房地产市场分析报告

一、房地产相关政策及行业信息

（一）房地产相关政策

1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房

济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。

2. 济南市今后土地价款须半年内付清

《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。

3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批

《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东

省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。

（二）城市建设新闻总汇

1. 盛福片区再推148 亩住宅用地

继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。

2. 西客站片区三个中心选址初定

在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超

大型现代社区。泺口片区用地范围东至津浦铁路，西至无影山路，南至泺安路，北至二环北路，总用地面积约291.42 公顷。根据规划方案，该片区将创建阳光生态社区，引进邻里商业街理念，打造居民交往长廊等，形成“一轴、两带、三区、四点”空间结构。

二、商品住宅市场

（一）市场概述

表3-1 济南市商品住宅成交情况列表（2010 年8 月）

8 月济南新增住宅以恒大名都、保利花园等中低价房源为主，该类房源的大量成交，使8 月济南住宅市场呈现“价跌量涨”的局面。

（二）商品住宅供求关系分析

图3-1 济南市区商品住宅新增供求关系分析（2010 年1----8 月）

2010 年8 月共有7 个项目开盘，住宅新增供应总量为23.54 万平方米。其中，新上市的恒大名都推盘量最大，达9.1 万平方米；其次，为中海奥龙观邸，达4.79 万平方米；绿地卢浮公馆的推盘量位居第三，自上市以来，推盘速度较快、推盘量较大，成为济南市的热销楼盘。

由于本月推盘项目的数量较少，导致新增房源的供应体量环比上月下降1%，供应套数下降5%。由于恒大名都、中海奥龙观邸、绿地卢浮公馆和世佳戎居的开盘成交率过半，导致本月的开盘成交率环比上月上涨4%，而在恒大名都、世佳戎居和保利花园中价位项目高开盘成交且无别墅项目开盘成交的双重作用下，扣除精装修费用，本月的开盘成交均价环比上月下降20%，为7503 元/平方米，其中恒大名都这一郊区低价项目对价格的拉低作用最大。

（三）成交量分析

1、济南整体住宅市场成交量分析

图3-2 济南市商品住宅成交量变化（2010 年1-8 月）

8 月恒大名都、中海奥龙观邸等项目以优惠价格大规模上市引发热销，同时本月住宅供应以中低价房源为主，本月住宅成交出现明显回暖，较上月上涨28%。

由于本月保利花园、恒大名都和世佳戎居的新增房源主要集中在90-100 平米的两室和120-130 平米左右的三室为主，导致90-130 平方米之间的房源成交量最大，环比上月上涨88%；中海奥龙观邸、绿地卢浮公馆140 平米左右三室房源的加推，导致130-200 平方米之间的房源成交量环比上月增加10%；

8 月公寓市场成交量回升导致50 平方米以下房源的成交量环比增加；而由于50-90 平方米之间房源稀缺，导致成交量环比上月下

降47%；由于万达公馆成交量的增加，导致200 平方米以上房源的成交量环比上月增加31%，增加的绝对数较小。

2、分区域住宅市场成交量分析

图3-3 济南市各行政区商品住宅市场成交情况（2010 年8 月）

8 月新增房源集中在历城区、历下区和槐荫区，其中，历城区由于恒大名都和保利花园两个项目开盘，导致区域成交量最大。其余各区的成交量排序依次为历下区、槐荫区、市中区、天桥区和高新区。

（四）成交价格分析

1、2010 年1-8 月济南商品住宅销售价格走势

图3-4 济南市商品住宅销售价格走势（2010 年1-8 月）

济南住宅市场整体供应量依然较小，市场价格变化受新增供应情况呈现结构性波动。8 月济南新增供应以恒大名都、保利花园等中低价项目为主，受其影响，济南商品住宅销售均价达8216 元/平方米，环比下降9%。

2、2010 年1-8 月济南各区域商品住宅销售价格走势

图3-5 济南各区域商品住宅销售价格走势（2010 年1-8 月）