房地产营营销策划-河北省-廊坊广阳区纬一路地块前期定位报告
ppt-廊坊新市政中心块前期概念策划-房地产策划2010报告2007-52PPT-上实投资顾问
前期概念策划报告
上实投资顾问有限公司
2007年06月19日
序言
本报告主要针对廊坊地区宏观发展现状及其 最新动态、区域目标客户来源及消费趋向、项目
面临的巨大机遇与挑战、地块产品概念定位等相
关议题做初步探讨。
一、市场研判
二、机遇与挑战 三、目标客户
四、开发依据
一、市场研判
“京津走廊、黄金地带”、绿色满城郭，水在画中游，作 为京津两地之间的中间站，其独特的“京津走廊”地理位 置优势，给其带来财气、人气也使得走廊上的这颗明珠更 加璀璨耀眼。
20% 0% -20% -40% -60%
实际利用外资增长率
外商直接投资增长率
2006年廊坊市实际利用外资达3.15亿美元，较上年增长21%；外商直接投资为1.9亿美元，
与上年持平。
利用外资的每年增长率波动较大，但总体上保持增长的趋势，2002-2006年实际利用外资
年平均增长率为20%，外商直接投资年平均增长率为32%。
位于北京、天津二大城市中间，因此本报告将以立足廊坊，着 重对廊坊在连接两大城市发展过程中的一系列动态进行研究分 析。
北京
廊坊 天津
廊坊市概况
廊坊市地处于河北省中部，北接北 京市，东临天津市，西连保定市，南 接沧州市。廊坊市中心坐标北纬39度 31分12秒，东经116度42分01秒，市 区面积908平方公里。2004年总人口 为391 万人，其中市区人口76.37 万 人。 廊坊市位于北京与天津两大直辖市 之间，距北京市约40公里，距ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ津约 60公里。 现辖2市辖区（安次、广阳），2县 级市（霸州、三河），5县（固安、 永清、香河、大城、文安），1自治 县（大厂回族自治县）。
天启河北廊坊市安居地产光明西路项目战略定位报告117PPT
［3］项目机遇提示
② 市场创新空间较大
廊坊市场整体产品创新水平不高，给我们留下了很大的创新空间，优秀的产 品创新和包装推广将使本项目脱颖而出，更容易营造巨大的市场影响力，从 而使本项目获得成功。
策略提示=》全新产品创新，项目文化个性演绎，结合包装和推广营造市场 巨大影响力。
［四］项目核心问题研判与基本策略分解
［3］项目机遇提示
① 项目基础条件良好
光明路：紧挨光明西路，在道路改造后，形象焕然一新，将成为一条重要的 城市道路。 一中：临近廊坊知名中学，将使本项目拥有优秀的教育和文化资源。 绿化带：北侧绿化带在心理和距离上隔离了马路噪音，营造了一定的景观。 策略提示=》一中的教育资源和文化嫁接成功是项目重点之一
我们将植入一定的文化理念，将本项目打造成为一次文化体验之旅。
［三］项目风险和机遇
［1］地块SWOT分析
［优劣势分析］ 指标定义：区域/ 环境/地块/ 客源
优势：光明西道改造使得区域形象得到 提升
劣势：目前仍处于开发阶段，对本区域
的认可有待提高
区域
优势：周边教育资源丰富 劣势：南面近距离正对厂区烟囱
100－118
50－59
110－113
72－73
99－135
56－77
［广阳西区板块供应特点分析］
1、区域内主力供应户型为二居和三居 2、二居户型主力面积在52－90平米之间，主力总价在26－48万之间 3、三居户型主力面积在88－129平米之间，主力总价在41－70万之间
总价 1居
130万 110万
现状 十中、一中、五小、一小 一公里范围内有明珠大厦，明珠超市、兴安市 场，光明西路沿街商铺 安次区人民医院 五千平米绿地已经落成 龙河高业新技术产业区
廊坊广阳新兴产业示范区概念规划80P说课材料
礼贤镇
调蓄水库
安定镇
九州镇
龙河
