···金玉豪庭 需修改 住宅工程质量常见问题专项治理方案

目录
1编制目的 (2)
2编制依据 (2)
3工程概况 (2)
3.1工程基本概况 (2)
3.2结构设计概况 (3)
3.3建筑设计概况 (3)
3.4机电设计概况 (4)
3.5工程典型平面图与立面图 (6)
4．治理组织机构 (9)
4.1组织机构人员和工作范围 (9)
4.2治理组织人员职责 (9)
4.3治理的原则和目标 (14)
4.4治理基本思路和方法 (14)
5．常见质量问题的治理措施 (14)
5.1钢筋混凝土现浇板开裂问题 (15)
5.2地下室裂缝与渗漏问题 (16)
5.3厨厕等有防水要求的房间渗漏问题 (18)
5.4屋面渗漏问题 (18)
5.5窗渗漏问题 (20)
5.6回填土下沉 (20)
5.7水电安装质量通病 (20)
5.8节能保温施工质量问题 (21)
5.9装饰工程尺寸偏差问题 (22)
5.10其他方面影响主要使用功能的常见问题 (22)
5.11混凝土浇筑后常见问题（胀模、孔洞、蜂窝、麻面、烂根、露筋、夹渣） (23)
1、编制目的
为贯彻落实住房城乡建设部有关住宅工程质量常见问题专项治理工作的决策部署，提高潍坊怡和星海湾住宅小区住宅楼工程质量水平，改善住宅性能，减少住宅质量投诉，提高住户质量满意度，进一步健全保障房工程质量工作管理体系，建立组织协调的常态化机制，确保保障房工程质量目标实现，制定本方案。

2、编制依据
1.1 国家及地方现行的工程质量验收标准和技术规范
1.2 项目施工组织合同
1.3 项目施工图纸
3工程概况
3.1 工程基本概况
3.2 结构设计概况
3.3 建筑设计概况
3.4水电设计概况
3.5工程平面图与立面图
地下一层平面图
标准层平面图
5#楼立面图
4．治理组织机构
4.1组织机构人员和工作范围
4.2治理组织人员职责
项目部依据本工程具体情况，建立组织机构并明确职责分配，严格履行管理职责，规范项目质量管理，确保本工程质量目标的实现。

项目部主要职务管理职责详见以下：
4.2.1 项目经理岗位职责
——负责代表企业实施施工管理。

贯彻执行国家法律、法规、方针、政策和强制性标准，执行企业的管理制度，维护企业的合法权益。

——负责履行《项目管理目标责任书（承包合同）》规定的任务，对“工期、成本、安全、质量、文明施工”指标的完成承担全责。

——确定管理总目标和阶段目标，进行目标分解，制定总体控制计划，并实施控制，确保项目建设成功。

——负责确定项目管理组织机构并配置人员，制定项目管理的规章制度，明确各类人员职责和权限。

目标责任考核和奖惩制度。

建立质量管理体系、环保管理体系和安全管理体系，并组织实施。

——负责协调与企业管理层、劳务作业层、各协作单位、发包人、分包人和监理工程师等的协作配合及经济、技术关系，代表企业法人进行有关签证，并进行相互监督、检查，确保质量、工期及投资的控制和节约。

对进入现场的生产要素进行优化配置和动态管理。

——负责进行现场文明施工管理，发现和处理突发事件。

——负责组织接受公司职能部门和外部评审机构的指导、监督、检查、考核、鉴定和评奖申报，及时向法人代表报告工作。

——负责组织参与工程竣工验收，准备结算资料和分析总结，接受审计。

——负责组织处理项目经理部的善后工作。

——。

4.2.2 项目总工程师岗位职责
——作为项目的技术质量总负责人，是施工现场技术、质量管理工作的组织指挥者，全面负责项目技术管理、施工组织设计、技术方案、设计协调、图纸深化和详图设计、质量管理、工程创优策划和实施、计量、检验试验、物资材料技术选型等工作。

