城市有机更新

目录
【历史沿革】 (2)
城市有机更新的历史沿革 (2)
城市有机更新的目的 (2)
城市有机更新的方式 (2)
【国内动态】 (3)
杭州：杭州前市委书记王国平谈破解“城市病”推进城市有机更新（节选） (3)
深圳：城市更新为城市增添动人的精彩 (5)
海宁：想明白，干到底，加快城市有机更新，以新型城市化建设新作为推进两富海宁建设——林毅同志在城市有机更新工作动员会议上的讲话（节选） (9)
【国外动态】 (11)
美国 (11)
英国 (13)
日本 (15)
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城市有机更新的历史沿革
城市有机更新，是对城市中已不适应一体化城市社会生活的地区作必要的改建，使之重新发展和繁荣。

主要包括对建筑物等客观存在实体的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。

基于西方城市更新的历史和经验，在1980年代初期，陈占祥把城市更新主要定义为城市“新陈代谢”的过程。

在这一过程中，更新途径涉及多方面，既有推倒重来的重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复等。

当中国城市经历了1980年代的飞速发展后，很多城市问题开始显现，譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。

吴良镛从城市的“保护与发展”角度，在1990年代初提出了城市“有机更新”的概念。

它是针对城市历史环境的更新。

进入2000年以来，学者们开始注重城市建设的综合性与整体性，很多文章也给出对“城市更新”新的理解，譬如：张平宇的“城市再生”、吴晨的“城市复兴”、于今的“城市更新”等(李伦亮，2004;李瑞，冰河，2006;吴良镛，2005;于今，2007;张更立，2004;张平宇，2004)。

这种现象一方面体现出当前人们对中国“城市更新”的关注，另一方面也说明人们对这一概念目前尚无统一的见解和定义。

（百度百科）
城市有机更新的目的
城市有机更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。

在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。

城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

（百度百科）
城市有机更新的方式
重建或再开发
重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。

重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。

同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

综合整治
综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使用。

整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进而改善地区的生活环境。

功能改变
功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

（百度百科）
杭州：杭州前市委书记王国平谈破解“城市病”推进城市有机更新（节选）
从“拆老城、建新城”到“保老城、建新城”实现城市有机更新
记者：对于“城市病”研究，城研中心目前取得了哪些经验成果？
王国平：城研中心成立时间不长，但总结出了一些带有规律性的问题。

比如，对一座历史文化名城来说，走城市有机更新之路是必然的选择。

中国的历史文化名城，过去模式是“拆旧城、建新城”，而今在路径选择上，只能是“保老城、建新城”。

如果还走“拆老城、建新城”老路，人口会继续向老城市集聚，产业会继续向老城市集聚，不但破坏了历史文化名城、历史遗产，同时也加剧了城市病的爆发。

老城整个基础设施的承载力是有一定限度的，无法承担在工业化、城市化的进程中产业和人口两个方面的重负。

如果我们走“保老城、建新城”这条路，可能交通问题就能够得到有效的缓解。

比如杭州的滨江新区，已经集聚了近40万的人口，但这里几乎没有“城市病”。

滨江新区，是杭州原来的滨江区和高新开发区合署形成的。

原来有国家高新技术产业开发区专门做产业；原有的滨江区专门做城市，做城市和做产业是两个机构来承担，结果都做不好。

早些年，我们把这开发区与城区结合在一起，成立了滨江新区，把做产业和做城市融合在了一起，而出现了一种“产城融合”新模式，就是把老百姓工作的地点和生活的地点是合在一起。

在这种“职住平衡”下，交通问题就自然而然解决了。

今天我们从老城区到滨江区有很明显的感觉，就是杭州的老城交通非常拥堵，但是一旦过了江，到了滨江区以后，交通问题几乎不存在，交通非常的畅通。

我们有一个形象化的说法，过去杭州的发展模式是“摊大饼”，今天杭州的发展模式是“蒸小笼”，过去以西湖为中心，大饼越摊越大。

现在我们以钱塘江为中轴线，把西湖以及周边的老城保护下来，人口、产业不但不能进一步集聚，而且还要疏散，使“城市病”发生的可能降低到最低的限度。

杭州所谓的“蒸小笼”，就是一个“笼”中含有10个大小一样的包子。

其中有一个大的，就是“老城”；有三个中等的，就是我们“三个副城”；还有六个小的，就是“六个组团”。

今后杭州城市分为十块，这就是“一主三副六组团”组团式的城市空间形态。

记者：这种组团式的城市发展构想是您主政杭州期间的智慧，还是城研中心的成果？
王国平：应该是历届市委、市政府都有这样的想法，最终是落在了我这一任市委班子身上。

在2007年国务院批准的杭州的城市总体规划上，描绘了杭州网络化、组团式城市的发展蓝图，开始了从过去以西湖为中心的团块状发展的“西湖时代”，迈入到以钱塘江为中轴线的组团式发展的“钱塘江时代”。

