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第一章项目简介
一、项目名称：安阳义乌国际商贸城
二、项目单位：安阳新时代置业有限公司
该公司是一家以市场投资开发为主导的大型民营企业，公司注册资本金1.8亿元，是浙商全国市场联合会副会长单位。

公司高层具有丰富的商业地产经营管理和实践经验，熟悉义乌市场的商业运作模式并具备良好的合作关系。

公司团队是一支专业素质优良、诚信的浙江商业精英。

三、编制依据
1、《安阳市关于中华路与德隆街交叉口西南角控制性详细规划》 (安政文〔2009〕306号)
2、《安阳义乌国际商贸城项目建设协议书》；
3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
四、项目概况
1、项目区位
项目位于安东新区，四至范围：北倚德隆街，东接中华路，西至曙光路，南邻万金渠。

规划分区为商业和住宅，是安阳市地理位置最为优越的规划分区之一。

2、规划方案
项目规划总用地面积40.69公顷，居住人口1.88万人，其中：商业用地8.86公顷（包括DN2-2-15-2和DN2-4-3-2地块）；居住用地21.15公顷（包括DN2-2-15-1和DN2-4-3-1地块），规划北部的DN2-2-15-1地块和南部的DN2-4-
3-1地块以居住为主，沿中华路的地块DN2-2-15-2和DN2-
4-3-2以商业、办公为主。

总建筑面积为113万㎡，其中：高层（25层以上）住宅70万㎡；商业、公用、办公建筑面积为23万㎡；地下储藏室及地下车库5000个，建筑面积
20万㎡。

建筑密度32.%，容积率为3.27。

3、规划风格
整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本
的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

体现了规划
区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生
活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

第二章投资环境分析
一、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府主要均针对增量房市场出台了系列调控政策，目的是为了抑制房
价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，而对存量
房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和
4.1%。

3、国家、河南省以及安阳市有关的土地政策，加强了开发用地的管理，使得本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该区用地的商业价值。

二、微观环境分析
1、政策环境
安阳投资环境良好，政策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了较为宽松的条件。

本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城市建设三年计划建设项目，根据安政［２００９］３５号文件精神，本项目建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人民政府城市建设三年计划项目优惠政策。

同时，该项目列为市重点项目，享受相应的优惠政策。

市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。

2、交通环境
安阳地处晋、冀、鲁、豫四省交汇处，交通便利，地
理位置优越，京广铁路纵贯市区，京港澳、安林、大广等高速公路和106、107国道穿市而过，石武高速铁路2012
年建成后将设立安阳东站。

客运专线北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州，距相邻的河北邯郸约50余公里（北），鹤壁50公里（南），山西60公里（西），濮阳65公里（东）；继续向东入310国道500公里可达连云港。

经106、104国道货车9个小时到达天津港。

11条
省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。

安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，安阳至北京西的动车组D137/8
次列车运行时间缩短至４小时以内。

市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。

石武高速铁路于2011年5月1日通车，将设立安阳东站。

3、商业环境
按照安阳市城市总体规划（2007至2020）的要求，未来城市发展方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文化、体育、物流为一体的现代化城区。

本项目位于安阳市新兴商圈安东新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：中国文字
博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、
朝霞路、朝阳路等路网；正在实施的有，体育发展中心五
星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14
个重点开发项目。

本项目区位交通发达，紧靠汽车东站，
火车东站和高速路口；配套设施完善，环境优美宜人，消
费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。

4、品牌优势
本项目的市场建设将与义乌的中国小商品城嫁接，具
有品牌优势。

一是引进中国小商品城先进的设计理念，吸
收安阳当地的地域文化和特色，融合科技、信息、人性化
及专业市场的商业特点，把安阳义乌国际商贸城项目规划、设计成国内一流的商业地产项目；二是借鉴和吸收义乌国
际商贸城的人流、物流的先进经验，吸收国内外大型商业
中心的时尚元素和现代商业文化理念，在市场的功能设置上，形成立体式交通传输体系、人性化的配套服务体系以
及和谐高效的公共管理体系，并力争保持10年以上不落后；三是引进义乌国际商贸城先进的市场管理理念，服务并管
理好市场，以规范的管理、优质的服务和良好的信誉，不
断提升市场的经营档次，为安阳及豫北广大群众提供高品
位的购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游服务，提升安阳城市
市场经营的档次。

四是引进义乌市场先进的市场经营管理理念和运营模式，形成经营集约化、管理规范化、商品品牌化、营销网络化、功能服务星级化的商业贸易经营模式，将市场板块的商业辐射涵盖到百公里外经济圈。

