“土地财政”与“土地银行”的关系

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土地财政的收益与风险分析

土地财政的收益与风险分析随着城市化进程的加速，土地成为了城市发展的重要资源。

在中国，土地财政一直是地方政府的重要经济收入来源。

但是，随着经济发展的转型，土地财政面临着新的挑战。

本文将从收益和风险两个方面分析土地财政的现状。

一、土地财政的主要收益来源1. 土地出让收益土地出让收益是土地财政最主要的收入来源。

在城市化进程中，政府通过土地招拍挂等方式将土地转让给商业房地产开发商，获得土地使用权出让金和土地增值税。

这是目前地方政府最主要的收入桥梁之一。

2. 土地增值收益土地增值收益是指由于土地市场价格上升所创造的资本利润收益。

土地的市场价格涨幅越高，政府获得的土地增值收益就越高。

为了获得更高的土地增值收益，地方政府还会通过制定土地政策，创造更好的市场环境。

3. 重大基础设施建设收益重大基础设施建设收益是指地方政府在城市规划和基础设施建设中所获得的财政收入。

在城市化进程中，政府需要投入大量资金用于道路、桥梁、地铁等基础设施建设，这些投资通常由土地出让收益、财政、地方国企等多种来源共同支持。

二、土地财政的风险1. 土地市场价格波动风险土地市场价格的波动风险是指土地市场价格的涨跌幅度对地方政府土地财政收入的影响。

由于土地市场价格受到很多因素的影响，价格波动较大，政府难以预知市场价格何时波动，收入也将相应受到影响。

此外，由于土地市场价格的风险大、政府官员权力较大、市场机制不足等因素，土地财政存在着滥权、腐败等问题。

2. 土地银行风险随着城市化进程的加速，地方政府的债务规模不断扩大。

而土地财政中的土地开发-融资模式导致土地银行的出现。

土地银行是指地方政府通过接受开发商存款或借贷，将所获土地出让收入等资金冻结在银行内，用以偿还土地开发费、地方政府债务等。

虽然土地银行通过锁定资金为地方政府债务提供了灵活的还款方式，但一旦土地市场波动、利率上升等因素出现，地方政府可能面临还款困难，从而导致金融风险增加。

3. 市场预期风险市场预期风险是指市场对经济发展的预期变化对土地财政的影响。

是“土地金融”还是“土地财政”？

是“土地金融”还是“土地财政”？作者：赵燕菁来源：《文化纵横》2019年第02期[关键词]土地金融土地财政城市化2.0“土地金融”的由来中国城市化的成功，起始于中国的地方政府发现了“土地金融”（land finance）。

在这一制度下，房地产成为中国最主要的资本市场。

相比股票、债券，土地在多数国家一般属于边缘性资本市场，为什么在中国却成了主要的资本来源？这一现象产生的根源在于改革开放以后重新修订的宪法，即《八二宪法》。

这部宪法中的“第八条”规定，中国土地的所有权分为两类：城市土地归国家所有;农村土地归集体所有。

[1]正是这一规定赋予了中国地方政府与其他国家地方政府所没有的一级土地市场垄断权。

1988年，宪法修正案对第八条重新解释，将城市使用权同所有权分开，所有权还是公有，不能出让;但使用权可以出让，有偿使用。

这一条款赋予土地相关的不动产以流动性，为土地资本化创造了前提。

1989年深圳特区建设伊始，首先面临的就是资本短缺问题。

在中央财力薄弱的情况下，深圳的城市建设需要自筹资金。

面对这一难题，深圳发现毗邻的香港政府财政资金雄厚，而其中的相当一部分来自土地拍卖，[2]深圳决定效仿香港。

世界上空前规模的资本市场就此启动。

1990年，国家土地管理局出台了《关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定》，明确住宅用地的使用权年限為70年;工业用地的使用权年限为40年;商业用地的使用权年限为50年等。

这一看上去随时准备修改的“暂行”规定，后来被证明改变了整个国家经济发展的模式。

[3]地方政府从此摆脱了长期困扰发展的资金短缺问题。

[4]1998年，住房制度改革启动，存量住房私有化，增量需求不再由单位提供，市场成为获得住房的主要渠道。

“98房改”相当于几百个城市政府同时首次公开募股（Initial Public Offerings，简称IPO），地方政府手中原来不能交易的巨额存量资产——土地及相关不动产——由此进入资本市场。

财政部、国土资源部、中国人民银行等关于进一步加强土地出让收支管理的通知

财政部、国土资源部、中国人民银行等关于进一步加强土地出让收支管理的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销),中国人民银行,财政部,中国人民银行(已变更),银行•【公布日期】2009.11.18•【文号】财综[2009]74号•【施行日期】2009.11.18•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源,财政综合规定正文财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综[2009]74号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（局）、监察厅（局）、审计厅（局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，大连、青岛、宁波、厦门、深圳中心支行：2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）和《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）印发后，各地区认真落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，大力加强土地出让收支管理，取得了积极成效。

但是，个别地区土地出让收支管理仍存在一些问题，如，有的地区土地出让收支未全额纳入地方基金预算管理；有的地区已收缴的土地出让收入在非税收入汇缴专户滞留时间过长，未按规定及时缴入地方国库；有的地区存在拖欠土地出让收入问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失；还有的地区未按规定编制土地出让收支预算等。

