企业合同管理实务共93页

三、房地产租赁的特别注意事项
• 房屋租赁
1、调查房屋产权情况，防止租赁无效 ——产权人 ——权利范围 ——房屋用途 ——房屋坐落位置 2、办理租赁登记有利于保护承租人 3、装修问题 4、列入拆迁范围的房屋不得租赁 5、承租人有权获得拆迁安置补偿 6、房屋租赁权的“继承”
• 土地租赁
1、土地租赁必须办理登记 2、租赁农村集体土地的特殊注意事项
• 绝对无效的民间借贷合同
——出借人明知借款人为了进行非法活动而借款
பைடு நூலகம்
二、企业间借贷
• 企业间借贷的合法性问题
——目前不合法
• 企业间借贷关系认定无效后的处理方法
——归还本金 ——利息不予支付 ——收缴利息 ——判决后仍不归还本金的，加倍支付利息
• 企业间借贷的合法化途径
1、委托贷款 ——受托人资格法定 ——对象自选 ——风险自担 ——利率自定 ——纠纷公理
第六讲 租赁合同的起草和修改
一、签订租赁合同的要点
• 合同形式要合法 • 租赁物状况要查明 • 租赁用途要界定 • 租赁时间要设限
• 租金数额及支付期限要确定
• 维修责任要明确
——由谁维修 ——维修条件 ——使用不当的界定 ——维修程序
• 违约责任要全面
——延迟支付租金 ——延迟交付租赁物 ——租赁期满后延迟返还租赁物 ——擅自改变租赁物性状 ——租赁物质量瑕疵的处理 ——租赁物权利瑕疵的处理
——管辖权的确定不同 ——合同解除权不同 ——履行义务的方式不同 ——风险负担原则不同
• 承揽关系与雇佣关系的区别
——标的物不同 ——双方当事人地位不同 ——劳务提供方取得报酬的条件不同 ——因工作过程中发生损害的责任负担不同
及时沟通、取得谅解，签署备忘录或相关文件，避免诉讼。
第二讲 合同起草的基本规范和技巧
一、好合同的标准
• 合法性 1、合同目的 2、适格主体
——主体基本资格 ——授权代表的资格 ——某些特定行业或领域的主体资格 ——某些特定类型合同的主体资格
3、内容和形式
• 商业性 1、平衡利益 2、易于执行
——合同主体清晰 ——合同标的规定明确、具体 ——对合同各方权利义务规定具体 ——履行权利和义务的程序规定明确具体 ——违约责任的约定具体明确
2、通过其他办法拐弯 ——通过自然人拐弯 ——避开利息
三、银行贷款合同
• 认真看懂格式合同 • 按用途使用贷款 • 分期还款的不得迟延 • 及时申请展期 • 诉讼时效抗辩
四、出借人规避风险小技巧
• 约定借款人“变身”的通知义务 • 限定借款用途 • 分期还款的条款设定
——迫使按期还款
• 约定利滚利 • 还款期限的确定问题 • 避免使用格式合同
二、一般租赁合同的履约保护
• 出租人的自我保护
——监督承租人合理使用租赁物 ——租赁物改善或增设他物 ——擅自转租和协议转租 ——租赁期满立即处理 ——拖欠租金及时起诉（诉讼时效为一年）
• 承租人的自我保护
——租赁物不能正常使用时的自我保护 ——优先购买权 ——买卖不破租赁 ——“第三者插足”的处理
2、标题引领内容 3、预见不同情况
• 制定合同尾部 1、签字页的位置 2、签约代表 3、签字盖章 4、签订日期 5、签订地点
第三讲 买卖合同的起草和修改
第四讲 借贷合同的起草和修改
一、民间借贷合同
• 民间借贷合同的限制：原则自由，但有例外
1、利率最高有限度 2、禁止利滚利 3、企业和个人间借贷的特别限制 ——以借贷名义非法集资 ——以借贷名义向公众放贷
——取得相关农村集体经济组织统一 ——经过国家土地管理部门的批准，办理登记手续 ——不得改变土地原来的用途 ——不得以租代征
第七讲 承揽合同的起草和修改
一、什么是承揽合同
• 承揽合同的特征
——双方交易的内容是工作成果 ——“量身定做” ——承揽人独立完成工作
• 承揽合同的几种类型
• 承揽关系与买卖关系的区别
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
企业合同管理实务
第一讲 企业合同风险管理体系
前期防范
合同风险管理
前期防范
合同风险管理
中期履行督察
合同风险管理
是否违约
对方 自身
合同管理机制持续改善
对方违约处理
合同风险管理
合同风险管理 自身违约处理
第五讲 担保合同的起草和修改
一、担保合同的种类
• 保证担保
1、什么是保证？ 2、保证的种类 ——一般保证 ——连带责任保证 3、保证期间 4、保证人的限制 ——国家机关不得为保证人 ——公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人 ——企业法人的分支机构不得为保证人 ——公司对外提供担保的限制
• 抵押合同
3、控制风险
• 专业性
1、体例严谨 2、内容齐备
——定义模块 ——主义务模块 ——担保义务模块 ——附随义务模块 ——责任分配和处理模块 ——争议解决模块 ——合同效力和附则模块
3、表述有序
4、用词精确
——称呼前后一致 ——标准界定清晰
5、确保交易安全
二、合同起草的基本技巧
• 起草合同首部
1、合同标题 2、合同标号 3、声明和摘要 4、合同各方 5、前言和鉴于
企业合同管理实务
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
1、可以用于抵押的财产的限制 2、抵押合同的生效条件 3、抵押权的实现
• 质押合同
1、质押有效的条件 2、质押权的实现
二、担保人自我保护
• 谨慎担保 • 多人担保 • 要求提供反担保 • 抗议债权人放弃权利 • 追偿
三、债权人履约自我保护
• 避免保证人“脱保” • 避免权利过期 • 抵押财产优先受偿
——有关合同各方主体的合法产生和有效持续的依据 ——有关合同各方主体的合同目的 ——有关签署合同前提、背景、双方协商过程的陈述 ——营造合同阅读气氛的陈述
• 制定合同正文
1、八个必备条款
——标的和标的物 ——数量 ——质量 ——价款或报酬 ——履行期限、地点、方式 ——违约责任 ——争议解决的方法