湖南富瑞房地产开发有限公司、聂艳平商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖南富瑞房地产开发有限公司、聂艳平商品房销售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2020.11.27
【案件字号】（2020）湘01民终8277号
【审理程序】二审
【审理法官】廖征曾庆军金新贵
【审理法官】廖征曾庆军金新贵
【文书类型】判决书
【当事人】湖南富瑞房地产开发有限公司;聂艳平;伍婷
【当事人】湖南富瑞房地产开发有限公司聂艳平伍婷
【当事人-个人】聂艳平伍婷
【当事人-公司】湖南富瑞房地产开发有限公司
【代理律师/律所】顾晶湖南竞茂律师事务所
【代理律师/律所】顾晶湖南竞茂律师事务所
【代理律师】顾晶
【代理律所】湖南竞茂律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】湖南富瑞房地产开发有限公司
【被告】聂艳平;伍婷
【本院观点】因富瑞公司对真实性、合法性无异议，故对该证据真实性、合法性予以认定；该证据与长沙市建设工程质量监督站下发的《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》相印证，与本案有关联，能达到聂艳平、伍婷的证明目的，本院对其关联性亦予以认定。

上诉人富瑞公司与被上诉人聂艳平、伍婷签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【权责关键词】诚实信用原则迟延履行金过错诉讼请求缺席判决维持原判合同约定发回重审撤销关联性合法性违约金支付违约金
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，上诉人富瑞公司与被上诉人聂艳平、伍婷签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。

聂艳平、伍婷已按合同约定支付了购房款，富瑞公司应依约交付房屋。

长沙市建设工程质量监督站于2019年1月4日下发的《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》以及长沙市住房和城乡建设局于2020年6月8日作出的《关于刘昆明等人信访事项的答复》，可证明涉案房屋并未达到竣工验收合格的交房标准，富瑞公司应承担逾期交房的违约责任。

因此，一审法院兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则判决富瑞公司限期向聂艳平、伍婷交付经验收合格的房屋，并酌定富瑞公司支付聂艳平、伍婷违约金44518.72元并无不当，应予维持。

富瑞公司提出涉案房屋已五方验收合格，达到交付条件的上诉意见，因涉案房屋的五方验收被长沙市建设工程质量监督站以函件形式认定违反相关法律法规，故对其该上诉意见不
予支持。

富瑞公司提出长沙市建设工程质量监督站作出的长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，不能证明涉案房屋验收不合格的上诉意见，因无法律依据，本院不予支持。

因涉案房屋已五方验收被认定违反相关法律法规，故本院对富瑞公司提出逾期交房时间认定错误的上诉意见不予支持。

另，一审判决既有金钱给付义务，也有非金钱给付义务，出于同类案件相同处理及督促债务人及时履行非金钱给付义务的考虑，本院在判项后明确债务人未及时履行非金钱给付义务的责任。

综上所述，上诉人富瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

如果债务人未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。

二审案件受理费634元，由上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 21:40:33
湖南富瑞房地产开发有限公司、聂艳平商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2020）湘01民终8277号上诉人（原审被告）：湖南富瑞房地产开发有限公司。

法定代表人：侯周华,总经理。

委托诉讼代理人：顾晶，湖南竞茂律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：聂艳平。

被上诉人（原审原告）：伍婷。

委托诉讼代理人：聂艳平。

上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）因与被上诉人聂艳平、伍婷商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8076号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人富瑞公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判富瑞公司不承担责任。

事实和理由：一审认定事实错误。

1、涉案房屋已验收合格达到交付条件。

虽然根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应在竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管或者其他部门备案，但该备案非效力性强制规定，故涉案房屋验收合格的标准应根据合同约定的标准确定。

建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建设规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院于2018年12月19日对富瑞星座1某栋、2某栋以及1某栋、2某栋地下室进行验收并出具验收记录，可认定涉案房屋已验收合格，达到交付条件。

但一审法院却认定涉案房屋不具备交付条件，并认定双方当事人关于房屋交付标准的约定不合法。

2、因富瑞公司开发的“富瑞星座”项目系烂尾楼项目，富瑞公司在施工初期办理的是临时施工许可证，后由于项目资金问题一直处于停工状态，项目复工后，因富瑞公司未及时办理复工手续，故长沙市建设工程质量监督站作出了长建质监函20191号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，该文件不能证明涉案房屋验收不合格。

3、一审判决对逾期时间认定错误。

双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》第三条约定，商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以
《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。

虽富瑞公司在合同约定的2018年10月31日未能交房，但其在取得五方验收记录，涉案房屋已经满足交房条件后，于2018年12月26日，富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，聂艳平、伍婷却迟迟不收房。

故交房逾期时间应该是自2018年11月1日起至2018年12月26日，此后责任由聂艳平、伍婷自行承担。

综上，请求二审法院支持富瑞公司的上诉请求。

被上诉人聂艳平、伍婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，富瑞公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人聂艳平、伍婷向一审法院起诉请求：一、富瑞公司继续合同约定的房屋交付义务。

二、富瑞公司承担因逾期交房的违约金(从2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，至2019年8月14日需支付违约金33338.22元)。

三、本案诉讼费用由富瑞公司承担。

一审法院认定事实：2018年6月,聂艳平（买受人）、伍婷（共有人）与富瑞公司（出卖人）签订编号为xxx的《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买座落于天心区××路××号××栋××层××号房屋，建筑面积136.66平方米，总房价1219691元。