这是新一轮杭州城市总体规划上最大成果，为推进杭州老城的保护与新城的建设，构建千年古都风韵与现代化大都市风貌同城辉映的城市新格局，奠定了规划基础。

记者：这样的城市发展思路对全国其他的城市有指导意义吗？
王国平：至少对历史文化名城是有借鉴作用的。

在众多“城市病”研究中，我们第一个要破解的问题，就是“千城一面”的问题。

中国城市化会绝对不能走“欧美化”，否则造成中国城市“千城一面”的悲剧，城市就会失去自己的特色，失去自己的比较优势，进而失去自己的核心竞争力。

城市化过程中，由于大拆大建，由于片面模仿西方发达国家城市化之路，最后将造成中国的城市“千城一面”，失去中国城市特色，出现与西方发达国家似曾相识的城市，这是很危险的。

有一位德国的著名历史学家，曾告诫过中国的一些学者，他说“我们今天有的，你们明天都会有。

但是，你们今天有的，我们永远不可能有。

”这个提醒，非常的中肯。

留住城市的“童年记忆”推进城市有机更新
记者：在城市规划建设方面，杭州有什么独特的经验可供全国借鉴？
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王国平：杭州作为一座国家历史文化名城,如何保护好、规划好、建设好、管理好，是杭州在城市化、工业化中面临的最大难题。

杭州在城市发展中提出的一个最大理念，就是城市有机更新。

首先，推进城市有机更新，就必须坚持“保老城、建新城”理念。

杭州按照“两疏散、三集中”方针，疏散老城区的人口和建筑，工业向工业园区集中，大学向高教园区集中，建设向新城区集中，有效推进了城市有机更新。

其次，推进城市有机更新，就必须坚持城市发展方式转变带动经济发展方式转变。

杭州现在把城市发展方式转变和经济发展方式转变结合在一起，就是既关注经济发展方式转变，又关注城市发展方式转变，以城市发展方式的转变带动经济发展方式的转变。

通过改善城市发展环境、生活环境、创业环境，来吸引一流企业来杭州创业发展。

目前，在中国“500强大企业排行榜”中，杭州企业数量位居中国城市第三名，仅次于北京、上海。

在“中国竞争力500强排行榜”中，杭州的企业数量超过北京、上海，排全国第一。

在“中国民企500强排行榜”中，杭州企业也是全国第一。

城市发展方式转变了，城市经济发展方式也变了，城市的环境品质提升了，企业自然而然也成长起来了，城市的核心竞争力也就增强了。

记者：什么叫“城市有机更新”？
王国平：城市是个“复杂的巨系统”，城市是个“生命体”、“有机体”。

像杭州这样大型城市，有数百万人口集聚，北京、上海这样特大型城市有近二千万人口集聚。

从纵向看，城市作为生命体，有诞生、发展、兴旺、衰退的发展过程；从横向看，城市问题涉及经济、政治、文化、社会、环境各个方面，涉及城市规划、建设、保护、管理、经营各个领域，因此，我们说城市就是一个有机体，也就是说城市是一个复杂的巨系统。

在中国首先提出“城市是一个巨系统”的学者是杭州人钱学森先生，他把系统科学引入城市问题研究。

按照系统论的方法、手段，来研究解释城市发展过程中的问题，并提出要建立一门综合性的学科——城市学，以区别于专业性的城市学科，比如城市规划学、城市建筑学、城市文化学、城市经济学等等。

城市是一个有机体、生命体，就像一个人有童年、少年、青年、老年一样，是有机的成长过程。

因此，城市发展不能够忘记自己童年、忘记自己的历史，所以就不能大拆大建，不能够推倒重来，不能忘记回家的路。

任何的城市都是一个有机体，有一个从小到大的成长过程，所以，不能够去走所谓的“拆老城、建新城”这条老路。

“城市有机更新”就是要在尊重历史的基础上求发展、求创新。

杭州的发展史，可以追溯到五千年以前的良渚古城。

五千年以前，杭州的先民规划建设了面积达到3平方公里的“中华第一城”——良渚古城。

杭州这座城市走到今天，是五千年以来，杭州市民和城市管理者努力的结晶。

我们千万不能割断这五千年的历史，走所谓“拆老城、建新城”的道路。

“拆老城、建新城”，就不是有机的发展更新。

城市就像“生命体”一样，小时候都会犯错，城市会留下一些破旧的建筑和遗迹。

但是，我们不能够忘记自己的童年，不能拆除这些“丑陋破败”的历史建筑，这些都是这些城市“古董”和“宝典”，是城市的“DNA”，是城市的“胎记”，只能在保护的前提下求发展，在发展中更好地保护，这就是城市有机更新。

