抵押贷款评估
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▪ 国际评估准则：
• 强调：抵押贷款价值是非市场价值，是风险估价中的概 念，在估价过程中一定要明确区分市场价值和抵押贷款 价值。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 抵押贷款价值 ▪ 抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：
• 安全性。 • 保守性。 • 持续性。
8.1 评估的价值类型与目的
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 市场价值 ▪ 市场价值的特性
• 市场价值是客观价值，不是主观价值。 • 市场价值是价值范围，不是价值点。 • 市场价值是时点价值，不是持续价值。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 抵押贷款价值
▪ 新巴塞尔资本协议补充文件：
8.2 抵押贷款评估中的收益法 ❖8.2.1 评估原则
▪ 预期原则 ▪ 变动原则
8.2.2
适用和限制条件
❖直接资本化法和报酬资本化法的优劣
▪ 对收益方法的选取主要取决于可获得市场数据的充足性 和可靠性。在市场数据充分的情况下，上述两种方法都 是可行的。在能够从市场上获得具有相似预期收益的大 量可比实例的情况下，运用直接资本化法更为有效；而 在市场上缺乏足够数量的可比实例的情况下，评估人员 有可能通过确定合适的报酬率而提供一个更为准确的评 估结果，因此报酬资本化法可能会更为可靠。
表
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖资本化率
❖单轨制评估中的综合资本化率（R0） ❖双轨制评估中的土地资本化率（R1）和建筑物资本化率
（RB）
8.2.5
案例分析
❖ 【例8—1】某人以一栋写字楼作为抵押物，向银行提出贷 款申请。根据需要对该写字楼进行抵押贷款评估，评估基 准日为2003年1月1日。该写字楼的出租情况和成本数据 为：出租面积为6 800m2，剩余使用年限为40年，市场租 金为10元/m2·月。租约关系如下：
计算思路：根据待评估房地产的历史收益情况和市场上 类似房地产的收益变动情况，预测房地产在持有期间（ 一般为5~15年）的收益现金流量，选取适当的报酬率。 报酬率反映了投资人在持有房地产期间所要求的利润率 ，而收益率代表的是某一年收益与其房地产价值的关系 。报酬率与收益率虽然在量上有可能一致，但两者的内 涵却是截然不同的。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖重置单价
在抵押贷款评估中，建筑物重置单价修正因素需要注意的 方面主要有：
▪ 对可能影响建筑物价值的当前和长期风险进行全面分析、预测。
▪ 结合金融政策和货币价值波动等的影响，以及经济周期和房地产 周期变动预测，对未来的市场情况进行预测。
▪ 房地产权益价值修正。
▪ 对建筑物价值应适当并审慎地以按照较低标准确定的建筑成本为 基础进行。
▪ 替代原则 ▪ 均衡原则 ▪ 外部性原则
8.3.2
适用和限制条件
❖ 成本法适用于对土地价值稳定且能够达到最高最佳使用的 抵押房地产进行价值评估。
❖ 同时成本法也适用于对较为特殊并在市场上较少交易的抵 押房地产进行价值评估。
▪ 由于成本法以两条线为原则，土地价值和建筑物价值的 确定都很重要。
8.3.3
❖1、测算建筑物总成本扣减从实体、功能、经济三方面估算的 建筑物折旧，再经过考虑其他价值增减因素的调整，最终得到 建筑物的价值；
❖2、测算建筑物的单位成本，用建筑面积乘以重置单价求取建 筑物价值。
8.3.3
评估方法和程序
❖评估程序
❖总成本法
8.3.3
评估方法和程序
❖评估程序
❖单位成本法
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖重置单价
建筑物重置单价为按估价时点的价格水平，采用估价时点 的建筑材料和现行的建筑技术、设计和布局，建造与估价 对象具有相同效用的全新状态的建筑物每单位面积（通常 为平方米）的正常价格。
重置单价是通过选取市场相似建筑物作为可比实例，然后 进行各项价值修正而获得的。选取可比实例的标准：
