房地产市场分析报告

一、房地产相关政策及行业信息（一）房地产相关政策1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。

住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。

项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。

2. 济南市今后土地价款须半年内付清《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。

新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。

标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。

3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。

有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。

土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。

（二）城市建设新闻总汇1. 盛福片区再推148 亩住宅用地继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。

市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。

东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。

2. 西客站片区三个中心选址初定在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。

三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。

日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。

规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。

该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超大型现代社区。

泺口片区用地范围东至津浦铁路，西至无影山路，南至泺安路，北至二环北路，总用地面积约291.42 公顷。

根据规划方案，该片区将创建阳光生态社区，引进邻里商业街理念，打造居民交往长廊等，形成“一轴、两带、三区、四点”空间结构。

二、商品住宅市场（一）市场概述表3-1 济南市商品住宅成交情况列表（2010 年8 月）8 月济南新增住宅以恒大名都、保利花园等中低价房源为主，该类房源的大量成交，使8 月济南住宅市场呈现“价跌量涨”的局面。

（二）商品住宅供求关系分析图3-1 济南市区商品住宅新增供求关系分析（2010 年1----8 月）2010 年8 月共有7 个项目开盘，住宅新增供应总量为23.54 万平方米。

其中，新上市的恒大名都推盘量最大，达9.1 万平方米；其次，为中海奥龙观邸，达4.79 万平方米；绿地卢浮公馆的推盘量位居第三，自上市以来，推盘速度较快、推盘量较大，成为济南市的热销楼盘。

由于本月推盘项目的数量较少，导致新增房源的供应体量环比上月下降1%，供应套数下降5%。

由于恒大名都、中海奥龙观邸、绿地卢浮公馆和世佳戎居的开盘成交率过半，导致本月的开盘成交率环比上月上涨4%，而在恒大名都、世佳戎居和保利花园中价位项目高开盘成交且无别墅项目开盘成交的双重作用下，扣除精装修费用，本月的开盘成交均价环比上月下降20%，为7503 元/平方米，其中恒大名都这一郊区低价项目对价格的拉低作用最大。

（三）成交量分析1、济南整体住宅市场成交量分析图3-2 济南市商品住宅成交量变化（2010 年1-8 月）8 月恒大名都、中海奥龙观邸等项目以优惠价格大规模上市引发热销，同时本月住宅供应以中低价房源为主，本月住宅成交出现明显回暖，较上月上涨28%。

由于本月保利花园、恒大名都和世佳戎居的新增房源主要集中在90-100 平米的两室和120-130 平米左右的三室为主，导致90-130 平方米之间的房源成交量最大，环比上月上涨88%；中海奥龙观邸、绿地卢浮公馆140 平米左右三室房源的加推，导致130-200 平方米之间的房源成交量环比上月增加10%；8 月公寓市场成交量回升导致50 平方米以下房源的成交量环比增加；而由于50-90 平方米之间房源稀缺，导致成交量环比上月下降47%；由于万达公馆成交量的增加，导致200 平方米以上房源的成交量环比上月增加31%，增加的绝对数较小。

2、分区域住宅市场成交量分析图3-3 济南市各行政区商品住宅市场成交情况（2010 年8 月）8 月新增房源集中在历城区、历下区和槐荫区，其中，历城区由于恒大名都和保利花园两个项目开盘，导致区域成交量最大。

其余各区的成交量排序依次为历下区、槐荫区、市中区、天桥区和高新区。

（四）成交价格分析1、2010 年1-8 月济南商品住宅销售价格走势图3-4 济南市商品住宅销售价格走势（2010 年1-8 月）济南住宅市场整体供应量依然较小，市场价格变化受新增供应情况呈现结构性波动。

8 月济南新增供应以恒大名都、保利花园等中低价项目为主，受其影响，济南商品住宅销售均价达8216 元/平方米，环比下降9%。

2、2010 年1-8 月济南各区域商品住宅销售价格走势图3-5 济南各区域商品住宅销售价格走势（2010 年1-8 月）由于区域内中端项目新增房源的成交，导致槐荫区、历城区的成交均价下降；而历下区由于中海奥龙观邸新增房源的成交，导致成交均价环比上月上涨2%；市中区则由于上月新增房源的价格偏低和本月销售房源的单价较高双重因素的影响，成交均价环比上月增加12%；天桥区和高新区由于区域内成交房源的差异，导致成交均价略有提高。

（五）市场分析总结8 月份济南住宅市场在中海、恒大等品牌开发商调价促销的带动下，整体市场出现价跌量涨，市场成交有所回升。

这些品牌开发商在济南的后续开发量较大，8 月份这些项目以小让利换大成交量，市场影响力显著，这些项目的热销说明济南市场住宅需求依然旺盛，微小让利、略低于潜在客户对项目的预期价格仍可逆市热销。