针对上述问题，按照财政资金科学化、精细化管理要求，结合开展工程建设领域突出问题专项治理工作，现就进一步加强土地出让收支管理的有关事宜通知如下：一、统一思想认识，不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，是全面完整反映地方政府收支活动的一个重要手段，是加强土地调控、促进节约集约用地的一项重要内容，是落实科学发展观的一项重要举措，地方各级财政、国土资源管理部门要从维护中央政策统一性以及促进经济全面协调可持续发展的高度，进一步统一思想，提高认识，严格执行国办发〔2006〕100号和财综〔2006〕68号等文件，不折不扣地落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。

划拨土地与土地财政联动绩效省际差异及提升路径

第37卷第12期2023年12月Vol.37 No.12Dec.,2023中国土地科学China Land Science“无偿或低偿划拨”和“有偿出让”是国有建设用地供应最主要、并行的两种方式。

《中国国土资源统计年鉴》数据显示，2003—2019年31省（区、市）国有建设用地供应总面积为8 132.7万hm2，其中，划拨、出让方式面积占比分别为46.4%和51.8%；与出让土地相关联的土地财政收入为62.8万亿元，对地方财政贡献率约为45.7%。

划拨土地作为国有土地市场机制的补充，对公共公益事业发展、工业化和城镇化、国计民生重大项目提供不可或缺的土地资源支撑，划拨土地和出让土地及土地财政收入之间是互相促进、相伴相生的联动关系。

但是，源于作为“绿叶”的划拨土地没能像作为“红花”的出让土地那样产生丰厚土地财政收入，因此，现有研究对划拨土地关注较少，更多关注的是出让土地所带来的土地财政收入及其产生的负效应和转型对策。

划拨土地承载公共公益事业或国家重点工程及国计民生项目，因此，在划拨土地的供应（配置）过程中政府居于主导地位[1]，引导和优化产业结构[2]。

目前，关于划拨土地的研究较少，主要集中在划拨土地使用权内涵阐释[3]、使用权人利益保障措施[4]、转让合同认定规则[5]、国企改革中资产处置[6-7]以及入市增值计算方法[8-9]等方面。

而对土地财政及其与经济社会发展的关系有着系统、深入的研究。

一是关于土地财政的构成，已有研究明确土地财政包括招拍挂与协议方式出让土地面积及资金收入等要素[10-11]，其中，土地财政收入中出让金是最重要来源，辅之以土地税费收入，属于混合性质的公共收入[12-13]。

二是关于土地财政对供地策略的影响，研究认为在土地财政激励下，地方政府更倾向于选择增加商服住宅用地供应面积，但总体来看，售地冲动会受到建设用地指标不足的约束[14-15]。

三是土地财政效应方面，正效应表现为土地财政供给承载工业化和城镇化空间拓展所需的土地资源与基建资金[16]；负效应表现为地方政府偏向于增加商业用地供应，特别是第二三产业基础较弱的地区短期逐利现象更加明显，形成“去工业化”和商业开发过热现象[17]。

土地财政

狭义上，“土地财政”的组成部分只包括前两项来源。广义的土地财政，则包含了上述四个方面的内容。我们重点研究狭义的土地财政。
二、土地财政的规模
以下选取了近8年我国土地税、土地出让金以及土地财政的变化情况：
2009年土地税：4812.32亿元土地出让金：截至2009 年末，全国84 个城市土地抵押面积21.7 万公顷，抵押贷款25856.0 亿元总计：30668.32亿元
分析：
从表1 中可以看出，总体水平上，2000 — 2013 年间，中国土地出让金规模不断扩大，土地财政依赖度呈现上升态势。就土地出让金规模而言，2000 — 2013 年间，31 个省（自治区、直辖市）土地出让金水平 14366.96×108 元，累计达201137.40×108 元，年均增长速度为39.17%。
2012年土地税：10127.99亿元土地出让金:全年出让国有建设用地面积32.28万公顷，出让合同价款26900亿元总计：37027.99亿元
2013年
土地税：12246.43亿元土地出让金： 2013年出让国有建设用地36.70万公顷，出让合同价款42000亿元总计：54246.43亿元
2014年
土地税：13818.69亿元土地出让金： 2014年，出让国有建设用地27.18万公顷，出让合同总价款33400亿元总计：47218.69亿元
2015年
土地税：14020.88亿元（来源于中国统计年鉴）土地出让金： 2015年，出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款:29800亿元（统计口径为2016年全国土地出让合同价款数，与财政部门统计的全国土地出让收入缴入国库数口径不同。）（来源于中华人民共和国国土资源部）
2. 由城市扩张带来的土地税费收入。