• 市场价值主要是根据估价期日以前的市场状况来进行评 估的，这一点也不符合银行所期望的综合考虑在贷款期 间内的市场风险和发展趋势对抵押房地产的将来价值的 评估要求。而这些目标在抵押贷款价值定义中则有清晰 的表述。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
▪ 市场价值
针对市场价值概念内涵的争论焦点： • 以现金或可折算为现金的方式计量还是以非现金方式计量； • 房地产权益还是房地产实体； • 价格还是最高价格； • 最可能价格还是最高价格； • 均衡价格还是市场价值。
▪ 市场价值是在自愿买方与自愿卖方都精明、谨慎行事且 不受任何强迫的情况下，对双方在一定范围的交易活动 中通过适当的市场行销方式所成交的一宗房地产在估价 期日的估计数额。
❖表
8.2.5
案例分析
❖ 【例8—1】
❖ 其他数据如下： 管理成本为2.5元/m2·月，维护成本为6元/m2·月，租金 损失风险取净冷租金的3％，房地产资本化率为6％。
❖ 评估思路：运用直接资本化法对该写字楼的市场价值和抵 押贷款价值进行评估。
8.3 抵押贷款评估中的成本法 ❖8.3.1 评估原则
评估方法和程序
❖ “两条线”评估思路和方法
成本法以两条线的方式，分别计算土地和附属建筑物的 价值，两者价值之和即为待评估房地产的市场价值。
❖对土地市场价值的求取需要在假设为空地情况下确定最 高最佳使用：市场比较法、收益资本化法、基准地价修 正法及其他衍生方法。
❖对建筑物成本的测算：首先确定采用重建成本还是重置 成本，再选取测算方法——
• （1）建筑物反映了地基的最高最佳使用状态； • （2）最近完工的新建建筑物； • （3）市场供求基本均衡； • （4）土地价值稳定且相对容易测算； • （5）建筑用途和类型一致。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖重置单价
在抵押房地产的市场价值评估中，建筑物重置单价对可比 实例成本单价的修正因素通常可以从以下几个方面进行考 虑： ▪ 市场条件修正。 ▪ 实体差异修正。 ▪ 区位条件修正。 ▪ 间接成本和经营利润修正。
评估中主要参数设定原则分析
❖运营成本
房地产运营成本根据是否随房地产一般可分为固定成本和 可变成本两类 （以写字楼物业为例） 表
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖现代化风险
现代化风险是指为了保证现有租金水平，必须时刻保持建 筑物在物理上和功能上的使用状况，例如实施比较大的维 修和改造等。
通常而言，现代化风险主要受三大因素的影响，即装修时 尚程度、建筑物陈旧状况和建筑物集聚程度。
持续实现价格为基础。 ▪ 应将没有包含在比较价格里的项目开发费加到土地价值
中，其前提条件是开发费实际发生，或者与抵押房地产 共同产生。 ▪ 对于预计将被分割的土地部分必须进行特殊评估。
8.3.5
案例分析
❖ 【例8—2】评估的抵押标的物是一幢平均装修程度、带有
地下室和车库的排房，竣工日期为1995年6月30日。该抵 押物位于一个一般性的新建居住小区，该地块面积为 400m2，基准地价为1 000元/m2（基准日期为2000年 12月31日），根据最近对近期建设排房的土地售价评估 ，得出平均价格为1 500元/m2。评估基准日为2002年1 月2日。
认识市场价值和抵押贷款价值在抵押贷款评估中的作用：
• 市场价值反映了银行的资产账面价值，为同一时期银行抵押贷 款业务与房地产领域的横向比较提供了基础。
• 市场价值是抵押房地产于估价时点上在市场中可能实现的交换 价值。
• 抵押贷款价值可以作为银行会计计量的参考，有利于增强银行 的财务安全性。
• 抵押贷款价值可以作为银行审计的参考，便于银行加强对抵押 贷款的监控和管理。
8.2.3
评估方法和程序
❖直接资本化法
❖单轨制的直接资本化法 ❖图
8.2.3
评估方法和程序
❖直接资本化法
❖双轨制的直接资本化法 ❖图
8.2.3
评估方法和程序
❖报酬资本化法
又称现金流量分析法，即DCF法，是通过预测房地产在 典型持有期内（一般为5~15年）的预期收益和现金流量 ，通过适当的资本报酬率将持有期内的现金流转化为评 估现值的收益估价方法和技术。
• 抵押贷款价值可以作为银行进行贷款风险评级的基础，有利于 量化风险，建立银行内部的风险预警机制。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.2 抵押贷款价值评估的目的