记者：“拆老城、建新城”是中国城市化进程中普遍存在的一个问题？
王国平：应该说，这是普遍的一种倾向。

专家学者已经呼吁了多年，广大的市民也都认识到这一点，不能走“拆老城、建新城”这条路子。

杭州之所以能把一些老建筑、老街区保护下来，不仅是城市管理者的功劳，也是广大市民、专家学者的功劳，甚至是新闻媒体的功劳。

我专门写了一本书《城市怎么办》，里面许多案例讲述了杭州这座历史文化名城是怎样保护下来的，实际上最有保护意识的是市民。

“保老城、建新城”难在哪里？要解决发展空间、建设空间、生活空间问题，因为城市人口的扩张、产业的集聚，是大势所趋、不可抗拒的普遍规律。

但是，如果没有“保老城、建新城”这种理念，而是消极的“保老城”的话，也是非常危险的。

因为老百姓的生活要改善，它不仅是一个形象工程问题，也不仅仅是GDP崇拜的问题，而是城市发展和城市现代化的必然要求。

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作为城市的管理者，他首先要考虑的是城市人口要不要集聚、产业规模要不要扩大、城市要不要发展、老百姓的生活品质要不要改善的问题。

因此，怎样协调历史文化遗产保护与城市现代化发展的关系，是城市管理的必解之题，也是城市学研究面临的最大课题。

从“西湖时代”迈入“钱塘江时代”城市保护与发展“双赢”
记者：作为两届杭州市委书记，当初您设计的杭州发展蓝图，现在实现了多少？
王国平：十年前我们提出从“西湖时代”向“钱塘江时代”迈进，实现“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略。

我现在站在钱塘江边的高楼上，放眼望去，感到十分欣慰。

十年以前，钱塘江两岸没有一幢房子是超过10层楼，没有一幢房子超过100米。

现在钱塘江两岸这样的高楼，肯定超过1000幢。

短短的十多年，沿钱塘江两岸整个城市的现代化建设步伐已经迈开，建设布局框架已经拉开，新城的规模已经基本形成，大量的人口和产业在新城集聚，大大减轻了西湖和老城区的压力和负担。

如果没有新城建设，如此规模的产业和人口仍然叠加在老城区的话，今天杭州老城区交通拥堵到什么程度，环境污染会严重到什么程度，内涝会严重到什么程度，都是不可想象的。

杭州今天之所以能取得老城保护与新城建设的“双赢”成果，是因为杭州实施了“两疏散，三集中”，推进了杭州城市的又好又快发展。

去年“西湖申遗”成功了，而且是联合国世界遗产大会上全票通过。

搞城市规划的国际专家来验收，他们不相信我们能够长期的把西湖保护下来。

他们认为如果西湖60平方公里的景区范围之内，做到一块地都不准开发，不能建设，那么如何提高老百姓的生活品质？产业怎么发展？人口怎么集聚？所以他们不相信西湖的保护是可持续的。

后来，当他们考察了“钱江新城”时才恍然大悟，因为杭州提出的建设重点是从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”。

这一步棋是一举两得，既解决了西湖保护、历史文化名城保护的问题，同时也解决了城市发展中必然会遇到人口集聚、产业集聚的问题，完全是“双赢”结果。

现在站在钱塘江高楼上一看，从钱塘江的上游——西湖区开始，一直到钱塘江的下游——下沙新城和大江东新城，杭州“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”发展战略已经全面展开，“西湖时代”与“钱塘江时代”同城辉映的时代已经到来。

（人民网2012-10-10）
深圳：城市更新为城市增添动人的精彩
2012年8月17日，深圳市政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（以下简称《暂行措施》）。