5、经营理念
本项目是豫北地区体量较大、品位较高的都市综合体，由超级市场、商业广场、主题休闲购物街区、甲级写字楼、星级宾馆和高档住宅等多种功能复合而成。

其中，商业项目由核心主力大型批发市场以及国际超市、百货和主题休闲街区、家居广场、数码广场、家电广场、美食广场、娱乐广场、电影院线等多种商业业态组成。

符合商业时代发展潮流，代表着安阳市商业的新形象，领引着安阳商业未来发展的新趋势，具有广阔的市场发展前景。

6、管理优势
本项目具有良好的稳定营销政策和完善的经营环境。

公司是一家以市场投资开发为主导的大型民营企业，公司注册资本金1.8亿元，是浙商全国市场联合会副会长单位。

公司高层具有丰富的商业地产经营管理和实践经验，熟悉义乌市场的商业运作模式并具备良好的合作关系。

公司团队是一支专业素质优良、诚信的浙江商业精英。

对全国来说，全国办市场看浙商，浙江市场协会制订的市场星级管理体系是全国市场的标准。

按照政府约定，
该商业项目十年内不进行产权销售，商户可以放心经营；一流的功能设置和人性化的市场管理，将营造“千店入驻，万商云集”的财富新地标，商业新典范。

第三章市场分析与价格预测
一、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、安阳市场供需状况等方面情况调查表明，安阳地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，安阳商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是豫北区域性中心强市的形成和城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。

二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买
新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、城市居住环境的改善促进住房购买力增长
政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进安阳这座最佳人居城市的规划建设，跻身精品居住城市行列，并吸引更多人群到安阳购房居住。

5、房地产营销方式的改变吸引购买力增长
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

二、目标市场定位
本项目设计面向的目标客户群主要分为以下四类：
1、钟爱于安阳居住环境、人居品牌的购房群体；
2、追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
3、当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
4、致力于安阳投资置业的购房群体。

三、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、高层住宅均价3600元/㎡；
2、商业网点均价6000元/㎡（以租金折算为平均售价）；
3、办公楼均价3600元/㎡；
4、车位均价6--8万元/个；
第四章建设条件
一、建设地点条件
1、项目地理位置优越，紧邻中华路与市民活动中心；
2、紧邻城市主干道，可直达火车站、汽车站、高速公路、高速铁路站以及邯郸机场，交通十分便利；
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等
生活服务设施尽在整体规划中。

二、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、已经成功摘牌取得土地使用权。

3、该项目为安阳市人民政府重点招商引资项目和城市建设三年计划建设的项目，享受相关优惠政策。

第五章总体建设方案
一、建设原则和策略
为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，拟开发建设周期为6年，首期在北地块市场开业三年内完成北地块项目的建设。

为促使商业氛围尽快形成，政府同意商业部分房产及与之配套的住宅优先验收，确保市场如期开业。

与义乌国际商贸城配套的住宅在北地块市场结构封顶后方可销售。

二、总体目标和分期目标
公司于2009年12月初，成功摘牌取得地块的开发权。

项目分两期开工建设，首期开工建设面积不少于60万m2，目前已经基本完成项目单体初步设计，在拆迁顺利的前提下，计划于今年下半年开工，2011年市场首期开业。

计划在2011年5月住宅进行预售。

首期即北地块计划开发面积69.5万㎡，其中商业面积10.5万㎡，住宅45万㎡，开发建设时间为3年（2010—2012年），2010年拟开发建设商业面积10.5万㎡，2011年拟开发面积45万㎡，2012年拟开发面积14万㎡。

二期南地块计划开发面积43.5万㎡，其中商业面积12.5万㎡，住宅25万㎡，开发建设时间为3年（2013—2016年），2013年拟开发面积12.5万㎡，2011年拟开发面积25万㎡，2012年拟开发面积6万㎡。

三、营销方案
1、销售计划
根据工程建设进度计划及安阳地区房地产发展走势，
该项目拟销售周期为五年，分年度销售测算为：2011年销
售收入73740万元；2012年销售收入172060万元；2013
销售收入48780万元；2014年97560万元；2015年16260
万元。

2、营销策略
深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通
过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市
场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息
传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认知。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。

有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。

在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

第六章安全防护与节能环保
一、安全防护
安全防护贯彻“安全第一、预防为主” 的方针，要确
保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大小业主的安全和健康。

二、节能措施
为保证做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到河南省及安阳市节能型建筑的指标。