房地产抵押是出于为债务人如期履行债务提供物质担 保的需要。对房地产进行评估的目的在于为抵押行为双方 提供房地产的抵押贷款价值。抵押贷款价值对抵押人来说 ，代表他能够取得的贷款额度。对于抵押权人来说，则反 映了作为抵押担保物的房地产所起到的债务履行担保的程 度。因此，抵押贷款价值代表了房地产抵押权益价值，它 不是市场价值或清算价值。抵押贷款价值与市场价值之比 ，可以反映作为抵押担保物的房地产风险的大小。这一点 对于银行信贷部门量化研究信贷风险具有很好的启示意义 。
• 抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行贷款 决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在 考虑到待评估房地产未来出售的可能性，顾及房地产长 期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产 的当前用途和可能的用途改变等条件下，评估出来的房 地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价 值应以透明、清楚的方式表达。
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖运营收益（以租金为代表形式）
❖对租金的界定
❖租金是出租人和承租人就房地产租赁事项达成协议，并 在租约中体现出的反映出租人权益或承租人义务的货币 化度量。
❖按照出租人和承租人的约定不同，租约合同又可以分为 总租约、净租约和绝对净租约。
❖租金面积一般可以分为净使用面积、净出租面积和总建 筑面积。
求取思路和过程： ▪ 估计折旧； ▪ 建筑物折旧后价值； ▪ 建筑物总折旧额； ▪ 建筑物总折旧比率； ▪ 建筑物年折旧比率； ▪ 通过对市场情况分析，修正年折旧百分比的范围，将修
正后年折旧比率乘以建筑物已使用年限，最终就得到了 建筑物安全折扣。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖土地单价
▪ 评估土地价值确定土地单价时应遵守下列原则： ▪ 土地价值的评估以位于同一区域内且用途相同的土地可
▪ 特殊的建筑物组成部分（如电梯、空调设备、汽车入口坡道等） 以及外部设施（如镶嵌材料、庭院加固所铺石块、绿化设施等） 应另外进行评估，其前提条件是全部所有者和租客都使用这些设 施。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖建筑物安全折扣
▪ 建筑物安全折扣是在抵押贷款评估中，用于测算待评估 房地产总折旧率的一个重要参数。
❖对估价而言，租金可分为合同租金和市场租金。
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖运营收益（以租金为代表形式）
❖运营收益的求取原则
▪ 房地产年收益应是产生于房地产或由房地产本身所带来的现 金流入，而不包括由动产、无形资产等非房地产权利或其他 特殊经营管理优势所带来的收益。
▪ 房地产收益可以分为各种类型，如毛收益、净收益、税前收 益、税后收益等。这些要根据所收集的有关房地产运营成本 与费用、资本化率等资料情况，选取适宜的收益类型和相应 的资本化率进行计算。
▪ 房地产收益应着眼于未来收益。对历史资料的研究和当前市 场租金的借鉴，只是提供了对收益进行合理预测的依据，这
也是市场分析预测存在的主要原因之一。
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖运营收益（以租金为代表形式）
❖运营收益的求取原则 ▪ 针对房地产抵押贷款评估
• 投资型物业
• 自用型物业
8.2.4
抵押贷款评估
第八章 抵押贷款评估
❖学习指导 重点掌握抵押贷款评估的概念、内涵、评估特点 、方法和流程，并理解市场法、成本法和收益法 在抵押贷款中的具体应用，领会在抵押贷款评估 中如何把握价值风险因素。
资产价格泡沫中银行与房地产部门的相互影响 ❖图
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 抵押贷款价值
▪ 抵押贷款价值和市场价值的比较
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
• 市场价值是一个时点价值的概念，其暂时性与抵押贷款 所需要的持续性之间构成了一组矛盾，因此可引入抵押 贷款价值作为持续价值类型
