简阳市宏馨房地产开发有限公司、曾怀里商品房销售合同纠纷二审民事判决书

简阳市宏馨房地产开发有限公司、曾怀里商品房销售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.04.24
【案件字号】(2019)川01民终12141号
【审理程序】二审
【审理法官】张引千龚耘白福群
【审理法官】张引千龚耘白福群
【文书类型】判决书
【当事人】简阳市宏馨房地产开发有限公司;曾怀里
【当事人】简阳市宏馨房地产开发有限公司曾怀里
【当事人-个人】曾怀里
【当事人-公司】简阳市宏馨房地产开发有限公司
【代理律师/律所】刘煜四川亚峰律师事务所;李进四川阳安律师事务所
【代理律师/律所】刘煜四川亚峰律师事务所李进四川阳安律师事务所
【代理律师】刘煜李进
【代理律所】四川亚峰律师事务所四川阳安律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】简阳市宏馨房地产开发有限公司
【被告】曾怀里
【本院观点】首先，宏馨房产公司与案外人合作开发房地产、简阳市人民政府进行旧城改造等事项均在宏馨房产公司与曾怀里签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》之前，宏馨房产公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订商品房买卖合同之前，其已知晓合作开发等具体事项，合作开发、旧房拆迁等问题并非属于不能预见的事项，故宏馨房产公司提出因不可抗力导致逾期办证的理由不能成立，本院不予支持。

当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。

【权责关键词】催告撤销代理违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定第三人证据交换新证据关联性合法性质证诉讼请求执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。

二审另查明，2016年9月19日，简阳市住房和城乡规划建设局《关于解决城北综合市场升级改造项目（宏馨尚苑）遗留问题的请示》中的所有“钟柏勋"均系笔误，应为“钟伯勋"。

对于双方争议，本院认定如下：一、关于宏馨房产公司是否应当承担违约金问题。

宏馨房产公司与曾怀里签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。

曾怀里已按约定支付了房款，宏馨房产公司应当按照合同约定为曾怀里办理案涉房屋的权属证书。

而宏馨房产公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋的权属证书，已构成违约。

根据《中华人民共和国合
同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"的规定，宏馨房产公司应当按照合同约定承担相应的违约责任。

关于宏馨房产公司认为逾期办证系因政府因素所致，应当免除其逾期办证的违约责任。

本院审查认为：首先，宏馨房产公司与案外人合作开发房地产、简阳市人民政府进行旧城改造等事项均在宏馨房产公司与曾怀里签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》之前，宏馨房产公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订商品房买卖合同之前，其已知晓合作开发等具体事项，合作开发、旧房拆迁等问题并非属于不能预见的事项，故宏馨房产公司提出因不可抗力导致逾期办证的理由不能成立，本院不予支持。

其次，根据一审法院查明事实，宏馨房产公司未按照与案外人的约定拆除984.54平方米的房屋导致其不能取得规划验收合格证，即便存在第三人的因素导致办证逾期，而作为买受人的曾怀里在履行案涉合同时并无过错，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在期限届满之前要求其承担违约责任"的规定，宏馨房产公司应当承担违约金，一审法院认定正确，本院予以维持。

二、关于曾怀里主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。

本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。

此种继续性债权的权利人在办证期限届满超过三年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故人民法院保护自起诉之日倒推三年的违约金。

本案中，根据双方合同约定，宏馨房产公司应于2015年6月30日前办理完初始登记，并在交房之日起365日内办理完毕转移登记。

曾怀里实际于2014年6月26日接房。

一审中，曾怀里将办理转移登记交付不动产权证书的履行期限宽限到2015年9月30日前，即从2015年10月1日起按合同约定计算违约金。

自2015年10月1日起算，至曾怀里于2019年3月13日向一审法院提起诉讼之日，符合在办证期限届满超过三年起诉的情形。

由此可以看出，宏馨房产公司的该违约行为在2019年3月13日曾怀里起诉时仍在继续。

故本院支持曾怀里自
起诉之日2019年3月13日倒推三年即2016年3月13日至2019年3月12日的违约金。

因后期办证时需要双方配合，结合本案实际情况以及宏馨房产公司催办及曾怀里交办证资料的相关情况，本院酌情扣除曾怀里延迟提交办证资料45天的违约金。

故宏馨房产公司应向曾怀里支付2016年3月13日至2019年3月12日，扣除45天，共计1050天的违约金，金额为339332元×0.1‰×1050天=35629.86元。