解析土地财政

解析土地财政Organized at 3pm on January 25, 2023Only by working hard can we be better解析土地财政“土地财政”是“寅吃卯粮”,其制度弊端已越来越明显、突出,理应退隐历史舞台;出路在于组建“土地国资委”,分离政府经营土地职能；同时,放开“农地入市”黄小虎2009年,全国土地出让金高达万亿元,占当年地方财政收入的%;最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GDP的32%;10年来,各地土地出让金收入增长迅速;2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有%;到2009年,该比例已上升为%;期间有几年,该比例甚至一度超过50%;地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”;近年来,土地财政愈演愈烈,成因复杂,利弊互见,出路何在土地财政实质土地财政,从收入来源看,主要包含两大类：一是与土地有关的税收,如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税,等等;目前,地方政府重点征收的是房地产税和建筑税,有些地方这两项税收甚至占地方总税收收入的百分之三四十;二是与土地有关的政府非税收入,如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金,等等;目前,地方政府主要看重的是土地出让金,出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十,少数地方甚至超过预算内收入;以上两部分收入有内在的联系：政府出让土地,获得非税收收入——出让金,企业特别是房地产企业得到土地搞开发,又可增加政府的税收——房地产税和建筑税;对地方政府来说,这似乎是个良性循环;在这个循环中,源头是出让国有土地使用权;显然,要维持这个循环,就必须不断出让土地;而要不断出让土地,就要不断征收农民的集体土地;可见,土地财政是一种土地扩张与征占的机制;与此相关,现实中还有“土地金融”问题：政府用征收和储存的土地,向银行抵押融资,这种做法在各地很普遍;目前,政府土地抵押的融资额,已远远高于土地财政的收入,这也是一种促使城市土地扩张、征占农民集体土地的机制;根据相关法律规定,出让方式获取的土地使用权,可以抵押;而对未经出让的土地,能否抵押,法律并无明确规定;按照行政许可法,凡法律没有明确许可的,政府都不能做;因此,严格说,政府的土地融资活动,大多都属于违法活动;从理论上看,土地出让金是若干年期的土地使用权价格,实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租;而地租是对企业当年利润的扣除,属于社会一次分配范畴;对企业而言,一次集中交纳若干年地租,意味着预支未来利润,属于负债经营;现实生活中,很多企业是靠银行贷款支付土地出让金,负债的性质一目了然;即使是用自有资金来支付,本质上仍然是负债;企业如果经营得好,有稳定的盈利,可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了,就不能清偿;如企业再生产因此中断,最终则会转化为银行的坏账,成为整个社会的问题;按有关制度规定,企业可以把剩余年期的土地使用权转让出去,使负债得以清偿,甚至可以从中获利;但是,这不过是负债在企业之间的转移;土地使用权转移的结果是,负债的规模还可能被放大;就房地产业而言,情况有些特殊;开发商在出售住房的同时,把对土地使用权的负债也转移出去了,甚至还可能从中大赚一笔,但接手这笔负债的不是企业,而是消费者;一般工薪阶层都要向银行贷款,才能支付房价,负债的性质也是一目了然;消费者要用今后数年乃至数十年的收入,才能偿还这笔负债;个人和家庭的消费能力、生活水平也会因此改变;期间,如果因变故而无力偿债,不仅是个人和家庭的不幸,同样也会增加银行的坏账,成为全社会的问题;由此可见,从整个社会的角度看,政府出让土地所获得的每一笔收入,都有一笔企业或个人的负债与之相对应;就是说,政府以土地出让金搞建设,是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的;由此不难做出如下判断：所谓土地财政,实质上是一种依靠透支社会的未来收益,谋取眼前的发展方式;形象地说,就是“寅吃卯粮”;土地财政成因土地财政的形成,既有内因,也有外因;就内因而言,主要是现行土地管理制度;反思中国土地管理的制度安排,一个突出的问题,是政府有关部门既负责土地管理,又负责国有土地的经营,所谓集“裁判员”与“运动员”于一身;经营是市场主体的活动,具体到国有土地的经营,就是要保值增值,追求土地收益最大化;把这个作为政府的职责,客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体,这是土地财政形成的主要制度基础;近些年发生的许多土地问题,也都是由此派生出来的;例如,不同层级政府的职能错位问题;中央和省级政府并不直接掌握任何土地,其主要职能是管理;而城市政府,不管是直辖市,还是省会城市,还是计划单列市,以至地、县级市的政府,都是直接掌管土地的,其职能是既有管理,又有经营;有经营就有利益,当经营与管理发生矛盾时,由于经营利益涉及地方发展,必然导致管理服从经营,而不是相反;对经济的宏观调控,中国与西方国家有很大不同;西方国家表现为政府调控企业和个人,而中国则更多是中央政府调控地方政府;其原因之一,即在于此;又如,征地制度改革和集体建设用地进入市场问题;任何经营活动,都是以追求收益最大化为目的,政府如果从事经营活动,也不可能例外;政府经营土地的收入,来源于农地转化为建设用地的级差收益;为了保证收益最大化,很自然地要压低征地费用,并且限制农村集体土地进入市场;可见,问题的主要根源,在于政府成了市场主体,在于政府以管理手段实现经营目的;这个问题不解决,单纯改革征地制度,一是恐怕很难改得彻底,二是即使是不彻底的改革措施,落实起来也会阻力重重;总之,现行土地管理体制允许政府经营土地,是生成土地财政的主要内因;此外,虽然科学发展观提出多年了,但干部考核标准和选拔办法,仍未根本改变,这也是导致干部片面追求土地财政的重要内因;就形成土地财政的外因而言,主要是财税体制不合理,地方政府的财力与事权不匹配;上世纪90年代,分税制改革取得伟大成绩,问题是地方财政分配比例过小;后来,中央把城镇化作为重要的战略方针,各级城市的政府首当其冲,承受巨大压力,普遍面临的问题是发展资金不足;恰在这时,土地使用制度改革取得实质性进展,有偿使用土地制度历经10年,终于基本确立下来;1998年,政府机构改革和换届,这是个分水岭;此次换届后,各级城市政府普遍从土地管理制度上,找到了解决财力不足问题的出路,土地财政逐渐形成;其实,早在上世纪80年代,在讨论为什么要实行有偿使用土地制度时,就存在着认识上的分歧;不少人从增加政府财政收入的角度,主张土地有偿使用,他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现;但也有人认为,实行土地有偿使用,主要是为了发挥地租的调节作用,理顺经济关系;为此必须防止单纯财政观点,因为片面追求政府地租收入最大化,可能会侵蚀企业的正常利润,反而不利于理顺经济关系;当时的讨论,并未就这个问题达成共识;但是,从后来的实践看,实际上是财政