——严格遵守国家和地方有关工程施工技术、设计、检验、验收等相关的规程、规范、工艺、标准、图集和规定。

——在公司总部的共同参与下，具体负责组织编制工程项目施工组织设计、专项施工方案、技术措施、工序设计和技术安全交底，确保其科学、先进、合理、安全，并负责审核，然后提交公司总工程师审批后，报业主、监理审批后，负责落实和具体实施；
——负责项目质量保证体系的运行管理工作，在公司总部的共同参与下，具体负责组织编制质量保证措施和工程创优计划，负责工程过程质量控制的落实和实施；
——具体负责组织编制各分部分项进度计划、设计进度计划、方案编制计划、物资材料设备计划及采购计划、加工计划等，并负责审核；
——主持图纸内部会审，牵头负责与设计单位进行协调、沟通和配合，领导和组织图纸深化设计和施工详图设计工作；
——牵头负责现场施工技术问题和设计图纸问题的解决和处理，牵头负责设计办理洽商变更；牵头负责与业主、设计单位及监理之间的技术和设计联系与协调工作；
——负责土建、安装、装修、幕墙以及各专业分包之间的技术协调工作；
——组织技术培训工作，保证工程项目施工按设计、规范及施工方案要求严格实施；
——牵头负责组织工程项目与材料设备的技术选型的相关工作，并领导工程材料鉴定；
——负责项目测量技术管理、计量及计量器具管理、检验试验工作；
——牵头组织并负责工程质量技术资料及竣工资料及其管理工作；负责组织编制、整理、审核技术资料档案和施工技术总结，绘制竣工图。

——正确处理施工质量与施工进度的关系，合理安排施工，确保工程质量。

对不合格工程交付使用负直接责任。

——负责定期组织质量检查员、安全员和有资格的内部审核员验证《质量、安全、环保计划》的实施效果。

检查重点项目和关键部位的施工操作、原材料使用、检验报告、工序搭接、施工质量和安全生产等方面的情况。

——负责组织工程项目开展自检、互检、交接检活动。

推行工程样板制。

定期组织工程项目质量分析会，对出现的问题、难点、隐患和薄弱环节，提出纠正措施，及时向有关部门反馈各种质量信息。

——掌握工程项目的质量情况。

严格执行质量奖罚制度，按“三不放过”的原则处理质量事故。

——督促检查各部门人员、操作人员做好生产过程中的各种原始记录，保证资料的完整性、准确性和可追溯性。

——参加与建设单位的专业性谈判和竣工验收工作。

4.2.9 质量检验员岗位职责
——负责项目部工程质量检查工作，对项目经理部施工产品质量负监督检查责任：——认真贯彻执行国家和企业颁发的各项技术规程、施工规范、质量督控制度。