8月22日，我市召开关于加快城市更新实施工作的动员会，意味着深圳城市更新再度提速。

针对《暂行措施》实施两个多月来的效果，为听取社会各界对深圳城市更新政策的意见和建议，11月6日下午，由深圳特区报和市规划国土委联合举办的“企业对话城市更新座谈会”正式举行，座谈会邀请到8家参与城市更新的开发企业代表，还有罗湖、龙岗两区城市更新职能部门的代表，以及社区代表和市民代表，他们分别从各自的角度分析评价了深圳城市更新政策，热议《暂行措施》实施以来的效果，在肯定成绩的同时，也提出了不足和需改进的地方，为我市更好地完善城市更新政策提供了第一手材料。

本报特别摘录了与会代表的精彩观点，与读者共享。

深业置地副总经理张健：
城市更新是一件特别有意思的事
应当看到，深圳本身的土地供应非常有限，城市的面积受限制，我们比其他所有大城市都更早面临发展和土地供应的瓶颈，城市更新就成为解决这一问题的有效途径。

现在城市更新已经逐渐变成了城市发展的主旋律，城市更新从以下几个方面看是一件特别有意思的事：
首先，城市更新从概念上来理解就是土地资源再利用的过程，在没有新增土地资源的情况下，通过城市更新，改造现有的资源，可以满足未来城市快速发展对产业、对生活的需求，同时也保住了城市基本生态控制线不被破坏。

其次，从规划的角度来讲，城市更新可以对现有的城市功能进行非常好
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的补充和完善，在已经形成的城市格局里面，可以带进一些新的产业、带进一些新的人口，这对过去已经形成的城市空间是活力的注入，填补了很多细节和动人的精彩。

第三，通过城市更新可以解决很多社会问题，比如，过去有些村民之间是有矛盾的，但是通过旧城改造，他们产生了一些交流，产生了一些沟通，等于是在化解历史积淀的问题。

8月17日，深圳市城市更新《暂行措施》出台后，我们积极地进行了响应，很快就把地价交了，目前赛格日立项目按照原来的定位全速推进，此外，黄贝岭项目也推进得非常顺利。

在政策方面的建议，首先，要有一个适应城市更新快速发展需求的机构，该机构在管理的流程上也要和更新项目的特征相匹配。

其次，城市更新政策要有一定的弹性，尤其是针对一些特殊的个案，政策上要给予大力支持。

京基地产总经理吴合生：
“加减法”并用为城市更新提速
众所周知，城市更新就必然会涉及拆迁，拆迁工作很难、很复杂，要解决这个难题，政策必须到位。

为此，深圳市规划国土委、更新办牵头制定了一系列政策措施，包括城市更新办法、细则、指引，也包括刚刚出台的《暂行措施》，形成了较为完善的城市更新政策体系，为推进深圳市城市更新打下了很好的基础，也有力推动了城市更新的进展。

《暂行措施》出台后，我总体感觉，城市更新的效率明显提速，服务意识明显加强。

举例来说，京基在坪山牛角龙村有一个旧改项目，一直很难推进，《暂行措施》出台后，政府在服务上做了加法，在审批上做了减法，不到一个月的时间，拆迁“钉子户”就拔掉了，主体得到确认、用地方案图得以确定，效果非常明显。

《暂行措施》的出台，还有效保证了很多城市重大项目的开工，比如，京基集团承担的福田下沙改造项目、坪山项目等都可以在11月底签下土地合同，南山长源项目和珠光项目现在也已申报专项规划。

建议今后进一步加强城市更新管理机构的力量，扩大政策研究及审批权限。

此外，未纳入计划但在轨道交通范围及城市主干道及重点发展片区（如坂田华为科技城）的更新项目应享受《暂行措施》政策。

同时，全市城市更新要做统一规划和计划，明确哪里改、怎么改、何时改。

还有，专项规划容积率可以科学制定，若拆建比高了，可以地价政策调节利益平衡。

最后，拆迁难的问题，要立法解决，否则会助长社会争当“钉子户”的不良风气，风气变坏了，城市更新的意义就没有了。

佳兆业集团董事局副主席陈耿贤：
城市更新不是单纯的推倒重建
佳兆业从公司起步就开始参与城市更新工作，在十多年的实践中，我们有了许多成功的案例，完成深圳佳兆业中心、深圳金翠园、可园、桂芳园等项目的城市更新工作，促使这些项目及所属区域重新焕发生机。

通过数十年的经验，我们看到城市更新对城市的持续发展有着深远意义，不仅可以拓展城市发展空间、完善城市功能、提升城市形象、优化产业结构，也符合改善人居环境、社会发展的需要。

但是城市更新不是单纯的推倒重建，我们还要考虑城市的未来发展，考虑社会、经济、资源与环境效益，以及如何提高居民的生活品质。

近十年来，深圳的城市更新工作在全国范围内取得了卓越的成就，这不仅体现在城市面貌的更新和经济效益的提升上，更多的是保证了社会效应和居民利益的最大化，取得了社会效应和经济效应的共同发展。

