房地产开发经营与管理：物业资产管理考点巩固模拟考试卷.doc

房地产开发经营与管理：物业资产管理考点巩固模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

l 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。

（ ） 本题答案： 5、单项选择题 房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（ ）。

A.物业管理和设施管理 B.资产管理和投资组合管理 C.物业管理和资产管理 D.设施管理和投资组合管理 本题答案： 6、单项选择题 国际上物业管理行业的专业资格，是（ ）。

A.注册物业管理员 B.注册物业管理经理 C.注册物业管理师 D.高级物业管理师 本题答案： 7、多项选择题 零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。

A.声誉 B.面积需求大小 C.租金支付方式 D.需要的服务
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
E.组合与位置分配
本题答案：
8、单项选择题
假设一栋写字楼的可出租面积为20000m2，如果在测量可出租面积时，有1％的误差，假设租金水平是3000元／年·m2，如果资本化率为10％，则物业的价值损失是（）万元。

A.60
B.6
C.600
D.300
本题答案：
9、单项选择题
对于居住物业，物业资产管理的全部内容是（）。

A.房地产资产管理
B.投资组合管理
C.物业管理
D.设施管理
本题答案：
10、判断题
收益性物业管理中的收入不包含保证金和大修基金。

本题答案：
11、判断题
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

本题答案：
12、单项选择题
( )是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

A、财务能力
B、声誉
C、位置分配
D、需要的服务
本题答案：
13、判断题
在”毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。

（）
本题答案：
14、单项选择题
某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金，当月营业额为250万元时（约定营业额超过200万元以上才对超过部分营业额收取百分比租金），其应缴纳的租金是（）万元。

A.10
B.12.5
C.22.5
D.7.5
本题答案：
15、单项选择题
具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物的是（）写字楼。

A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级
本题答案：
16、判断题
一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。

（）
本题答案：
17、判断题
物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。

（）
本题答案：
18、多项选择题
商业辐射区域分析不包括( )。

A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
本题答案：
19、多项选择题
写字楼分类过程中要考虑的因素不包括( )。

A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型
本题答案：
20、判断题
零售商业物业的百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。

（）
本题答案：
21、判断题
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。

（）
本题答案：
22、判断题
为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。

（）
本题答案：
23、判断题
我国房地产税的征收全部是按租金征收的。

本题答案：
24、多项选择题
对于收益性物业投资而言，为投资者所带来的( )，不属于衡量其获利能力大小的标准。

A、节省的费用
B、带来租金收入
C、净经营收入
D、租金欠收
E、租金损失
本题答案：
25、单项选择题
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时( )万元。

A、13.2
B、15.9
C、19.5
D、20.4
本题答案：
26、单项选择题
随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

这主要是考虑了写字楼的( )因素。

A 、交通方便性
B、声望或形象
C、位置
D、建筑形式
本题答案：
27、单项选择题
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。

(2011年真题)A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、同类物业的市场供求关系
本题答案：
28、判断题
财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

（）本题答案：
29、判断题
投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。

（）
本题答案：
30、判断题
物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主。

本题答案：
31、单项选择题
随着北京××附近”中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式
本题答案：
32、判断题
房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

（）
本题答案：
33、多项选择题
下列各项中，与计算税前现金流有关的是( )。

A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
本题答案：
34、多项选择题
零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有（）。

A.租户交纳固定的租金
B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D.租户按比例分摊与物业有关的保险费
E.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
本题答案：
35、判断题
写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。

本题答案：
36、单项选择题
写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）m2的单元内建筑面积比较合适。

每个工作人员封闭的办公面积一般需要（）m2。

A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～10
D.12～18，6～9
本题答案：
37、多项选择题
下列属于资产管理主要工作的有( )。

A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、监督物业购买、处置、资产管理
D、管理并评估物业管理公司
E、制定长期财务计划和年度计划
本题答案：
38、多项选择题
在量测写字楼面积时，( )概念非常重要。

A、建筑面积
B、使用面积
C、可出租面积
D、出租单元内建筑面积
E、出租单元内使用面积
本题答案：
39、单项选择题
零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。

A.50%～65%
B.60%～75%
C.70%～85%
D.80%～90%
本题答案：
40、单项选择题
收益性物业的运营费用是除（）外物业发生的所有费用。

A.人员工资
B.抵押贷款还本付息
C.保险费
D.房产税
本题答案：
41、单项选择题
由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。

租金调整条款一般仅对（）有效。

A.毛租金
B.市场租金
C.基本租金
D.百分比租金
本题答案：
42、单项选择题
员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（）。

A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
本题答案：
43、多项选择题
以下不属于甲级写字楼特征的是（）。