• 强调：抵押贷款价值是非市场价值，是风险估价中的概 念，在估价过程中一定要明确区分市场价值和抵押贷款 价值。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 抵押贷款价值 ▪ 抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：
• 安全性。 • 保守性。 • 持续性。
8.1 评估的价值类型与目的
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 市场价值 ▪ 市场价值的特性
• 市场价值是客观价值，不是主观价值。 • 市场价值是价值范围，不是价值点。 • 市场价值是时点价值，不是持续价值。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 抵押贷款价值
▪ 新巴塞尔资本协议补充文件：
8.2 抵押贷款评估中的收益法 ❖8.2.1 评估原则
▪ 预期原则 ▪ 变动原则
8.2.2
适用和限制条件
❖直接资本化法和报酬资本化法的优劣
▪ 对收益方法的选取主要取决于可获得市场数据的充足性 和可靠性。在市场数据充分的情况下，上述两种方法都 是可行的。在能够从市场上获得具有相似预期收益的大 量可比实例的情况下，运用直接资本化法更为有效；而 在市场上缺乏足够数量的可比实例的情况下，评估人员 有可能通过确定合适的报酬率而提供一个更为准确的评 估结果，因此报酬资本化法可能会更为可靠。
表
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖资本化率
❖单轨制评估中的综合资本化率（R0） ❖双轨制评估中的土地资本化率（R1）和建筑物资本化率
（RB）
8.2.5
案例分析
❖ 【例8—1】某人以一栋写字楼作为抵押物，向银行提出贷 款申请。根据需要对该写字楼进行抵押贷款评估，评估基 准日为2003年1月1日。该写字楼的出租情况和成本数据 为：出租面积为6 800m2，剩余使用年限为40年，市场租 金为10元/m2·月。租约关系如下：
计算思路：根据待评估房地产的历史收益情况和市场上 类似房地产的收益变动情况，预测房地产在持有期间（ 一般为5~15年）的收益现金流量，选取适当的报酬率。 报酬率反映了投资人在持有房地产期间所要求的利润率 ，而收益率代表的是某一年收益与其房地产价值的关系 。报酬率与收益率虽然在量上有可能一致，但两者的内 涵却是截然不同的。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖重置单价
在抵押贷款评估中，建筑物重置单价修正因素需要注意的 方面主要有：
▪ 对可能影响建筑物价值的当前和长期风险进行全面分析、预测。
▪ 结合金融政策和货币价值波动等的影响，以及经济周期和房地产 周期变动预测，对未来的市场情况进行预测。
▪ 房地产权益价值修正。
▪ 对建筑物价值应适当并审慎地以按照较低标准确定的建筑成本为 基础进行。
▪ 替代原则 ▪ 均衡原则 ▪ 外部性原则
8.3.2
适用和限制条件
❖ 成本法适用于对土地价值稳定且能够达到最高最佳使用的 抵押房地产进行价值评估。
❖ 同时成本法也适用于对较为特殊并在市场上较少交易的抵 押房地产进行价值评估。
▪ 由于成本法以两条线为原则，土地价值和建筑物价值的 确定都很重要。
8.3.3
❖1、测算建筑物总成本扣减从实体、功能、经济三方面估算的 建筑物折旧，再经过考虑其他价值增减因素的调整，最终得到 建筑物的价值；
❖2、测算建筑物的单位成本，用建筑面积乘以重置单价求取建 筑物价值。
8.3.3
评估方法和程序
❖评估程序
❖总成本法
8.3.3
评估方法和程序
❖评估程序
❖单位成本法
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖重置单价
建筑物重置单价为按估价时点的价格水平，采用估价时点 的建筑材料和现行的建筑技术、设计和布局，建造与估价 对象具有相同效用的全新状态的建筑物每单位面积（通常 为平方米）的正常价格。
重置单价是通过选取市场相似建筑物作为可比实例，然后 进行各项价值修正而获得的。选取可比实例的标准：
• 市场价值主要是根据估价期日以前的市场状况来进行评 估的，这一点也不符合银行所期望的综合考虑在贷款期 间内的市场风险和发展趋势对抵押房地产的将来价值的 评估要求。而这些目标在抵押贷款价值定义中则有清晰 的表述。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