重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施，充分有效的利用能源，提高能源利用率。

三、节水措施
采用符合国家节能标准的高效低能耗供排水设备，供水系统采用合理的工艺流程，分类别设多极计量；公寓、写字楼、商业楼均采用先进节水技术。

四、消防措施
严格执行《消防法》和消防设计规范，坚持“预防为主，消防结合”的工作方针，强化消防管理，加强防火安全教育，建立防火安全制度和定期防火检查制度，层层落实消防措施，落实消防责任制，加强重点部位的管理，确保安全，杜绝火灾事故。

五、环保分析
本项目建设对环境的主要影响是：污水、噪音、废气、扬尘和废弃物，应严格按照省市环保标准分别进行处理。

第七章项目组织机构和人员
一、组织管理
公司将以科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

公司成立项目部负责处理涉及一些该工程项目的有关组织计划安排、对外协调、施工管理、竣工验收等工作事宜。

并由公司的前期部、财务部、工程技术、营销管理等职能部门或项目小组，来协助该房产项目的整体营销、规划设计、资金运作等专业技术的支持及监督管理工作。

公司对项目的开发建设实行二级管理的模式。

1、项目小组（一级管理），在公司总经理的领导下，对项目的工程进度、质量、规划等进行全面的协助管理与指导，由组长负责具体的组织坚督实施。

2、项目经理（二级管理）是本项目开发建设的直接责任者。

在公司主管领导的直接管理下，对所负责的项目的进度、质量、成本、项目人员等进行全面的管理。

二、人员配备
1、工程技术人员配置
公司配置两名工程技术管理人员，作为代表来负责施工现场的组织、协调、监督等工作，在涉及一些较大的工
程项目变更、材料设备采购等事宜还必须向项目部的主管上级领导请示并直接参与工作。

（1）配置一名作为项目部经理，需有房地产开发项目的管理经验，具有较强的组织、沟通及对外协调能力，直接对公司的高层主管领导负责。

（2）配置一名土建管理员，作为现场施工管理的工程技术负责人，具有丰富的土建或水电方面的施工管理经验，具有较强的组织协调能力，直接对项目经理负责。

在项目部具体工作的过程中，可根据项目部人员的工作量及工作内容的饱和情况，由公司主管领导审批再决定项目部增减人员，达到项目部成员的人员精干、管理高效的组织管理目的。

2、销售人员配置
在项目开发的现场或合适的位置成立楼盘的售楼处，以展开房产的市场销售工作，根据公司的销售策略和市场的展开情况，配置相应的人员。

若公司销售力量不是很强或经验不丰富的情况下，可以委托专业的房产销售代理公司进行市场的销售工作。

三、人员培训
公司在项目实施前期中间，制订计划分期进行安全防护、消防、环保、质量等知识培训。

第八章投资估算与资金筹措
一、投资估算
项目总投资321,620.00万元，其中：
1、取得土地使用权总成本为2,4400.00万元（出让金总额23,000.00万元，契税1,400.00万元）；
2、项目开发投资成本为297,220.00万元。

二、资金筹措
投资总额321,620.00万元，其中自有资金178,000.00万元(含本项目销售回笼资金再投入160,000.00万元)，自筹融资借入资金63,620万元，银行分期贷款80，000.00万元）。

三、资金计划
1、资金投入计划：首期总投资207,231.00万元，其中：支付全部地价款24,400.00万元；全部前期费用
1,750.00万元；建安投资157,513.00万元；开发间接费23,568.00万元。

二期总投资114,389.00万元，不需要再支付前期费用和地价款，按进度支付建安投资99,461.00万元，开发间接费用14,928.00万元。

2、资金回款计划：首期开工一年后商业和住宅同步销售预计可以回笼资金73,740.00万元，第三年回笼资金172,060.00万元；二期采取预订售房分期收款方式，第一
年预收定金30%预计回笼资金48,780.00万元，第二年收款60%预计可回笼资金97,560.00万元，第三年收款10%结算可回笼资金16,260.00万元。

3、资金需求计划：结合公司资金情况，项目建设初期资金投入需求较大，第一年进度投资约为78,989.00万元，除自有资本金18,000.00万元外，需要融资60,000.00万元，计划按照项目资本金比例申请银行贷款解决
45,000.00万元，公司自筹或增资15,000.00万元；第二年建安投资约为88,000.00万元，通过预交租金减免优惠的方式回笼商业面积7.5万㎡预计可以提前回笼资金
20,000.00万元，写字楼和住宅销售率达到30%预计可以回笼资金73,740.00万元，扣除各项费用和税金支出有资金缺口30,000.00万元，需要融资解决；第二期建设利用首期结余资金（利润）为启动资金，通过分期首款方式可以基本满足资金需求。

