全国商业地产投资价值分析报告

全国商业地产投资价值分析报告
全国商业地产投资价值分析报告
⼀、2000-2011年商业地产发展概况
商业地产是商业和地产的综合体，在国内的起步⽐较晚，随着我国改⾰开放进程不断深⼊，市场经济体系的建⽴，城市商业化不断推进，商业地产蓬勃发展。

由于我国房地产投资市场的欣欣向荣，乐观的市场回报率，稳定的租⾦收益和丰厚的增值潜⼒，吸引着越来越多的境内外投资机构者。

⾃2000年以来商业地产的发展并没有像住宅市场那样经历过暴涨的阶段，其发展相对⽐较平稳，因此在⾦融危机后经济缓慢恢复和通货膨胀的背景下，在资产保值增值⽅⾯体现出较⼤优势。

图表⼀：办公楼、商业营业⽤地投资完成额及房地产投资完成总额变化
数据来源：国家统计局、中经⽹整理
图表⼆：商业地产投资完成额占房地产投资完成总额的⽐例变化
数据来源：国家统计局、中经⽹整理
从图表⼀我们可以看出，从2000年开始我国办公楼、商业营业⽤地投资完成额⼀直在稳步增长，即使在2010开始实施的房地产调控政策的冲击下，2011房地产⾏业整体投资完成额下降的情况下，依然能保持稳定的投资完成额甚⾄得到很⼤发展。

从图表⼆中我们可以看出，在我国城市商业化的进程中，商业地产投资⼀直在蓬勃发展，但是由于商业地产更倾向于长期投资，不像住宅市场倾向于短期投资，因此在住宅市场投资过度、住宅价格暴涨的情况下，虽然投资稳定增长，但其占房地产总投资⽐例仍不可避免的下降，在2008年⾦融危机时达到最低值。

随着房地产调控政策的实施、全球经济的复苏，商业地产投资占⽐稳步增加。

⼀般⽽⾔，住宅和商业投资可以兼顾，但是⽬前国内的经济环境正朝着有利于商业地产投资的⽅向发展。

⼀⽅⾯，2011年新的“国⼋条”出台，主要针对的就是商品房市场，限购令更是只针对住宅。

从2011年的统计数据中可以看出在全国住房销售⾯积增长不⾜10%的情况下办公楼和商业性营业房销售⾯积仍然和2010年⼀样保持了20%以上的增长。

这说明⼴⼤投资者由于在住宅市场受挫，转⽽将资⾦⼤量投⼊商业地产领域，使得商业地产保持着较快的发展。

另⼀⽅⾯，从⾸付款⾦额、贷款利率、投资回报率等⾓度来看商业地产与住宅相⽐有着巨⼤的优势。

随着我国改⾰开放的进⼀步深⼊，国内经济环境和就业环境进⼀步转暖，商业性地产将迎来⼤好的内外部环境，对于商业地产的开发者和投资者来说这都是⼀个⼤好的机遇。

⼆、商业性房产投资的优势分析
（⼀）商业性地产的投资回报率分析较⾼
从国内的主要⽂献来看，本轮房地产及其相关产品的价格增长是⾃2003年开始的，也正是那⼀年，政府在⼯作报告中指出：要把房地产发展成为国家经济发展新的⽀柱产业。

从那以后房地产价格和房地产投资成为了中国亿万百姓关注的主要问题之⼀。

⽽随之带动的资⾦流动、投资转向造就了⼀批富豪。

时⾄今⽇，
房地产产业在国家经济、⾦融等多管齐下的调控⾯前，仍然保持了较⾼的发展态势，在2011年房地产企业仍然保持了较好的经营业绩。

在普通民众的眼中，投资房地产市场已然已经成为投资理财的⼀种重要⼿段。

⽽相对于投资住宅类地产投资商业性地产拥有者更⾼的投资回报率。

通过查找相关的资料可以发现，根据商业地产的操作经验，投资商业地产的投资回报率的计算⽅法可以表⽰如下：
计算购⼊再出租的投资回报率=⽉租⾦×12/售价
为了对⽐商业性地产投资和商品房投资的回报率，我们分别选取全国东部、中部、西部的上海、黄⼭、成都作为⽐较研究的对象。