采育镇
15公里
规划范围
区内用地类型较为简单，主要为村镇建设用地和耕地，有少量行政办公用地、特殊用地以及工业用地。
现状土地利用
现状照片
GIS分析
现状坡度分析
现状高程分析
现状雨洪汇水分析
确定道路 京台高速、京台高速引线、涿密高速为规划路，线形已定；现状路为廊涿高速连接线、武榆西线（县级公路）、廊万路（县级公路）；现状有三处下穿京山铁路的通道。 确定的立交口 京台高速礼贤口、京台高速与涿密高速立交口、涿密高速万庄口。 确定的铁路 现状京山铁路从基地北部经过，在万庄设有一个货运站；规划的京沪高铁从基地北部经过，在廊坊城区设站； 现状建筑 现状建筑基本为村镇建设用地，启动区位置的选择考虑近期减少拆迁量。 现状水系 基地位于龙河上游，下游约2公里处有规划的调蓄水库，为廊坊的备用水源地，属生态敏感区。因此，规划应充分考虑水体环境保护的问题； 限制因素 园区西北角有500kv高压电线穿过，北部有220KV高压线穿过。
49.57
1.56
二类居住用地
35.94
1.14
2
公共设施用地
351.80
11.12
行政办公用地
8.99
0.28
商务办公用地
93.69
2.96
其中
商业综合
123.58
3.91
文化娱乐用地
4.21
0.13
体育设施用地
98.39
3.11
会展贸易用地
6.25
0.20
河北省十二五规划 河北省十二五规划确定河北省新的城镇发展结构：“一圈、一带、一区” 环首都经济圈建设的提出，环北京“一小时交通圈”、创造“人才家园”等基础设施的建设，不仅从战略层面上积极强化同首都地区的经济联系，而且从配套设施等基础上承接首都向外疏导的功能、产业和人口，这为廊坊的建设提出了更高的要求。
XX房地产开发公司在廊坊地区的市场营销策略研究分析报告
XX房地产开发公司在廊坊地区的市场营销策略研究分析报告一、背景介绍XX房地产开发公司是一家专注于廊坊地区房地产开发的公司，成立于20XX年。
公司致力于打造高品质、绿色、智能的房地产项目，受到了市场和消费者的一致好评。
然而，随着市场竞争的加剧，公司需要不断优化和调整自己的市场营销策略，以保持竞争力和提高市场份额。
二、市场环境分析廊坊地区是河北省的一个重要城市，由于其临近北京而得到迅速发展。
随着城市化进程的加快，廊坊地区的房地产市场也逐渐活跃起来。
市场上出现越来越多的房地产开发商，竞争日趋激烈。
消费者对房地产项目的要求也越来越高，不仅希望拥有舒适的居住环境，更追求品质和服务。
三、竞争对手分析在廊坊地区的房地产市场上，有许多强大的竞争对手，如恒大地产、万科地产等知名房地产开发商。
这些竞争对手拥有强大的品牌影响力和资源优势，给XX公司带来了一定的竞争压力。
为了赢得市场份额，XX公司需要制定差异化的市场营销策略。
四、市场营销策略分析1.定位明确：XX公司应该根据自身的定位和特色，明确定位目标客户群体。
可以选择定位在高端市场，提供高品质、智能化的房地产项目，吸引中高端客户。
2.强化品牌：品牌是公司在市场上的核心竞争力，XX公司应该不断强化自己的品牌形象，建立良好的口碑。
可以通过参与各种展会、举办品牌活动等方式来提升品牌知名度。
3.创新产品：随着消费者需求的变化，XX公司应该不断推出创新产品，满足市场的需求。
可以结合智能化技术，打造智能家居产品，吸引年轻人的购买。
五、市场营销策略实施1.建立专业团队：为了有效实施市场营销策略，XX公司应该建立一支专业的营销团队，包括市场营销经理、销售经理、市场分析师等。
确保团队成员了解市场和消费者需求，制定有效的营销计划。
2.定期进行市场调研：市场环境不断变化，XX公司需要定期进行市场调研，了解市场动向和竞争对手的信息。
可以通过问卷调查、焦点小组等方式获取市场信息，及时调整营销策略。
