2020第三季度房地产企业的融资现状
房地产跟踪报告（2020年Q3）：Q3销售投资高增长，房企增收未增利
行业研究·跟踪报告2020年11月11日[Table_Title1]房地产跟踪报告（2020年Q3）——Q3销售投资高增长，房企增收未增利■房地产Q3销售保持高速增长，四季度或将延续复苏。
1-9月房地产销售面积同比降幅为-1.8%。
7、8、9月房地产单月销售保持较高增长，单季增速创2017Q2以来新高。
今年在7月、8月传统淡季销售较为火爆，超出我们前期预期，主要原因有：（1）房企积极推盘；（2）宽松的信贷环境对销售高增长形成支撑；（3）疫情过后房价的上涨预期使得居民刚需购房及改善型换房计划前置，部分投资性需求也入市。
进入9月，房地产销售实际上有所降温，这也与7、8月份热点城市密集出台调控收紧政策有关。
后续我们认为在“三条红线”带来的降负债压力下，房企四季度将积极推盘，加速现金回款，销售将延续复苏的趋势。
对于全年销售面积增速的预计，由于三季度超过我们前期的预判，将全年增速由-3%调整到+0%。
■开发投资Q3保持强劲增长，土地市场量跌价涨。
1-9月全国房地产开发投资同比增速为5.6%，7月、8月、9月单月房地产开发投资增长率均达到两位数的高增速。
受融资新政影响，房企有调整负债结构需要，8月起新开工有下行趋势，竣工也受到一定拖累，同时年初疫情的影响也使得竣工周期拉长。
土地市场上，Q3购置土地面积有所回落，土地成交价款仍然呈现正增长态势，出现量跌价涨的情形。
总体来看，我们预计全年房地产投资有韧性，维持前期全年投资增速7%左右的预判。
■房企Q3营收增速上行同时后续结算资金充裕，但行业利润率下行。
2020年前三季度，A股样本房企营业总收入同比增速为7%，Q3单季营业收入增速较快为15%，较Q2提升8个百分点，但仍为历史较低水平。
Q3样本房企预收账款/营业收入比例较2019年底提高49个百分点，后续的可结算资金充裕，营收有望进一步提升。
2020年前三季度，A股样本房企毛利率为27%，Q3单季度毛利率为25%，2017年前后房价增速放缓叠加地价上涨，行业整体的利润空间被压缩，今年以来行业利润率呈现边际下行趋势。
房地产行业2020年三季报综述：三季度业绩降幅收窄 行业去杠杆有所体现
房地产行业推荐（维持）三季度业绩降幅收窄行业去杠杆有所体现风险评级：中风险房地产行业2020年三季报综述2020年11月5日分析师：何敏仪SAC执业证书编号：S0340513040001电话：*************邮箱：************.cn 行业指数走势资料来源：东莞证券研究所，Wind 相关报告投资要点：◼行业净利润降幅收窄，累计销售回正。
2020年前三季度营业总收入同比升6.82%，增幅较2019年回落14.43个百分点。
前三季营业利润、净利润、归属净利同比分别降7.43%、降6.97%和降9.54%。
相比中报，行业营收、营业利润、净利润及归属净利润增幅均有所改善。
营收增幅较中报提升2.4个百分点；营业利润、净利润及归属净利润降幅分别收窄6.3个百分点、7个百分点和5.9个百分点。
同比降幅收窄较明显，三季度业绩改善。
◼总资产规模扩张明显，利润率水平跌至近年低位。
截止三季末，上市房企资产合计13.19万亿，再创历史新高，较年初增7.11%，同比则增14.68%。
三季度行业销售毛利率及净利率均较二季末小幅回落，且跌至近年的低位。
过去两年地价相对炽热，而楼市受制于调控政策，价格上涨较平稳，同时开发商加快周转回流现金也在定价上保持谨慎，带来整体利润率水平下行。
行业整体高毛利率及高净利润率时代过去，后续维持当前利润率水平可能性较高，进一步大幅度下降可能性预计也较低。
◼待售面积维持低位，开发数据持续改善。
截止9月末，全国商品房及商品住宅待售面积分别为4.95亿平米和2.24亿平米，同比分别上升0.5%和下降0.4%。
2020年以来由于疫情带来销售放缓，特别是一季度，待售面积增速转负为正；二季度开始随着销售逐步恢复，待售面积整体增速持续回落，截止9月末待售商品住宅面积同比再次转负。
行业整体库存水平不高，待售面积维持低水平下，对房价稳定预期持续存在。
◼降负债有所体现，现金流改善。
截止三季末上市房企整体资产负债率79.5%，较前两年有所回落。
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
保利地产2020年三季度财务分析结论报告
保利地产2020年三季度财务分析综合报告一、实现利润分析2020年三季度利润总额为696,864.58万元，与2019年三季度的610,672.27万元相比有较大增长，增长14.11%。
利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