检查监控工程项目的施工质量情况。

负责项目工程质量的核定工作，保证其准确率。

——参与施工组织设计、质量计划、和单位工程质量预控设计的编制，并提出保证质量的建议和意见。

参与施工现场管理，协助项目经理、工程师制定和组织实施《项目质量管理制度》。

——.履行项目经理部质量、安全、环保管理体系中过程职能分配的职责。

——深入现场检查施工质量，发现问题及时纠正，对可能造成严重质量隐患的作业行为有权制止，并责令纠正，直至令其停止施工和对责任者处以罚款。

按有关程序文件的要求对影响结构质量安全及使用功能的重要物资进行追溯，防止使用不合物资。

——参加对供方施工的工程质量的验证，参加样板间和分项样板的鉴定工作。

——参加施工项目内工程质量的定期检查、施工中间检查以及工序间的交接检查。

督促检查签证“三检制”落实情况。

掌握项目部的质量动态，定期分析并提出单位工程质量预设计的编制，并提出保证质量的建议和意见。

——负责做工程项目的质量总结和统计报表。

建立分项、分部、单位工程质量台帐，隐患通知书台帐，质量事故台帐，混凝土、砂浆、回填土试验台帐，工作质量奖罚款台帐及其它台帐。

——参加工程设计图纸会审及设计交底。

——参加工程质量事故处理，督促当事单位上报质量事故报告。

——依据作业队（班）组的“三检”资料，签证验收报表，签证“工序工程优质优价核定验收卡”。

——保证工程质量评定的真实性、准确性、及时性。

——及时上报年、季、月工程质量报表并附小结或分析报告。

——负责《工程质量检验费》的控制。

——参加工程回访工作，调查顾客满意度，负责返修质量的验收。

4.2.10 安全员岗位职责
——负责施工现场安全、消防和保卫工作。

促进文明施工，确保安全生产：
——负责依据国家和地区的有关政策、法规、条例和程序文件，负责编写《项目经理部管理规划》中的“安全施工措施”。

并结合本工程特点，协助建立《安全生产责任制》、《安全生产计划》和《安全消防组织管理体系》。

并监督实施。

——负责督促实施各项安全措施。

对执行过程中发现的问题，就及时分析原因，采取妥善的安全措施。

——负责定期组织召开安全生产会议，协助项目经理、项目总工程师组织安全活动。

经常组织全员学习国家、地方和本企业的安全生产责任制、安全技术规程、安全操作规程和劳动保护条例等。

使全员经常保持高度的安全生产意识，牢固树立“安全第一”思想。

——负责安全技术培训。

新工人进入岗位之前要进行安全纪律教育，特种专业作业人员要进行专业安全技术培训，考核合格后方能上岗。

——负责做好安全技术交底和组织安全检查，研究解决施工生产中的不安全因素。

为了确保安全生产，必须要经常查看现场，及时排除施工中的不安全因素，纠正违章作业，监督安全技术措施的执行，不断改进劳动条件，防止工伤事故的发生。

——负责协助项目经理进行事故处理。

人身伤亡和各种安全事故发生后，应立即进行调查，了解事故产生的原因、过程和后果，提出鉴定意见，在总结经验教训的基础上，有
针对性地制订防止事故再次发生的可靠措施。

——制止违章作业，遇有险情有权暂停生产。

——负责认真做好原始记录，它包括：安全教育记录、安全会议记录、安全组织状况、安全措施登记表、安全检查记录、安全事故调查、分析、处理记录；安全奖罚记录等。

督促建立《安全生产日志》。

——负责日常消防工作和组织义务消防队，保证防火设施齐全、有效，做好相关记录。

4.2.11 材料负责人岗位职责
——协助项目经理、生产副经理编制《项目经理部管理规划》中的“材料需用计划”和《材料供应招标文件》，并做好材料计划、供应、组织、协调和控制工作。

——负责制定《项目限额领料管理制度》、《项目材料计划管理制度》、《报价及报价核算管理制度》、《项目材料供应管理制度》、《项目材料使用管理制度》。

——对工程使用的原料、材料、燃料、工具、构件、加工定货和安全防护用品的供应管理和质量负有直接责任。

并及时提供质量合格证明。

——负责对材料采购、验收入库、领用、退料等方面进行控制，严格手续制度，实行定额领料，加强施工现场管理，及时发现和解决采购不合理、领发无手续、用料不节约、现场混乱丢失浪费等问题，做好三比一算。