故曾怀里主张逾期办证违约金并未超过诉讼时效，宏馨房产公司的该项上诉请求不成立。

【裁判结果】一、撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1304号民事判决；
二、简阳市宏馨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向曾怀里支付违约金35629.86元。

三、驳回曾怀里的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费435元，二审案件受理费858元，均由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 22:31:46
【一审法院查明】一审法院认定事实：曾怀里于2013年9月23日与宏馨房产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定：曾怀里购买宏馨房产公司开发的宏馨·尚苑2-28-3号商品房，预测面积88.34平方米，单价为每平方米3841.2元，总价款339332元；采取贷款方式付款，首期支付购总房价款的31.04%，其余价款向中国工商银行简阳市支行借款支付；双方在《商品房买卖合同》第二十条产权登记中约定：（一）初始登记，宏馨房产公司应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。

如因宏馨房产公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.曾怀里不退房，宏馨房产公司按支付款的1%向曾怀里支付违约金；（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因宏馨房产公司的责任，曾怀里未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列
第1种方式处理：（1）曾怀里有权退房。

曾怀里退房的，宏馨房产公司应当自退房通知送达之日起七日内退还曾怀里全部已付款，并按照同期中国人民银行确定的利率给付利息。

曾怀里不退房的，自曾怀里应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，宏馨房产公司按日计算向曾怀里支付全部已付款万分之1的违约金，并于曾怀里实际取得房屋所有权证书之日起七日内由宏馨房产公司支付。

第二十五条不可抗力约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起向另一方当事人提供证明。

双方在《商品房买卖合同补充协议》中第四条对《商品房买卖合同》第二十五条补充约定：合同中规定的不可抗力因素包括（非宏馨房产公司责任及工程质量问题造成的下列因素）：1.人力不可抗拒的自然灾害。

2.执行政府的法规、规章等强制性文件。

3.由于大面积停水、停电导致的工程施工工期延长的（以供水、供电企业相关通知为准）。

4.因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府相关文件为准），因地质条件复杂或施工难度的影响。

合同签订后，当天，双方办理了商品房买卖合同备案，曾怀里向宏馨房产公司交纳了109332元购房款，并以按揭方式支付余款230000元。

2014年6月26日，曾怀里办理了接房手续，补交面积差款3763.98元，实际购房款总金额为343095.98元，并接收了房屋。

一审法院另查明，宏馨·尚苑楼盘位于简阳市，该楼盘系旧城改造项目。

2008年8月8日宏馨房产公司（甲方开发方）与施天胜（乙方投资人），钟伯勋（丙方）签订联合开发协议。

一、工程名称为简阳市简城镇城北综合市场及商住楼项目，面积约22446平方米（以竣工后质检部门确认为准）。

二、综合市场及商住楼18层……三、拆迁安排：由乙方负责对规划范围内的房屋、设施，拆迁安置补偿所产生的全部费用，由乙方承担，乙方还房屋面积7800平方米，其中还丙方3400平方米。

（详见乙方与丙方所签协议）……六、乙方应按法律法规的规定，文明安全施工，做到拆迁安置合法有序，不得采取非法和暴力手段拆迁安置。

如由此而引起群众上访、民事纠纷等概由乙方自行处理，责任由乙方承担。

2010年4月4日，宏馨房产公司与施天胜、钟伯勋
再次签订联合开发协议，其内容基本与2008年8月8日所签订的协议一致。

2010年4月9日，宏馨房产公司与钟伯勋签订联合开发协议，明确乙方钟伯勋拥有简阳市简城镇城北市场的房屋所有权及相对应的土地使用权（权证号：简国用（2006）第××号）（土地使用权面积3399.50平方米）。