▪ 市场价值
针对市场价值概念内涵的争论焦点： • 以现金或可折算为现金的方式计量还是以非现金方式计量； • 房地产权益还是房地产实体； • 价格还是最高价格； • 最可能价格还是最高价格； • 均衡价格还是市场价值。
▪ 市场价值是在自愿买方与自愿卖方都精明、谨慎行事且 不受任何强迫的情况下，对双方在一定范围的交易活动 中通过适当的市场行销方式所成交的一宗房地产在估价 期日的估计数额。
❖表
8.2.5
案例分析
❖ 【例8—1】
❖ 其他数据如下： 管理成本为2.5元/m2·月，维护成本为6元/m2·月，租金 损失风险取净冷租金的3％，房地产资本化率为6％。
❖ 评估思路：运用直接资本化法对该写字楼的市场价值和抵 押贷款价值进行评估。
8.3 抵押贷款评估中的成本法 ❖8.3.1 评估原则
评估方法和程序
❖ “两条线”评估思路和方法
成本法以两条线的方式，分别计算土地和附属建筑物的 价值，两者价值之和即为待评估房地产的市场价值。
❖对土地市场价值的求取需要在假设为空地情况下确定最 高最佳使用：市场比较法、收益资本化法、基准地价修 正法及其他衍生方法。
❖对建筑物成本的测算：首先确定采用重建成本还是重置 成本，再选取测算方法——
• （1）建筑物反映了地基的最高最佳使用状态； • （2）最近完工的新建建筑物； • （3）市场供求基本均衡； • （4）土地价值稳定且相对容易测算； • （5）建筑用途和类型一致。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖重置单价
在抵押房地产的市场价值评估中，建筑物重置单价对可比 实例成本单价的修正因素通常可以从以下几个方面进行考 虑： ▪ 市场条件修正。 ▪ 实体差异修正。 ▪ 区位条件修正。 ▪ 间接成本和经营利润修正。
评估中主要参数设定原则分析
❖运营成本
房地产运营成本根据是否随房地产一般可分为固定成本和 可变成本两类 （以写字楼物业为例） 表
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖现代化风险
现代化风险是指为了保证现有租金水平，必须时刻保持建 筑物在物理上和功能上的使用状况，例如实施比较大的维 修和改造等。
通常而言，现代化风险主要受三大因素的影响，即装修时 尚程度、建筑物陈旧状况和建筑物集聚程度。
持续实现价格为基础。 ▪ 应将没有包含在比较价格里的项目开发费加到土地价值
中，其前提条件是开发费实际发生，或者与抵押房地产 共同产生。 ▪ 对于预计将被分割的土地部分必须进行特殊评估。
8.3.5
案例分析
❖ 【例8—2】评估的抵押标的物是一幢平均装修程度、带有
地下室和车库的排房，竣工日期为1995年6月30日。该抵 押物位于一个一般性的新建居住小区，该地块面积为 400m2，基准地价为1 000元/m2（基准日期为2000年 12月31日），根据最近对近期建设排房的土地售价评估 ，得出平均价格为1 500元/m2。评估基准日为2002年1 月2日。
认识市场价值和抵押贷款价值在抵押贷款评估中的作用：
• 市场价值反映了银行的资产账面价值，为同一时期银行抵押贷 款业务与房地产领域的横向比较提供了基础。
• 市场价值是抵押房地产于估价时点上在市场中可能实现的交换 价值。
• 抵押贷款价值可以作为银行会计计量的参考，有利于增强银行 的财务安全性。
• 抵押贷款价值可以作为银行审计的参考，便于银行加强对抵押 贷款的监控和管理。
8.2.3
评估方法和程序
❖直接资本化法
❖单轨制的直接资本化法 ❖图
8.2.3
评估方法和程序
❖直接资本化法
❖双轨制的直接资本化法 ❖图
8.2.3
评估方法和程序
❖报酬资本化法
又称现金流量分析法，即DCF法，是通过预测房地产在 典型持有期内（一般为5~15年）的预期收益和现金流量 ，通过适当的资本报酬率将持有期内的现金流转化为评 估现值的收益估价方法和技术。
• 抵押贷款价值可以作为银行进行贷款风险评级的基础，有利于 量化风险，建立银行内部的风险预警机制。
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.2 抵押贷款价值评估的目的
