房地产经营管理论文

房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响作者：王政国 25120082201491摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。

限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。

为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。

关键词：限购令影响房地产前景引言“限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。

由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。

以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

正文一，“限购令”的具体措施中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行二，“限购令”目的：中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。

为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展.三．限购令的影响：1）出台后的现象：在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。

调控政策在楼市成交量上有所体现。

北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。

全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。

虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。

10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。

据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。

而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。

2）对房价的影响不大：全国各大媒体也都报道了限购令之后的销售情况。

销量明显下降，但是房价基本上没有下降，而且不受限购令制约的广州增城、花都、从化则是销量上涨。

部分城市周边山区的销量也在上涨。

这就明显是广州的投资客去了周边郊区买楼。

目前的情况是，购房者和投资者对于房价上涨的认同是确定的。

而开发商不降价明显是对预期上涨的判读。

由于对于其价格上涨、未来保障性住房多、房产税等预期的判读，有实力购房者则是抓紧最后一点时间购房。

未来保障性住房建设的越多，商品房将越少，而且商品房价格将更加离谱，而且以后住90平方以上的房子就会较少或者很贵，比现在还贵。

房产税也必将出台，这也将为未来购房增加不少的变数。

部分房地产商认为“限购令”很难拴住房价上涨的脚步，他们认为根据市场需求规律的要求，限购令如果拴不住一部分房产投资者购买的欲望，不从资金源头上掐住投资者的“命脉”，市场强大的购买力仍将是推动房价上涨的主旋律，靠限购这一措施来影响房价过快上涨还是不够的。

总之，从上述分析可看到，尽管全国各地的住房限购令搞得轰轰烈烈，但住房限购令对打击住房投机炒作所起的作用却十分有限，只有在严厉的住房税收制度下才会起到一点儿作用。

而且，住房限购令可能带来的负面影响一点都不可低估。

中央政府对此要有一个清楚认识，不要为假象所迷惑。

对当前住房市场的调整，真正起主导作用的是住房按揭贷款信贷政策的全面收紧，这才是当前住房市场的要害所在。

千万不可把住房信贷政策变化所起到的房地产调控作用归到住房限购令的政策上去。

3）“限购令”对社会的影响——户籍问题突出“京版限购令”除了延续针对本市户籍人口的一般性限购措施外，对非北京户籍的人员购房的限制最为严厉，要求后者提供有效暂住证和连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的相关证明。

纵观各地政策调整之手段，“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。

北京市房地产协会相关负责人称“户籍限购”是必要措施，而且政策效果不佳的话还要加大同一方向上的调控力度。

限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。

该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控（尤其是一线特权城市）的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。

该政策的合法性与合理性值得商榷，限购令的功效与局限也需要反思。

四，房地产未来的发展前景：房地产对中国经济贡献卓著，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。

自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。

同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。

原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。

房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。

然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。

首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。

从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。

这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。

政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。

近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。

沿着这样的政策路线发展。

五，人民住房的保障措施：一、政府、房地产企事业单位的社会责任法律化。

法律作为道德的底线，在规范政府和人们的行为时发挥着潜移默化的作用。

但是由于目前我国的法制建设比较薄弱，市场经济又不尽完善，人们的素质良莠不齐，因此更要依法进行保障，坚持“依法办事原则”，即有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。

只有这样，我们国家的各项事业才能够有条有理的向前发展。

所以，国家和各地的政府应当根据各地住房市场的现实情况和人们的实际需要对相关房地产法律法规加以完善、修改和细化，同时建立或完善的住房法治保障制度。

国家在此基础上，使“居有其屋”，“公民所有的住房依法享有最大的经济效益”成为公民的《宪法》权利，并建立起一套完整的、科学的、真正能够解决老百姓住房问题的房地产法律体系。

（一）公民住房权利确定为政府的法定责任。

（二）房地产企事业单位的社会责任法律化。

二、关于廉租房和经济适用房的法律适用标准。

世界各个国家在经济和社会发展的过程中，大都会遇到房价飞涨，很多社会成员住房问题难以解决的情况。

政府如何很好的运用宏观调控和市场调解这双左右手，来抑制房地产的泡沫经济，促使社会经济秩序一如既往的正常运转，非常考验政府的办事效率和政府领导的智慧，而韩国、日本和美国在这方面的成功经验非常值得我们认真思考和借鉴。