——负责组织建立《主要材料》、《结构件》、《机械配件》、《其他材料》、《低值易耗品》、《周转材料》等台账。

——负责对《材料供应管理费》和《仓库保管费》的控制。

——负责《材料费的分析》，对材料耗用量和材料单价的变动进行“量差”和“价差”的比较。

——负责主控《物资采购控制程序》，执行其它与质量、环保和安全管理体系相关文件的有关要求。

4.2.12 项目试验员岗位职责
——负责送试的原材料严格按照材料检验标准有关取样的规定取样送试，对试样的代表性、真实性负责，做到不漏试。

——严格按照有关规范、规程、标准的规定，负责现场的取样、送样和试件的保管及现场养护室的温湿记录和维护。

——在项目部技术员指导下，准确无误地填写试验委托单。

——检查施工现场砼及砂浆的原材料质量、配料计量、坍落度、搅拌时间；测量砂石含水率，发现异常现象及时向领导汇报，并做好记录。

——负责回填土取样试验。

——对现场的试验和送样项目要分别建立台帐，认真做好记录。

——负责协助编制试验计划。

4.2.13 项目测量员岗位职责
——认真执行国家、地方及企业颁布的质量标准、规范和规程。

——全面了解设计意图，熟悉相关图纸及施工测量有关的规范规程，及时了解与掌握有关工程设计变更，以确保测量放样数据的准确可靠。

——参加图纸会审，和测量方案的编制，负责测量方案的具体实施。

——对工程的测量工作负主要责任，负责工程定位测量、基槽放线、楼层平面放线、楼层标高抄测放线、建筑物垂直度及标高测量、变形观测等工作，确保测量初始数据真实、准确。

——对本项目单位工程施工测量轴线定位、水准基点及高层控制及时进行认真复核，并负直接技术责任
——负责测量仪器的日常维护、保养和定期委托监测。

——负责测量记录的编制、收集和整理。

4.3治理的原则和目标
总体要求以科学发展观为指导，坚持以人为本，突出质量常见问题专项治理重点，准确把握常见问题产生的根源，坚持市场与现场联动，技术与进度并重，质量行为与工程实体质量齐抓，严格质量责任落实，强化激励约束措施，构建质量常见问题治理长效机制，有效预防和治理质量常见问题，全民提升住宅工程质量水平，将客户反响比较强烈的质量问题减少至消除，确保工程的优良标准竣工验收。

4.4治理基本思路和方法
将住宅工程质量常见问题做出提前预判，施工时在此工序加大管理力度，严格执行质量三检制和奖罚制度，将隐患消除在完工之前。

在施工前进行提前预控，施工中加强过程管理，完成后提高验收标准的方式来将住宅工程质量常见问题减少至消除。

5．常见质量问题的治理措施
5.1钢筋混凝土现浇板开裂问题
治理措施：
1.楼板厚度设计时不宜采用规范中板厚的最小取值，楼板厚度不宜小100mm；当预埋线管
交叉、布置集中时板厚不宜小于120mm；在建筑平面转折处的现浇楼面、现浇板屋面应采用双层双向布筋，钢筋间距宜取150-200 mm。

对不规则现浇板阳角、建筑平面外转角处有墙约束的现浇板板角应设置放射形钢筋，钢筋数量不少于7Φ10@100，长度应大于板短边净跨的1/3，且不小于1.5m。

角部房间如有转角窗时，该角部房间板厚不宜小于120mm，板角应设置联系窗端混凝土墙、柱的板内暗梁，并设置放射形钢筋。

2.对砼配合比要提前优化，对掺合料总掺量应控制不宜大于水泥用量的40%。

3.现浇楼面、屋面等水平构件模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有
足够的刚度和稳定性。

拆模时间未达到设计要求时，模板支撑不得拆除。

4.后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。

后浇带应设在对结
构受力影响较小的部位，宽度为700- l000mm。

后浇带混凝土浇筑宜在主体结构浇筑60d 后进行。

后浇带处现浇梁板底模应采用独立支撑体系，以保证梁板拆模后的楼盖受力状态符合设计要求，独立支撑体系应符合高宽比的要求；后浇带浇筑前和浇筑后混凝土未达到拆模强度之前，后浇带处的模板支撑不得拆除。

5.现浇梁板混凝土浇筑时，应搭设工作马道防止人为踩踏钢筋，应采取使用通长钢筋马凳
筋等必要措施，确保现浇楼面、屋面板负弯矩钢筋的正确位置。

6.预拌混凝土应严格按照实验室配合比进行配置，不得超量掺加外加剂，确保混凝土凝
结时间符合要求；在运输、浇筑过程中，严禁二次加水，混凝土在进场浇筑前应进行坍落度检测试验，不符合要求的混凝土不得使用。

7.现浇板上的安装洞口，必须按图纸要求正确预埋预留，杜绝后期剔凿。

8.现浇板浇筑时，应振捣密实，在混凝土终凝前应进行二次压抹，压抹后应及时覆盖和湿
润养护，养护时间不少于2周。

9. 现浇板养护期间，当混凝土强度未达到1.2Mpa时，不得在板上上人进行后续施工。

当
混凝土强度小于10Mpa 时，不宜在板上吊运材料。

如需要吊运，必须采取有效措施，确保混凝土不受冲击而影响强度增长或者引起开裂。

10.严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识，每1.5m范围内
宜设置一处，浇筑过程应进行插签检查厚度。

