房地产项目前期定位与物业发展建议书

合富研究认为，国庆节之后针对房地产的宏观，短期依然会以遏制
房价为目的。但是，接下来的调控政府面临着一个老生常谈的两难问题： 即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置， 也就是政府要在“保增长、防通胀、降房价”之间进行艰难的平衡。然
而政府现在很明显的是采取牺牲预期的经济增长，继续对房 地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时，继续加强推进 房地产市场制度化改革的措施。房地产行业将在未来1-3年 内面临行业洗牌的局面！
20000
150000
15000
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0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交量
成交均价
危机阶段
价格 由线
发展阶段
复苏阶段
当期市场阶段 合理价格、价值
房地产市场发展周期
萧条阶段
09年底，多个城市虽成交价格在上涨，但成交量普通下滑；近期政策频出，媒体报道大肆 宣传，客户观望情绪再次显现
第三条：税收调节 首套税收优惠，取消多套优惠，逐 步推广房产税 清算土地增值税
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宏观大势
短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫房 价稳定下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日
促供给
短期政策
压需求
严格征收土地增值税 房地产企业税收稽查 商品房预售资金监管
宏观大势
9.29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格 化
第一条：直指地方政府贯彻落实
地方政府要立即制定执行，否则问责约谈
第五条：直指开发商 规范开发商交易行为
第二条：直指银行信贷
首套三成，二套五成，三 套停贷
政策内容
外地人购房难度加大
第四条：直指供给 加大中小套型和保障房供给
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保障房
国务院副总理李克强 在常州主持召开加快保 障性安居工程建设工作 座谈会上强调，要认真 贯彻落实党中央、国务 院的决策部署，以更大 的决心更有力的措施， 加快把保障性住房重大 民生工程建设好。
多部委联合确定了北 京、天津、重庆、唐山 等28个城市为利用住房 公积金贷款支持保障性 住房建设试点城市，贷 款额度约493亿元。
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项目属性界定
本案属于二线省会城市，近郊区，空航经济圈辐射范围内，居 住区边缘地带，没有外部景观资源，大规模的住宅项目
经济技术指标 净用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 建筑高度 地价 楼面地价
数值（单位） 168568.8（㎡） 369166 （㎡）
80 60 40 ຫໍສະໝຸດ 00东湖高新东西湖 沌口 汉阳 洪山 黄陂 江岸 江汉 江夏 硚口 青山 武昌
成交量
10年上半年武汉成交价创历史新高，但成交量受新政影响不及09年一半
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宏观大势
2009年房地产市场飞速上涨，涨幅甚至超过了2007年，2010 年为政策大年，市场小年
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城市发展
同时武汉城中村将在未来3年集中改造，未来二环以内将进入城中 村改造时代，进一步催高土地价格，同时产生大量的刚性需求客户
武汉三年内消灭闹 市城中村，涉及二环 线内56个村
为加快二环线内56 个城中村的改造步伐， 武汉市政府办公厅近 期将出台有关工作意 见，明确3年内必须完 成二环线内56个城中 村改造的拆迁工作。 市政府将与各区签订 不胜任状，限时完成。 对提前完成拆迁任务 的区，提前一年奖励 100万元，提前两年奖 励200万元。
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城市发展 新一轮的武汉城市定位为：中国中部中心城市，全国重要的工 业基地、科教基地和综合交通枢纽，城市面积扩容一倍
按照武汉新的《总体城市规划》确 定了8494平方公里的城市规划区范 围内，比之前的规划扩容了一倍！
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市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府初期的宏观调控目 标并未完全达到，政府面临非常大的压力
目标1：平抑房价、优化民生
在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面 前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都 具有举足轻重的作用；
目标2：打击投资、投机性需求
从成因来看，搞房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的，在供给有 限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房 价的主要手段；
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%
08年金融危机对武汉房地产市场影响明显，成交量大幅下跌；09年初全国市场回暖，武汉 房地产市场成交量创历史新高；10年上半年成交量不及09年的一半，但成交价创历史新高
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
城市发展
武汉二环城区土地稀缺、产品升级，未来价格将一路上扬，届 时将挤出更多的刚性需求客户
主城区
武昌中心区 汉口中心区
古田 二七/后湖
区域均价
8600元/㎡ 9617元/㎡ 7199元/㎡ 6408元/㎡
区域最高楼板 价
5068元/㎡
6880元/㎡
4198元/㎡
2603元/㎡
武汉的高价楼盘： 武汉天地：3万/平方米 万达公馆：3万/平方米 晋合世家：1.9万/平方米 复地东湖国际：1.8万/平 方米
目标3：政治挂帅、取信于民
面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影 响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说 “4.15新政”及9.29政策的深化对楼市的调控在很大程度上是一个政治问题；
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紧资金
收紧开发企 业贷款
清算土地增 值税
加强金融监 管
商品房预售 资金监管
严格征收房 地产企业税
抑通胀
加息 提高银行存 款准备金率
收土地
严信贷
