罗剑勇、蔡春兰与株洲湘誉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审判决书

罗剑勇、蔡春兰与株洲湘誉房地产开发有限公司商品房销售
合同纠纷二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审结日期】2021.08.23
【案件字号】(2021)湘02民终1119号
【审理程序】二审
【审理法官】羊敏卢飞虎曹阳
【审理法官】羊敏卢飞虎曹阳
【文书类型】判决书
【当事人】罗剑勇;蔡春兰;株洲湘誉房地产开发有限公司
【当事人】罗剑勇蔡春兰株洲湘誉房地产开发有限公司
【当事人-个人】罗剑勇蔡春兰
【当事人-公司】株洲湘誉房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】罗剑勇;蔡春兰
【被告】株洲湘誉房地产开发有限公司
【本院观点】证据一与其他证据结合能够证明罗剑勇、蔡春兰的具体收楼时间为2020年7月
28日。

新冠疫情影响期间与本案争议无关，证据一与本案没有关联，本院不予采信；证据二，没有其他证据佐证，无法达到其证明目的，本院不予采信。

本案的争议焦点是湘誉房地产公司是否应当赔偿罗剑勇、蔡春兰迟延交房的违约金和损失。

【权责关键词】代理违约金侵权支付违约金不可抗力合同约定质证举证不能的后果诉讼请求维持原判发回重审
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【本院查明】本院查明：湘誉房地产公司通知罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日收房。

罗剑勇、蔡春兰于2020年7月28日办理了收房手续，并交纳物业费，填写维修单。

对除本院查明事实以外的一审查明的事实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是湘誉房地产公司是否应当赔偿罗剑勇、蔡春兰迟延交房的违约金和损失。

首先，合同当事人均应按照合同约定行事。

湘誉房地产公司应当按照合同约定在规定的时间内交付符合交付提交的房屋，罗剑勇、蔡春兰应当在规定的时间内领受房屋。

本案中，湘誉房地产公司通知罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日到场受领房屋，罗剑勇、蔡春兰无正当理由未按时到场受领房屋。

其次，罗剑勇、蔡春兰受领房屋时(即2020年7月28日)确实存在下水管堵塞、地板发霉等情况，该房屋不符合居住条件；但现有证据无法证明该不符合居住条件的情形，系2020年6月１日(通知的交付时间)前后哪一个时段形成的，如果在2020年6月1日即已形成，当然属于不符合交付条件的情形，如果在2020年6月1日之后形成则有可能构成侵权责任。

最后，因罗剑勇、蔡春兰未按时收房，且未提交证据证明不符合居住条件的情形形成的时间段，其应当承担举证不能的后果。

故维修期间不能认定为迟延交房的期间，罗剑勇、蔡春兰请求支付迟延交房违约金和损失，没有事实依据。

综上所述，罗剑勇、蔡春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3142元，由罗剑勇、蔡春兰负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 21:14:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月30日，蔡春兰(买受人)与湘誉房地产公司(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：9000546593)，主要内容如下：1、买受人向出卖人购买天元区珠江北路366号恒大华府29、30栋502号房屋，房屋建筑面积共124.64平方米，其中套内建筑面积98.72平方米，分摊共有建筑面积25.92平方米。

2、该商品房毛坯单价为6967.65元/平方米，毛坯总价款为868447.9元，装修单价为1600元/平方米，装修总价为199424元，总房款为1067872元；3、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元。

买受人于2018年5月31日前支付首期房款106787元整，余款961085元整于2018年6月30日前支付；4、出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房；5、除不可抗力外，出卖人未按约将该商品房交付买受人，双方同意按以下方式处理：逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款中国人民银行公布的半年期同期贷款基准年利率%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金等等。

罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日去收房发现房屋卫生间、卧室、阳台地板等泡水，因房屋没有如期达到居住条件，直到2021年1月2日经过株洲恒大华府物业服务中心维修才完成整改，故罗剑勇、蔡春兰诉至一审法院，请求判如所请。

