某楼盘商业策划方案

内部讨论文件——机密

复地·上城商业策划方案

第一部分渝北区商业物业调研

1．渝北区重点大型商业物业索引

渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。2．渝北区商业发展趋势：

引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。

区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。

3．渝北区商业地产价格表

商业物业

社区商业物业

渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。

第二部分

本项目商业物业分析 一．复地上城一期商业概况 1．复地上城一期商业分布图

2．商业指标

二．复地上城周边商业概况

1．项目周边商业概况

周边商业小结：

（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；

（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；

（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低；

（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。在实际购买中可进行议价，这和我们前

期了解到的一致。在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。同时，其商业对住宅的销售没有太大影响；

（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售已经持续了一年以上的时间，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严重不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；

（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从目前经营情况分析餐饮经营较好。

2．北部新区大型社区商业概况

北部新区大型社区商业小结：

（1）北部新区几个大社区，商业规模在2.5万—3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中心；

（2）大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的体现，因此大多对商业作整体规划，统一管理和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/㎡；

（3）租赁价格在20-80元/㎡，集中于30-40元/㎡，销售价格在5000-14000元/㎡之间，集中于6500-8000元/㎡；

（4）从位置上看，几个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较

好；

（5）从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的项目，销售情况较好，但是由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。已水晶郦城商业为例，由于远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，很大程度增加购买信心，在最短的时间内回流现金，有效的回避了经营风险。此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要未来10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。

3．市场情况对复地上城商业未来3年内的参考意义

（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区特别是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现阶段对商家及商业投资者的吸引力不足,并且卖不出开发商期望的价格。除非有大型的主卖场进入复地上城（鸳鸯）；

（2）市政府常务会审议通过的《“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划》中提出，未来五年内，我市将在现有5大商圈的基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培育6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；同时，还要重点打造30条商业特色街，发展200家星级农家乐。

（3）在三北区域商圈的影响范围分别为：观音桥商圈主要服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区基本定位于家饰家具专业卖场，06年10月28日美克美家蓝湖郡店试营业，营业面积600平米，分2层分布，比南岸中心店小但更加精致。美国的阿士莱预计将在07年初进入，营业面积约为1000平米；

（4）在07年7月首推金开大道2号楼，提高其号召力和辐射范围。但配合一期的入住可引入急需解决的生活配套商业，二层已社区超市为主，一层已服务性社区商业为主；

（5）根据市场与自身的实际情况，07-08年可免收商业租金，09年商业租赁价格在15-25元/㎡的区间内较为适宜。而对于销售价格，针对集团客户购买，销售价格不能于周边项目相比，金开大道商铺价格在一楼8000-9000元/㎡，二楼5000元/㎡；

（9）根据项目实际开发进度和鸳鸯当地人口的自然增长，在09年后有必要引进一家主力零售商家，面积在2000平米（如：新世纪连锁超市）；

三．复地上城一期商业定位及规划

1．商业定位——08年社区商业中心（社区超市、休闲水疗）

复地上城占地约500亩，项目完成后居住人口约5000人。中型规模的居住社区需要合理的社区商业配