房地产估价地价评估与分摊分析

数)； ⑤临街宽度与临街深度比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(众
数)； ⑧其他方面，如土地使用期限、土地条件等也应具
有代表性。
五、调查评估路线价
• 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平 均价格。
• 通常在同一路线价区段内选择一定数量的标准临 街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技 术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。
•如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到 临街深度价格递减率。
2、深度修正的各种方法介绍
（1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔”法则。其 含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从 临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路 线价的40％、30％、20％、10％。
（2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半 临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5％，后半 50英尺占27.5％。
• 为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深 度价格修正率，是将上述临街深度100 英尺的平均深度价 格修正率25%乘以4 转换为100%，同时为保持与其他数字 的相对关系不变，其他数字也相应乘以4 得出的。这也是 利用平均深度价格修正率修正单价的需要。
5、制作深度价格修正率表的步骤
25 英尺等份的价值占整块土地价值的10%。
• 如果超过100 英尺，则以“九八七六法则”来补 充，即超过100 英尺的：
• 第一个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的9%；
• 第二个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的8%；
• 第三个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的7%；
（二）路线价法计算举例
• 下面以标准临街宗地的单价作为路线价、采用平 均深度价格修正率为例，说明临街土地价值的计 算。
1、一面临街矩形土地价值的计算。 • 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在
区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深 度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度 价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算 公式如下：
• 然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价 的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、 众数，即得该路线价区段的路线价。
• 路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用 货币表示，也可用相对数表示。
• 例如用点数来表示，将一个城市中路线价最高的 路线价区段以1000 点表示，其他路线价区段的 点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理 解，直观性强，便于土地交易时参考。用点数表 示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引 起的麻烦。
区段是指具有同一个路线价的地段。在划分路线价区 段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个 路线价区段。 • 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异 的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个 路口之间的地段为一个路线价区段。 • 较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划 分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。 • 某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数 个路口。 • 在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有 显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两 侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
• 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两 侧临街土地的排列较整齐。
（四）路线价法的操作步骤
路线价法估价一般分为下列6 个步骤进 行：
①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街土地的价值。
二、划分路线价区段
• 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价
（3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临 街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5％、29.5 ％、20.7％、12.3％。
（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的 平方根成正比。
3、“四三二一”法则
• 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法 则(four-three-two-one rule)。该法则是将临街深度100 英尺 的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如下图所示。 各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道 方向算起，第一个25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40%，第二个25 英尺等份的价值占整块土地价值的30%， 第三个25 英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个
• 第四个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的6%。
• 深度价格修正率表的制作形式有：单独 深度价格修正率(深度价格递减率)、累 计度价格修正率和平均深度价格修正率 三种。
• 在图9-2(a)中，假设a1，a2，a3，…，an-1， an也分别表示各细条的价值占整块土地 价值的比率，则：
2、前后两面临街矩形土地价值的计算。
• 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用 “重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街) 与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此 分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分， 然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街 深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。 计算公式如下：
①设定标准临街深度； ②将标准临街深度分为若干等份； ③制定单独深度价格修正率，或将单独深度
价格修正率转换为累计深度价格修正率或 平均深度价格修正率。
• 计算三角形等形状的土地的价值，还需要 制作相应的价格修正率表。
6、编制其他修正系数表
（1）宽度修正 （2）宽深比率修正 （3）容积率修正 （4）出让、转让年期修正 （5）朝向修正 （6）地价分配率修正
• 在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日 期调整”的原因是：
①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正 常价格；
②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价 值的日期一致，都是估价时点时的。
（三）路线价法适用的对象和条件
• 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估 价。
• 一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估 价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认 为是一种快速、相对公平合理， 能节省人力、财 力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法—— 批量估价（mass appraisal），特别适用于房地产税 收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收补偿或 者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估 价的情形。
（三）路线价估价法的基本计算公式 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 若街道两边土地有特殊条件存在，则需进行修
• 以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度， 可以简化以后各宗土地价值的计算。也会使所求得的 路线价有代表性。
四、选取标准临街宗地
• 标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。 选取标准临街宗地的具体要求是：
①一面临街； ②土地形状为矩形； ③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度(通常简称标准宽度，众
路线价法的概念： • 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，
从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此 平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修 正率表和其他价格修正率来求取该街道其他临街 土地价值的一种估价方法。
（二）路线价法的理论依据
1、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法， 其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
• 下面以土地单价、货币来表示路线价的情况，进 一步介绍路线价法。
• 价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价 格修正率表。临街深度价格修正率表通常简称为 深度价格修正率表，又称为深度百分率表、深度 指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。
• 临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分 的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距 街道深度越深，可及性越差，价值也就越小。
3、 矩形街角地价值的计算。街角地是指位于十字 路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通 常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法 是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价 街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式 如下：
•街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其 利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进 行适当的减价调整。
三、设定标准深度
• 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街 道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价 受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地 价可视为基本不变。
• 在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区 段内各宗临街土地的临街深度的众数。例如，某个路 线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准 临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m， 则标准临街深度应设定为25m。
2、路线价法与一般的市场法有三点不同：
①是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。
②是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房 地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关 修正、调整，然后再进行综合。
③是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出 许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值；而不 是仅评估出一个“估价对象”的价值。
第7章 地价评估和地价分摊
• 掌握：路线价法，高层建筑地价分摊与土地占有 份额的确定。
• 熟悉：城市基准地价评估，基准地价修正法。
• 土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一 个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的 市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。
• 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对 专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价 法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地 价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分 摊，作一简
（一）概述
• 运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清楚路线价和 临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结 合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。
• 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，路 线价的含义不同，应采用不同的临街深度价格修正率。
• 在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度 价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给的路线价 的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价 法的计算公式有所不同。
• 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可 比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价 格，可视为市场法中的“可比实例价格”；该街道其他土 地的价值，是以路线价为基准，考虑其临街深度、形状 (如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街 状况(如一面临街、前后两面临街、街角地， 以及长方形 土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的 一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是 一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的调整求得，这些 调整实际上为“房地产状况调整”。
第一节 路线价估价法
一、路线价估价法的基本原理 二、路线价估价法的估价步骤
一、路线价估价法的基本原理
（一）路线价法估价的基本概念 城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、
(d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等， 但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差 异可能很大。 我们凭直觉就可以看出： 图9-1(a)中，地块A的价值高于地价B的价值； 图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值； 图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值： 图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。 如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商 业用地的价值，则可以采用路线价法。
• 如果将临街土地划分为许多与街道平行的细条， 由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离 街道的细条的利用价值越小， 则接近街道的细条 的价值高于远离街道的细条的价值。
• 有一临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位 (在此为1m)将其划分为许多与街道平行的细条。 各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道 的细条的价值越大。