观点占了主导地位,最终形成了土地财政;这是土地财政的外部制度条件;土地财政利与弊土地财政,作为地方政府发展经济的一种工具,可谓利弊互见;在中国,土地财政和土地金融的形成,大体是近十几年的事情;这十几年,中国城市建设突飞猛进,其奥秘就在城市政府通过经营土地,积聚了大量建设资金;城市经济飞速发展,市民生活质量不断提高,带动了周边农村经济的转型与发展,吸引了大量外地农民进城务工;其正面效应不容否定;但是,问题也由此而生;第一,土地财政恶化了国民收入分配,抑制了民间投资;本世纪初,就有财政专家研究提出,当时中国政府的各种收入加起来,已占GDP的30%以上,达到甚至超过发达国家的水平;政府收入占GDP比重过高,一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢,另一方面抑制了社会投资;虽然中央采取了许多措施,大力调整国民收入分配格局,但迄今并未根本改变;尤其值得关注的是,土地收入大多集中用于城市,城乡差距和和地区差距,不仅没有缩小,反而更加扩大了;第二,政府投资影响了产业结构调整,加剧了产能过剩;政府掌握的大量资金投向哪里,对产业结构的变化有重要的引导作用;多年来,地方政府的土地出让收入主要投向城市建设,刺激了建筑业、房地产业的大繁荣,带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展,生产能力严重过剩;这条产业链基本处于低端,过度的发展占用了大量社会资源,与中央加快转变发展方式的方针背道而驰;第三,更不能忽视的是资源、资金的严重浪费 ;土地出让收入由本级政府“自收自支”,长期缺乏收支规范与监督机制;近些年来,各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”,攀比之风愈演愈烈,老百姓深恶痛绝;在此过程中,少数党政干部财大气粗,挥金如土,为所欲为；同时“土地寻租”活动愈演愈烈,公款化为个人“灰色收入”的现象屡见不鲜,公众反应强烈;第四,土地财政机制不改变,保护耕地、保护农民的合法土地权益,只能流于空谈;同时,土地财政使地方政府的收入过分依赖房地产开发商;而在中国现实中,由于集体土地不能开发房地产,现有的开发商其实处于天然垄断地位,这使其有可能大肆抬高房价,广大中低收入市民的住房问题,很难得到解决;总的来看,在中国工业化、城市化的进程中,土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用;但是,随着改革的深入,其制度弊端也越来越明显、突出,已经成为今后中国可持续发展的障碍;今后,应该切实落实科学发展观,让土地财政逐步退隐历史舞台;中国主要是借鉴香港的土地批租制;但是,香港的土地管理与土地批租即经营,分属不同的部门,并且把政府的土地收益纳入基金管理,杜绝了支出使用的随意性;而恰恰这一点,我们没有学;之所以如此,也是由当时复杂的历史条件决定的;上世纪80年代中后期,国家土地管理局成立,负责统管全国城乡地政,逐步推行有偿使用土地制度改革;然而,当时许多地方政府和一些中央政府部门,不愿实行有偿用地制度,改革进展缓慢;当时的主要矛盾,是如何推进土地有偿使用制度改革;在这种情况下,土地管理部门顺理成章地承担起国有土地的经营职能,可以说是一种历史的必然;但历史不会有终点;旧的矛盾解决了,新的矛盾随之产生;随着市场经济体制的确立,大约在20世纪末期,土地有偿使用制度全面建立起来,土地财政也逐步形成,政府经营土地的弊端才越来越显现出来;如果说,当年学香港只学了一半甚至不到一半,是个历史的欠账,那么,这个欠账总归要还,现在恐怕到了该还账的时候了; 出路何在其实,土地批租制,在发达的市场经济中,并不是个案,而是具有普遍性;例如,在土地资源稀缺的荷兰,不仅土地用途管制十分严格,而且规定任何土地交易,政府都可以优先购买;同时,法律又规定,政府不得从土地获取任何收益;政府购买土地的目的,是为了控制房价,解决居民的住房问题;就是说,荷兰政府的惟一职能,就是公共管理,不从事任何经营活动,政府收入的主要来源是税收;其他西方国家,也大体如此;国际经验表明,在成熟市场经济体中,政府管理部门不能同时又是市场经营主体;这应成为中国下一步改革借鉴的方向;借鉴不等于照搬;中国不同于西方国家的特殊性是土地实行公有制——中国宪法规定,城市土地归国家所有;因此,凡用于经营活动的国有城市土地,国家作为所有者,应当收取地租地价;这不仅因为地租是土地所有权在经济上的实现形式,更重要的是,地租作为土地的价格,还是重要的经济杠杆,国家可以运用它来调节经济;在不同级差的土地上经营,企业的利润会有很大差异,把因土地级差产生的超额利润作为地租收取,有利于平均利润率规律发挥调节作用,有利于企业加强经营管理,开展平等竞争;因此,国家出租、出让土地使用权的改革必须坚持,而且应当进一步扩大土地有偿使用范围;同时,需考虑在以下几个方面深化改革;第一,成立“土地国资委”,改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制,分离政府经营土地的职能;可参照国有企业改革的经验,成立类似国资委那样的国有土地资产管理委员会,作为政府机构,专门负责组织、领导、经营国有土地方面的工作;同时,成立国有土地公司等经济组织,由其以经营国有土地参与市场运作,或转让,或出租,或联营,或入股,负有保值增值的责任,并向国家财政上缴土地收益;这些国有土地开发公司,作为市场主体,应按照统一的市场规则,接受政府的调控和监管;作为国有公司,还要接受国有土地资产管理委员会的管理和指导,必要时也要服从国家的要求,承担一定的参与宏观调控的责任;如此改革后,“土地国资委”,应重点考虑如何运用地租杠杆调节经济,抓好相关理论建设和政策研究与制定;而各级政府的土地管理部门只需专注于管理,不会再发生不同层级政府的职能错位问题;政府也不再是“运动员”,避免了与民争利,可以大大提高政府管理的公信力;第二,以基金式管理为最终目标,严格规范土地收益的使用支出,杜绝“寅吃卯粮”的短期行为;为此,必须进一步深化分税制改革,使地方财政有稳定的税源；还要进一步转变政府职能,加强公共管理职能,弱化直接抓经济建设的职能,最终使地方政府的财力与事权相适应;显然,这需要一个较长时期的过渡期;在此过程中,土地收益的分配使用,还必须考虑现行的利益格局;就是说,土地财政还不可能一下子取消;但是,土地收益的获取方式变了,分配使用的渠道变了;在新的方案下,国有土地公司经营土地,其实是代表国家向用地者收取地租;虽然是采取了市场化运作,但本质上是国家行为,因而有很强的政策性;国有土地公司的经营收益,应当全额上交国家财政;为了防止这些公司重蹈覆辙,片面追求土地收益最大化,不宜以收益多少为主要考核指标;同时,土地经营也应多样化：一般工商企业用地,更适合采用年租制和入股方式；大型企业、外资企业、开发商等,可以采用出让方式;第三,应该放开“集体建设用地入市”;城市中存在集体土地,目前在全国已是普遍现象;越是经济发达的城市,把集体建设用地征为国有的阻力越大;未来不妨进一步解放思想,允许城市的经营性项目,使用集体建设用地,即允许集体建设用地进入城市土地市场;在允许“农地入市”后,相关的地租地价收入,可用于保障已变为市民的农民的长远生计,还可发挥对市场经济的调节作用;同时也有助于从源头上抑制土地财政的片面增长,化解社会矛盾;至于由此可能产生的地产泡沫等,可运用税收手段加以控制;当然,以上改革建议,涉及许多重大理论、法律、政策问题,有待进一步深入研究与讨论;黄小虎为中国土地学会副理事长。

