关于海南旅游房地产价格影响因素的探讨

关于海南旅游房地产价格影响因素的探讨
旅游房地产是旅游业与房地产业相互结合、相互交融发展的产物。

近年来海南省结合独特的旅游大省和经济特区优势，积极打造旅游房地产品牌，实现了旅游房地产投资的高速增长，形成了我国旅游房地产行业的标志性模式。

旅游房地产具有广义和狭义的不同内涵，成为旅游房地产必须具备几个基本条件。

本文从五个方面分析探讨了影响海南旅游房地产价格波动的因素，为就如何促进海南旅游房地产健康发展的提出了几点富有参考性、针对性的意见和建议。

标签：海南；旅游房地产；价格；影响因素
随着社会经济的发展，一个新的旅游投资领域——旅游房地产应运而生。

近十年来，海南省结合独特的旅游大省和经济特区优势，大力发展旅游产业，并将旅游业与房地产业紧密结合，积极打造旅游房地产品牌，实现了旅游房地产投资的高速增长，也曾在一段时间内经历了一定程度的房地产“泡沫经济”带来的痛苦。

因此，加强海南旅游房地产价格规律和影响因素的研究，具有特殊而重要的意义。

一、旅游房地产的含义及基本要求
从广义上来说，旅游房地产是旅游与房地产结合的产物，因此只要是旅游、房地产相结合的房地产都可以称作旅游房地产。

从狭义上来说，旅游房地产是指依托独特的自然、人文旅游资源和良好的休闲度假旅游配套设施，具备能够满足旅游者进行旅游、度假、养生、休闲等系列功能需要，同时具有实用性和投资性，因而可以用于多种形式的市场交易的不同形式、类型的特殊房地产。

从这一概念可以看出，普通房地产要发展成为旅游房地产，必须满足以下基本要求：一是要具备突出的环境要求，必须位于旅游度假区、风景名胜区等附近，具有良好的地理位置和独特的自然、人文环境；二是要具备特殊的功能，旅游房地产不仅要能够满足于人们普通的居住需要，更要求能够具备特殊的度假、旅游、康养、健身等功能；三是要具备特殊的经营模式，旅游房地产的开发和经营模式不同于一般的商品性住宅或酒店、宾馆等普通的旅游食宿设施，它是一个相互结合、有机配套的一个统一整体。

二、影响海南旅游房地产价格波动的因素分析
（一）独特的资源环境优势，对外来投资者产生巨大吸引力
外地购房者远远超过本地购房者，是海南旅游房地产具有的重要特征之一。

海南市全國唯一的热带海岛旅游度假胜地，拥有良好的自然生态环境、独特的度假气候资源和丰富的热带海岛独特资源，具有夏天没有酷暑、冬天没有严寒、光热比较充足、气候非常宜人等特点和良好的滨海浴场、新鲜的空气质量、很高的森林覆盖率，使得海南省具有了发展旅游房地产的先天优势。

（二）受到房地产整体宏观环境的影响，并受到独特政策优势的推动
海南全省都是经济特区，是全国经济特区中面积最大的，海南各级政府都高度重视旅游房地产的发展并将其作为全省收入的重要来源。

中央政府对海南发展旅游房地产业积极支持，并有意让其充分发挥优势，在对外开放、体制改革等方面进行先行先试、探索创新，这种独特的政策优势是其他地方难以享受的。

此外，国家财政政策、货币政策和银行贷款政策的调整与变化，也为海南旅游房地产业发展提供了重要的支撑因素。

人民币的逐渐升值，以及国际资本的大量涌入，也在很大程度上助涨了我国房地产价格和海南省的旅游房地产价格的飙升。

（三）海南早期较好的市场价格优势，引起大批炒房者到海南进行旅游房地产炒作
随着我国二元制社会结构和变化，国家房地产政策不断调整，户籍管理制度的松动和变革以及近年来《物权法》等法律法规的颁布实施，使得大量的“岛外人士”敢于不远千里到海南岛进行旅游房地产投资和消费，从而为海南旅游房地产带来了大量的发展资金和旅游客源。

旅游房地产开发早期，当国内大中城市房价处于高位运行阶段之时，海南一些位置较好的滨海城市的房地产价格还相对较低，吸引了大量的东北、华北乃至全国各地的炒房者云集海南，推动了海南旅游房地产价格的迅速飙升。

此外，全省内旅游度假客源市场的不断形成和完善，为旅游房地产的发展输入了重要的消费动力和需求量。

（四）海南本地居民收入持续增长，带来的住房需求和购房能力不断增加
调查发现，当前海南省旅游房地产的需求结构日趋多样化。

近年来，在我国经济持续快速增长的大背景下，在国家政策支持下，海南省大力发展旅游产业并带动了相关产业的良性、快速发展，使得海南省本省居民的实际收入持续快速增长，从而使得他们的住房需求和购房能力不断增加，这成为助推海南省旅游房地产价格上升的重要内在推动力量。

（五）独特的对外开放格局，助推海南整体消费水平的提升
当前海南实行了全方位的对外开放，英国Mytravel集团、德国TUI集团、日本HIS旅行社等世界著名旅游公司以及国内实力派的大型企业集团纷纷入驻海南，为海南旅游房地产创造了更好的机会和独特的机遇。

同时，为适应国际化的需要，海南省多个国际机场、上百个国际国内航班以及火车、公路等配套基础设施不断完善，海南国际国内形象不断提升，对外吸引力不断增强，促进了旅游房地产行业的快速发展。

三、促进海南旅游房地产行业的稳定健康发展的建议
针对海南旅游房地产出现过的“过热”现象，和曾经一度出现的恶性投资冲击、“房地产泡沫”等问题，本文认为，应当从以下方面采取措施，促进海南省旅游房地产行业的稳定健康发展。

第一，加强对旅游房地产行业的动态监控，积极
关注旅游房地产的价格波动，为准确反映和把握旅游房地产政策提供科学决策依据。

第二，在充分尊重旅游房地产市场规律的提前下，加强对旅游房地产的宏观调控和市场监管，把旅游房地产价格调控与总需求调控相结合，充分利用税收、贷款政策等，充分考虑旅游房地产对宏观经济影响的长期性以及货币政策发生作用的滞后性，积极调控和有效抑制旅游房地产投资的过快、畸形增长。

第三，进行科学的市场调研和市场定位，积极打造特色明显、服务优质、环境良好的旅游房地产品牌，实现旅游房地产行业的不断转型升级。

结束语
当前，旅游业已经成为第三产业的重要组成部分，发展旅游房地产业、助推社会经济发展也成为许多旅游城市正在和即将探索的发展道路。

海南旅游房地产已成为中国旅游房地产行业的一个重要“样板模式”。

只有正确分析和深刻认识影响海南房地产的因素，充分借鉴其中的成功经验，吸取其中发展的教训和不足，才能找到旅游房地产发展的科学坐标，从而积极采取有效的应对措施，努力防范旅游房地产发展中存在的风险，促进我国旅游房地产经济的持续、健康、稳定发展。

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卓仁贵，男，1983.12，汉，硕士研究生，研究方向：房地产经济。