2018郑州市航空港区市场调研报告

Market Research
1空港
短期调控进一步巩固调控成果，促进房价合理回归2012年■ 郑州市内八区及港区，荥阳，新政，中牟
限购范围进一步巩固调控成果，促进房价合理回归2012年■ 本地户籍：限购2套，外地户籍限购1套，需提供连续缴纳2年（含2年）以上个人所得税或社会保险证明；
■ 本市单身人士（含未婚、离异、丧偶）限购1套；
■ 暂停向注册时间不足3年的企业（不含专营住房租赁业务的企业）销售住房；
■ 2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办
理转让手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；限购套数
进一步巩固调控成果，促进房价合理回归
2012年
■ 2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让；
备注：凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税
完税凭证不再作为购房的有效凭证。

限制销售限售限购+限售大郑州限购限售区域一览
限20 17年1月1日以后毕业生
城市类比郑州市武汉市长沙市
生活
补贴
本科0.6万/年，共3年5万最低年薪0.6万/年，共3年
硕士 1.2万/年，共3年6万最低年薪 1.0万/年，共3年
博士 1.8万/年，共3年8万最低年薪 1.5万/年，共3年
购房
补贴
本科2万元（双一流）市价80%购房无
硕士5万元市价80%购房3万元
博士10万元市价80%购房6万元
落户
政策
本科直接落户直接落户先落户后就业
硕士直接落户直接落户先落户后就业
博士直接落户直接落户先落户后就业■ 2017年11月23日郑州市委市政府举行“智汇郑
州”人才政策发布会，正式公布了“智汇郑州”人
才工程政策体系，出台了郑州史上最高“含金量
“的广纳人才新政。

实施人才引进政策城市类比
人才类别住房建筑面积
标准（㎡）
租金标准
顶尖人才诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，
中国科学院院士，中国工程院院士等
300
不高于
同区域
住房市
场租金
70%的
标准
国家级领军人才国家“千人计划”人选、国家“万人计划”领军
人才，世界综合排名前100位大学中担任助理教
授以上，35岁以下的优秀青年理工科人才等
200
地方级领军人才国家“千人计划”青年项目人选，国家“万人计
划”青年拔尖人才等
120
地方突出贡献人才省级杰出专业技术人才，省级科技创新杰出青年，
省级特聘教授，省级特聘研究员等
120
高级职称人员
博士
博士后来郑投资创业一次性投资额在300万人民币以上，
并年缴税额在30万以上或企业聘用本市员工30人
以上人员等
90
硕士
本科毕业生技师高级工来郑投资创业一次性投资额在100万人民币以上，
并年缴税额在10万以上或企业聘用本市员工30人
以上人员等
90
■ 郑州市2018-2019年将筹建不低于2.5万套的人才公寓，就目前规模而言对商品房市场的影响可忽略不计。

■ 2018年5月18日，郑州市政府连发三文关于“租
购同权”文件，明确在郑租房者可以享受子女就近
入学权利，并可在办理落户、公积金提取、卫生计
生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务方面享受优惠措施。

子女义务教育按照“以流入地政府为主、以公办学校为主”的原则，享有子女相对就近入学的义务教育服务。

承租方落户符合郑州市落户条件的，根据房屋租赁合同登记备案证明，到所在辖区户籍部门办理集体户口落户手续。

公积金提取
在提取住房公积金支付房租时，可按年度一次性提取一年的房租费，提取额度相关规定执行。

社会保障
纳入全市统一的社会保险管理信息系统，享有就业失业登记服务和政府职业技能培训补贴。

工作目标到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系要点内容要求
培育专业企业◆ 在现有国有投融资平台中选取1-2家公司发展租赁住房业务；
◆ 增加积极引进国内涉足长租公寓领域的知名租赁企业；
◆ 鼓励房企开展住房租赁业务；
◆ 2020年前，国有企业住房租赁房屋占全市增量20%左右；
◆ 到2020年，全市住房租赁企业达到100家左右；
增加租赁住房供应◆ 出让租赁住房建设专用土地，部分新建商品房小区配建租赁住房;
◆ 探索利用集体建设用地新建租赁住房；
◆ 鼓励利用自有土地建设租赁住房；
◆ 整合和利用安置房资源用于租赁；
◆ 允许改建房屋用于租赁；
◆ 到2020年，新建、配建租赁住房3.8万套；
◆ 到2020年，集体土地新建租赁住房达到5000套；
◆ 到2020年，自由土地新建租赁住房达到5000套；
◆ 到2020年，安置房新建特色租赁小区住房达到5000套；
◆ 新增公租房实物配租30000户；
搭建住房租赁信息化管理平台◆ 房屋租赁信息服务管理平台，实现房屋租赁信息发布、房源信息
核验、租赁价格参考等功能；
◆ 2018年前，平台正式上线运行，实现全部设计功能；
税收优惠支持◆ 对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%税率征收；
◆ 对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收；
◆ 对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许按照5%的征收税率计算；
金融
政策支持
◆ 对开发建设并持有经营租赁住房的企业，比照保障性住房建设或棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款；
Urban development overview
2空港
城市版图
《郑州建设国家中心城市行动纲要（2017-2035年）》发布
■ 【中优】- 优化中心城区布局，有序推进功能疏解，
降低开发强度，降低人口密度，提高产业层次。