经相关行政部门批准同意，原《联合开发协议》中约定的综合楼层数，地理位置发生改变，由地上某某改为地上某某，由原位置向北延至第某某某某居民房。

增加层数面积所需全部资金由甲方自筹，商品房预售和房屋销售等工作由甲方统一安排。

乙方收益按原《联合开发协议》不变，即乙方分得建成后综合楼的3400平方米的所有权，该综合楼底层全部归乙方所有……2010年6月28日，简阳市政府以第41次议事纪要议定，同意启动城北综合市场改造工程，并同意将改造范围向北扩大，增加一栋八层民房拆迁。

为完善市场周边环境，同意启动城北综合市场改造周边的道路、绿化、防洪堤、桥梁等市政基础设施建设，市规划和建设局为该项目责任单位。

在完善项目前期准备工作的基础上，按程序对该项目进行招标或招商推进项目建设。

城北综合市场改造涉及的八层民房拆迁由项目业主宏馨房地产开发有限公司负责，按现行拆迁政策依法组织实施，市拆迁办要加强业务指导。

城北综合市场改造周边市政基础设施建设涉及的民房拆迁由拆迁办负责，按现行拆迁政策依法组织实施。

2011年4月29日，简阳市人民政府以第41次议事纪要议定，（一）关于城北市场房屋拆迁工作。

1.原则同意启动该项目。

2.市政府向市人大提出议案，将该项目纳入国民经济和社会发展年度计划或专项计划。

3.征收部门按程序实施征收，并采取模拟拆迁方式进行。

4.项目业主与市政府签订协议，约定征收安置补偿的全部费用由简阳市宏馨房地产开发有限公司全部承担并划转到市拆迁办组织实施；由市拆迁办与简阳市宏馨房地产开发有限公司签订补充协议，载明其合约双方的权利、义务，以及征收安置补偿的基本条款。

未拆迁居民楼的改造，由市拆迁办负责约谈，实施预拆迁。

2011年6月22日，简阳市人民政府以第65次议事纪要议定，《关于启动城北综合市场周边市政道路建设的问题》（一）同意启动规划长212.6米、宽7米的城北综合市场周边市政道路建设工程可行性研究、地、地勘计、环评、安评、水保、施工图审查、预算、财政评审等相关前期工作。

（二）在完善项目
前期准备工作的基础上，同意按程序对城北综合市场改造同周边市政道路建设工程进行施工招标，推进项目建设。

（三）同意市场周边绿化、防洪堤、桥梁等市政基础设施建设作为第
二期启动实施。

（四）道路建设所涉及的房屋征收由市拆迁办负责，道路建设和征收所需资
金由市财政据实支付。

2011年9月27日，简阳市人民政府发布《关于房屋征收补偿方案》征求意见的公告。

2011年10月31日简阳市房屋征收局，简阳市商务局，宏馨房地产开发公司达成《关于简城镇城北综合市场升级改建项目房屋征收补偿相关工作》备忘录，一、该项目房屋征收工作由市房屋征收补偿局依法按程序组织实施。

市商务局配合该项目的房屋征收补偿工作。

二、宏馨房地产开发有限公司自愿参与该项目的前期工作，全额垫付房
屋征收补偿费用，并在规定的时间内汇入简阳市房屋征收补偿局指定账户。

三、经费保障：1.在房屋征收补偿方案（征求意见稿）公示后的七个工作日内，简阳宏馨房地产开发有限公司
将测算的房屋征收工作经费230318元汇入市房屋征收补偿局……2012年9月7日，简阳市人民政府以第109次议事纪要议定：（一）同意由市住房和城乡规划建设局牵头，按照施
工招标方式立即启动城北综合市场改造周边市政道路建设工程。