国土部严查 开发企业囤地 情况
相关地区新 规都明确规定， 欠缴土地出让 价款、闲置土 地、囤地炒地、 履行土地使用 权出让合同存 在严重违约行 为等房地产商， 将被禁止参与 土地竞买活动。
信贷政策 严格征收个人所得税 房产税
迫使开发商资金链紧 张，不得不降低价格 以求迅速出货回款补 充现金流
供给 ＞需求
设置条件限制购房，或增 大房子持有成本，阻止购 房者进入市场的同时将多 套房持有者手中的房子挤 出来增大市场供给
房价下降到一定水平
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项目东南可望F天下 社区园林；
项目北边10层以上可 望盘龙湖景观；
项目距离盘龙城核心 叶店3公里距离。
公交路线 盘后龙湖
F天下社区 项目距叶店3公里
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切入点：区域属性界定
盘龙城定位为：武汉北部新城组群，利用天河机场发展成武汉 航空城
北部新城组群联接汉口， 规划建设用地52平方公里， 人口48万；
北部新城组群依托岱黄 高速、机场高速和盘龙大 道等对外交通线轴向拓展， 由盘龙新城、横店组团和 武湖组团组成，形成“一 主两副”的布局形态。组 群中心布局在盘龙城，承 担服务组群的公共服务职 能。
北部新城充分利用天河 机场的航空工业优势，形 成航空运输和临空产业集 中发展的武汉航空城。
本报告是严格保密的
2010年是政策频出的“调控年”，首先反映的是一线城市，房价的上涨和 成交量受到明显遏制，随后波及到二三线城市。
本报告是严格保密的
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宏观大势
新政的升级，调控在继续沿着保障房、资金、土地、信贷、通胀五个 方向持续进行，政策对市场的调控并未放松
调控的方向与路线
≦2.19 ≦ 30% 局部限高54米 15330.5万元 415元/㎡
项目初始规划图
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合富锦绣对本项目的价值判断：
城市发展方向上的//新区//大盘
思考（核心问题）：
作为武汉盘龙城区域内大规模项目，承载爱帝集团从 实业转向地产的品牌建立的使命！
项目如何进行定位开发与规划？
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报告思维导图
项目属性与核心问题界定 市场背景与宏观大势研究
市场机会挖掘 项目整体发展战略
物业发展建议 合富锦绣的实践
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2 市场背景与宏观大势研究
2007年
2008年 2009年
成交量
增幅
10年 上半年
200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%
6200 6000 5800 5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400
07-10年上半年商品房销售价格情况
2007年
2008年 2009年
成交价
增幅
10年 上半年
武汉巢上城
常州泰盈八千里
重庆三江希望城
谨呈：武汉万润房地产开发有限公司
万润地产盘龙城项目
前期定位与物业发展建议
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合富锦绣地产顾问 2010年10月
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本次汇报的2个策略核心！
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报告思维导图
宏观大势分析 武汉城市发展分析 城市发展视角下的区域机遇
本报告是严格保密的
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宏观大势
10年上半年武汉成交量不及09年一半，但成交价创历史新高，
上半年成交量上降主要受4月新政影响
1200 1000
800 600 400 200
0
07-10年上半年商品房销售面积情况
0
09年6月-10年6月武汉房地产成交情况
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
成交量
成交均价
6800 6600 6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200 5000
2010年上半年全市各区成交量
200 180 160 140 120 100
住建部：继续严格执 行差别化信贷政策，在 支持居民合理住房消费 需求的同时，坚决遏制 投资投机性购房
上海、广州、深圳等 地工、农、中、建、交、 在内的五大行和部分股 份制银行如民生、兴业 银行等，已全部暂停第 三套房贷的受理和发放。
严格审查外地人购房
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宏观大势
项目属性与核心问题界定 市场背景与宏观大势研究
市场机会挖掘 项目整体发展战略
物业发展建议 合富锦绣的实践
本报告是严格保密的
Code of this report | 3
1 项目属性与核心问题界定
项目背景 项目属性界定 项目核心问题界定
本报告是严格保密的
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Code of this report | 5
切入点：项目配套
本案周边生活配套设施缺乏，公交较少，客户进入通路不便利； 与盘龙城核心区域3公里
项目附近除F天下外 均为工业项目，生活配 套设施较少；
项目通过宋岗一路与 巨龙大道相连，巨龙大 道上仅有两条公交线路 291和298路，客户进 入通路不便利；
切入点：项目四至
本案处于盘龙城生态居住区边缘地带，临辅干道宋岗一路，周 边除F天下项目外，多为工业用地
地块东北角为沃尔沃 工程厂车、盘龙世纪科 技有限公司、鸣九实业 等公司；
东南面为宋岗一路和 F天下项目；
西南面临康泰电力、 盘龙汽车城；
西北面望佳海轻纺城。
项目 地块
项目整体地块平 坦，较为方正
本报告是严格保密的
16000
6000
14000 12000 10000
5000 4000
8000
3000
6000 4000 2000
2000 1000
0
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1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交量
成交均价
09年1月-09年12月上海房地产成交情况
250000
25000
200000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
08年12月-09年12月深圳房地产成交情况 25000 20000 15000 10000 5000 0
12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交量
成交均价
09年1月-09年12月合肥房地产成交情况