约0.8m，宽约5mm。

（三）门窗水电等设备一般老化，但仍具备使用功能。

某工程检测有限公司的鉴定意见如下：
根据上述检查情况分析，该房屋有严重的地基基础不均匀沉降，挡土墙开裂外凸，已经导致房屋承重墙产生严重裂缝，局部形成危险构件，依照建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99)，房屋危险性综合评定如下：
（一）房屋组成部分的危险性评定：
1．地基基础评定为c级；
2．上部承重结构评定为c级；
3．围护结构系统评定为b级；
（二）房屋整体危险性评定为C级，即为“局部危险房”，房屋需做处理使用并应尽快对挡土墙进行加固处理，防止发生滑坡。

问题：（1）根据某工程检测有限公司的检查结论，应如何加固该建筑? 答：
1．对挡土墙局部卸荷后，加设支撑点处理，或局部拆除重做处理。

2．对开裂墙体采用局部拆砌或码补的方法处理。

3．东面较软弱的地基采用注浆加固处理。