（二）由市房屋征收补偿局
负责，对城北综合市场改造周边道路市政道路建设涉及的房屋进行征收。

（三）同意按照就
地安置的原则，由宏馨房地产开发有限公司在城北市场新建的商品房内实施还房。

房屋拆迁
所需资金由市财政承担。

简阳市住房和城乡规划建设局于2012年11月9日向四川省简阳市兴盛工程造价咨询有限责任公司发出中选通知书，载明：在城北市场周边道路建设工程项
目招标代理机构比选中，您公司成功中选……2013年3月28日简阳市住房和城乡规划建
设局以简住建〔2013〕104号向简阳市人民政府发出《关于解决城北市场周边道路房屋拆迁
补偿资金请示》，2013年4月27日，简阳市财政局向市政府发出关于《简阳市住房和城乡
规划建设局关于解决城北市场周边道路房屋拆迁补偿资金请示》的建议意见：1.将城北市场周边道路房屋拆迁统一纳入城北市场二期升级改造，可降低拆迁工作难度，且大大节约拆迁
成本。

2.城北市场周边道路待城北市场二期升级改造开展时，一并实施。

2013年8月21日，中共简阳市委议事纪要第66期明确，包括城北市场片区在内的12个片区的改造任务，
力争到2015年、确保在2016年全面完成改造任务。

2014年4月3日，简阳市人民政府以第25次议事纪要明确，关于城北市场二期升级改造项目问题，会议议定（一）同意启动城北市场二期升级改造项目，具体改造设计方案报市规委会审定……（三）由市房屋征收补偿局负责，按照征收程序启动项目的房屋征收补偿工作，并对拆迁安置户实行就地安置……宏馨·尚苑于2014年建成竣工后，规划局对其呈审材料进行核实，发现项目用地范围内的钟伯勋小二层楼房屋应当拆除而未拆除；配套的物管用房和公厕未按规划内容实施，绿化未实施，项目不具备验收合格的条件。

对上述核实情况规划局告知了宏馨房产公司，要求其整改，因此规划局未向宏馨房产公司核发规划验收合格证。

2016年9月9日，宏馨房产公司向简阳市住房和城乡规划建设局发文《关于城北市场升级改造项目“宏馨尚苑"有关问题的情况》请示。

文中指出，宏馨房产公司开发的宏馨尚苑于2014年6月30日起开始交房，时至今日因绛溪河滨河路边二层商业用房没有拆除导致规划验收至今没有取得，所以有很多业主进行上访和到公司闹事要求拆除绛溪河滨河路边二层商业用房，尽快办理房产证和土地使用证……综上，恳请贵局转报市政府尽快启动周边道路及绛溪河车行桥建设和城北市场二其升级改造项目，立即对占道绛溪河滨河路的河边二层商业用房约984.84平方米，纳入城北市场一期升级改造项目，在土地收储中进行成本锁定……2016年9月19日，简阳市住房和城乡规划建设局以《关于解决城北综合市场升级改造项目（宏馨尚苑）遗留问题向市人民政府请示，项目基本情况：城北综合市场升级改造项目（宏馨尚苑）于2011年3月动工，2014年6月开始交房，项目占地3756平方米，建筑面积37710.83平方米。

涉及拆迁31（29+1+1）户，拆迁建筑面积6908.42㎡，其中29户是8层私人住宅（占地357㎡、建筑面积2473.04㎡）；1户是属于钟柏勋的市场（占地3399.5㎡、建筑面积3453.54㎡），1户是钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋（占地与市场占地是同一个土地证、建筑面积987.84㎡）。

截至目前，仅剩钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋（建筑面积987.84㎡）一直未拆……关于双证无法办理问题，城北市场升级改造（宏馨尚苑）已交房2年，但一直无法办理土地证和房产证，业主多次到简阳市宏馨房地产开发有限公司和房管局上访。

（一）“双
方无法办理"的原因。

影响该项目办理土地证过户和规划验收的根本原因是钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋（建筑面积987.84㎡）一直未拆导致2个后果：一是规划验收无法通过（应拆建筑未拆），也就无法办理房产证（大证）；二是钟柏勋所属3399.5㎡的土地证无法收回、注销、变更使用权人（过户到简阳市宏馨房地产开发有限公司）。

（二）对未拆建筑已开展的工作。

1.未拆建筑所属项目有重叠。

钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋即位于城北市场升级改造（宏馨尚苑）拆迁范围（依据2011年5月市规划局出具的城北市场升级改造项目拆迁范围图和2012年市规划局出具的城北市场升级改造市政道路红线图）。

