余杭区物业管理服务收费管理实施细则

余杭区物业管理服务收费管理实施细则
第一条为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理服务收费管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于物业公司在余杭区进行物业管理服务并收取费用的经营服
务收费行为。

第三条本实施细则所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常运行维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。

第四条区物价局是本区物业管理服务收费的主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。

第五条物业管理服务收费实行统一管理。

区物价局负责贯彻执行国家和省、市物业管理服务收费有关政策、规定，制定本区物业管理服务收费实施细则。

第六条物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。

第七条物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。

普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。

收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。

第八条物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。

别墅、高层住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。

为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。

普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。

第九条实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司与业主（业主委员会）协商确定，报本局备案。

实行市场调节价的为业主提供代办性、特约性服务的收费（另有规定除外）由物业公司自行制定或与业主协商确定。

为正确引导市场，合理制定收费标准，区物价局每年公布一次参考性收费标准。

第十条实行政府指导价的物业管理服务收费，由区物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，每年一次向社会公布。

各小区的收费标准，由物业公司会同业主委员按区物价局公布的等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。

第十一条收费等级和收费标准报区物价局确认。

收费等级一般每两年考评一次，经考评与原评定收费等级有变化的（超过或达不到），收费标准应按考评后的等级重新确定。

第十二条对旧城区已建旧宅或新建零星住宅达不到物业管理服务收费考评标准，按区物价局公布的无等级收费标准确定。

第十三条对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区，由区价格主管部门根据物业管理的实际情况，确定物业管理服务收费临时标准。

前期物业管理实行招投标的收费标准，由区物价局确定。

第十四条普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：
（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、供热、管道燃气、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养；
（二）住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置等；
（三）公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；
（四）公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；
（五）车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；
（六）住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。

第十五条别墅、高层住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。

第十六条物业管理服务收费主要由下列项目组成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
（二）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理养护费；
（四）清洁卫生服务费；
（五）安全防范服务费；
（六）物业公司办公和小区活动等费用；
（七）物业公司固定资产折旧费；
（八）利润；
（九）税费。

第十七条实行物业管理的小区，未交付前的前期物业管理服务的费用，由建设单位承担；已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故未居住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。

业主因故未居住超过一年（不含一年）以上的，物业管理服务费按全额缴纳。

第十八条有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。

具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。

无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。

物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得另向业主公摊。

物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。

第十九条实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按区物价局规定的标准收取。

其他车辆的停放收费按有关规定执行。

第二十条物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会（业主）签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。

物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会（业主）认可的，业主可以不支付费用。

第二十一条物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。

另有约定的从其约定。

第二十二条已缴纳物业维修基金的住宅楼房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修（含中修）以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。

物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。

日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。

未缴纳物业维修基金的住宅楼，维修更新费用由业主承担。

第二十三条鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。

第二十四条物业管理服务收费实行明码标价制度。

物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，按受业主和价格主管部门的监督。

第二十五条物业公司应建立健全财务管理制度。

物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。

并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。

第二十六条业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。

不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。

第二十七条业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。

对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。

第二十八条物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。

未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。

第二十九条对违反本实施细则规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》给予处罚。

第三十条实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和实施细则按有关规定执行。

第三十一条本实施细则由余杭区物价局负责解释。

第三十二条本办法自2003年1月1日起施行。

以前本区有关物业管理服务收费的规定同时废止。

附件：
余杭区普通住宅小区
公共性物业管理服务基准收费表
余杭区高档住宅、非住宅公共性物业
管理服务参考性收费标准
2
附件：
7 住户对物业管理服务质量及收费
满意
2
满意率在85%（含85%）以上的不
扣分，85%以下至75%（含）的扣
1分，75%以下至60%（含）的扣
1.5分，60%（不含）以下扣2分
美文欣赏
1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。

秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。

秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。

清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。

秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。

2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。

聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！
3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。

让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。

我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。

4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。

人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。

5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。

月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。

人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。

沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。

6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。

阑珊灯火，映照旧阁。

红粉朱唇，腔板欲与谁歌？画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。

舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。

风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？
7、经年，未染流殇漠漠清殇。

流年为祭。

琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。

冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。

寂寞琉璃，荒城繁心。

流逝的痕迹深深印骨。

如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。

邂逅的情劫，淡淡刻心。

那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。

你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。

生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。

生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。

9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。

我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。

这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。

10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。

四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。

有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。

她温和的把头发理顺。

又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。

她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。

流到眼角，纺织进长长的。

麻花辫。

阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。

女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。

11、太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。

青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。

不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。

那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。

12、原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。

谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。

13、终于，心痛，心碎，心成灰。

终于选择，在月光下，被遗忘。

百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。

爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。

14、世界这么大，能遇见，不容易。

心若向阳，何惧忧伤。

人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。

人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。

再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。

再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。

15、孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。

孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。

当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。

16、生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。

人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深
悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。