【一审法院认为】一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。

本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据。

具体分析如下。

当事人双方签订的《商品房买卖合同(预售)》
系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

罗剑勇、蔡春兰主张湘誉房地产公司支付从2020年6月1日至2020年12月31日期间的延期交房违约金，但罗剑勇、蔡春兰自述该房屋于2020年6月1日物业公司收取了罗剑勇、蔡春兰的物业费，诉状中也明确了湘誉房地产公司实际交房为2020年6月1日。

现罗剑勇、蔡春兰在收房后又主张延期交房违约金没有事实和法律依据。

至于罗剑勇、蔡春兰收房后发现房屋质量问题或者交付的房屋不符合居住条件，应另案提起赔偿之诉，而且赔偿也应根据实际损失情况等证据材料来予以认定。

此外，罗剑勇、蔡春兰主张误工费、误餐费、车旅费、住宿费用等间接损失合计3万元，没有合同约定，一审法院不予支持。

综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗剑勇、蔡春兰的诉讼请求。

本案案件受理费3142元，减半收取1571元，由罗剑勇、蔡春兰共同负担。

【二审上诉人诉称】罗剑勇、蔡春兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗剑勇、蔡春兰的诉讼请求或发回重审。

事实和理由：案涉房屋交付时下水管堵塞，导致房屋浸泡，地板、门套发霉，不满足交付条件，维修后才符合交付条件，故维修的期间应当属于逾期交房。

误工费、差旅费、住宿等费用系迟延交房导致的损失，应予以赔偿。

综上所述，罗剑勇、蔡春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
罗剑勇、蔡春兰与株洲湘誉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审判决书
湖南省株洲市中级人民法院
民事判决书
(2021)湘02民终1119号当事人上诉人(原审原告)：罗剑勇。

上诉人(原审原告)：蔡春兰。

被上诉人(原审被告)：株洲湘誉房地产开发有限公司。

住所地：湖南省株洲市天元区黄河北路689号湘银星城7栋。

法定代表人：谢小强。

委托诉讼代理人：文谢东。

审理经过上诉人罗剑勇、蔡春兰因与被上诉人株洲湘誉房地产开发有限公司(以下简称湘誉房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院(2021)湘0211民初1080号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称罗剑勇、蔡春兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗剑勇、蔡春兰的诉讼请求或发回重审。

事实和理由：案涉房屋交付时下水管堵塞，导致房屋浸泡，地板、门套发霉，不满足交付条件，维修后才符合交付条件，故维修的期间应当属于逾期交房。

误工费、差旅费、住宿等费用系迟延交房导致的损失，应予以赔偿。

二审被上诉人辩称湘誉房地产公司辩称：一审判决正确，应予维持。

原告诉称罗剑勇、蔡春兰向一审法院起诉请求：1．湘誉房地产公司向罗剑勇、蔡春兰支付迟延交房违约金112126元(从2020年6月1日起按每日万分之五计算，暂计算至2020年12月31日)；2．湘誉房地产公司承担罗剑勇、蔡春兰误工费、误餐费、车旅费、住宿费用等合计30000元；3．湘誉房地产公司承担本案所有诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年6月30日，蔡春兰(买受人)与湘誉房地产公司(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：9000546593)，
主要内容如下：1、买受人向出卖人购买天元区珠江北路366号恒大华府29、30栋502号房屋，房屋建筑面积共124.64平方米，其中套内建筑面积98.72平方米，分摊共有建筑面积25.92平方米。

2、该商品房毛坯单价为6967.65元/平方米，毛坯总价款为868447.9元，装修单价为1600元/平方米，装修总价为199424元，总房款为1067872元；3、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元。

买受人于2018年5月31日前支付首期房款106787元整，余款961085元整于2018年6月30日前支付；4、出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房；5、除不可抗力外，出卖人未按约将该商品房交付买受人，双方同意按以下方式处理：逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款中国人民银行公布的半年期同期贷款基准年利率%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金等等。

罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日去收房发现房屋卫生间、卧室、阳台地板等泡水，因房屋没有如期达到居住条件，直到2021年1月2日经过株洲恒大华府物业服务中心维修才完成整改，故罗剑勇、蔡春兰诉至一审法院，请求判如所请。