2.未拆建筑合法建筑面积和征收成本已核定。

依据市房屋征收补偿局《关于城北市场升级改造项目钟柏勋房屋征收成本核定的函》（简房征补函〔2016〕32号），钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋征收成本是4841550元。

依据简阳市规划局《关于的复函》（简规函〔2016〕240号），钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋合法面积为984.54平方米，其中底层商业面积456.44平方米，二层住宅528.4平方米。

（三）处理建议。

宏馨房产公司建议将钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋纳入城北市场一期升级改造（宏馨尚苑）拆迁范围予以锁定征收成本即4841550元，并计入城北市场一期升级改造项目（宏馨尚苑）征收成本。

五、请示事项，建议市政府就钟柏勋所有的临绛溪河边2层房屋拆迁成本进行研究认定进入一期成本。

加快住房“两证"办理进程，解决城北市升级改造项目（宏馨尚苑）遗留问题。

2016年10月31日，简阳市政府议事纪要第71次会议议定（一）鉴于市规划局《关于的复函》，同意将984.54平方米计入钟伯勋原有建筑面积。

由市住房和城乡规划建设局牵头、市房屋征收补偿局协助，指导宏馨房产公司与钟伯勋根据其联合开发协议，自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担。

（二）鉴于城北旧城改造一期项目以联合改建的方式进行了整体开发，同意根据整个项目用地情况完善用地手续，并进行项目竣工后用地情况核验。

1.待项目业主缴清增加建筑面积、超规划批准建筑面积、增加出让年限以及协议出让的土地价款后，将协议出让给宏馨房产公司的315.09平方米与钟伯勋所持3399.5平方米，共计3714.59平方米国有建设用地使用权出让给宏馨房产公司与钟伯勋共同使用……注销钟伯勋所持的简国
用（2006）第××号《国有土地使用证》。

应缴土地价款为2077.6812万元……2.待宏馨房产公司与钟伯勋取得3714.59平方米土地的《国有土地使用证》后，将宏馨尚苑建筑占地1424.1平方米确定给钟伯勋与宏馨房产公司开发共同使用……2016年11月8日，简阳市国土局和宏馨房产公司、钟伯勋签订了《国有土地使用权出让合同》2016-244号，对宏馨·尚苑项目所涉土地的土地使用权出让面积、年限和补缴价款进行了约定。

2016年11月10日，宏馨房产公司和钟伯勋取得了宏馨·尚苑楼盘项目。

2017年2月28日，简阳市人民政府以第29次议事纪要明确，对未签订《框架协议》的4个已招商项目（含城北市场二期项目），以及已签订《框架协议》的3个项目，按程序依法解除合作事宜。

2017年10月30日，由于宏馨·尚苑的办证问题迟迟未落实，简阳市人民政府要求规划局、建设局负责，对宏馨·尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋河边小二楼未拆除导致不符合验收合格条件的问题提出意见并进行处理。

2017年11月28日，简阳市住建局将钟伯勋河边小二楼纳入建设路片区第二标段的拆迁范围。

2018年3月8日，宏馨·尚苑业主因迟迟未办不动产权证书，集体到简阳市规划局信访。

市规划局基于维稳目的和市政府解决未按规划建设商品房项目遗留问题的处理意见，向宏馨房产公司核发了规划验收合格证。

2018年4月12日，宏馨房产公司申请办理不动产权初始登记。

2018年4月25日，宏馨房产公司向简阳市房管局缴纳了其代收的住房维修基金3526元。

2018年5月18日，宏馨房产公司取得了宏馨·尚苑项目的不动产权证书（总证），2019年1月11日和2019年2月28日，宏馨房产公司向曾怀里催交相关办证资料，宏馨房产公司于2019年3月收齐了相关手续，并已于2019年4月15日为曾怀里办理了不动产权证书。

2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：“……三、登记簿证启用及证书效力：从2016年11月21日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由简阳市国土资源局颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。

按照“不变不换"的原则，2016年11月21日前，依法颁发的土地、房屋等权利证书及制作的登记簿继续有效。

四、系统调试暂停业务时间：因提前开展不动产登记系统联网调试工作，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简。