■ 【北联】- 探索向北“跨黄河”与焦作、新乡毗邻地
区联动发展，建设沿黄生态经济带。

■ 【西拓】- 以规划建设郑上组团为抓手，发挥山水资
源优势，打造郑州西花园，与郑东新区相呼应，实现城市
均衡发展。

■ 【东扩】- 继续推动郑汴一体化，建成国际化区域金
融中心、国际文化创意园、国际交往中心、创新创业高地、
行政文化服务区、高等教育园区和现代体育中心。

■ 【南延】- 高标准、高质量、高规格建设郑州航空港
经济综合实验区、新郑组团，建成国际航空大都市、区域
核心增长极，推进许港产业带建设。

主
城
区
航
空
城
中心
城区
郑州市主城区
郑州市航空城
南北向城市发展轴东西向城市发展轴
二七广场商业中心、郑东新区CBD、
郑州东站交通枢纽中心、郑州航空港交通枢纽中心
唯一一个由国务院批准设立的航空经济先行区规划人口260万人
规划面积415平方公里地处郑州市东南部
■一核领三区：
以空港为发展极核，围绕机场形成空港核心区。

以轴线辐射周边形成北、东、南三区。

■两廊系三心：
依托南水北调和小清河打造两条滨水景观廊道，形成实验区“X”形生态景观骨架。

同时结合城市功能形成三大城市中心：北区公共文化航空商务中心、南区生产性服务中心、东区航空会展交易中心。

■两轴连三环：
依托新G107、迎宾大道打造城市发展轴带，形成实验区十字形城市发展主轴。

同时结合骨干路网体系形成机场功能环、城市核心环、拓展协调环的三环骨架。

“一核三区”具体功能规划
区域发展规模功能构成
空港核心区
54.1平方公里
航空枢纽、保税物流、临港服
务、航空物流北港-城市综合性
服务区
98.5平方公里
商务商业、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、产
业园区
东港-临港型商展
交易区92.8平方公里
航空会展、高端商贸、科技研发、航空物流、创新型产业南港-高端制造业
集聚区
170.5平方公里
高端制造、航空物流、生产性
服务、生活居住
2空港经济情况
■ 外部交通（特指前往郑州市区交通道路）
① 华夏大道（原四港联动大道）30分钟通达中心城区；
② 郑机城际铁路全线贯通，从郑州市区到机场15分钟就能到达；
③ 地铁2号线延长线至航空港区；
④ 郑州南站现已开工建设；
⑤ 公交线路：600、621、622、626等；
■ 内部交通
① 七纵九横主干路网：建成梅河东路、航兴路、滨河东路、雁鸣路、规划一路、会展路、龙中公路、郑港
三路、郑港四路、郑港六路、晴空路、规划二路、中
兴大道、志洋路、人民东路；
② 未来，除现有的两座互通式立交外，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座
立交桥。

2
空
港
领事馆区一环新G107生态走廊、快速路生态走廊以及龙中公路生态廊道和现状水系自然为何形成的环状绿化带。

一心
冯庄文化公园作为绿地中心，服务整个片区。

两廊
冯庄文化公园为中心往南北及东西发散为主要景观通廊。

三核
围绕中心景观公园分布三个核心功能板块。

《郑州航空港经济综合实验区领事馆片区城市设计》
2
空
港生态环境
领事馆，城市国际化的重要标志于郑州设置多个国家领事馆
带来高端人群涌入
助推港区快速发展
提升郑州综合实力
立体交通体系，引领港区飞速发展新郑机场
高铁南站
高速路网
城际干线
多维立体交通
畅连内外
城市绿肺，生态氧吧，宜养宜居之地以“绿地、碧水、蓝天”为目标
双鹤湖公园、张庄文化公园、园博园
地产市场剖析
Real estate market analysis
3空港土地市场
二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区新郑市荥阳市中牟县上街区新密市巩义市登封市供应量
(万方)
844241991652341423212054085909499816020181159
成交量
(万方)
25637631928022111532437739556888997060157103182
单价(万
元/亩)
632477S8159056014131697592244172217150196108160127
楼面价(元/㎡)33011910237729352709697475391913145510441736828129660312331048
2017年郑州市土地供求关系
3空港商品房市场
2017年郑州市商品房供销走势
郑州市区中牟新郑新密上街荥阳巩义登封
供应量
121223612535079823366237（万㎡）
去化量
870153107394114882386938（万㎡）
销售均价
1264984717766708855856091726646304632（元/㎡）
供销比 1.39 1.54 1.17 0.89 0.69 0.93 1.41 0.90 0.97
3空港地产宏观小结
港、南港四个组团。

