高层轻奢住宅的探索与实践

缺点： ① 柱子缺乏细部 与品质感 ② 3M的柱距稍小 ，空间感不佳 ③ 平屋面排水与 雨水收集不便 ④ 浅色金属板与 住宅风格不协调 ⑤ 构件较多，造 价较高
优点： ① 600*600的廊柱尺 度适宜 ② 5M 的柱距尺度合 理 ③ 坡屋面方面排水与 雨水收集
缺点: ① 连廊风格过于景观 化，缺乏价值感 ② 构件较多，造价较 高
第基四地级退：界私及属开感口庭院 入户首层私属感庭院
住区的“私属感庭院”体验
“景观模块”公共会客厅
“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
住区的“私属感庭院”体验
第五级：户内无敌城市景观 中央水景花园景观、陆家嘴城市景观
十米空间的精细化设计与控制
精细化设计
全专业管控
精细化设计和全专业管控
地面系统
入口大门 社区大堂+老年康体中心 风雨连廊 私属庭院 架空层
大堂流线
大堂入口
景墙细部
主入口
细部设计
地面系统
入口大门 社区大堂+老年康体中心 风雨连廊 私属庭院 架空层
“新亚洲风格第一弹” ——上海长阳路某项目
地面系统
入口大门 社区大堂+老年康体中心 风雨连廊 私属庭院 架空层
连廊 比较方案
原道路实景
营造出老上海巨鹿路、汾阳路、安福路等老租界的感觉
轻奢型住宅的设计策略
第二级的入户系统，小区入口的高端氛围营造
平凉路小区入户大门：高墙大院、大隐于市
酒店化情景式入口空间
90°
1、360㎡超大前场空间。2、中间景观环岛。3、入口水幕墙。
第三级：内部景观
内部景观，宁要一个大的，不要两个小的。 尽量的形成一个大的中央景观 另外尽量的营造景观的层次性，通过园林等打造，富有文化气息
景观连廊的趣味性与文化性 移步换景、步移景异、半透不透、似隔非隔
3.6M
文物展览柜
交错母题镂空景墙
水池
公共庭院 组团绿化、休闲空间
第四级：私属感庭院
园林景观 “十园八景”— 留园、怡园、曲园、朴园、豫园、 藕园、可园、秋霞圃、慕圃、启园
印心阁、沧浪亭、游艺轩、水间堂、小蓬莱、静思庭、瑶华境界、翠玲珑
83
“二高”高居住系数 电梯空间中置，减少走道空间
梯厅设备通口少，保障装修品质
空间使用效率低 居住系数=套型内居住空间面积之和/套内面积=0.57
空间使用效率高
居住空间面积：套 内除走道空间，厨 房和储藏的其他空 间。
居住系数=套型内居住空间面积之和/套内面积=0.65
84
绿地马桥璀璨天城
区位：上海闵行马桥镇 单户面积：55㎡，78㎡,95㎡
五级入户系统的营造
园林+文化全新的生活格调 “气质型”豪宅社区
气质型
星河湾 · 同纬度最美园林
由外而内，植入文化 秀外慧中，自成一体
轻奢型住宅的设计策略
第一级的入户系统，就是从城市到小区出入口 尽量营造出林荫大道深宅大院的氛围
借用城市道路
自身地块内部营造出林荫大道
“五级景观”引入
第一级：辽阳路街景 辽阳路、老洋房
绿地·马桥 95 ㎡
“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
刚需产品的“大平层”体验感
竞品
万科·万科城 103 ㎡
绿地·马桥 95 ㎡
“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
刚需产品的“大平层”体验感
竞品
万科·万科城 122 ㎡
绿地·马桥 130 ㎡
价值判断
一：客户群研究：1.城市新贵（220）；2、追求 生活品质白领（170）；3、资金有限家庭（140） 二：1.平均面积<传统豪宅30%。
主入口
细部设计
母题控制
顶部母题
母题控制
入口大堂母题
母题控制
挂壁灯母题
母题控制
公共建筑母题
母题控制
残疾人坡道扶手
残疾人坡道扶手
庭院入口院门
景观母题运用
母题控制
中央空调送风口
地砖拼花
电梯厅
公共母题运用
产品设计的应对
1“小面积，高单价”，轻奢产品如何做？