合同第十条约定了交付期限及条件，即出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。

合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人
不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

第二十三条约定，本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。

经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。

双方还约定了其他权利义务。

同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：第三条约定商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。

第五条关于交付期限及条件的约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。

双方另就相关权利义务进行了补充约定。

此后，聂艳平、伍婷向富瑞公司支付购房款1219691元，并交纳房屋契税、物业维修基金等。

富瑞公司则向聂艳平，伍婷出具相关票据。

2018年10月31日，合同约定的交房时间届满，因房屋尚未到达交付条件，未予交付。

2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1＃栋，2＃栋以及1＃栋，2＃栋地下室进行了验收。

2018年12月26日，富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋，2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。

敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。

具体事项如下:一、交房地点：富瑞苑1栋5号门面。

二、交房
时间：1栋2018年12月31日至2019年1月3日；2栋2019年1月4日至2019年1月7日。

三、收房应缴清款项及携带证件、资料，需交齐购房相关税费；提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。

另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元；四、咨询编号为xxx某某某某”。

聂艳平、伍婷等相关业主认为房屋不符合交付条件，未予收房，多次信访，到相关部门投诉。

2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函［2019］1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1＃栋，2＃栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。

现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。

否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。

”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、富瑞公司、长沙市建设工程质量监督站等进行协调。

另，一、该院向富瑞公司询问，《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》的后续处理情况，是否已经完成整改。

富瑞公司陈述，已经进行了整改，但未提交相应证据。

二、聂艳平、伍婷认为房屋不符合交付条件，迄今，尚未收房。

一审法院认为，《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

双方《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定房屋交付条件为经建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方验收合格，该房屋也已于2018年12月19日经设计，勘察、施工监理建设等五方联合验收，但该约定不得违反法律法规规定的法定交付条
件。

长沙市建设工程质量监督站作为建设行政主管部门，对涉案房屋是否验收合格享有审查权和监督权，其以函件形式明确认定涉案房屋的五方验收违反相关法律法规，并要求涉案房屋的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，验收合格后方可交付使用。

因此，应当确认涉案房屋尚不具备交付条件，富瑞公司已构成违约。

富瑞公司应继续交付符合交付条件之房屋，并支付违约金。

关于违约金数额，聂艳平、伍婷主张富瑞公司从2018年11月1日起，按照所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定,该院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且富瑞公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，综上酌定富瑞公司给付聂艳平、伍婷违约金44518.72元（1219691元×0.1‰每天×365天）。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、限湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付聂艳平、伍婷违约金44518.72元；二、限湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向聂艳平、伍婷交付经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区
××路××号××栋××层××号）；三、驳回聂艳平、伍婷的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费634元，减半收取317元，由湖南富瑞房地产开发有公司承担。

本院二审期间，被上诉人聂艳平、伍婷向本院提交了长沙市住房和城乡建设局出具的《关于刘昆明等人信访事项的答复》，拟证明涉案合同约定的五方验收条款无法律效力，至2020年4月29日，长沙市住房和城乡建设局联系长沙市建设工程质量安全监督站了解到，涉案房屋消防验收仍未通过，不具备验收条件。

上诉人富瑞公司对该证据
真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出合同是双方真实意思表示，合法有效，五方验收条款有效。

本院经审查认为，因富瑞公司对真实性、合法性无异议，故对该证据真实性、合法性予以认定；该证据与长沙市建设工程质量监督站下发的《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》相印证，与本案有关联，能达到聂艳平、伍婷的证明目的，本院对其关联性亦予以认定。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人富瑞公司与被上诉人聂艳平、伍婷签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》,均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。

聂艳平、伍婷已按合同约定支付了购房款，富瑞公司应依约交付房屋。

长沙市建设工程质量监督站于2019年1月4日下发的《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》以及长沙市住房和城乡建设局于2020年6月8日作出的《关于刘昆明等人信访事项的答复》，可证明涉案房屋并未达到竣工验收合格的交房标准，富瑞公司应承担逾期交房的违约责任。

因此，一审法院兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则判决富瑞公司限期向聂艳平、伍婷交付经验收合格的房屋，并酌定富瑞公司支付聂艳平、伍婷违约金44518.72元并无不当，应予维持。

富瑞公司提出涉案房屋已五方验收合格，达到交付条件的上诉意见，因涉案房屋的五方验收被长沙市建设工程质量监督站以函件形式认定违反相关法律法规，故对其该上诉意见不予支持。

富瑞公司提出长沙市建设工程质量监督站作出的长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，不能证明涉案房屋验收不合格的上诉意见，因无法律依据，本院不予支持。

因涉案房屋已五方验收被认定违反相关法律法规，故本院对富瑞公司提出逾期交房时间认定错误的上诉意见不予支持。

另，一审判决既有金钱给付义务，也有非金钱给付义务，出于同类案件相同处理及督促债务人及时履行非金钱给付义务的考虑，本院在判项后明确债务人未
及时履行非金钱给付义务的责任。

综上所述，上诉人富瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

如果债务人未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。

二审案件受理费634元，由上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长廖征
审判员曾庆军
审判员金新贵
二〇二〇年十一月二十七日
书记员侯也附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查
清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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