在营业收入增长的同时，营业利润大幅度的增长，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析2020年三季度营业成本为3,013,187.3万元，与2019年三季度的2,884,237.16万元相比有所增长，增长4.47%。
2020年三季度销售费用为140,649.75万元，与2019年三季度的143,280.02万元相比有所下降，下降1.84%。
从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度在销售费用下降情况下营业收入却获得了一定程度的增长，企业销售政策得当，措施得力，销售业务的管理水平明显提高。
2020年三季度管理费用为129,468.14万元，与2019年三季度的128,521.18万元相比变化不大，变化幅度为0.74%。
2020年三季度管理费用占营业收入的比例为2.96%，与2019年三季度的3.16%相比变化不大。
企业经营业务的盈利能力有所提高，管理费用支出合理。
2020年三季度财务费用为114,604.91万元，与2019年三季度的109,944.73万元相比有所增长，增长4.24%。
三、资产结构分析2020年三季度存货占营业收入的比例出现不合理增长。
预付货款增长过快。
其他应收款增长过快。
从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力并没有提高。
与2019年三季度相比，资产结构偏差。
四、偿债能力分析从支付能力来看，保利地产2020年三季度是有现金支付能力的，其现金支付能力为11,005,418.6万元。
企业负债经营为正效应，增加负债有可内部资料，妥善保管第1 页共3 页。
信达地产2020年三季度财务风险分析详细报告
信达地产2020年三季度风险分析详细报告
一、负债规模测算
1.短期资金需求
该企业经营活动的短期资金需求为2,820,242.39万元，2020年三季度已经取得的短期带息负债为1,287,985.07万元。
2.长期资金需求
该企业长期投融资活动不存在资金缺口，并且可以提供1,146,632.99万元的营运资本。
3.总资金需求
该企业的总资金需求为1,673,609.39万元。
4.短期负债规模
根据企业当前的财务状况和盈利能力计算，企业有能力偿还的短期贷款规模为2,287,724.54万元，在持续经营一年之后，如果盈利能力不发生大的变化，企业有能力偿还的短期贷款规模是2,380,910.01万元，实际已经取得的短期带息负债为1,287,985.07万元。
5.长期负债规模
按照企业当前的财务状况、盈利能力和发展速度，企业有能力在2年内偿还的贷款总规模为2,334,317.27万元，企业有能力在3年之内偿还的贷款总规模为2,357,613.64万元，在5年之内偿还的贷款总规模为2,404,206.38万元，当前实际的带息负债合计为3,820,745.97万元。
二、资金链监控
1.会不会发生资金链断裂
从当前盈利水平和财务状况来看，该企业不存在资金缺口。
该企业偿还全部有息负债大概需要64.69个分析期。
但负债率偏高，不过在下降。
如果经营形势发生逆转会存在一定风险。
资金链断裂风险等级为10级。
内部资料，妥善保管第1 页共5 页。
荣安地产2020年三季度财务风险分析详细报告
荣安地产2020年三季度风险分析详细报告
一、负债规模测算
1.短期资金需求
该企业经营活动的短期资金需求为833,635.72万元，2020年三季度已经取得的短期带息负债为390,849.5万元。
2.长期资金需求
该企业长期投融资活动不存在资金缺口，并且可以提供413,198.33万元的营运资本。
3.总资金需求
该企业的总资金需求为420,437.39万元。
4.短期负债规模
根据企业当前的财务状况和盈利能力计算，企业有能力偿还的短期贷款规模为680,479.03万元，在持续经营一年之后，如果盈利能力不发生大的变化，企业有能力偿还的短期贷款规模是684,496.26万元，实际已经取得的短期带息负债为390,849.5万元。
5.长期负债规模
按照企业当前的财务状况、盈利能力和发展速度，企业有能力在2年内偿还的贷款总规模为682,487.64万元，企业有能力在3年之内偿还的贷款总规模为683,491.95万元，在5年之内偿还的贷款总规模为685,500.57万元，当前实际的带息负债合计为1,089,761.56万元。
二、资金链监控
1.会不会发生资金链断裂
从当前盈利水平和财务状况来看，该企业不存在资金缺口。
该企业偿还全部有息负债大概需要43.78个分析期。
但负债率偏高，如果经营形势发生逆转资金链断裂风险犹在。
资金链断裂风险等级为12级。
内部资料，妥善保管第1 页共5 页。
2020年第三季度南昌市房地产形势分析报告
图12019年第三季度-2020年第三季度南昌地区土地成交面积与成交金额第三季度土地成交量较上个季度明显减少,成交土地面积145.9万㎡。
