港台房地产业指标体系比较研究及其对国内的借鉴度

港台房地产业指标体系比较研究及其对国内的借鉴度
统计指标是为了特定目标的一按时刻、空间和条件下被观察现象整体的数量方面的具体反映。

香港和台湾地域房地产业的统计指标也主如果为了客观、综合和科学地反映本地域房地产业及其“房地产”商品生产、分派、互换和消费各个环节的实物与价值形态、增量与存量在统计时期数量方面的转变态势。

香港和台湾地域将众多的有机联系的统计指标依据细分了的各类房地产市场，一一进行统计自然衍生出本地域房地产业统计指标体系。

而国内现行的房地产业指标体系是在原有反映固定资产投资状况的统计指标基础上逐渐演变而来的，仍具有深厚的计划经济特质，它已不能客观、全面地知足在当前经济条件下政府部门实现间接有效的宏观调控和反映市场状况的需要。

在对港台地域的房地产业统计指标体系进行了大量的可行性实证分析和系统性的比较研究以后，咱们发此刻社会主义市场经济条件下成立反映国内房地产业的统计指标体系具有必然的借鉴度。

一、港台反映房地产业在国民经济中的地位与作用指标体系
1、共有性指标
(1)房地产业增加值；(2)房地产业增加值占GDP的比重；(3)房地产固定资产占用；(4)房地产固定资产占用在一国或地区固定资产总额的比重；(5)房地产业的商用家数；(6)房地产业雇员人数；(7)房地产业税收收入；(8)房地产业税收收入占本地区财政总收入的比重。

2、差异性指标
(1)在反映房地产业的增加值及其在GDP中的比重指标时，台湾地区设有统计年度不动产业全年营业额指标，其目的主要是为了反映台湾地区不动产业在统计年度的经营状况。

(2)在设立反映房地产业投入要素指标时，台湾地区还设有不动产业雇员平均每人每日工作时；不动产业雇员进退率；不动产业监督及专技人员与非监督及专技人员数；不动产业员工每人每月平均薪资；不动产业就业者的不同年龄段人数。

(3)在设立反映房地产业税收收入及其占财政总收入的比重指标时，台湾地区设有房地产业的土地税、房屋税和契税的违章漏税案件处理及其财务罚款执行情况指标。

3、国内可借鉴度
我们认为香港和台湾地区在设立反映房地产业在国民经济中的地位与作用的8项共有性指标都可采用，只不过某些指标在统计方法与统计内容上应值得我们研究。

比如房地
产业增加值及其占GDP的比重指标，由于香港的房地产业包括地产业和楼宇业权两项内容，台湾地区包括不动产业和住宅服务两项。

而国内在统计房地产业增加值时或者在国民经济核算中没有“楼宇业权”统计项目。

在香港国民经济核算中，楼宇业权被视为一项重要的经济活动，它既代表一类商品的消耗，也表示一项商品产出。

其核算方式是采用“设算租金”或“估计租金”（以同样地段类似物业的市场平均价为标准）作为此类经济活动的总产值，在考虑扣减一定比例的维修费用支出（香港是5%）后，得出增加值。

然而，在国内的统计中，房地产业对国民经济的贡献未能得到全面的体现。

主要原因就是漏算了“楼宇业权”增加值。

而楼宇业权增加值的计入，不仅对我们确定房地产业在国民经济发展中的地位有着重要的意义，同时也对国民经济的准确核算，以及进一步确定国家或区域经济的未来发展目标，亦有着异常重要的意义。

同时有利于我们将我国房地产增加值与其它国家进行国际比较。

关于几项差异性指标，国内在设立反映房地产业在国民经济中地位与作用的指标时也可采纳，但同样面临着国内对某些指标内容及其概念界定问题，比如设立房地产业雇员进退率指标时，依据是员工雇用合同和辞职书数目作为统计标准，还是通过房地产业单位工资表标准来反映进退率；又如不动产业监督及专业技术人员与非监督及专业技术人员数的统计依据是房地产从业人员技术职称还是房地产从业人员岗位编制数目作为统计依据，如此等等。