银行与地方政府的相互关系

2006年11月16日,由中国光大银行郑州分行与许昌市政府携手主办银企洽谈会。

许继集团、瑞贝卡、豫中纺织、许昌卷烟总厂等50余家大中型骨干企业的董事长、总经理参加了洽谈会，为进一步加深郑州分行与许昌市政府部门和企业界人士的沟通交流、深化银政企合作关系营造了良好的氛围。

许昌市是中原城市群重要城市之一，地理位置优越，工业基础雄厚，也是郑州分行的重点营销区域之一。

7年来，光大银行郑州分行以大力支持地方经济建设为己任，累计向许昌地区投放贷款150亿元，与许继集团、许昌卷烟总厂、豫中纺织、瑞贝卡等近30家企业建立了良好的合作关系。

今年来，为了体现公司业务集约化经营的要求，实现与地方政府的合作共赢，光大银行分行进一步部转变经营理念，变坐等客户为上门服务，此次选择中原城市群重要城市之一——许昌市作为主攻目标，联合许昌市政府举办银企洽谈会，积极寻求与地方企业扩大合作的机会。

许昌市常务副市长和主管工业的副市长亲自参会，光大银行郑州分行领导、相关部门负责人以及5家经营部门负责人参加了洽谈会，银政企三方共聚一堂，商讨合作大计，开创政、银、企合作新模式。

许昌市常务副市长刘有富在洽谈会上表示，希望光大银行将许昌市当成“试验场”和“竞技场”，积极为许昌地方经济建设提供更多的支持。

在16日上午的银企洽谈会上，许昌市政府推荐了许昌市“十一五”固定资产投资项目规划中的18家重点企业的21个项目，拟融资总额近14亿元。

会议结束前，光大银行郑州分行还现场举办了信贷业务咨询会，5家经营部门负责人分别与参会企业代表进行了面对面的沟通交流，进一步增进相互沟通与了解。

光大银行郑州分行领导还亲自与许继集团董事长、总裁王纪年进行了坦诚交流，详细了解企业生产经营状况，坦言企业面临的困难和优势，共同寻求企业发展新途径。

会后，在许昌市政府秘书长及有关部门领导陪同下，徐克顺副行长、杨文化风险总监率相关部门一起，赶赴许继集团、豫中纺织公司、一林纸业公司、瑞贝卡集团等企业进行实地调研，深入生产车间实地考察生产销售情况，了解企业资产负债状况以及发展中遇到的困难和问题，进一步加深了对企业的感性认识，为下一步加深银企合作创造了条件。

有关土地财政问题的几点思考

有关土地财政问题的几点思考中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）07-000-01摘要土地财政是指地方政府主要依靠土地资源获得的收益。

随着我国土地制度的确立，地方政府通过土地出让金、税费以及以土地为抵押获取了大量的财政收入。

主要分析了土地财政的当前现状、存在的弊端及几项合理化建议。

关键词土地财政金融风险土地储备土地资源前言：近年来，土地财政是我国地方政府当前用来缓解财政收入不足和城市建设筹集资金的基本手段。

土地财政，仅从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如房地产和建筑业的营业税、土地增值税，二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、建设基金等。

