房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：

价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。

1、利率和房地产消费信贷

通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。

2、通货膨胀率的上升

由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。

3、消费心理

中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。

4、城镇居民储蓄存款

城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。

二：具体数据分析

第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

数据来源：国家统计局

一方面，限购政策的累积效应日益发挥着强大的影响，导致2011年下半年商品房销售面积及销售额增速不断下降；另一方面，在多重因素的共同作用下，2012年以来全国商品房销售面积及销售额降幅不断收窄，5、6月份甚至出现了一个销售“高潮”。

概括而言，有这样几方面的因素促成了今年这样的一股行情。

首先，货币政策的影响。5月12日中国人民银行宣布从5月18日起，下调存款类机构人民币存款准备金率个百分点(这是央行今年第二次下调存款准备金率)。6月8日中国人民银行决定，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整(这是央行三年多来首次降息)。这些基于提振经济信心的货币政策对楼市的影响无疑是积极而有效的。

其次，开发企业的资金压力有所减轻。下调存款准备金率增加了金融市场的流动性，下调存贷款利率减轻了开发企业的融资负担。在成交量升温复苏的情况下，房企加紧融资，通过国内信托、海外融资等手段，5月份主要房企融资上百亿元。不少大型房企还在积极寻求在私募基金上有所进展。

再次，各地频现政策微调。在中央政府从严调控楼市前提条件下，不少地方政府都进行了地方性的政策微调，从限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等不同方面着手引领市场的发展，除了个别城市因尺度过大被叫停以外，迄今已有30多个城市成功实施了微调政策。

最后，市场各方的预期发生了改变。综合以上诸多因素，楼市各方尤其是刚需购房者的预期发了些许变化，政策见底的观点很有影响。于是，在预期发生改变的情况下，交易量成正反馈状态，不断上升再上升。

可以预见的是，在当前的形势下房地产行业全国性的低迷状态还将会延续一段时期。在因宏观经济走低而出现的稳增长的大前提下，国家出台更严厉的调控政策的意愿是不会太高的；但是在高企的商品房库存、企业资金面尚未根本好转的情况下，以价换量仍将是一个理性选择，这应该是今后一段时期国内房地产市场以较大的概率出现的一个局面。

第二点：从需求方面看

微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷

调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高个百分点。但是，房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。

从供给方面看，近两个月新建房屋交易量增加，房地产企业资金压力总体有所缓解。5月以来房地产企业本年新增资金来源增幅有所增加，新增的国内贷款、销售回款数额均逐月增加。根据建设周期推算，下半年市场供应量增长将低于上半年，市场新增存货压力减小，企业进一步降价的动力不足。

综上分析，在现有政策环境和市场状况下，在宏观经济保持稳定增长、居民收入继续增加的背景下，预计将来房价总体保持基本平稳的可能性较大；房地产开发投资增长继续小幅回落.买房需求上升小幅的稳定，不会有大幅度增长。