通过查阅相关城市的统计局⽹站及部分实地调研我们得到数据如下表所⽰（其中中等户型以70平⽅⽶计算，商业性地产以写字楼作为代表）：
投资回报率可以由下表表⽰：
的差别，对于商业写字楼的出租投资回报率明显⾼于商品房投资的回报率。

业界普遍认为房产投资的可⾏投资回报率是7%，10%到12%的投资回报率是合理的回报率。

所以可以认为现在投资商品房进⾏出租是⼀种不经济的⾏为，⽽进⾏商业性地产的投资则可以给投资者带来更好的收益。

（⼆）商业性地产投资及建设在宏观领域作⽤
1、房地产关联性较⼤
中国的房地产已经成为国家经济⽣活中重要的产业，是宏观经济的⼀个不可或缺的组成部分。

通过查找国家统计局⽹站我们可以得出，房地产每年对于GDP 的拉动⼤约为1.5%，看似拉动的效果并不是⾮常的明显，但是事实上房地产企业和国民经济的关联性⾮常的显著。

与房地产产业直接相关的就有钢铁、⽔泥、建材等⾏业，这些⾏业⼜将进⼀步带动冶⾦、纺织、化⼯等众多⾏业的发展。

根据发达国家的⼀些资料显⽰房地产领域100元的销售额可以带来其他领域17的销售，房地产产业每单位产值的增加可以带来其他⾏业1.52单位产值的增加。

除此之外随着这⼀轮轮的炒房热潮，已经有相当数量的普通消费者在⼿中囤积了⼀套或者更多商品房、写字楼、临街店铺等房产。

在现今的经济形势下中央对于
房地产产业的任何调整都将深刻地影响到中国⼤地的每⼀个⾓落。

贸然的打压房地产，使得房地产突然降温对于中国经济是不可承受之重。

为了避免中国经济⾛上20世纪末⽇本房地产市场泡沫崩盘致使⽇本经济⼤幅衰退的⽼路，我们相信政府将会在适当的时候⽀持房地产的发展。

商业地产作为房地产的重要组成部分和新的增长点必将会受到新政策的⽀持。

2、商业地产在“稳增长”中能发挥重要作⽤
尽管2011年我国的借贷市场出现了危机，资⾦的供求之间的不平衡加⼤。

但是从统计数据上来看，我国房地产的投资增幅还是
⼤于25%，这其中2011年政府提出的1000万套保障房建设极⼤地拉动了房地产投资的增长，但随着商品房调控政策进⼀步深化和房地产企业资⾦短缺问题加剧，商品房开发投资⾃2011年第三季度开始就有所回落，⾄第四季度已经⼗分明显。

于此同时，全国⼟地购置⾯积在第四季度也有所回落。

但我国政府对于此轮房价调控的决⼼异常坚决，所以2012年的房地产投资应该会有所降低。

⽽这必然会拖累2012年固定资产投资的增速。

我国2011年GDP的增长率已经降到9.2%，世界银⾏预计今年我国GDP增长率为8.2%。

如果这⼀预测得到验证，这个增长率将会是进⼊新世纪以来最低的⼀年，可以预见“稳增长”和“保发展”将在今后⼀个时期内成为国内经济产业政策调整的主要⽬标。

所以由于房地产投资量的降低⽽导致的固定资产投资增幅降低与政府的经济发展⽬标和期望是背离的。

商品房市场经过多年的开发供应量已经⼤幅上涨，普通的居民及投资者对于商品房的需求渐渐趋于饱和，这使得新增的对于商品房有刚性需求的消费者在选择时⾯对的市场环境和选择的范围⽐房价刚开始上涨时有了较⼤的改善。

房地产企业开发新楼盘的欲望明显低于前段时期。

在商品房开发⾯临着诸多问题这⼀背景下，商业地产每年的总投资额和投资的完成额不仅没有降低还随着时间的推移有所提升。

这说明业界对于商业地产保持着较⾼的信⼼。

更为关键的是，我国正处在⼀个城市化率快速提升的阶段。

按照国际上通⽤的说法，⼀个国家的城市化率达到30%之后，房地产将进⼊⼀个较快的发展阶段。

我国城市化率从1997年的29.92%到2011年的47%平均每年的增幅为1.22%，按照这⼀⽐率，中国从城市化率30%进⼊75%城市化率的⾼城市化率国家⼀共只⽤了不到四⼗年的时间。

