为什么说中国住房已饱和

为什么说中国住房已饱和
前不久，某机构举办了以“京津冀一体化与房地产未来走势”为主题的专家对话会，本人作了题为《京津冀一体化绝不应成为一场房地产的狂欢！》的发言。

原因在于中国住房可能已大大饱和。

中国是拥有13亿人口的第一人口大国，而且中国人一向勤劳，再加上中国人对财富的强烈进取心――被认为在世界各大民族中不亚于犹太人――如今更是乘市场经济之长风，几乎所有商品在中国都可以产能过剩。

拿衣服鞋帽来说，甚至全世界都可以不生产，一个中国甚至一个珠三角地区生产够矣。

那房地产作为商品为什么就不能过剩呢？不否认快速城市化形成的住房刚需巨大，但哪一种商品不是刚需巨大呢？为什么别的刚需能够被市场轻易满足，独独住房就不可能呢？而且自住房市场化改革以来，国家通过政策支持，更加上银行通过按揭透支海量资源，房地产业生产效率理应更高，产能过剩实在自然不过，不过剩才是咄咄怪事。

土地稀缺倒是个硬性约束，可住房的高空发展及“上有政策，下有对策”的运作不都可保轻松跃过土地瓶颈吗？凡此种种，可大胆假设：中国住房已大大饱和，甚至过剩！
这当然需要统计数据的支持，但由于人与人的博弈无所
不在，统计数据本身也沦为不同利益代表的博弈，乃至真假难辨，甚至政府部门数据的科学性和权威性也受到过质疑。

从理论逻辑的先验性讲，中国房地产业的畸形发展也是不可避免的，因为指导理论就属于“半桶水”。

中国市场经济建设的指导理论沿用的还是西方主流经济学，其对市场实现资源优化配置的观点是，在市场上，由于供给和需求力量的相互博弈，市场价格趋向于一个均衡价格，即商品的供给量与需求量相等、商品的供给价格与需求价格相等时的价格。

如市场价高于均衡价格，则出现超额供给，使市场价格趋于下降，直至均衡价格；如市场价格低于均衡价格，则出现超额需求，使市场价格趋于上升，直至均衡价格。

这就是西方主流经济学的标准回答――均衡机制，简单讲，是均衡机制使市场实现对资源的优化配置。

这的确没有错，但西方经济学在阐述均衡机制或者说均衡价格时，不幸而把具体的前提疏忽了――这是人们最容易犯的毛病之一――笼统地讲供给与需求的相互博弈，笼统地讲所谓“在市场上”。

实质上，市场必须是具体的市场，供给与需求的相互博弈也必须具体地，抽象地谈论市场竞争和均衡价格，否则貌似天衣无缝，实则漏莫大焉。

最简单的，成交必须在限定系统内进行，均衡价格是在限定系统内达致的，如系统无限开放，均衡永远也达不到，优化配置资源当然就无从谈起。

西方主流经济学在阐述均衡价格时，应该说隐含着限定系统的前提，但没有
明确指出均衡价格有且只有在限定系统内才能达致。

“言必称希腊”的中国经济学界也稀里糊涂地忽视了这一个根本不能忽视的前提――限定系统，正应了马克?吐温的话：“问题经常在于人们深以为然而不尽然的地方。

”事实很明显，中国房地产市场的发展没有从一“限”字出发，而是在所谓自由的裹挟下，再加上政府甩包袱的现实动力，几乎一开始就掉入了无序竞争，结果使投机者如鱼得水，市场严重偏离均衡，泡沫越吹越大。

要使中国房地产市场回归正常，在正确的政策调整之外，可能还必须打击房地产投机食利阶层。

房地产是生活和生产不可或缺的基本要素，但由于房地产泡沫的存在，极大抬高广大普通民众的生活基础成本，甚至也极大压缩了广大小微企业的利润空间，严重打击创业和实业精神，必须想方设法打击房地产投机食利阶层，尤其要尽快推进房地产信息联网和公开――这也是市场优化配置资源的重要前提。

信息是自由交换的核心要素，没有对信息不对称的克服，就不会有市场对资源的优化配置。

由于体制上透明度不足及灰色地带的广泛存在，再加上相关利益集团的利益作祟，导致中国房地产市场信息严重不对称。

从信息不对称的严重程度看，房价泡沫不言而喻，没有泡沫才是咄咄怪事。