近年来由于土地财政收入带来的直接收益和土地融资带来的间接财政支配占地方政府投资的比重越来越高，从而使得地方政府的“土地财政”行为牵涉到一系列社会和经济问题。

因此，研究“土地财政”行为存在的成因、弊端及提出合理化建议，有利于地方财政金融安全和国民经济的可持续健康发展。

一、土地财政成因的现状分析第一、土地财政形成的内因。

就土地财政内因而言，主要是现行土地管理制度。

中国土地管理的制度一个突出的问题，是政府部分部门既负责土地管理，又负责土地资源的经营，所谓集“裁判员”与“运动员”于一身的管理体制。

经营是市场经济活动的主体，具体到国有土地资源的经营，就是要保值增效，追求土地收益最大化，土地制度改革和集体建设用地进入市场经营发展后，任何经营活动，都是以追求利益最大化为目的，为了保证经济利益最大化，显而易见要压低征地费用，并且限制农村集体土地进入市场。

总之，现行土地管理体制允许政府经营土地，是土地财政的主要内因。

第二、土地财政形成的外因。

就土地财政的外因而言，主要是土地财税体制不合理，地方政府的财力与事权不匹配。

土地税收是国家凭借政治权力从土地所有者或土地使用者身上强制无偿地获取一种税收。

土地财政的弊端

土地财政的弊端：第一，土地财政使地方政府收入占GDP 比重过高，导致农民收入增长缓慢，抑制了居民消费和社会投资能力。

此外，土地财政收入主要用于城市建设，不利于缩小城乡差距；第二，地方政府投资主要倾向于城市建设，刺激了房地产、建筑行业，带动了建材、民用五金等产业的发展，导致一些产业生产能力过剩，不利于产业结构调整和产业转型升级；第三，地方政府利用土地财政自收自支，缺乏规范监督，造成监管缺位，滋生腐败现象，导致资源资金浪费；第四，地方政府扩张出卖现有土地，甚至侵害耕地和农民合法土地权益。

所以土地财政不利于保护耕地和农民的合法权益，还造成生态破坏；第五，土地财政造成地价偏高，连带地使房地产价格攀升；第六，造成土地开发商大量疯狂购置土地、囤积土地，妨害土地的合理利用，产生土地投机、房地产投机等行为，加大了财政风险和金融风险；第七，土地财政还导致与土地相关的种种矛盾问题，主要表现在地方政府与开发商之间，地方政府与民众之间。

危害土地市场和土地交易，激化地方政府和民众之间的紧张关系。

另外，土地财政还扩大了贫富差距。

土地财政在实际运作过程中之所以产生这些弊端，其主要原因在于政府角色不明确，地方政府直接参与土地的市场经营，又同时作为微观规划管制的制定及实施者，房地产市场的宏观调控执行者，在其中的角色十分不明确，由此造成诸多非议和误解。

政府在征地过程中，征地补偿标准随意性过大，多数仅按照农民收入进行补偿，而非市场价格进行补偿，征地补偿标准过低。

失地农民利益缺乏保障，由此引起了诸多的征地拆迁等社会问题。

地方政府为了获得建设资金和土地，导致征地范围过宽，农地过度非农化，造成城市建设用地利用粗放，城市化用地效率不高。

土地价格的上涨导致房地产价格高涨，投资房产的预期高收益使得其他产业的资金畸形化地流入不动产业，阻碍产业转型升级，并可能引发金融风险。

改革规范现有土地财政的建议：（一）为土地财政“瘦身”土地财政包括土地出让金、出让工业用地招商引资、扩张城市规模增加税收、以土地作为抵押获得银行贷款、土地房产税费这五个方面，其中土地出让金的范围包括土地价款、土地租金、征地补偿费和拆迁补偿费等，其收入构成土地财政中最大的一项收入，所以应特别注重规范和监管土地出让金收入管理，控制土地价格和土地租金，逐步形成公开、公平的土地价格市场形成机制。

土地财政模式面临重要拐点分析

土地财政模式面临重要拐点分析摘要:自上世纪九十年代以来,地方政府的土地财政模式为政府带来了大量的资金,但是发展到现在,土地财政依赖模式已经难以持续,土地财政转型面临重要拐点。

在本文中,笔者通过对多位专家的理论进行总结,并对土地模式的基本途径以及造成的危害进行阐述,对土地财政模式新的工作措施进行探讨,希望可以给相关部门一些参考。

关键词:土地财政基本途径危害新措施随着改革开放后我国经济的快速发展,推动了城市的规模扩大。

而城市的快速扩张也带动了相关经济的快速发展。

城市的扩张都是以地方政府的政策为主导性的,而在这其中,“土地财政”起到了非常重要的作用。

也就是说,地方政府从土地中获得了土地出让收入和相关企业的所得税收入及利润。

“土地财政”使地方政府获得资金推动城市建设的发展,增加了地方财政收入和公务人员收入,但是实施的城市扩张战略也给社会发展带来了很大的危害。

尤其是近两年,地方政府对“土地财政依赖”的模式已经面临崩溃的边缘,越来越多的事实表明“土地财政”模式正面临着重要的转折点。

长久性的依赖“土地财政”只能出现更多的问题,会对社会和谐和稳定产生不利的影响,“土地财政”转型刻不容缓。

1 土地财政模式基本途径1.1 地方政府通过土地出让取得大量收入地方政府通过土地出让取得大量的土地出让金,这是我国“土地财政”模式的主要特点。

按照我国相关的法律法规,地方政府对具有商业价值的土地挂牌出让,进行招标、拍卖或挂牌等,通过相关拍卖程序进行竞争性招标,这样最大化的实现土地的价值,增加地方政府的土地收益。