“小面积、小面积、小面积”重要的事情说三遍，目前的市场条件不支持总价较高 的住宅。轻奢类住宅，我们本身的期待就比周边贵百分之二十，面积一旦较大，总 价上的压力就很大。所以我们就要思考，如何在控制总价的情况下，做小面积，但 是还不能影响居住的品质。最好就是100㎡的建筑面积做出来120㎡的感觉
形体（多方案）
优点： ① 柱子外包石材，有 设计感与价值感 ② 600*800的廊柱及 5M的柱距合理 ③ 坡屋面方便排水与 雨水收集 ④ 构架不多， 造价合 理
缺点: ① 采光性不太好
优点： ① 柱子外包石材，有设 计感与价值感 ② 5M 的柱距尺度合理
缺点: ① 850*850的廊柱尺度 偏大 ② 平屋面排水与雨水收 集不便 ③ 构件较多，造价较高
2.平均单价=传统豪宅。 三：非传统核心区。住区品质成为成败关键。 四：.豪宅产品占据南向资源。 五：南向“陆家嘴——杨浦大桥”城市最美天际线
产品提升价值
上海地王不断涌现，楼板价4万以上（2014年数据）
所属区 县
地块名称
容积率积出（让平面） 土地性质
起始价 格（万
元）
成交总 价（万 元）
拿地企业
溢价率 楼板价（万元/平）
黄浦区
董家渡13、15地块
5.54 126740 混合
35320
248500 0
中国民生投资、上海佳 渡置业、上海外滩投资
开发
0.20%
黄浦区
黄浦区五里桥街道104街 坊39/1宗地块
1.4
6885.2
普通商品 房
35500
57700
东方动力有限公Fra Baidu bibliotek（丽 丰控股）
62.54%
3.5403 5.9859
全专业管控之内装控制
方案控制
内装控制
方案控制
内装控制
方案控制
内装控制
方案控制
内装控制
底层架空
内装控制
2450
2650
2650
净高控制
3200层高，减去100面层 100板厚，板底还有3000. 室内第一轮方案走道净高 2450，客厅净高2650，卧 室净高2650.
空调管穿梁
内装控制
入户体系
·电梯入户 ·玄关 ·鞋柜空间 ·过道储藏 ·对景轴线
厨房空间
·中西厨 ·工作阳台 ·佣人体系
公共空间
·公卫 ·走道
“二高”高得房率 阳台与疏散前室合用
《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定 》 阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平 投影面积的1/2计入容积率；否则，应按其 水平投影面积的全面积计入容积率： 阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至 外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含 1.8米），且其水平投影面积小于或者等于 8平方米的。
4.1078
杨浦区
杨浦区平凉街道18街坊 地块
2.5
33007. 3
普通商品 房
23682 7
324000
上海隆威投资有限公司 （保利置业）
36.81 %
浦东新区潍坊新村街道黄
浦东新 区
埔江沿岸E18单元7-7地
2.5
块
5665
普通商品 房
34797
56800
天宝远东有限公司（嘉 华集团）
文化型
翠湖天地 · 新天地海派文化
上海典型高端住宅独具高品质生活格调
景观型
汤臣一品 · 滨江顶级豪宅
国际型
古北壹号 · 国际现代建筑风格
气质型
星河湾 · 同纬度最美园林
平凉路基地非传统人文地段，也无稀缺景观资源， 非典型高端住宅基因
上海市杨浦区平凉18街坊项目
--无“生活域”无“文化域”，如何做高端住宅规划？
一些重点关注的矛盾点：
从城市到小区出入口的情景营造，小区出入口的高端体验，内部景观的丰富性和趣味 性，入户大堂的十米空间，还有就是设计的全专业管控。
十米空间是UA的原创。客户对于住区品质的体验，直接来源于他所能够看到和接触到 的范围，十米空间的精细化设计和施工非常关键
上海市杨浦区平凉18街坊项目
区位：上海市杨浦区平凉路 总建筑面积：123887㎡ 开发商：保利置业
2600
3000
3000
净高控制
调整后方案为走道净高 2600，客厅净高3000，卧 室净高3000.