另查明，罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日办理了收房手续。

一审法院认为一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。

本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据。

具体分析如下。

当事人双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

罗剑勇、蔡春兰主张湘誉房地产公司支付从2020年6月1日至2020年12月31日
期间的延期交房违约金，但罗剑勇、蔡春兰自述该房屋于2020年6月1日物业公司收取了罗剑勇、蔡春兰的物业费，诉状中也明确了湘誉房地产公司实际交房为2020年6月1日。

现罗剑勇、蔡春兰在收房后又主张延期交房违约金没有事实和法律依据。

至于罗剑勇、蔡春兰收房后发现房屋质量问题或者交付的房屋不符合居住条件，应另案提起赔偿之诉，而且赔偿也应根据实际损失情况等证据材料来予以认定。

此外，罗剑勇、蔡春兰主张误工费、误餐费、车旅费、住宿费用等间接损失合计3万元，没有合同约定，一审法院不予支持。

综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗剑勇、蔡春兰的诉讼请求。

本案案件受理费3142元，减半收取1571元，由罗剑勇、蔡春兰共同负担。

二审中，罗剑勇、蔡春兰向本院提交了以下证据：一、物业费收据复印件、收楼通知书复印件，拟证明7月28日才去收房；证据二、网页截图，拟证明该楼盘还有其他住户存在质量问题；证据三、深圳市房屋买卖合同违约金条款，拟证明违约金比例。

湘誉房地产公司质证意见：对证据一，认为物业费与房屋没有直接关系；对证据二，交物业费系正常行为，为了保护业务房屋；对证据三的三性均有异议，不应当按照深圳的违约金对比。

本院经审查认为，证据一与其他证据结合能够证明罗剑勇、蔡春兰的具体收楼时间为2020年7月28日。

证据二、证据三与本案没有关联，本院不予采信。

湘誉房地产公司向本院提交了以下证据：一、关于受疫情不可抗力影响的温馨提示、存档邮寄明细，拟证明因新冠疫情影响，延期交房的事实。

证据二、株洲市恒大华府收(验)楼通知书，存档邮寄明细，拟证明通知收楼时间为2020年4月30日。

罗剑勇、蔡春兰质证意见：该证据，没有公司公章，也没有收到相关文件。

本院经审查认
为，新冠疫情影响期间与本案争议无关，证据一与本案没有关联，本院不予采信；证据二，没有其他证据佐证，无法达到其证明目的，本院不予采信。

本院查明本院查明：湘誉房地产公司通知罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日收房。

罗剑勇、蔡春兰于2020年7月28日办理了收房手续，并交纳物业费，填写维修单。

对除本院查明事实以外的一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点是湘誉房地产公司是否应当赔偿罗剑勇、蔡春兰迟延交房的违约金和损失。

首先，合同当事人均应按照合同约定行事。

湘誉房地产公司应当按照合同约定在规定的时间内交付符合交付提交的房屋，罗剑勇、蔡春兰应当在规定的时间内领受房屋。

本案中，湘誉房地产公司通知罗剑勇、蔡春兰于2020年6月1日到场受领房屋，罗剑勇、蔡春兰无正当理由未按时到场受领房屋。

其次，罗剑勇、蔡春兰受领房屋时(即2020年7月28日)确实存在下水管堵塞、地板发霉等情况，该房屋不符合居住条件；但现有证据无法证明该不符合居住条件的情形，系2020年6月１日(通知的交付时间)前后哪一个时段形成的，如果在2020年6月1日即已形成，当然属于不符合交付条件的情形，如果在2020年6月1日之后形成则有可能构成侵权责任。

最后，因罗剑勇、蔡春兰未按时收房，且未提交证据证明不符合居住条件的情形形成的时间段，其应当承担举证不能的后果。

故维修期间不能认定为迟延交房的期间，罗剑勇、蔡春兰请求支付迟延交房违约金和损失，没有事实依据。

综上所述，罗剑勇、蔡春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3142元，由罗剑勇、蔡春兰负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长羊敏
审判员卢飞虎
审判员曹阳
二〇二一年八月二十三日
法官助理陈河
书记员暨紫君
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