除此而外，我们认为在统计年度还应增设的指标为：(1)房地产业在第三产业或服务行业生产总值中的比重；(2)房地产业就业人数在第三产业或服务业总就业人数中的比重；
(3)房地产上市公司的数目；(4)房地产上市公司占上市公司总数的比重；(5)房地产上市公司股票市值占全部股票市值的比重；(6)房地产业诱发系数；(7)房地产业影响系数；(8)房地产业感应系数。

只有这样，才能全面而又系统地综合反映房地产业整体及其在一国或地区国民经济中的地位与作用，以及在产业链条的前向和后向联系中的影响与被影响度。

关于增设的几项指标问题，在国内设立反映房地产业在国民经济中的地位与作用指标体系时现时可运用前5项指标，至于房地产业诱发系数、房地产业影响系数、房地产业感应系数三项指标，由于目前理论研究还不十分成熟，而实践中计算难度较大，因而可以暂时不予以采纳。

二、港台反映房地产实物形态供给指标体系
1、共有性指标
(1)反映政府对土地调控和土地管理制度情况的统计指标。

香港地区是通过统计年度土地注册宗数；台湾地区是通过统计年度土地已登记建筑用地总公顷量来体现的。

(2)反映统计年度“地产”市场交易实物形态的指标。

香港地区是通过统计年度公开拍卖或招标售出的土地地盘面积；台湾地区是通过统计年度土地所有权买卖笔数和土地所有权买卖登记笔数较上年同期增减率来体现的。

(3)反映统计年度“房产”总量性指标。

香港地区是通过统计年度的屋宇总单位数目（户数）或总存量(m2)；台湾地区是通过统计年度房屋建筑总数量(m2)和住宅建筑总户数来体现的。

(4)反映统计年度“房产”增量性指标。

香港地区是通过统计年度落成楼宇实用面积(m2)和幢数；台湾地区是通过统计年度已完工的总户数来体现。

2、差异性指标
(1)在设立反映“地产”实物形态指标时，香港地区还单独设有统计年度拍卖或招标售出的土地的地积比率、每平方英尺楼面地价两项指标来单独反映售出土地与房产开发状况和“房地产”成本中“地产”实际成本价格。

(2)台湾地区设有房屋建筑总生产指数从总量上来反映台湾地区统计年度房地产实物形态增量的变动趋势。

(3)台湾地区还设有统计年度外国人取得及售出土地权利案件数指标，以此反映台湾地区房地产业外资进入和利用情况。

3、国内可借鉴度
(1)关于“地产”实物形态的统计指标的设立，根据国内国情，国内可采用统计年度内土地“出让”和“转让”的总面积、交易笔数、买卖笔数增减率、不同用途土地的地盘面积、地积比率等几项指标；还可借鉴台湾地区反映外资进出情况的统计年度外国人取得及售出土地权利案件数指标，以反映房地产业外资利用情况。

(2)关于“房产”实物形态的统计指标的设立，国内也可借鉴香港地区统计年度房产总存量、落成量、预测落成量、拆卸量指标。

(3)国内在设立“房产”市场交易实物形态的供给统计指标时，还应依据不同房地产市场细分方法来进行分类统计，比如依据楼龄、所有权性质、用途和政策性房产等进行细分和统计，以此客观真实和全面反映国内房产市场供给状况，同时还可借鉴台湾地区统计年度房屋建筑总指数这一指标以此反映国内房地产供给实物总量及其变动趋势。

三、港台反映房地产价值形态的指标体系
1、共有性指标
(1)统计年度土地市场交易的价值总量性指标，比如港府公开拍卖或招标售出土地价值总额；台湾地区统计年度土地交易总金额。

(2)统计年度“房地产”市场交易价值总量性
指标，比如香港地区设有统计年度香港市区房地产转让金额、统计年度香港市区房地产市场租金指标；台湾地区设有可售总金额和售出总金额指标。

2、差异性指标
(1)香港地区设有反映“地产”市场单价性指标，比如港府公开拍卖或招标出售土地成交价、港府公开拍卖或招标出售的每平方英尺楼面地价。

这为客观真实地反映个案房地产总价值中“地产”的成本价值形态的需要而设立。

(2)香港地区为了反映“房地产”市场交易价值的变动趋势，因而设有统计年度香港地区房地产租金和售价、房地产平均租金和售价指标，香港还设有香港市区房地产市场租金指数指标。

