2015年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试题

2015年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元／㎡。

A：1500
B：1950
C：2131
D：3000
E：执行层的组织协调
2、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。

2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在__前，支付全部地价款。

A．2011年7月1日
B．2011年8月1日
C．2011年9月1日
D．2011年10月1日
3、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数
C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上
D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
4、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让
B．赠送
C．出让
D．买卖
5、防范估价风险的最后一道防线是．【2004年考题】
A：撰写估价报告
B：审核估价报告
C：出具估价报告
D：估价资料归档
E：工业用地的监测点评估价格
6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。

A：4．25％
B：4．75％
C：5．25％
D：5．33％
E：工业用地的监测点评估价格
7、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。

利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。

A：7974.00
B：8023.00
C：8056.25
D：8078.00
E：工业用地的监测点评估价格
8、确定城市性质一般采用的方法。

A：几何分析
B：定性分析
C：定量分析
D：定性分析和定量分析相结合
E：执行层的组织协调
9、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。

A．55%
B．65%
C．75%
D．85%
10、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
11、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。

A：房地产上市公司发行公司债券
B：权益型REITs
C：房地产上市公司发行股票
D：商业银行贷款
E：借款合同
12、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有
B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．5个
B．6个
C．7个
D．8个
14、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。

A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准
C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准
D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据E：房地产估价机构必须加盖公章
15、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
16、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平
B．租金清单
C．押金收入
D．欠租清单
17、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417
B．500
C．460
D．450
18、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：w市房地产管理部门
B：w市规划管理部门
C：W市建设管理部门
D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

A：承包商
B：开发商
C：监理机构
D：建设主管部门
E：借款合同
20、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0
B．38.5
C．105.0
D．23.6
21、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
22、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。

A：合法原则
B：最高最佳使用原则
C：估价时点原则
D：替代原则
E：工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

A：2 402．22
B：2 302．22
C：2 202．22
D：2 102．22
E：工业用地的监测点评估价格
24、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

A．成本控制
B．进度控制
C．质量控制
D．合同控制
25、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。

A：有不少于1000万元人民币的注册资本
B：有一定数量的周转住房
C：是非银行性金融机构
D：可要求借款人提供抵押反担保
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。

A：甲级
B：乙级
C：丙级
D：丁级
E：借款合同
2、下列风险属于房地产投资系统风险的有。

A：持有期风险
B：或然损失风险
C：政策风险
D：通货膨胀风险
E：收益现金流风险
3、长期趋势法包括（）等方法。

A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法
4、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。

A．交通建设
B．市场供求变化
C．人口素质变化
D．所在地区衰落
E．城市规划的制定与修改
5、土地使用税的课税对象是范围内的土地。

A：城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
6、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。

A．用其它房地产做抵押
B．提供质押
C．物资抵押
D．第三方担保
7、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。

A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．资产负债率
8、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。

其中资源调查的主要内容有。

A：项目用地
B：房地产市场供需
C：房价现状及走势
D：交通运输条件
E：外围基础设施
9、下列不属于房地产拍卖特征的是。

A：房地产拍卖数量多,价值高
B：房地产拍卖的时间短
C：房地产拍卖法律性强
D：拍卖结束后续工作多
E：执行层的组织协调
10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。

A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B：贷款期限越长，期限系数值越大
C：项目风险越大，风险等级系数值越大
D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
E：借款合同
11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。

A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
12、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。

A：加强对房地产市场的监测
B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
13、一般来说，与长期投资相比，短期投资。

A：风险较大
B：收益率较高
C：流动性较好
D：投资回收期较长
E：借款合同
14、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。

A．1%～3%
B．0.5%～0.9%
C．3.5%
D．4%
15、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

A：工程进度控制
B：工程质量控制
C：工程投资控制
D：工程形象控制
E：工程报表控制
16、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。

《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．30
B．20
C．10
D．5
17、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
18、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
19、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
20、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。

A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
21、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来．(2007年试题)
A：操作风险
B：法律风险
C：信用风险除
D：管理风险
E：借款合同
22、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。

A：经市(县)人民政府批准
B：经委托人书面同意
C：经房地产行政主管部门批准
D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准
E：执行层的组织协调
23、土地费用估算主要包括。

A：划拨或征收土地的征地拆迁费B：出让土地的土地出让地价款C：转让土地的土地转让费
D：租用土地的土地租用费
E：转让土地应缴纳的手续费24、构成利率最高界限的是__。

A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
25、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同。