各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的关系

/s?__biz=MzA4MjMyNjAxNQ==&mid=401699679&idx=2&sn=868fdcade58d1f136efe335588e04a8f&scene=23&srcid=0128NHxU7u… 3/9
2016/1/28
各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的关系
绿地率和绿化覆盖率
什么是绿化率？什么是绿化覆盖率？开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿
化率还是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率？开发商做的屋顶
绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是
怎么回事？
有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都
出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这
个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。
绿化率与绿地率有联系
开发商的楼书中经常提到的绿化率与绿地率是什么关系？
相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地率。在计算时，要求距建筑外墙
1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入
/s?__biz=MzA4MjMyNjAxNQ==&mid=401699679&idx=2&sn=868fdcade58d1f136efe335588e04a8f&scene=23&srcid=0128NHxU7u… 1/9
2016/1/28
各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的关系
计算方法
1、公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔绿地和其它带状、块状绿地，同时满足宽度不小
于8m，面积不少于400㎡。
2、中心绿地与宅旁（宅间）绿地的主要区别为：有三分之一以上的绿地面积在规定建筑间
距范围之外。可作为中心绿地，否则作为宅旁（宅间）绿地。
3、宅旁（宅间）绿地面积计算起止界为：绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路
绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也
就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。相反，计算绿化覆
盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。开发商当然喜欢引用
绿化覆盖率的概念。
绿化率与绿地率的区别
其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理
二部分土地拥有财产权。
以上两部分其实是同一宗地不同用途的划分而已。在建设项目确定以前，控制性详细规划已
经确定（不然也无法办理用地规划许可），从控制性详细规划图项目业主清楚知道自己征用
的土地含有多少代征地、什么用途等等。
绿地面积
定义
指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。
建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化
小品建筑可视为绿地。
绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿
化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,
所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
化率、房屋使用率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户
来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，发
展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的
居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。
绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了
2016/1/28
各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的关系
建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的
考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。
居住建筑密度指标，取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条
件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。在一
建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑
密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广
场、停车场等。
/s?__biz=MzA4MjMyNjAxNQ==&mid=401699679&idx=2&sn=868fdcade58d1f136efe335588e04a8f&scene=23&srcid=0128NHxU7u… 2/9
覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计
入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规
范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率
这一指标。因此，买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿
是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指
标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿化覆盖率是
绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很
小的，两者的具体技术指标是不相同的。
在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主
般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。根据1980年中国国家基本建设委员会颁发
的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左
右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。
住建部官员：中国建筑密度太高
不符宜居标准，在扩内需保增长的诉求下，地方城市基础设施建设提速，这也使得各地对用
2016/1/28
各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的关系
各种面积、绿化率、容积率及建筑高度的关系
2016-01-27 dichanMBA
总建筑面积 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。 计算方法 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水 平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒 脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及 其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算 建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅 内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平 面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计 算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建 筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通 廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 占地面积 主要有两种意义：1，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积2，地块总面积 可以分为两类理解： 一。对于建筑物而言，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按 底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面 积。 二。可以指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。在最初进行报批立项时，会经常用 到“占地面积”这个词，就是这个意思。用地面积乘以容积率等于建筑面积。 用地面积
那部分土地称为代征地。对这部分土地，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属
于业主，业主的土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。这部分土地的用途
是规划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用
地。）。
二、建设项目净用地面积（在这部分土地内才可以建设项目需要的工程内容）。业主只对第
绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也
就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。
/s?__biz=MzA4MjMyNjAxNQ==&mid=401699679&idx=2&sn=868fdcade58d1f136efe335588e04a8f&scene=23&srcid=0128NHxU7u… 4/9
红线；距房屋墙脚1.5m。
6、块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地，沿居住区级道路、城市道路
的公共绿地计算至红线。
建ห้องสมุดไป่ตู้密度
是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之
比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划用地面积。[1]比如一块地为10000平方米，其中
要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及
其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要
求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表
地的需求大为增加。来自国土资源部的消息，报国务院批准城市建设用地审批工作已全部完
成。
绿化率
项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼
盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国
家标准是绿地率， 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括
树，但可以种草呀；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些
草，总比地砖铺砌更吸引人吧？……在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单
地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。
绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制
解上。
房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用
词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土
墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入
边，当小区路设有人行便道时计算至便道边；沿居住区路、城市道路则计算至红线；距房屋
墙脚1.5m，对其它围墙、院墙计算至墙角。
4、道路绿地面积计算：以道路红线内规划的绿地为准进行计算。
5、院落式组团绿地面积计算的起止界为：绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路
边1m，当小区路设有人行便道时算到人行便道边；沿居住区道路、城市道路则计算至道路
建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确
定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明），共由两个部分组成：
一、代征地面积（即由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担一
应费用，但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的
公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。
计算公式：
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边
线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿
地面积。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公