混凝土楼板成型后厚度的检测应按分户验收要求执行；板厚超过规定允许偏差、达不到设计要求的应由设计单位出具设计处理意
见，整改工作必须明确责任人，督促返工整改符合要求后方可进行下道工序及验收。

11.现浇板内电气及智能等线管应避免交叉与过度集中布置，禁止三层及三层以上管线交
错叠放，现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之间，线管直径应小于1/3 板厚，在板采取分离式配筋且无上层钢筋的区域沿管线方向应增设Φ6@150、宽度不小于450mm 钢筋网片。

厨厕现浇板内不宜预埋管线和预留接线盒。

12.严禁板内水平埋设水管。

5.2地下室裂缝与渗漏问题
治理措施：
1.提高对地下室防水工程的复杂性认识，必须作为系统工程认识地下室防水工程，树立以
预防为主的方针，进行全过程的严格控制，搞好地下室防水的各个环节工程，保证地下室防水设置的效果。

2.按照建筑设计规范，采取不少于2道的防水措施设防。

并应根据功能、部位不同，明确
地下室各部位的防水措施、构造和材料要求。

3.完善地下室的结构设计。

在结构沉降过程中，地下室的底板各阳角线防水层容易被切裂，
其阳角线防水能力比较差。

因此，底板的外沿及地下室墙体竖向阳角线都应做成弧形的阳角线，宜适当提高结构混凝土刚度，以防止结构混凝土的局部施工浇筑质量缺陷造成渗漏通道，以及在地下水的浮力作用下产生的结构变形增大而开裂渗漏。

4.地下室宜尽量减少变形缝。

当必须设置时，应根据该工程地下水压、水质、防水等级、
地基和结构变形情况，选择合适的构造形式和材料。

5.当环境温度高时，变形缝应采用中间呈半圆形的金属止水带；有油类侵蚀的地方，宜选
用相应的耐油橡胶止水带或塑料止水带。

无水压的地下工程，则采用卷材防水层防水。

6.墙体变形缝两侧混凝土，应分层浇筑，并用小捧头插入式振动器分层振捣，切勿漏振或
过振。

棒头不得碰撞止水带。

7.后浇带处应设置双层加密钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间应按设计要
求且不宜小于2 个月。

后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的模板、支撑不得拆除。

8.后浇带使用的补偿收缩混凝土的等级应高于原设计强度一个等级，按照配合比掺微膨胀
剂；施工前两侧旧混凝土应凿毛，钢筋要除锈，底板缝内要清渣，铺浆后即浇筑混凝土，严格控制混凝土坍落度控制，振捣密实。

混凝土要及时覆盖养护，养护期没有达到规定时间不得提早拆模。

9.在转角处应增设卷材附加层，立面防水层的保护层，应设计成为独立的结构形式。

在地
下室变形过程中保护层不致破坏，其表面尽可能光滑，确保砌块、水泥砂浆与防水层接触平顺，减少与土的摩擦做到下滑自由不使保护层受损变形。

保护墙的构造，根据地质状况考虑可能下沉量及地下室深度不同可选择砖墙、素混凝土墙，砖墙加钢筋混凝土连梁，钢板网水泥砂浆抹灰等不同构造。

10.所有穿过防水混凝土的预埋件，必须满焊止水环，焊缝要密实无缝。

环片净宽至少要
50mm，安装时，须固定牢固，不得有松动现象。

防水混凝土结构内部设置的各种钢筋或绑扎铁丝，不得接触模板；固定模板用的拉紧螺栓穿过混凝土结构时，可采用在螺栓或套管上加焊止水环，止水环必须满焊。

11.地下室底板防水无论用外贴法或内贴法施工，都应把地下水位降至垫层以下不少于
300mm。

垫层上应抹1:2.5 水泥砂浆找平层，以创造良好的基层表面，同时防止由于毛细水上升造成基层潮湿。

保持找平层表面干燥洁净。

必要时应在铺贴卷材前采取刷洗、晾干等措施。

铺贴卷材前1—2d，喷或刷1—2道冷底子油，以保证卷材与基层表面粘结。

卷材应实铺（即满涂热沥青胶结料），确保铺实贴严。

当防水层采用SBS、APP改性沥青热溶卷材施工时，可采用热熔条粘法施工。

12.从混凝土底板下面甩出的卷材宜刷油铺贴在永久保护墙上，对超出永久保护墙部位的
卷材不刷油铺实，用附加保护油毡包裹钉在木砖上，待完成主体结构、拆除临时保护墙时，撕去附加保护油毡，可使内部各层卷材完好无缺。