(3)台湾地区为了反映地产市场交易价值的变动趋势的需要而设立了台湾地区统计年度地价指数指标；同时台湾地区的土地政策是以实现平均地权理想为目标，以地尽其利和地利共享为土地政策的指导方针，并采用规定地价、照价征税、照价收买与涨价归公四大要纲为主要手段。

因而设立了台湾地区公告现值及其变动率和公告（或公示）地价指标，以满足实现其土地政策目标之需要。

(4)台湾地区还设有房地产消费尤其是居住和居住服务类消费者物价指数指标，以此反映消费者市场需求价格的变动趋势。

3、国内可借鉴度
国内在制定反映“地产”和“房地产”市场交易价值形态指标时，可按照香港与台湾地区对“地产”与“房地产”市场交易总额或统计年度市场交易总价值的角度来反映国内市场态势，同时主要借鉴香港地区反映各类楼宇每平方英尺楼面“地产”成本价值指标和不同用途类地产的成交价指标来反映国内各类楼宇房地产中“地产”成本价值变动趋势。

另外，还可借鉴香港地区统计年度的房地产租金和售价、租金和售价指数及其变动以及平均租金和平均售价指标来反映各类楼宇的市场交易价值形态及其变动趋势。

当然，我们认为如果为全面反映房地产成本价值形态，还应设立房产（按建筑工程材料类）物价指数和房地产劳务类价格指数，进而达到从总量上反映房地产建筑物总成本变动趋势之目的。

然而，国内在借鉴这些指标时，同样面临着统计技术方法与统计手段问题。

比如国内土地的交易市场并不规范，存在大量政策性划拨土地怎样纳入统计数据之中，且一、二级土地交易市场数据的收集与整理的渠道是否便捷，又再如租金与售价指数的编制过程及其成本投入等也同样需要我们正视这一现实问题。

四、港台反映房地产市场需求的指标体系
1、共有性指标
香港和台湾地区在反映房地产市场需求状况时都采用了自用量、自用率；租用量、
租用率；自有量、自有率；空置量、空置率这几项统计指标。

尤其是在反映住宅需求市场状况时，通常采用以上几项指标。

2、差异性指标
(1)香港地区在对各类单位私人住宅落成后的使用方式进行统计时采用了业主自住单位数目和出租单位数目两项指标，其依据为评估差饷时所申报已入住的各类楼宇单位数目。

(2)香港地区在反映房地产空置问题时除采用空置量、空置率这两项指标外，还采用了供应量与吸纳量（吸纳量＝年内落成量＋年初空置量－年内拆卸量－年终空置量）的百分比率指标，其意义是若两者之比大于1，表示供应量大于吸纳量；反之，则表示供应量小于吸纳量，以此反映供求的动态均衡关系。

同时香港地区还通过三个分项指标来综合反映香港地区住宅楼宇的整体空置趋势，这三项指标计算如下：
年内落成楼宇空置率＝年内落成空置户数／年内落成楼宇单位总户数×100%
其余所有楼宇空置率＝其余所有楼宇空置户数／其余所有楼宇单位总户数×100%
整体空置率＝空置总户数／总存量×100%
私人非住宅楼宇，比如私人商业楼宇、分层工厂、私人工业／写字楼综合楼宇、私人货仓的整体空置趋势的统计技术方法与私人住宅楼宇相同，只不过其统计指标的单位为m[2]。

(3)台湾地区目前尚无官方公布之空屋量及空屋率数字，一般常参考台电公司的每月用电度数低于20度的户数来观察空置量的变化，其空屋率计算如下：
空屋率＝空屋量／非营业用电总户数×100%
但有学者在统计台湾地区的住宅空屋时其数字为：空屋量（台电公司的每月用电度数低于20度的户数）×。

其原因有二：第一，台电用户分营业与非营业用户，非营业用户约占其总户数九成；第二，非营业用户其电表数不一定只有一个，依专家建议，实际户数应为台电非营业用户85%左右。

(4)台湾地区通过不同用途楼宇可售总金额，售出总金额和平均销售率三个分项指标来综合反映其市场胃纳的状态。

(5)台湾地区在统计年度还通过不同规划用途楼宇个案总个数及其占所有规划用途楼宇总个数的百分比；不同规划用途楼宇可售总户数及其占所有规划用途可售出楼宇总户数的百分比；不同规划用途楼宇可售总面积（单位：坪）及其占所有规划用途楼宇可售总面积的百分比三项指标来综合反映其统计年度的市场供求规模的状态。

