上海2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：决定房地产供给量的因素试题

XX2021 年下半年房地产估价师?理论与方法?：决定房地产供给量的
因素试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕
1、超过土地使用权出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，有关部门可以__。

A．征收土地闲置费
B．无偿收回土地使用权
C．解除出让合同
D．变更出让合同
2、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建立用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。

A：40
B：50
C：60
D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是〔〕。

A．非理性预期
B．价格机制
C．容积率控制
D．生产的时间落差
4、某笔贷款的名义利率为12%，假设年实际利率为12.68%，那么该笔贷款每年计息__次。

A．2
B．4
C．6
D．12
5、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。

A：餐馆
B：旅馆
C：写字楼
D：特殊厂房
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为〔〕万元。

A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
7、经批准的建立用地，由被征收土地所在地的组织实施。

A：省级人民政府
B：市、县人民政府
C：市、县人民政府土地管理部门
D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、估价报告有效期应从起计。

A：估价时点
B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9％，假设该宗土地的年限为无限年，那么该宗土地的价值为。

A：158万元
B：156万元
C：176万元
D：178万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产的供给曲线表示。

A：房地产的出售量与其价格之间的关系
B：房地产的出售量与购置量的关系
C：房地产的供给量与其价格之间的关系
D：房地产的供给量与购置量的关系
E：工业用地的监测点评估价格
11、房屋拆迁补偿的对象是。

A：被撤除房屋的所有人
B：被撤除房屋的使用人
C：被撤除房屋的所有人和使用人
D：被撤除房屋的代管人
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。

A．本钱加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．价值定价法
13、某公司购置一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开场，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

那么该宗房地产的现时收益价格为万元。

(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)
A：85.45
B：87.16
C：88.50
D：88.90
E：工业用地的监测点评估价格
14、资质有效期届满，房地产估价机构继续从事房地产估价活动的，资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。

准予延续的，有效期延续年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
15、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。

A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
16、以下关于强制拍卖的标的，表述不正确的选项是。

A：强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进展拍卖的被执行人的财产
B：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产
C：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进展拍卖的财产
D：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产E：执行层的组织协调
17、某房地产开发工程从购置土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，那么该工程的经营期为__年。

A．37
B．40
C．43
D．50
18、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

A．使用权
B．征收权
C．购置权
D．所有权
19、__是开发利润与总开发本钱的比率，是初步判断房地产开发工程财务可行性的一个经济评价指标。

A．开发利润率
B．财务利润率
C．工程利润率
D．本钱利润率
20、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，那么建筑物折旧
的经济寿命为〔〕年。

A．38
B．42
C．58
D．60
21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。

A：81.00％
B：84.00％
C：84.17％
D：84.80％
E：工业用地的监测点评估价格
22、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

A：变现性差
B：易受政策影响
C：依赖专业管理
D：效益外溢和转移
E：借款合同
23、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。

A：5
B：8
C：10
D：15
E：执行层的组织协调
24、某宗土地面积2 000 ㎡，征地费600元／㎡，土地使用权出让金150元／㎡，到达宗地状况的土地开发费用800元／㎡，管理费用100元／㎡，贷款利率8％，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发本钱利润率分别为6％、10％和15％，土地取得费在工程期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，那么该宗土地的积算价格为。

A：1847元／㎡
B：2 340元／㎡
C：2 419元／㎡
D：2 676元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
25、在现实中主要存在着以下相邻关系__。

A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系
B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系
C．友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系
D．通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系
二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分〕1、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。

A：必须限期撤除
B：构造简易
C：构造复杂
D：永久性
E：临时性
2、价高者得规那么是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的根底是。

A：拍卖人宣布的起拍价
B：买方的报价
C：拍卖的保存价
D：竞买人的报价
E：执行层的组织协调
3、在房地产估价中，如果估价目的不同，那么__。

A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的X围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
4、在工程评估中，说明工程在计算期内资金盈余或短缺的根本报表是。

A：投资方案与资金筹措表
B：资金来源与运用表
C：营业利润测算表
D：全部投资现金流量表
E：借款合同
5、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。

(2021年试题)
A：资产报酬率
B：销售净利率
C：资产负债率
D：存货周转率
E：股东权益报酬率
6、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A．物业税
B．地产税
C．契税
D．增值税
7、估算房地产开发工程的收入，首先要制定切实可行的〔〕。

A．融资方案
B．出租方案
C．销售方案
D．租售方案
8、?中华人民XX国城市房地产管理法?规定了的转让房地产开发工程条件。

A：以出让方式取得的土地使用权
B：以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
9、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。

A：房地产开发企业
B：政府物业管理职能部门
C：公房出售单位
D：业主大会
E：业主委员会
10、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，那么此报告期该物业的有效毛收入为〔〕万元。

A．16
B．18
C．20
D．22
11、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构
B．住房公积金运作管理部门
C．住房公积金管理的主体
D．住房公积金管理的决策机构
12、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。

A．保证
B．信誉
C．抵押
D．质押
13、?刑法?规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但成心提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处分金。

A．三年以下有期徒刑或者拘役
B．五年以下有期徒刑或者拘役
C．五年以下有期徒刑或者管制
D．五年以上，十年以下有期徒刑
14、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，__进展估价。

A．难以采用假设开发法
B．可以采用比较法
C．难以采用本钱法
D．可以采用收益法
15、?中华人民XX国土地管理法?规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：农用地
B：其他农用地
C：建立用地
D：商业用地
E：未利用地
16、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。

A：39.34
B：19.67
C：20.38
D：30.56
E：借款合同
17、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些__。

A．市场案例
B．交易实例
C．交易预期值
D．市场预期值
18、各项本钱费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建立工程的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建立工程的本钱费用构成有一定差异。

以下有关房地产开发工程本钱费用构成的分类不正确的一项为哪一项__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建立费、根底设施建立费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
19、以下属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
20、以下关于房地产中介效劳收费，表述错误的选项是。

A：按照效劳形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费
B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取
C：房地产估价采用差额定率累进计费
D：房地产估价采用差额定率累退计费
E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
21、短期资金市场主要由等子市场构成。

A：同业拆借市场
B：票据市场
C：大额定期存款单市场
D：回购协议市场
E：资本市场
22、在房地产估价中，以下原那么对应正确的选项是。

A：最高行为准那么与技术性原那么对应
B：普适性原那么与特殊原則对应
C：慎重原則与特殊原那么对应
D：技术性原那么与慎重原那么对应
E：技术性原則与普适性原那么对应
23、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权
B：都是改变使用权
C：都要依法给予补偿
D：都是为了公共利益需要
E：都要经过法定程序
24、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

贷款年利率为9%，那么该家庭有归还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62
B．35.57
C．41.56
D．48.24
25、影响房地产价格的区位因素有__等。

A．建筑规模
B．临路状况
C．楼层
D．建筑容积率
E．繁华程度。