房地产论文

中国房地产行业发展轨迹
王斌斌1992年以来,随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,我国进一步深化了城镇住房制度改革 ,极大地推动了我国房地产业的迅猛发展,但我国房地产业自从市场化以来一直处于非平稳的运行状态，并且有的时期波动还较大;其中,从1992年至2002年,可以说是改革开放后中国房地产业的调整和房地产市场形成时期。

本文从房地产经济周期波动等相关方面入手，简要的阐述了自1992年的前后十年相对变化。

中国房地产经济周期波动住房制度改革发展前景
从1992年至今，中国房地产已走过数十年路程。

这数十年来，房地产市场从无到有，从无序到规范，从狂热到理性，从炒作到实力的比拼，几多风雨，几多变幻。

如今，房地产及住宅产业对国民经济的拉动作用已为世人所公认，正逐步培育成为国家的支柱产业。

1992-2002年发展
1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。

于是1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。

于是下令“停止银行贷款”。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，在1998年6月份左右，政策面开始发生了变化，国家出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

还有就是价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

那么促使我国房地产大变样的原因到底是什么呢？究其本质主要是房改和地改这两大改革。

1、住房制度改革
1998年提出了住房制度改革新的方案，并在年底停止了住房的实物分配，使住房制度改革取得了突破性的进展。

买房开始由个人进入市场买房，就是说这项改革最终把我们的旧体制抛掉，没有这个突破性的进展，就没有今天中国房地产业发展的蓬勃和兴旺。

这场改革的立足点就是邓小平同志曾经讲过的，动员个人手里的钱来搞住宅建设，也就是说我们过去没有很好动用个人手里的钱，现在发展了，发挥了居民百姓的购房积极性，才使房地产业进入一个大好的春天，也就是说在房改以前由于旧体制的存在，所以住宅建设在经济上是一个无底洞，每年投入大量的住宅建设投资，不管政府还是单位，投入多少无底洞永远是填不满的，而且在政治上也造成了不安定因素，因为在分房当中有很多不正之风造成了人与人之间关系的紧张和社会的不安定。

现在经过改革以后，住宅建设已经成为新的经济增长点和新的消费热点，不再是一个无底洞，而是一个增长点，在政治上起到了稳定社会，增强团结的作用。

2、土地使用制度改革
土地使用制度改革简称地改，地改是房地产市场化，规范化的源头，90年代初，是第一次地改，1990年的时候国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例，使城镇土地开始把所有权和经营权分离，土地从过去的三无(即无偿划拨，无限期的使用和不准流通)变为三有，这项改革使土地资产成为一种商品，就是地产商品化开始实现。

而第二次地改就是从1998 年5月份国务院发布的关于加强国有土地资产管理的通知，98年 5月国土资源部颁布从7月l 号开始，实行招标拍卖挂牌出让国有土地的使用规定，标志着我国土地进入了第二次改革。

就是第二次的地改。

经过十年实践，国有土地90％甚至95％以上，是通过协议出让的方式进行的，据有关统计数据表明，全国通过招标的方法仅占
土地使用权出让的5％，这种做法会产生两个问题，一个问题就是不公平的竞争，第二个问题就是腐败之源。

所以根据这种情况提出的第二次地改，有非常重要的意义，应该说从第一次地改到第二次地改，第一次是商品化，第二次是市场化，中国的房地产将向更健康的道路发展。

从经济上讲，经济周期波动是经济增长过程的伴生现象，这一客观经济规律已被各国经济增长与发展历程所证明。

作为宏观经济整体一部分的房地产经济也不可避免地遵循这一客观规律。

回顾改革开放以来我国房地产业的发展历程，它不仅体现出明显的周期性波动，具有我国转轨时期特有的波动特点，而且其波动度之大已给宏观经济造成了巨大危害。

那么从经济周期理论角度对我国房地产周期波动进行实证分析是研究问题的起点。

首先，选取房地产生产层面和交易层面的几个经济指标描述我国房地产发展历程，再采用多项指标合成方法划分出1986一1990年、1991--1996年和1997—2003年这三个周期。

在此基础上，将我国房地产周期波动与同时期国民经济周期波动比较就可以发现：我国房地产周期波动呈现出“高位一陡峭”型，总体态势为“大起大落型”。

它表明我国房地产业增长的平均速度快，但稳定性很差。

因此改善我国房地产周期波动形态，防止房地产业剧烈波动，保证我国房地产业持续、稳定、健康发展其有重大的现实意义。

2003-2014年发展
2003年以来全国大部分城市个人购买住房比例则达到99%以上，个人买房比例增加主要是房改的结果，这说明随着城镇住房制度改革的深入和改住房实物分配为货币分配以后，集团购买逐步退出市场，个人住房消费已成为房地产市场的主体。

加之通过大量的开放住宅二级市场，形成一手房、二手房和租赁房市场的联动，把市场的容量做得更大，这是产品结构合理化的一个方面。

产品结构合理化的第二个方面，随着市场的细分要做出产品的差异性，差异性做好了是可以有区别的，现在文化的概念、服务的概念在产品里凸现出来，各种楼盘有各种不同的差异，满足各种不同的需求，使市场的需求得到更大的满足。

另外，要加快住宅产业的现代化步伐，使住宅功能、环境进一步达到现在居住者要求，消费者需求，突出它的舒适性、健康性和文化性。

房地产发展前景
市场需求是经济发展的强大推动力量，房地产作为商品与其他商品一样，其发展如何，取决于市场需求，从长远看，中国房地产市场需求潜力巨大，房地产业的发展前景十分广阔。

中国已进入快速城市化时代，对房地产将产生巨大需求
随着中国经济的迅猛发展，城镇在不断扩展，城市化速度在不断加快，目前我国城市化水平为33%城镇人口4.3亿，如城市化以每年1%的速度推进，预计2015年城市化水平将达到45%，全国人口14亿，城镇人口将增至6.3亿，这样每年将有1600多万人进入城镇，他们将对未来的房地产市场产生很大的需求。

居民储蓄增加，带来房地产有效需求增加
改革开放以来，人民生活水平迅速提高，家庭储蓄不断增长。

2002年中国城乡居民储蓄存款余额达到8.7万亿元的历史新高，比上年增长17.8%。

全年城镇居民人均可支配收入超过7500元，比上年实际增长10%左右，居民有了钱!除了增加日常消费外，一项重要的开支就是买房，这一点在经济比较发达的沿海地区表现得很明显，居民个人有钱后!大量购买商品房!这不仅出于他们改善住房条件的愿望，同时也出于家庭财产保值增值的需要。

中国已经加入世界贸易组织将促进中国房地产业的发展就中国房地产业整体而言。

入世带来的是利好消息，.入世之后，融资渠道的增加、境外资金的进入、关税的降低等等。

随着经济的发展,中国房地产的总体供给和需求增加，特别是整个房地产业的集中化、专业化、规模化、规范化等方面的发展速度会加快，从而大大促进中国房地产业的发展。

中国房地产业已进入健康有序的发展时期未来中国房地产业发展潜力十分巨大，房地产业将会出现更加辉煌的局面。

1.张军莉昆明房地产开发与环境保护[期刊论文]-云南环境科学 2005(z2)
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