3、国内可借鉴度
我们认为台湾和香港地区在反映房地产市场需求的自用量、自用率；租用量、租用率；自有量、自有率；空置量、空置率和吸纳量几项指标，国内在建立反映房地产业市场需求指标体系时，都可以借鉴。

当然，为了能够全面地反映房地产市场需求或影响房地产市场需求的统计指标的建立时，我们认为还应增设人均土地面积或人口密度；城镇人口占总人口之比重；人均住房面积或间数；新住户生成；居住流动；住房价格与收入比；房租与收入比；居民家庭用于住宅类可支配所得额；住宅类或房产消费物价指数；居住用地开发包括土地开发因子、土地转换因子、人均基础设施开支和城市密度等指标的建立以此来综合反映一国或地区影响房地产市场需求因素的指标体系。

五、港台反映房地产金融服务统计指标体系
1、共有性指标
(1)香港和台湾地区都设有银行部门对房地产业尤其是按揭贷款的笔数、利率和价值金额指标。

比如香港地区银行对购买房屋贷款额、银行对买卖私人物业贷款额、香港各主要银行所报的按揭利率等指标。

台湾地区设有台湾五行（包括台湾银行、合作金库、第一银行、华南银行及彰化银行）对购房贷款金额及利率指标。

(2)香港和台湾地区都设有反映非银行金融部门对房地产业金融服务的统计指标，比如香港地区接受存款公司对房地产建筑贷款额；对购买房屋贷款额；对购买私人物业贷款额；接受存款公司对房地产建筑贷款总额占本港总额的百分比等指标。

台湾地区同样设有非银行金融机构比如人寿保险公司对不动产投资额、信托投资公司对不动产投资额等指标。

2、差异性指标
(1)香港地区除了银行和非银行金融机构对房地产按揭贷款的利率、价值金额作了统计而外，香港地区还设有每10万元按揭贷款按7年、10年、20年期价还的每月供款额指标。

该统计指标主要是为借款者衡量自身按月偿还付款的技术性参考指标。

(2)香港地区还对认可机构住宅按揭贷款调查统计期末未偿还贷款总额；期内新批准贷款数目（笔数）、贷款总额；期内新批准贷款（提取及尚未提取）的数目（笔数）、贷款总额；新批准贷款（尚未提取）的数目（笔数）和贷款总额指标，以此反映金融部门对住宅贷款的偿还情况。

3、国内可借鉴度
我们研究发现国内房地产金融市场大概有以下三种情形：房地产开发经营企业和商品房购屋者向金融机构申请楼宇按揭与土地使用权抵押贷款及信用贷款；(2)金融机构成立
房地产开发公司，直接参与经营房地产开发业务；(3)房地产开发企业实施股份化并有部分企业在证券市场发行股票以筹集资金。

因而国内在设立反映房地产金融服务的指标体系时可以借鉴香港和台湾地区金融机构对整个房地产开发和购房贷款的总额及利率指标，以此反映国内房地产金融市场的第一种情形。

同时可以借鉴香港和台湾地区金融机构对房地产投资额指标，以此反映国内金融机构自身对房地产开发投资状况。

国内还可借鉴香港地区设立反映金融机构（包括银行金融机构与非银行金融机构）对房地产贷款的偿还状况的几项指标。

最后，国内可以设立反映房地产开发企业实施股份化并有少数开发企业在证券市场已发行股票所筹集资金额即开发企业上市股票发行额指标，以此反映国内房地产开发企业以股份化方式在证券市场上筹集资金的状况。

由上可知，随着社会主义市场经济改革与开放不断取得新进展、新成就，加入WTO 的步伐不断加快，因而国内反映计划经济思想的房地产业统计指标体系，要向建立反映市场经济条件下房地产业统计指标体系过渡，且更多地要从过去反映国内房地产业经济增长的统计指标体系向着力反映国内房地产业经济增长与发展尤其是可持续发展的统计指标体系过渡。

这既是一件十分紧迫的历史任务，又是一项系统性的工程，理应引起国内各界特别是理论界的足够重视。