能够获得这样的成果，主要得益于深圳市政府在城市更新领域制定了不断完善的法律法规等政策，兼顾了“社会、城市、企业和居民”等多方面的利益，并且保证了企业积极参与的热情。

尤其是2009年以来，深圳市颁布《深圳市城市更新办法》，今年8月，为了推进城市更新工作，深圳市
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政府出台《暂行措施》，切实解决了城市更新过程中遇到的一些问题，并保证了众多城市更新项目的顺利开展。

蔡屋围实业股份公司董事长蔡洪亮：
城市更新让老百姓得到实惠
京基100的建成，让蔡屋围村民拥有了15万平方米的回迁物业，村民搬进了新房，还有部分出租房，老百姓从中得到了实实在在的好处。

总结蔡屋围老围旧城改造成功的经验，首先这个项目从始至终得到了市、区两级政府的有力支持与关注；此外，选对了有实力、有社会责任、有信誉的开发商，可以承担这项工程改造项目的建设；同时，离不开村官、党员干部的努力，他们有大局观念，站出来做老百姓、业主的劝服工作。

下一步城市更新改造能不能推进？很重要的一条就是政府的扶持力度和政策，京基100项目的建成最终实现了“五赢”，很重要的一点就是政策，建议：一、在城市更新过程中，应根据不同区域的情况给予不同的政策。

二、开发商要严格按照合同去办，不要打折扣。

三、政府应该积极地引导开发商，不要让多个开发商进驻一个旧改项目，也不要随意提高赔偿条件，搞乱房地产市场，导致谈判的难度提高。

总之，居民要想这个城市建得更加美丽，生活得更幸福，就离不开城市更新，城市更新带来的好处有目共睹。

目前全市正在进行的更新项目有很多，比如黄贝岭、湖贝村等地方都在进行城市更新，湖贝村表决的结果是旧村改造，城中村全部推倒重来，这个项目让人充满期待。

华润置地（深圳）有限公司总经理伍加健：
加强宣传让全社会理解支持更新
华润在深圳曾参与多个城市更新项目，都取得了较好的效果。

比如大家所熟悉的以万象城为主体的华润中心，就是城市更新项目的一个典型代表。

总体来讲，我们所做的更新项目都具有规模大、功能复杂、投资额高、涉及利益主体多等特点。

目前，华润在深圳推进的城市更新项目包括南山区大冲旧村整体改造项目、罗湖区银湖三九片区城市更新项目、罗湖区湖贝片区整体改造项目、龙岗区下李朗旧村整体改造四个项目，规模都比较大，《暂行措施》出台以后，大冲旧改项目是第一个受益的项目。

由于大冲旧改项目回迁物业建设量巨大，所以项目资金压力很大；而根据相关政策，回迁物业也需缴付地价。

而按照《暂行措施》规定，地价可以分期缴付，这将极大舒缓项目的资金紧张状况，使得我们能将资金更集中投入到建设工程当中，项目进度更有保障。

据此预计，到今年年底，部分地块可以施工致正负零位置。

说到对城市更新建议，我觉得，首先应该加大宣传的力度。

深圳市已经把城市更新作为重要的发展方向，那么就应该有专门针对城市更新的宣传方向和举措，让更多的人了解和支持城市更新，形成一个全社会理解支持城市更新的氛围。

其次，城市更新政策提倡加大公共配套，这个方向很好，但不能“一刀切”，否则会影响企业参与城市更新的积极性，建议增加政策的弹性。

招商局蛇口工业区有限公司副总经理赵军：
企业参与城市更新获得丰厚回报
深圳市政府出台了一系列关于城市更新的文件，这对参与城市更新的企业支持很大，蛇口工业区在参与城市更新改造项目的建设中，也确实获得了非常好的回报。

招商局蛇口工业区跟与会的其他企业有所不同，1979年在深圳创办了工业区，作为国内第一个工业园区，拥有大量的工业厂房、园区配套物业。

在以城市更新为改造政策的鼓励下，我们把蛇口工业区旧厂房改造列入第一批城市更新计划，园区通过综合整治，拆除重建，主要是对产业结构作出了大量的调整和升级，成功地把原有的旧厂房物业经过综合整治打造了电子商务和互联网产业基地——蛇口网谷。

原来，蛇口沿山片区的加工工业旧厂房，总面积17万平方米，年产值是2亿元，单位产出仅
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