其中，居住用地成交面积为102.4万㎡，同比上涨70.7%，环比下跌56.7%，占总成交面积70%；工业用地成交面积为43.5万㎡，同比增加22.9%，环比下降55.2%，占总成交面积30%；第三季度无商服用地和其他用地成交。
图22019第三季度-2020年第三季度分用途土地成交面积图32020年第三季度南昌地区土地成交用途分布第三季度土地成交面积主要集中在赣江新区和高新区。
其中，高新区成交面积为45.6万㎡，占本季成交面积的31%，位居首榜；赣江新区成交面积为30.7万㎡，在第三季度总成交面积排行榜中排第二，占比为21%。
亿元，成交单价1114万元/亩，成交楼面价6515元/㎡，溢价率51.9%，住宅毛坯限价12080元/㎡。
9月最后一天，赶在国庆中秋双节前，南昌地区推出7宗土地，总面积为607.265亩。
其中，位于西湖区沿江大道以东、朝阳中路以北的DABJ2020020地块，占地面积约20.378亩。
经过3个多小时的竞拍，最终被江西嘉圆房地产开发有限责任公司拿下，成交总价2.75亿元，成交楼面价6333元/㎡，溢价率为25.8%，该地块毛坯限价15000元/㎡。
通过整理发现，该地块位置与2014年一宗地王位置一致。
该地块曾在2014年5月19日被江西平安房地产开发有限公司以成交价1850万/亩，总价3.73亿元，楼面价6936元/㎡获得，地块编号为DABJ2014014，成为当年的单价地王。
该地块被命名为聚仁滨江项目。
但如今九洲天虹广场、万达广场、华侨城都已经开业了，而关于该项目却仍然没有竣工的消息。
根据当时的地块公告，要求该地块签订出让合同后需6个月内开工建设，2年内必须竣工，然而该地块毫无动静。
具体情况不明，但地块毗邻红谷隧道和南昌大桥，南昌市十二中学位于地块东面。
2020年三季度中国房地产总结与展望(上篇)
2020年三季度中国房地产总结与展望（上篇）01政策篇三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。
与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。
展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。
居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。
压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。
总结01坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标（本节有删减）……略……7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。
会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。
并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。
【房地产年报】 2020年中国房地产行业融资总结
2020年中国房地产行业融资总结2020年，中国房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。
与此同时，三道红线出台对行业发展将产生深远影响，房企应控制负债水平，优化债务结构，强化融资能力，推动高质量发展。
总体情况：到位资金增速逐月上升，按揭贷款及自筹资金占比提升图：2020年1-11月房地产开发企业到位资金及同比增长率数据来源：国家统计局1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点，自2月起房地产开发到位资金同比增速稳步提升。
单月来看，受上半年流动性充裕等因素影响，6月房地产开发企业到位资金超两万亿元，达20691亿元，同比增长13.2%。
微信公众号免费知识星球VIP知识星球个人按揭贷款及自筹资金占比同比提升，定金及预收款、国内贷款占比同比下降。
1-11月，受全国商品房销售额稳步增长影响，个人按揭贷款占比达15.8%，同比增长0.6个百分点，同时，房企积极通过自筹解决资金问题，自筹资金占比33.1%，同比增长0.4个百分点。
相应地，定金及预收款、国内贷款占比小幅下降，两者占比分别为33.5%、14.2%，同比分别下降0.4、0.2个百分点。
融资规模：信用债发行规模超六千亿，海外债规模明显下降图：2020年房地产行业信用债、海外债及房地产信托发行情况数据来源：wind、中指研究院综合整理上半年，受疫情因素影响，中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。
下半年，房地产金融监管不断强化，三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。