13.施工要采取措施防止出现浇筑中混凝土漏振、振捣不实或施工过程的暂停现象，混凝
土宜一次性浇筑完毕，与旧混凝土接槎一定要按施工缝作业，防止形成带状混凝土局部松散形成渗漏通道。

14.依地下室大小、深度、平面形状、地下水压力及周围土质合理选择后浇带、施工缝和
沉降缝的构造方法，选择适合的止水带等配件，精心施工施工缝、后浇带、伸缩缝等特殊部位。

上述部位是地下室的构造的薄弱部位，构造不当引起漏水的原因多是构造造型不当，用料不符，施工过程的质量控制不严引起的。

但现行构造方法经验成熟只要选择合格的配件，精心的施工工艺就能满足后浇带施工的关键，在原混凝土接触面清理打毛，浇混凝土加膨胀性措施就能解决。

15.设计应明确防水层材料，明确材料厚度、工艺等质量和指标要求，二种以上防水材料
复合使用应不相互影响各自的防水效果等，地下室的柔性防水层的设置是必须的，并要保证完整和耐久。

柔性防水层是地下室防水的第一道防线，也是结构钢筋不受水浸蚀的主要防线，因此要加强对防水材料的选择，当使用两种不同材料时要考虑施工作业的相容性，防水材料的厚度要与建筑耐久性相适应。

16.对通过地下室自防水混凝土的支撑铁件或预埋件严格实施防止漏水措施（如焊止水
环），防止引起的埋件与混凝土之间的裂缝而产生渗漏，设备安装穿过地下室结构时，设置预埋套管和止水环。

套管与结构混凝土之间结合是紧密的，一般不漏水，但防水层与套管的细部做法不当，使设备管与套管之间产生漏水通道，主要是柔性防水层与套管结合不合理，或设备管道与套管之间不严密产生穿水通道。

穿过地下室结构的水电设备管道应在防水套管内穿行。

地下室立面防水层要伸入套管内与防水套闭合，管道在套管内要设止水环，套管的间隙填好防水材料，填料内外用密封膏封闭。

5.3厨厕等有防水要求的房间渗漏问题
治理措施：
1.防水施工单位应编制防水施工方案，施工中应完善质量保证体系，确定检验项目，对防
水细部处理应画出详图，并报监理审批。

细部处理应提前做好样板，监理单位检查合格后方可进行大面积施工。

2.有防水要求的楼地面工程，铺设前必须对立管、套管和地漏与楼板节点之间进行密封处
理，并应进行隐蔽验收；排水坡度应符合设计要求。

3.管道根部预留洞口应用膨胀混凝土填塞密实，管道根部四周用硅酮封胶或防水涂膜处
理。

4.控制好找平层质量，包括坡度、平整度、强度、表面质量及含水率。

5.做好隔离层。

刚性防水层于基层、刚性保护层于柔性防水层之间应做隔离层。

6.卫生间地漏、下水管、套管应预留适当的高度。

7.防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止破坏防水层。

有防水层要求的房间
应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24 小时，蓄水高度不少于20—30mm，并形成记录。

5.4屋面渗漏问题
治理措施：
1.女儿墙宜设置钢筋混凝土构造柱，构造柱间距不应大于4m，构造柱应伸至现浇混凝土压
顶梁、板并一起整浇。

女儿墙最多隔12m 应设置伸缩缝。

2.女儿墙压顶宜采用现浇钢筋混凝土，压顶应向内找坡，坡度不应小于2％。

高层住宅建
筑女儿墙应采用现浇钢筋混凝土。

当采用混凝土压顶时，外墙防水层应延伸至压顶内侧的滴水线部位；。