内装控制
电梯厅消防箱标志牌重新设计
标志控制
内装控制
内装控制
内装控制
母题控制
新亚洲主义
母题控制
铁艺原则为，连接两相邻边中轴线的中点得到“T”形的短边，连接“T”形短边轴线中点和对角顶点得到“T”形长边，得到母题形式一。 母题形式二为母题形式一左右镜像的结果。
“标准足球场”面积中央大景观、马桥项目
中央大景观、翡丽甲第项目
超大水景、精品景观、下沉庭院会所
中央下沉会所庭院
提供酒店式至尊服务——海上摩登会所
下沉庭院
儿童泳池 泳池
66M
主入口
会所与总图 关系示意
大堂
大堂等候区
会所建筑面积1996平方米
地上平面
水 池
休 下沉 闲 庭院 区
入口
茶吧
水池
瑜伽室 健身室
前室面积以一半计入公摊。 实际也可作阳台使用 设备栅栏可不计入容积率
前室兼阳台
干净的候梯厅等于玄关
普通核心筒
“二高”高居住系数 候梯厅设备通口少，保障装修品质
145、180房型核心筒
240房型核心筒
候梯厅开门过多，不易于装修 候梯厅内设置管井，私密性差 无法改为玄关
易于装修 候梯厅无多余门洞 私密性好 候梯厅直通室内 改为玄关 可提高居住系数
130㎡，140㎡ 总建筑面积：164240㎡ 开发商：绿地集团
成都金融CBD 基地位置 (金融城二期)
产品设计原则——
人无我有 人有我优 人优我精
“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
刚需产品的“大平层”体验感
竞品
万科·万科城 78 ㎡
绿地·马桥 78 ㎡
刚需产品的“大平层”体验感
竞品
万科·万科城 93 ㎡
“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
普通 楼盘
提升价值
高品质 轻奢住宅
平凉18地块
合肥内森庄园
上海泛海国际
北京泛海国际
翡丽云邸
成都复地河心岛
保利艾庐
上海成山路项目
绿地璀璨天城
轻奢型住宅的规划策略
目前的地产条件下，我们总结最好的策略就是通过规划形成一个
富有仪式感的入户系统
对于房地产开发项目而言，主要矛盾点就是在客户的入户体验上。 入户系统包含了从城市到住宅小区的出入口，从出入口到小区内部的景观和道路，从 内部景观到楼栋的大堂出入口，从楼栋大堂到建筑室内等一系列的空间序列。我们觉得是 最重要的。这些位置我们在设计中会花很大的心思，也建议开发商在这些位置上多做一些 投入，把钱花在客户掏钱的时候。
2 “森林法则”形势下的田忌赛马策略
竞争对手永远是周边，所以我们的工作方法就是对标，知己知彼才能百战百胜，所 以在产品设计原则上秉承“人无我有、人有我优、人优我精”
高层轻奢住宅设计品质要点总结
轻奢型高层房型 空间把握趋势经验分析
客厅空间
·开 间 ·进 深 ·阳 台 ·门 数 ·纵深感
卧室空间
·卫生间 ·衣帽间 ·书 房 ·窗 户 ·位 置 ·次 卧
闸北区大宁路街道325街
闸北区
坊地块
2.2
96429. 3
普通商品 房
477330
101000上海拓平置业有限公司、 111.59
0
友昇置业有限公司
%
4.7609
杨浦区
杨浦区平凉街道47街坊 地块
2.5
20527
普通商品 房
130600
210800
上海富利腾房地产开发 有限公司（阳光城）
61.41%
改造聂家花园，植入音乐文化主题，打造特色主题售楼处
改造前后对比
我们希望在修复聂家花园的基础上，打造一个以教育为目的，以爱乐乐团为主题的 博物馆，并配以老洋房特色办公，最终成为区域音乐教育基地。
小区入户道路尺度：重塑老上海街景
减小道路尺度 种植高大树木 修建文化围墙
车行双车道7米 两边各1米树池 树干间距8.4米 树冠大小6.5-8.5米之间 建议树种英桐、银杏 修建3.2米围墙
地面系统
入口大门 社区大堂+老年康体中心 风雨连廊 私属庭院 架空层
私属庭院
私属庭院
地面系统
入口大门 社区大堂+老年康体中心 风雨连廊 私属庭院 架空层
“新亚洲风格第一弹” ——上海长阳路某项目
主体建筑 信报设计
信报箱
信报箱
底部 入户大堂
主体建筑 楼号、门禁系统
楼号
门禁系统
楼号
底部 入户大堂
高层轻奢型住宅的探索与实践
轻奢型住宅的定义
我们定义的轻奢类住宅就是预计售价比周边贵百分之二十到三十，品质稍有提 升。 在市场条件好的时候可以有较好的售价， 而在市场条件不好的时候，可以将溢价适当降低，溢价百分之十甚至可以在与 周边同样售价的情况下快速去化的住宅。
轻奢型住宅的研发目录
规划层面的思考 产品层面的应对 造型层面的考虑
桌球室
大堂
儿童成 长区
棋牌室
46M 主入口
地下平面
底层架空 连廊基系地统退界及开口
底层4.5m架空泛会所 入口大堂空间 景观连廊
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底层架空 连廊基系地统退界及开口
建议在有条件的轻奢类住宅项目里都可以考虑布置风雨连廊系统。 首先，连廊可以起到半室内的作用，起到遮风挡雨的作用。 其次，能够增加景观的层次性，将一个大院落分割成若干个小院落，甚至能够 在很多楼前面形成一些私属感较强的小庭院。