■ 但每个港区组团，均呈
方便理解和分析，我们对
这四个大组团再次进行剖
分。

航空港核心区
北港西区
南港北区
南港中区
南港南区
北港中区
高铁西广场
南北片区
高铁南站
东片区
3空港空港核心区
■范围：
京港澳高速以东，南水北调以西，新S102以北，机场至新密快速通道以南，总面积
54平方公里。

■组成：
飞机航站楼、综合交通换乘中心（GTC）工程、综合保税区、自由贸易区（待定）、
富士康、机场南北西货运区、航空配套保障区、飞机交付及维修区及相关的物流配
套服务。

■楼盘：
整个核心区都是之前留下的成熟社区，其他则为商业、商务、酒店等。

未来基本无
住宅用地供应。

京港澳高速以东，双湖大道以南，南水北调以西，机场至新密快速通道以北
中建森林上郡云瓴国际
万科美景魅力之城郑报润园润丰锦尚豫发蓝山公馆
名门郡景
正弘中央公园豫发国园
永威南樾豫发白鹭源
安纳西庄园山顶御和园
永威南樾
开发商永威置业
项目地址航空港区郑港四路与郑港四街交叉口占地面积295亩
建筑面积71万㎡
容积率 2.96
规划户数约4000户
物业公司永威物业
精装情况精装
产品类别高层、小高层、洋房
户型区间82㎡两房、91-116㎡三房、125-140㎡四房
销售均价：12000元/平米
独立商业
幼儿园
永威南樾三期
占地面积89亩建筑面积21万㎡容积率 2.96规划户数
1652
3空港万科美景魅力之城
万科美景魅力之城
开发商万科美景置业
项目地址郑港三路与郑港二街交汇处
占地面积500亩
建筑面积82万㎡
容积率 3.0
规划户数约7000户
物业公司万科物业
精装情况精装
产品类别高层、洋房销售均价：10800元/平米
户型区间89-115㎡高层
一期二期三期
四期五期
公园
一期户型配比
产品
户型面积（㎡）
套数占比高层
76
24420%861069%8834128%89
34128%洋房
128323%11916714%合计
1231
100%
二期户型配比产品
户型面积（㎡）套数占比高层11516014%8857550%89
42437%合计
1159
100%
三期户型配比产品
户型面积（㎡）套数占比高层11514811%8864250%89
49739%合计
1159
100%
四期户型配比
产品户型面积（㎡）
套数占比高层
11535122%90
126978%合计
1620
100%
五期户型配比
产品户型面积（㎡）
套数占比高层
11528821%89
108079%合计
1368
100%
3空港万科魅力之城
正弘中央公园
开发商河南正弘实业
项目地址郑港三路与郑港四街交汇处
占地面积1600亩
建筑面积200万㎡
容积率 2.5
规划户数当期2922户
物业公司正弘物业
精装情况毛坯
产品类别高层、洋房
销售均价：10500元/平米
户型区间89-126㎡
正弘中央公园1600亩地块示意
建筑面积89㎡，三室两厅一卫建筑面积117㎡，三室两厅两卫
建筑面积127㎡，四室两厅三卫
中建森林上郡
开发商中建大观地产
项目地址郑港一路与郑港二街交汇处
占地面积415亩
建筑面积70万㎡
容积率 2.49
规划户数1858户
物业公司大观物业
精装情况毛坯
产品类别高层
销售均价：9500元/平米
户型区间98-128㎡
一期
二期
二期户型配比
户型编号房型面积套数占比
A-1
三室两厅
一卫9814433.33%
B-111714433.33% A-2103368.33% A-3106368.33%
C-1
三室两厅
两卫127368.33%
C-2129368.33%合计432100%
建筑面积89㎡，三室两厅一卫建筑面积85㎡，两室两厅一卫
豫发白鹭源春晓
开发商豫发集团
项目地址郑港三路与郑港二街交叉口西南角
占地面积67亩
建筑面积17万㎡
容积率 2.9
规划户数1152户
物业公司豫发物业
精装情况毛坯
产品类别高层
销售均价：9600-10300元/平米
户型区间84-148㎡。