A.具有良好的位置
B.建筑物的物理状况良好
C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
D.建筑物有功能陈旧因素影响
E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美
本题答案：
44、判断题
在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是公共物业管理。

（）
本题答案：
45、单项选择题
国外通常将写字楼分为（）个等级。

A.2
B.3
C.4
D.5
本题答案：
46、多项选择题
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的( )。

A、商业信誉和财务状况
B、面积需求大小
C、租金支付方式
D、物业服务需求
E、与写字楼业主的关系
本题答案：
47、判断题
对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。

（）
本题答案：
48、判断题
预算是物业管理中经营计划的核心。

（）
本题答案：
49、单项选择题
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
本题答案：
50、单项选择题
由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是（）年。

A.3～10
B.10～20
C.10～30
D.20～30
本题答案：
51、多项选择题
扳手是架子工在作业时常用到的工具。

常用的扳手类型主要有（）等。

A.活络扳手
B.台钳
C.开口扳手
D.扭力扳手
E.套筒扳手
本题答案：
52、多项选择题
写字楼确定租金时，一般应首先根据( )确定一个基础租金。

A、业主希望达到的投资收益率目标
B、抵押贷款还本付息
C、运营费用
D、空置损失
E、收租损失
本题答案：
53、判断题
对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。

所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。

本题答案：
54、单项选择题
服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。

A 、地区购物商场
B、居住区商场
C、邻里服务性商店
D、特色性商店
本题答案：
55、单项选择题
下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。

A.辅助报表
B.资产负债表
C.资金来源与运用表
D.现金流量表
本题答案：
56、多项选择题
在物业管理中经常用到的预算形式不包括( )。

A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
本题答案：
57、判断题
如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。

如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。

所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。

（）
本题答案：
58、单项选择题
当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租
本题答案：
59、单项选择题
租金常常以（）为计算基础。

A.建筑面积
B.使用面积
C.出租单元内可出租面积
D.每平方米可出租面积
本题答案：
60、多项选择题
收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.大修理基金
本题答案：
61、判断题
根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间
本题答案：
62、判断题
潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。

（）
本题答案：
63、单项选择题
根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（ lE.业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
本题答案：
66、判断题
对于公共物业管理而言，设施管理就是物业资产管理的全部内容。

（）
本题答案：
67、单项选择题
用于物业大规模维修的资金来自于（）。

A.保证金基金
B.资本支出预算
C.年度运营预算
D.季度预算
本题答案：
68、判断题
准备金经常保存在一个名为”有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利
息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。

（）
本题答案：
69、单项选择题
在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。

A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.长期预算
D.短期预算
本题答案：
70、判断题
基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

（）
本题答案：
71、单项选择题
法定税费包括营业税及附加，税率为( )，按月缴纳。

A、3%
B、5%
C、5.5%
D、12%
本题答案：
72、判断题
写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置率损失的最低租金。

（）
本题答案：
73、单项选择题
物业管理中经营计划的核心是( )。

A、目标
B、租金方案
C、质量状况
D、预算
本题答案：
74、判断题
为了估算收益性物业的价值（V），可以用税后现金流（NOI）除以资本化率（
R），即V=NOI/R。

（）
本题答案：
75、多项选择题
以下说法正确的是（）。

A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用
C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息
E.税后现金流=税前现金流-准备金
本题答案：
76、判断题
在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。

（）
本题答案：
77、多项选择题
定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。

A.业主希望达到的投资收益率目标
B.抵押贷款还本付息
C.经营费用
D.空置损失
E.收租损失
本题答案：
78、判断题
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。

本题答案：
79、判断题
一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动。

（）
本题答案：
80、判断题
一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。

（）
本题答案：
81、单项选择题
关于预算，下列说法错误的是（）。

A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
本题答案：
82、多项选择题
物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括（）报告等内容的经营概况介绍。

A.物业服务企业利润
B.空置情况
C.租金清单
D.拖欠或收租损失
E.租户使用状况
本题答案：
83、多项选择题
在测量写字楼面积时，（）的概念非常重要。

A.使用面积
B.可出租面积
C.出租单元内使用面积
D.出租单元内建筑面积
E.建筑面积
本题答案：
84、判断题
能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。

（）
本题答案：
85、多项选择题
下列（）属于房地产组合投资管理的内容。

A.制定物业策略计划
B.确定物业投资者或业主的投资目标
C.管理资产以实现组合投资收益的最大化
D.管理并评估物业服务企业的工作
E.监控物业运行绩效
本题答案：
86、多项选择题
根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。