详见附表五：投资和融资计划总表
第九章效益与风险分析
一、项目投资成本预测分析
项目预测总投资321,620.00万元，其中：
1、土地取得价款24,400.00万元，占7.59%；
2、前期准备费1,750.00万元，占0.5%；
3、建安工程费240,600.00万元，占75%；其中商业住宅和写字楼按平均造价2,200.00元／㎡测算，地下按均价1,800.00元／㎡测算。

4、绿化景观费11,245.00万元，占3.5%；按照规划总建筑面积减去地下面积和部分公共面积后共86.5万㎡，按130元／㎡测算。

5、公共设施费5,129.00万元，占1.59%；按照规划面积公共设施1.1万㎡，平均造价1000元／㎡，计1,100.00万元；人防工程参照有关标准折合面积2.37万㎡，易地建设费1700元／㎡
6、开发间接费用38,496.00万元，占11.97%，其中管理费营销费用和其它费用分别按照建安成本5%、2%和1%测算，财务费用参照银行利率按照建安成本和土地价款占用资金之和的8%测计算。

详细见附表一：项目投资成本预测分析表
二、主要经济指标预测分析
预测项目总收入408,400.00万元，销售成本283124.00万元，营业税金22,462.00期间费用
38,496.00，土地增值税19,295.40万元，税前利润
45,022.00万元，所得税11,255.00万元，税后利润
33,766.00万元，总投资回报率10%。

详细见附表二：项目主要经济指标分析表
三、现金流量分析
项目现金总流入408,400.00万元，现金流出
363,377.40万元，所得税前现金净流量45,022.60万元，
所得税后的净现金流量33,766.95万元，内部收益率为
14.85%。

详见附表三：项目投资现金流量分析表。

四、风险分析
1、建设风险与防范
（1）工期风险及防范：在施工过程中，由于设计误差、施工能力差、自然灾害等原因可致使项目不能按期建成，
要加强合同管理，防止拖延工期。

在建设管理过程中，一
切活动遵守法律、法规，充分发挥合同管理和控管职能，
实现成本、进度、质量各项指标的最佳效果。

（2）质量风险及防范：在施工过程中，由于原材料、购配件质量不符合要求，技术人员或操作人员水平不高，
违反操作规程等原因而产生质量问题。

要加强现场管理，
在施工过程中做好预控工作，对工程实施过程中实行全程
监督，对每个环节严格把关，确保工程保质保量按期完成，避免造成停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和购件
积压等损耗，或因工期的延误、质量问题带来的风险。

2、环境风险及预防
项目施工会产生粉尘、噪声、垃圾，要采取有效措施
妥善解决这一问题，以防止或减少社会风险，保证项目的
顺利实施。

3、盈亏平衡分析
（1）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单
价（1-税费率）= 321,620.00万元／｛3614.00（1-0.055）｝元／㎡=94.17万㎡，占计划销售量的83.33%
（2）销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=321,620.00万元/113万㎡（1-0.055）
=2689.65元/㎡，占计划销售单价的79.06%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到94万㎡或平
均销售价格达到2689.65元/㎡时，项目保本，安全余度17%。

4、敏感性分析
该项目敏感性因素有售价、建设成本、容积率即面积，各因素变动各项对经济指标的影响中建安成本最大，应作
为关键风险因素控制。

详见附表四：项目敏感性分析表。

5、盈利能力分析
（1）、静态分析
投资利润率（税后）=项目现金净流量/项目现金流出
总额=9.29%。

投资回收期（税后）=2.3年
（2）、动态分析项目
内部收益率（税后）=14.85%
投资回收期（税后）=4.6年
（计算参见附表三项目投资现金流量分析表）。

五、经济评价
经测算，本项目税后内部收益率为14.85%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

六、社会效益分析
该项目建成后，具有显著的社会效益。

其一，安阳义乌国际商贸城市场建成运营后，将引进经营商户5000余户，其从业人员超过2万人，加上延伸产业，可以提供大量的就业机会，安置一大批社会人员上岗；
其二，增加当地政府财政收入，促进安阳经济发展；
其三，该项目既是一项商业工程，也是一项惠民工程，它对于安阳市第三产业、旅游业、生产制造业以及文化产业的蓬勃发展，都将起着巨大的助推作用。

第十章结论
综上所述，经过我们认真研究分析论证，该项目从规划远景和参与后续开发看，均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，进行开发建设，该项目均是可行。