中标者再将土地进行商业开发,以获取更大的收益。

1.2 利用建筑业和房地产业的发展增加地方税收根据我国有关的税务法律,其中涉及到建筑业和房地产业的法律就有十多个。

随着近些年地方政府大力进行城市规模的扩大化,促进了建筑业和房地产业的快速发展,也就给当地政府带来了大量可观的税务收入。

而建筑业和房地产业的快速发展也带动了相关行业的发展,相关行业也给当地政府带来了大量的税金收入。

浅析土地财政成因及产生的问题

２１４７５２１４
７０８３
８１５５９５８０
１．６６
２．８４５．５Ｏ
除了企业所得税和个人所得税由中
央和地方分享外．其余税种收入均
归地方政府所有这些税收占据了
地税的重要份额与土地有关的行
出让金作为地方政府的预算外收入．之后则被要求纳入预算之内
２土地相关税费。从土地使用权出让到房地产开发、转让、保有等环节中。．共涉有营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、
的资产，也因此成为融资的主要抵押物。《算法》预
实际并不允许地方政府发行地方政府债券．理论上
也不允许其直接向银行借款。但事实上，地方政府可以通过类似 “ 地储备中心 ” 或经济开发区这样土
不逊于前两者。是地方政府负债的主要部分．也是各地基础设施建设的主要资金
来源。１土地出让金。土地出让金的性质．是未来５．０或７０年地租收入的一次性收取。从下表中。地方财政对于土地出让收入的依赖一目了然２００７年之前土地

如何看待赵燕菁的土地财政

如何看待赵燕菁的土地财政早期资本主义的发展都是通过对外扩张来完成资本的原始积累，这一点可参考英美当资本主义发达国家。

那么新中国成立后，我国是如何实现资本中积累的，作为经历过战争的国家，中国自然不可能向外扩张，那么只能通过内部积累，而土地给中国的资本积累提供了重要基础。

赵燕菁也这样说到过土地财政，让中国崛起完成了原始积累。

可见土地制度在我国发展过程中所建立下的功能。

也许有的人关于此论点有着不同的想法，那么我们首先来认识赵艳菁这个人。

1984年毕业于重庆建筑工程学院的他，担任中国规划设计研究院以及历史文化名城研究保护所的所长，可以说这是一位扎根在中国土地上对着土城市发展有着深厚理论的学者专家。

从1984年毕业到2015年在厦门大学执教，他见证了中国大部分地区城市化的进程。

不过也确实如此，在中国如今的发展过程中，土地起到了很重要的作用。

从某种意义上而言，正是因为高房价以及相关的高地价才造就了如此具有竞争力的中国制造才让中国产品持续多年的超低价格。

1、正确看待土地政策纵观历史的发展，城市这一概念已经出现了几千年，有兴有衰，但是到了近代却突然出现了不可逆转的城市化，从社会发展的状况而言，城市化是工业化的结果。

那么城市和农村又有着怎样的区别呢？城市的特征就是可以提供相对于农村而言没有的公共设施服务，而在公共服务中，土地是唯一的价值来源。

城市人口对于资金的分配也可以展现出来，大多城市人口的投资性产品就是购买不动产，所谓的不动产也就是指土地房子等一些可以升值的物品；而且对于城市的建设，无论是城墙道路是需要大规模的一次性投入，对于传统经济中的用剩余价值再去创造财富，这两者有着极大的区别。

那么在城市的公共基础建设中，没有足够的资金去完成一次性的投入时，就需要银行发挥它应有的作用。

那么银行为什么将资金贷给你呢？这时候就出现了现在社会中最常用的词，信用。

传统的中国社会关系中，信用取决于一个人的社会关系，尤其是熟人之间的关系，因此它是小规模和短周期的。

关于土地财政发展特点、主要问题及对策建议报告

关于土地财政发展特点、主要问题及对策建议报告(实用版)编制人：______审核人：______审批人：______编制单位：______编制时间：__年__月__日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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土地财政

土地财政
CONTENTS
1. 什么是土地财政？ 2. 土地财政的形式 3. 土地财政的成因 4. 土地财政的效应 5. 化解土地财政的对策
什么是土地财政？
土地财政，又称第二财政，是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。即地方政府依靠土地转让、土地批租等运作来增加财政收益土地财政属于预算外收入，现列入政府基金收入。影响：高房价
央行统计，地方投融资平台负债的80%来自银行
土地出让收入
土地出让收入是市县人民政府以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。
是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入（占土地出让收入的80%以上）
土地出让收入的征收
土地出让收入由市县国土资源管理部门依据土地出让合同或供地协议具体负责征收
土地出让收入可以分次分期缴纳，一般在一年内缴清，特殊情况可以在两年内缴清，首次缴纳数额不得低于应缴数额的50%。
当年签订的土地出让合同价款并不一定在当年全部缴入国库
比如，当年12月份签订的土地出让合同，出让价款通常在下一年度入库。因此，当年全国各地签订的土地出让合同价款数与当年全国各地实际缴入地方国库的土地出让收入数可能会存在一定差异。
计提的农业土地开发资金（其中省级最高可以集中30%），专项用于农业土地开发，具体使用范围包括土地整理和复垦、宜农未利用地开
发、基本农田建设以及改善农业生产条件等方面的土地开发。
新增建设用地土地有偿使用费是国务院或省级
人民政府在批准将农用地、未利用地转为建设