保利花园【项目介绍】保利花园是保利集团投资开发的中国第18座保利花园。

项目位于济南市经十东路以北,济南高新技术产业开发区东部，这里将成为济南城市的未来核心区域。

项目紧邻韩仓河，隔河相望绿意葱葱的凤凰山,环境优美，气候清新。

项目紧临济南市城市规划主干道——经十东路和绕城高速东环线；驱车至市中心和机场均需15分钟车程，距济南市新政务中心、奥体中心约6公里，115路、116路、301路、302路、历城公交等可直接到达，交通便利。

良好的山水环境，便利的交通，决定了项目入则繁华，出则宁静的宜居距离尺度。

项目总用地面积为8.26公顷，规划总建筑面积26.5万㎡,建筑密度19%，容积率为2.6,绿化率高达45.2%。

由10栋小高层及高层住宅组成，提供从70㎡到140 ㎡多种精品户。

保利花园沿经十路和韩仓河布置了2层约1.4万㎡的社区风情商业街。

包括社区超市、邮局、银行、社区诊所、餐饮等生活配套，为业主生活提供便利。

社区规划有近 1940㎡的幼儿园， 4500㎡的大型、豪华会所，设有近1600㎡的地下游泳馆，屋顶网球场，以及阅览室、咖啡馆、健身房等运动、休闲、娱乐设施。

保利花园周边景色优美，在结合自然地形地貌的基础上，建筑规划设计师通过合理的空间布局和灵活的建筑设计，整个社区充满空间的变化，使得人造社区与自然景观充分融合。

综合分析项目与城市空间的关系，保证整个地块建筑的均好性，处理好各建筑单体的相互关系，创造宜人的居住、商业空间。

规划中保利花园力求将都市特质与自然景观有机地结合，以大面积的中心庭院和大尺度的楼间距为特征，创造出回归自然的富有感召力的人居空间。

保利花园遵循现代、典雅、精致的原则，形成线条挺拔、丰富简洁有力的立面形体。

运用建筑材料的特性加以优化组合创造动人的立面形象。

沿街商业立面造型同样以简洁的体块穿插与住宅楼相协调。

入口处的会所设计新颖独特，丰富了经十东路的沿街景观。

项目西南侧主入口处设置高层楼体，独特的立面肌理处理，成为整个项目的标志物。

沿经十东路的楼体设计注重高低错落，形成生动的城市天际线。

北部、东部与周围小区相邻的塔楼高度适当降低，保证相邻小区内住宅、幼儿园等建筑的日照要求。

项目中部布置单栋大户型楼体，提高居住品质，并创造出大尺度的开敞庭院。

商业设置以沿街两层商铺为主，主要满足项目自身的商业配套要求。

兼顾周边住宅项目的使用。

保利花园在户型设计上强调以人为本的设计原则，强调户型设计的实用、经济、合理。

户型组织灵活多样，满足各类置业者的需要。

项目的景观设计以区域环境、自然地貌以及人文历史为基础，引入了原生态、亲人性、艺术性景观的设计理念，融入“舒适生活、自然和谐”的保利元素”承袭“保利花园”系列产品的成熟开发模式，创造出回归自然并富有感召力的人居空间。

以水跃林溪为景观主题，秉承济南得天独厚的地理条件和历史人文，充分挖济南人心中寄情于山水，享受自然的根深蒂固的情结。

景观格局设计为树包水，水绕路，路缠山，水藏景的情景合一的环境氛围，营造一种与大自然和谐融会的理想环境，一种临水而居，伴水而行，择水而戏的浪漫活跃氛围。

主题景观包括保利文化”水景雕塑广场。

时尚核”运动主题广场。

“阳光水榭”儿童活动区；保利文化墙等。

保利花园项目由保利物业酒店管理有限公司为业主提供高品质服务。

保利物业酒店管理有限公司延伸了保利对文化的追求，构筑了独特的保利物业及酒店服务理念，深厚的文化底蕴为服务品质的不断提升奠定了基础。

保利物业以创新的高品质服务与标准化的管理为业户创造安全、舒适、典雅的生活环境。

保利物业制定了独有的物业管理企业标准，形成了标准化的管理运作模式，还根据项目特点为客户量身打造个性化的运作规范，正在成为高端物业管理的领跑者。

小结■ 为完成保障性用房的相应指标，济南市保障性住房建设受到了前所未有的重视，住房公积金的注资为保障性住房的开发建设提供了有力的资金支持，同时公积金贷款为购买保障性住房提供了便利条件。

保障房有望有为济南中低端收入者满足居住需求的另一途径。

■ 济南市土地款在半年内付清对开发商的资金链要求提高，对开发商土地的使用有了更严格的限制，使得开发商在开发、销售、资金回流上都产生巨大压力。