房地产抵押是出于为债务人如期履行债务提供物质担 保的需要。对房地产进行评估的目的在于为抵押行为双方 提供房地产的抵押贷款价值。抵押贷款价值对抵押人来说 ，代表他能够取得的贷款额度。对于抵押权人来说，则反 映了作为抵押担保物的房地产所起到的债务履行担保的程 度。因此，抵押贷款价值代表了房地产抵押权益价值，它 不是市场价值或清算价值。抵押贷款价值与市场价值之比 ，可以反映作为抵押担保物的房地产风险的大小。这一点 对于银行信贷部门量化研究信贷风险具有很好的启示意义 。
• 抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行贷款 决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在 考虑到待评估房地产未来出售的可能性，顾及房地产长 期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产 的当前用途和可能的用途改变等条件下，评估出来的房 地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价 值应以透明、清楚的方式表达。
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖运营收益（以租金为代表形式）
❖对租金的界定
❖租金是出租人和承租人就房地产租赁事项达成协议，并 在租约中体现出的反映出租人权益或承租人义务的货币 化度量。
❖按照出租人和承租人的约定不同，租约合同又可以分为 总租约、净租约和绝对净租约。
❖租金面积一般可以分为净使用面积、净出租面积和总建 筑面积。
求取思路和过程： ▪ 估计折旧； ▪ 建筑物折旧后价值； ▪ 建筑物总折旧额； ▪ 建筑物总折旧比率； ▪ 建筑物年折旧比率； ▪ 通过对市场情况分析，修正年折旧百分比的范围，将修
正后年折旧比率乘以建筑物已使用年限，最终就得到了 建筑物安全折扣。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖土地单价
▪ 评估土地价值确定土地单价时应遵守下列原则： ▪ 土地价值的评估以位于同一区域内且用途相同的土地可
▪ 特殊的建筑物组成部分（如电梯、空调设备、汽车入口坡道等） 以及外部设施（如镶嵌材料、庭院加固所铺石块、绿化设施等） 应另外进行评估，其前提条件是全部所有者和租客都使用这些设 施。
8.3.4
评估中主要参数设定原则分析
❖建筑物安全折扣
▪ 建筑物安全折扣是在抵押贷款评估中，用于测算待评估 房地产总折旧率的一个重要参数。
❖对估价而言，租金可分为合同租金和市场租金。
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖运营收益（以租金为代表形式）
❖运营收益的求取原则
▪ 房地产年收益应是产生于房地产或由房地产本身所带来的现 金流入，而不包括由动产、无形资产等非房地产权利或其他 特殊经营管理优势所带来的收益。
▪ 房地产收益可以分为各种类型，如毛收益、净收益、税前收 益、税后收益等。这些要根据所收集的有关房地产运营成本 与费用、资本化率等资料情况，选取适宜的收益类型和相应 的资本化率进行计算。
▪ 房地产收益应着眼于未来收益。对历史资料的研究和当前市 场租金的借鉴，只是提供了对收益进行合理预测的依据，这
也是市场分析预测存在的主要原因之一。
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
❖运营收益（以租金为代表形式）
❖运营收益的求取原则 ▪ 针对房地产抵押贷款评估
• 投资型物业
• 自用型物业
8.2.4
抵押贷款评估
第八章 抵押贷款评估
❖学习指导 重点掌握抵押贷款评估的概念、内涵、评估特点 、方法和流程，并理解市场法、成本法和收益法 在抵押贷款中的具体应用，领会在抵押贷款评估 中如何把握价值风险因素。
资产价格泡沫中银行与房地产部门的相互影响 ❖图
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 抵押贷款价值
▪ 抵押贷款价值和市场价值的比较
8.1 评估的价值类型与目的
❖8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
▪ 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
• 市场价值是一个时点价值的概念，其暂时性与抵押贷款 所需要的持续性之间构成了一组矛盾，因此可引入抵押 贷款价值作为持续价值类型