⽽这⼀时间在⽇本达到了70年，美国100年，英国更是达到了200年。

城市的⼤规模发展必将会带来⼤量的配套房产需求，可以预见今后城市中商业⽤房、酒店、办公楼的需求将不断涌现。

在此基础上，我国商业地产开发在近⼏年还出现了⼀个新的⽅向，那就是城市功能综合体的概念。

房产公司通过建设集商业办公、购物娱乐、休闲放松于⼀体的城市功能综合体吸引市民。

通过城市功能综合体⼜可以延伸出新的住房、教育⽤房等房产需求。

这⽅⾯最典型的就是万达⼴场，通过万达⼴场在多个城市的兴建和成功运营的经验可以看出商业地产在新的经济环境下依然有相当的活⼒。

三、商业地产投资的风险及规避
从上⽂的叙述中我们可以发现，商业地产作为我国当前房地产领域投资的⼀个新热点，在今后必将成为投资新宠。

但任何⼀种投资必然都会存在风险，商业地产由于其投资量较⼤，投资回收时间较长，受国家及地⽅政策的双重影响等特点使得其不仅是对于普通的投资者就算是对于⼀些实⼒较为雄厚的机构投资者都是⼀个⾼风险的投资项⽬。

商业性地产投资的风险主要来源有以下⼀些⽅⾯：（⼀）商业性地产的开发商是地产的第⼀期投资主体，开发商⾃⾝实⼒的强
弱，决策的成败对于⼀块地产的价值有着决定性的影响。

就某⼀特定的地产来看，开发商风险主要体现在其管理⽔平、财务状况、专业⼈才储备情况和市场营销策划⽔准等⽅⾯。

房地产项⽬的投资范围较⼴、产权期限较长没有很好的管理经验和管理⽔平，容易在地产成型后造管理的混乱降低其价值甚⾄影响房产企业的品牌价值。

在现今的宏观经济形势下，房地产产业是政府调控的重点，各种政策变化较快，特别是税收等⽅⾯的微调频率更⾼。

⾯对政策调控，如果企业内部没有很好的财务处理能⼒会使得企业在⾯对调控时束⼿⽆策，造成企业成本负担增长。

⽽这⼀切就需要企业的专业⼈才储备，才能在⾯临变⾰的时候合理应对。

作为⼀个投资者，在购买商业性房产之前对于开发商的资质有⼀个清楚的认识，只有拥有雄厚的基础、良好的管理能⼒和适当规模的⼈才储备的地产项⽬才能有效地规避开发商风险。

（⼆）现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是⼤规模房产企业开发的Mall、步⾏街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。

⼀⽅⾯很多的房产企业拿原来开发商品房的思路来进⾏商业性地产开发。

在店铺、办公室、写字楼的设计上套⽤“⼩户型”等商品房销售的理念和思维。

认为商业地产开发只要能让投资者买得起，房地产商只要能卖得出就是成功。

开发出来的商业地产新地块往往充斥着只有地产没有商业的现象。

另⼀⽅⾯⼀些房地产开发商在开发商业性地产时存在帮助政府完成“政策性⼯程”和“形象性⼯程”的情况。

于是⼀些地产开发商在开发地产时会超出当地实际的经济发展情况进⾏建设，这样背景下的商业性房产在招商上会有⾮常⼤的困难。

如果地产不能招商成功，商业性地产也只能是空想。

所以投资者在投资地产时需要合理考虑该地区招商的潜⼒和该地产未来发展的可能性，不能盲⽬投资。

（三）投资商业性地产获取回报的主要途径有两种，⼀是购买后出租给有需求的客户，通过收取租⾦的形式获得收益。

另⼀种是购买地产并希望通过出售来获得换⼿利润。

⼤多数的普通投资者更倾向于后⼀种获利的⽅式。

商业性地产作为⼀种正处于发展期的房地产投资形式，其价值的增幅是较⼤的，特别是游资⼀旦进⼊到这个领域中来，其地产价值将会飞速上涨。

但应该理性地看到，房价没有节制的⾼速上涨势必会导致房产泡沫的形成，当遭遇到政府较为严格的管控措施导致泡沫的破裂给投资者造成的损失将会是难以承受的。

所以在投资商业性地产时，投资者应该综合考虑地产开发者的资质，地产所处位置的商业价值及发展前景，地产的功能是否合理、⼤⼩是否适宜，周边⼈⼝的⼊住情况等信息，做出最优的投资选择。