图：2019年、2020年房地产行业信用债、海外债及信托发行情况数据来源：wind、用益信托房地产行业信用债发行规模超六千亿，海外债规模同比明显下降，信托融资规模同比小幅下降。
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• 加盟第一太平戴维斯前，在2003年加入卓德测计师行有限公司中国之专业服务部， 为重大客户顾提供中国大陆的各类物业评估及专业顾问服务并负责中国大陆与香港 的上市项目；
➢ 国内贷款占比为16.5%，同 比上升0.9个百分点
➢ 自筹资金占比为32.3%，同 比上升0.9个百分点
➢ 其他资金占比达51.1%，同 比下滑1.7个百分点
2020年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况之企业到位资金
资料来源：国家统计局
4
2020年房企融资主要形势解读（1/2）
➢ 2020年以来，房企销售阶段 性承压并迎来偿债高峰期， 上半年，中央仍坚持“房住 不炒”定位不变，房地产领 域金融监管依然从严，其中 涉房信贷仍保持强监管状态， 确保资金流向、房贷利率变 化符合调控方向
这样，就能够让企业在较长的时期内使用好永续债这一融资工具，在有效 降低企业负债率的同时又能让永续债的成本在跨期时不至于发生跳涨，从 实质上有效控制了永续债给企业带来的财务成本压力。
资料来源：CNABS
15
龙湖地产融资形式亮点
➢ 龙湖尤其值得高兴的是，合 理的债务结构能为长远发展 带来支撑。目前其在手现金 609.5亿元，现金短债比 （在手现金除以一年内到期 债务）4.38，且2019年龙湖 集团的经营性收入有102.3 亿，完全覆盖了全部利息支 出
房地产企业融资现状
Savills华北区估价部 高级董事 胡建明James Woo
2015年-2020年6月房地产开发企业到位资金及增长率
2020年上半年，房企融资规模 前低后高，截至年中到位资金 增速接近回正，综合融资成本 走低，品牌房企融资成本优势 明显
➢ 上半年，房地产开发到位资金规 模8.3亿元，同比降1.9%
类REITs
供应链/ 信托受益 权/应收 账款/购 房尾款
个数 4 1
113
发行总金额 （亿） 187.37
5 1,776.99
February 2016
12
中国房企优等生-万科
万科地产
中国香港联合交易所
万科企业 HK.02202 (市值454.45亿）
资产证券化
中国内地交易所
万科A 000002.SZ
2019年 50亿永续债偿清 借贷25亿永续债
资产证券化产品
资料来源：公司年报，第一太平戴维斯估价部整理
新债养旧债方式，在补充企业现金流的同时，因为永续债可以不计入负债， 因此可以有效降低企业的表观负债率，让企业的财务状况看起来比较健康， 从而进一步增强企业的债权融资能力和资本市场表现。华夏幸福近年来对 于大规模的永续债的依赖正是如此。
➢ 信用债平均利率为4.25%， 较去年同期下降1.21个百分 点
➢ 海外债发行利率均值为 8.41%，较去年同期下降 0.35个百分点
➢ 在房地产领域金融监管依旧 从严的背景下，品牌房企融 资成本更具优势，如中海、 万科、恒大等六家行业领导 公司品牌，2020年上半年信 用债平均融资成本为3.92%， 海外债平均融资成本7.08%， 均低于行业平均水平
2019 总发行额：1,507.57
（单位：人民币）
类REITs
21.16亿
供应链/购房 尾款/其他受 益权/融资租 赁
1,486.41亿
February 2016
13
3
中国房地产企业主流融资方式概览 我们熟悉的客户篇
华夏幸福融资形式亮点
中国上市公司信托方式 融资
华能信托、中信信托 中铁信托 、西部信托、陕西信托
中国香港联合交易所 中国恒大 HK.03333
市值2526.78亿
恒大地产
中国内地交易所 中国恒大
2017-2020.6 发行资产证券化总额：
154.4亿人民币
美国交易所
China Evergrande GRP-UNS ADR
2020.9月19日 拟分拆上市-物 业业务
10
中国房企优等生-中国恒大多元化融资渠道（2/2）
但是永续债按时段跳涨的利率设计，会迫使企业争取尽快赎回债券，否 则 企业因此而负担的财务费用也会跟着跳涨。如此一来，企业面临的运 营压 力
华夏幸福以新债养旧债的方式对存量永续债进行替换，比较好地解决了 以 永续债融资存在的降低企业负债率和潜在跳涨的财务成本之间的矛盾 ，等 于是将永续债能够在较长时间内一直维持在一个较低的利率水平上 ，同时 又能计入资本金而不计入负债，应该说是一个很好的融资创新。
受地产三道红线管控
恒大实施战略： ➢ 增加经营性收入 ➢ 分拆上市 ➢ 引入战略投资者
腾讯控股 中国农业银行 周大福 中信 光大控股 红杉资本 云峰基金
融资方式 银行及其 他贷款 国内公司
债券 海外优先