土地资产盘活方案

土地资产盘活方案随着城市化进程的加快，土地资源成为城市经济发展的重要因素。

然而，许多地方存在着土地闲置、低效利用等问题，导致资源浪费，影响城市经济的可持续发展。

因此，如何盘活土地资产，成为了当前城市规划和发展的重要议题。

一、土地出让土地出让是土地资产盘活的常见方式。

通过招标、拍卖等形式，将闲置、低效土地转让给开发商或投资商，引进资本、技术、人才等资源，促进经济发展。

但需要注意的是，土地出让应该坚持市场化原则，合理定价，避免土地财政化，保护农民和居民的权益。

二、土地流转土地流转是指农村集体土地通过租赁、承包、入股等方式流转给农民、农业企业或其他经营主体，实现土地的集约化、规模化经营。

这样不仅可以提高土地利用效率，增加农民收入，还可以促进农业现代化进程。

三、城市更新城市更新是指对老旧城区进行改造、升级，提高城市品质和功能，同时也可以实现土地资产盘活。

城市更新需要综合规划、资源整合、社会协调等多方面的工作，需要政府、市场、社会各方面的参与和协作。

四、土地银行土地银行是指政府或企业设立的土地管理机构，主要职责是收购、储备、管理土地，为城市发展提供土地资源保障。

通过土地银行的建立，可以避免土地资源被浪费、被占用，实现土地资源的集中管理和高效利用。

五、土地征收土地征收是指政府为了公共利益，在土地法律规定的程序和条件下，依法将土地征用、补偿和安置的活动。

土地征收需要遵循法律程序，保护被征收人的合法权益。

在土地征收过程中，应该注重社会稳定、经济效益和环境保护等方面的平衡。

六、PPP模式PPP模式是指政府、企业和社会资本合作，共同投资、建设和运营项目。

在土地资产盘活中，PPP模式可以通过合作建设公共设施、产业园区等项目，实现土地资源的多元化利用。

总之，土地资产盘活是一项综合性、长期性的工作，需要政府、企业和社会各方面的积极参与和协作。

只有通过合理、科学、有效的方式，才能实现土地资源的高效利用和城市的可持续发展。

土地财政的利弊及未来发展方向

探索前沿
什么是十地财政
土地财政包含两部分。一是与土地有关的税
得到土地搞开发，又可以增加政府的房地产税和建筑税。对地方政府来说，这似乎是个良性循环。
在这个循环中，源头是出让土地使用权。显然，维持这个循环，必须不断地出让土地，要就否
为１．％，０９年已上升为４．％，间６６２０８８期
近十几年的事情。这十几年，我国的城市建有几年甚至超过５％。Ｏ土地出让收入本级
设突飞猛进，其奥秘就在各城市政府通过政府收、本级政府用的特殊性，使得对其使经营土地，聚了大量建设资金。市经济积城飞速发展，市居民的生活质量不断提高，城带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量落后地区的农民进城务工，这都是不容否定的正面效应。但是，问题也由此而生。
第三，肯定城市建设成绩的同时，在也
土地财政，作为地方政府发展经济的种工具，同样是有利也有弊。
土地财政和土地金融的形成，大体是
不能忽视资源、资金的严重浪费。２０年０１
全国土地出让收入占地方财政收入的比重
以上两部分收入有内在的联系，政府出让土地获得非税收入出让金，企业特别是房地产企业

土地财政发展史

土地财政发展史
土地财政发展史
土地财政是指政府通过土地出让、征收、收益等方式获取财政收入的一种财政手段。

在中国，土地财政的发展历史可以追溯到清朝晚期。

当时，清政府开始实行土地出卖制度，将土地出售给私人或企业，以获取财政收入。

这种方式在当时被称为“卖地赈灾”。

随着时间的推移，土地财政逐渐成为中国财政收入的重要来源。

在新中国成立后，土地财政得到了进一步的发展。

1950年，中央人民政府颁布了《土地改革法》，实行了土地国有化，土地财政也开始进入了一个新的阶段。

在改革开放以后，土地财政得到了更加迅速的发展。

1988年，国务院颁布了《城市土地使用权出让暂行条例》，规定了土地出让的程序和标准，为土地财政的发展提供了法律保障。

此后，土地出让成为了中国城市化进程中的重要一环，也成为了地方政府获取财政收入的主要途径之一。

然而，土地财政的发展也带来了一些问题。

一方面，土地出让的价格过高，导致了房价的不断上涨，给普通百姓的生活带来了压力。

另一
方面，一些地方政府过度依赖土地财政，导致了财政收入的不稳定，也给地方政府的债务问题带来了风险。

为了解决这些问题，中国政府也采取了一系列措施。

例如，加强土地出让的监管，控制土地出让价格的上涨；加强财政管理，提高财政收入的稳定性；加强土地利用规划，促进土地资源的合理利用等。

总的来说，土地财政是中国财政收入的重要来源，也是中国城市化进程中的重要一环。

在土地财政的发展过程中，我们需要认识到土地资源的有限性，加强土地利用规划，促进土地资源的合理利用，同时也需要加强对土地财政的监管，确保其发展的稳定性和可持续性。