四、商业地产投资最佳决策⽅案选取
（⼀）宏观政策影响投资时机抉择
中国的房地产⾏业⾛势受到政府的宏观调控影响，国家调控的⽅式主要是调整商业银⾏的存款准备⾦率、再贴现率、个⼈住房贷款利率、公开市场操作买卖政府债券等。

这些⽅式都会影响到房地产⾏业的发展以及⾏业的⾛势。

本⽂中基本的判断是当国家采取扩张的财政及货币政策时房地产的价格会上涨，同时房地产的交易量也会上升。

⽽当国家采取紧缩的财政或货币政策时房地产的价格会下降，同时房地产的交易量也会下降。

那么国家政策的调整必然会影响到商业地产投资的决策，当采取扩张的政策时应抓住时机投资以获取利润，⽽当判断要采取紧缩的政策时要提早有所准备，采取提早出⼿以避免损失，同时也可以考虑逢低买⼊，寻找有潜⼒的投资项⽬。

下⾯我们将以实证的⽅式来看看我国政府政策对
我国房价的影响：
我们基于中国房地产指数系统百城价格指数对中国100个城市的抽样调查得到城市住宅的平均价格并找出我国这段时间的存款准备⾦率变化情况以图表的形式呈现出来。

以X表⽰我国的调控政策存款准备⾦率调整，以Y表⽰我国房价的变化，其中X为⾃变量，Y为因变量。

我们对2个变量进⾏基于VAR模型分析，得出结果：通过⽅差分解的分析可以看出X即国家的宏观调控政策对Y即房价的影响是很明显的，由下⽂两图中我们可以清晰的看出政策从出台就开始间接对房价产⽣影响，在第3个⽉时达到48.66%左右的贡献率最⼤，并在这之后慢慢减弱，总体来看从出台后⼀年之内都会对产业产⽣较⼤的影响。

所以我们在做商业地产投资时⼀定要注意政策的变化及影响的时效性，同时不同的政策影响的时效性及⼒度并不相同，⽽存款准备⾦率则是相对⽽⾔最重要且发挥最⽤最快的，通过打政策的“时间差”做出最佳的投资选择。

图表七：VAR模型⽅差分解曲线图
图表⼋：VAR模型Y⽅差分解图表
（⼆）基于AHP层次分析法的⽅案选取过程
在进⾏商业地产投资时，每个投资者都需要考虑相当多的影响因素。

通过对相关⽂献的查阅我们确定筹资⽅式、投资类型、投资时机、投资地点以及投资规模五个变量是影响最佳决策⽅案的最重要因素。

下⾯本⽂将通过AHP层次分析法尽⼒分析出五个变量之间的重要性关系。

⾸先我们建⽴这些因素之间两两的⽐较判断矩阵，然后通过计算得出每个因素在投资决策时所起作⽤的权重变量并进⾏排序，以帮助我们决定在决策时各个变量的重要性顺序。

我们计算得出权重向量W=(0.14,0.34,0.53,1.04,0.08)。

其中筹资⽅式的权重向量是0.14；投资类型的权重向量是0.34；投资时机的权重向量是0.53；投资地点的权重向量是1.04；投资规模的权重向量是0.08。

通过⽐较我们可以看出相关因素的重要性可以排序为：投资地点>投资时机>投资类型>筹资⽅式>投资规模。

根据这⼀分析我们在进⾏商业地产投资决策时需要先考虑投资地点在这⼀因素，⼀个商业地块的商业繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境优越程度是投资的关键。

其次是投资时机把握，通过选择适当的时间进⼊市场，利⽤合理的政策优势，把握正确的投资⽅向。

再次考虑投资类型，权衡投资收益率、
投资实现时间。

最后是筹资⽅式和投资规模。

控制投资的成本和规模，进⾏较合理的商业地产投资。