A.居住物业管理
B.公共物业管理
C.收益性物业管理
D.特殊物业管理
E.工业物业管理
本题答案：
87、判断题
通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。

（）
本题答案：
88、单项选择题
写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是( )。

A、全租金方式
B、毛租金方式
C、净租金方式
D、基本租金方式
本题答案：
89、判断题
由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是20～30年，次要租户的租期也达2～10年。

（）
本题答案：
90、单项选择题
国际上设施管理领域的专业资格，是( )。

A、注册设施管理师
B、注册设施管理咨询师
C、注册设施职业经理
D、注册设施管理经理
本题答案：
91、单项选择题
（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

A.物业管理
B.资产管理
C.绩效管理
D.投资组合管理
本题答案：
92、单项选择题
某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为（）万元。

A.60
B.72
C.52.8
D.50.4
本题答案：
93、多项选择题
收益性物业管理中净经营收入可按式（）求得。

A.有效毛收入-经营费用
B.潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用
C.有效毛收入+其他收入-空置和收租损失
D.潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用
本题答案：
94、多项选择题
房地产组合投资管理的主要工作包括（）。

A.制订并执行组合投资策略
B.设计和调整房地产资产的资本结构
C.进行资产的投资分析和运营状况分析
D.制订物业策略计划
E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
本题答案：
95、多项选择题
下列选项中，计入收益性物业运营费用的是( )。

A、抵押贷款还本付息
B、管理人员工资
C、公共设施维修费
D、保险费
E、大修基金
本题答案：
96、单项选择题
一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）。

A.租户的商业声誉
B.组合与位置分配
C.物业管理的服务
D.业主的管理水平
本题答案：
97、判断题
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。

本题答案：
98、单项选择题
商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称（）。

A.基准租金
B.基本租金
C.最低租金
D.成本租金
本题答案：
99、单项选择题
物业管理的核心工作是（）。

A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境
本题答案：
100、单项选择题
下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是（）。

A.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用
C.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的
D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置
本题答案：
101、判断题
写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。

（）
本题答案：
102、多项选择题
零售商业物业的分类，主要依据（）方面，分为五种类型。

A.建筑形式
B.建筑规模
C.经营商品的特点
D.周围环境
E.商业辐射区域的范围
本题答案：
103、单项选择题
物业出租过程中的租金一般是指（）的租金。

A.建筑面积
B.使用面积
C.可出租面积
D.居住面积
本题答案：
104、多项选择题
收益性物业预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括（）。

A.详细的预算收益估算
B.允许的空置率水平
C.允许的经营费用
D.合理的组织人员规划
E.物业服务企业的经营目标
本题答案：
105、多项选择题
写字楼租户的选择，考虑的主要准则是（）。

A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
D.租户的经营管理水平
E.租户对写字楼内其他客户的影响
本题答案：
106、单项选择题
停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）。

A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
本题答案：
107、单项选择题
商业经营失败的最大原因是低于预期的( )水平。

A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入
本题答案：
108、单项选择题
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A.建筑面积
B.总出租面积
C.使用面积
D.营业面积
本题答案：
109、判断题
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为基础计算的。

（
）
本题答案：
110、多项选择题
物业资产管理的职能包括（）。

A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.运营管理
E.房地产组合投资管理
本题答案：
111、多项选择题
写字楼出租单元内建筑面积包括（）。

A.单元内使用面积
B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半
C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
D.分摊公用设施建筑面积
E.分摊公共建筑面积
本题答案：
112、单项选择题
某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为（）万元。

A.5
B.10
C.15
D.12.5
本题答案：
113、多项选择题
商业辐射区域分析包括（）。

A.可能的顾客流量
B.消费者行为、喜好和偏爱
C.购买能力分析
D.区域优势
E.消费导向
本题答案：
114、判断题
基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）相关的一个最低收入。

（）
本题答案：
115、单项选择题
服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。

A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色性商店
本题答案：
116、单项选择题
某人打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40m2，外墙面积为8m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为（
）m2。

A.44
B.48
C.53
D.63
本题答案：
117、判断题
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。

（）
本题答案：
118、多项选择题
商业辐射区域分析不包括( )。

A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
本题答案：
119、多项选择题
房地产管理中以运行管理为主的是( )。

A、物业管理
B、资产管理
C、投资管理
D、设施管理
E、基金管理
本题答案：
120、多项选择题
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。

A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
本题答案：
121、多项选择题
业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。

A.资本保值
B.资本增值
C.获取周期性收益
D.降低投资风险
E.抵御通货膨胀
本题答案：
122、判断题
我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。

（）本题答案：
123、判断题
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务
本题答案：
124、判断题
对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可。