票据 股权融资
私募融资
资产证券 化
2014年 --
--
5.5亿美 元
32亿港 元
2.5亿美 元 --
项目策划顾问
市场数据研究及分析 其他顾问服务
22
胡建明James Woo 高级董事 第一太平戴维斯华北区估价部业务负责人
• 早在英国毕业后，胡建明先生就职于英国政府下属机构--伦敦城市评估办事处，负 责伦敦区的城市物业年度评估工作；
专业资质 ➢ 英国伦敦城市大学物业估值与法律系
硕士 ➢ 英国伦敦大学化工系理学士 ➢ 英国皇家测量师协会资深会员 ➢ 特许金融策略师
➢ 其他资金占比51.1%，同比 下降1.7个百分点
资料来源：国家统计局
3
2020年1—8月份全国房地产企业到位资金
➢ 国内贷款及自筹资金占比上 升，其他资金占比下滑
➢ 2020年上半年，受金渠道占比下滑
➢ 房企通过提升国内贷款、自 筹资金渠道融资规模及占比 来弥补资金缺口
公司债下滑，中期票 据发行规模大幅增加
据Wind数据统计显示，2020年上 半年，房地产公司债发行规模合计 1286.5亿元，同比下滑19.7%，下 滑主要是私募债发行锐减。值得注 意的是，房企发行中期票据78支， 发行规模总计824.9亿元，同比大 幅增加88.3%。
6
2020年房地产企业融资相关政策
“三道红线”
一是剔除预收款后的资产负债率 大于70% 二是净负债率大于100% 三是现金短债比小于1.0倍
7
2
中国房地产企业主流融资方式概览 房企优等生系列
中国优秀房企
➢ 2019年《中国房地产融资能 力榜TOP20》出炉，依次分 别为恒大、碧桂园、万科、 融创、绿地、保利、富力、 佳兆业、华夏幸福、华润置 地、招商蛇口、金地、新城、 世茂、龙湖、旭辉、首开、 中海、首创、阳光城
受海外疫情影响，海外债 规模微降
2020年上半年内地房企发行海外债105支， 融资总额2424.5亿元，较去年同期微降 0.3%，其中4月份受海外疫情影响无海外 债发行，目前已有所恢复。
房地产信托规模下降
据中国信托业协会统计，截止 2020年一季度，投向房地产领 域的信托资金总额为2.58万亿， 同比下降8.1%，下降2271.67亿 元；较2019年末下降4.6%，下 降1249.87亿元。
11
中国房企优等生-碧桂园
碧桂园
中国香港联合交易所
碧桂园HK.02007（市值2,212.36亿） 碧桂园服务HK.06098（市值1,484.54亿）
2019 发行总计额765.7亿（人民币）
美元优先票据 (人民币)
707.7亿
公司债券三期 （人民币）
58亿
2020 发行总金额214.72亿（人民币）
银行贷款仍是主要途径， 增速走低
银行贷款仍是主要途径，增速走低。2020 年二季度，房地产开发贷款余额11.97万亿 元，同比增长8.5%，增速环比下降1.1个百 分点，自2018年三季度以来持续走低。
房地产ABS规模明显下滑
受疫情对底层资产经营质量及发行流程的 影响，ABS规模下滑两成。据Wind数据统 计显示，2020年上半年，房地产ABS产品 共发行180支，总发行规模1586.5亿元， 同比下滑22.7%。
➢ 受海外疫情蔓延和境外资本 市场大幅波动影响，4月房企 海外债暂停，上半年整体资 金压力较大
银行贷款规模稳步 上升，增速下降
房地产信托 规模下降
公司债下滑，中期票 据大增
房地产ABS规 模明显下滑
海外债规模微降
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2020年房企融资主要形势解读（2/2）
➢ 2020年上半年，房企综合融 资成本较去年有所下降。在 “六稳”、“六保”背景下， 2020年上半年央行共进行3 次降准，并进行多次公开市 场操作，保持资金流动性合 理充裕，房企综合融资成本 较去年同期有所下降
➢ 2019年3月19日，由国务院 发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中 指研究院三家研究机构共同 组成的“中国房地产TOP10 研究组”，重磅公布第十六 届中国房地产百强榜单。据 榜单显示，恒大地产、碧桂 园和万科占据榜单前三
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中国房企优等生-中国恒大（1/2）
高增长、控规模、降 负债
➢ 融资成本等一系列关键指标 均维持行业内较高水准的背 后，得益于龙湖集团经营成 效持续获资本市场认可
境外 2019年
公司债
优先票据
2月-22亿元 7月-20亿住房融资租赁专项债
9月8.5亿美元10年期有限票据
2020年
美元票据
1月-6.5亿元
资料来源：公司年报，第一太平戴维斯估价部整理
➢ 龙湖集团还于2019年5月被 纳入香港恒生中国企业指数 成份股，在良好的信用纪录、 审慎自律的财务表现、稳健 的业务发展方面进一步获得 认可
万科B 200002.SZ