河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报
2011年安次区在售房产销售价格
序号 1
2
3 4 5 6 7 8
住宅名称
龙河盛都 纽约公园 纽约公园三期 阳光逸墅 大家新城 华夏第九园·兰亭 呈祥紫园 德荣·帝景 波尔多花园
所在区
安次区 安次区 安次区 安次区 安次区 安次区 安次区 安次区 安次区
2011年销售价格（元/㎡）
7200 6800 7000 7200 5500 7300 7500 6288 7500
2）地块规模较大，有充分空间可以建成廊坊市的第一大盘，形成品牌和规模 效应；
3）地块小环境较好，毗邻龙河，按规划，政府将在本项目东侧打造龙河水系 景观节点，有大的公园可以借用；
地块南面的铭顺大道现状
西外环路旁，地块的围档
2020/12/17 Page:41
浙商办公楼
4）从目前周边的土地成交价来看，住宅土地价格有竞争优势，项目的抗风险 能力还是比较强的；
三、廊坊土地市场的特点
1、总体供应量比较节制，土地需求有较大缺口
“口袋”收得比较紧， 廊坊市每年推地2000亩指标；近年来推地广阳区日渐 式微，安次区开发力度大； “等指标”现象突出，由于大量存在民营经济引导城市开发，都是“有圈地、 无开发”、“有规划、无供应”现象；（如万庄新城、科技谷）
上半年住宅用地成交情况
2011年广阳区在售房产销售价格
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
住宅名称 廊坊万达广场
盛德金地 华夏·幸福城
情缘花城 豪邸坊 晓廊坊
银河领域 馨领地·城市风景
瞰都7号 阳光高第小区
所在区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区 广阳区
2011年销售价格（元/㎡） 8500 7300 7500 7500 8200 8200 8000 7300 7300 6623
某房地产项目营销策划方案课件
2、区域市场竞争分析——供给量与消化量对比分析
1369
2202 1929
分析：江南水郡、东日瑞景、华夏奥韵的销售率分别为84%、62%和88%，
路漫漫其悠远
2、区域市场竞争分析——报价区间比例分析
路漫漫其悠远
分析：市场中68%的项目价格在4500—5500之间，是目前市场上的主流产品价格区间。 目前市场在售项目开发区、广阳区、安次区价格基本呈递减趋势，主要是由于位置与产品品 质不同；当前报价相差幅度较小，市区销售均价从4900元/㎡—6500元/㎡。
路漫漫其悠远
别墅
2、区域市场竞争分析——容积率对比分析
路漫漫其悠远
分析：区域市场在售项目的容积率多数在1.0-2.0之间，约占在售项目 总数的75%，1.0以下项目仅有3个，为开发的别墅，表明目前市场中低 容积率的高端产品在市场上是稀缺资源。
2、区域市场竞争分析——绿化率对比分析
路漫漫其悠远
分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿化 率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。
盛玉百呈 成交价格：5491
开发区：旭辉·十九城 邦 成交价格：6500
紫金华府 成交价格：5560 月份成交量13套
名人国际 成交价格：6500
馨钻界 成交价格：5640
俪水嘉苑 成交价格：5400 月份成交量13套
路漫漫其悠远
2、区域市场竞争分析——建筑形式分析
路漫漫其悠远
分析：区域住宅的市场中，主要以小高层与高层为主 ，合计各占72%，低层为少数项目，为开发区的别墅 项目，表明区域市场中低层项目为稀缺产品。
3、区域市场竞争楼盘分析
项目名称：东日瑞景
项目地址：永兴路与北五环交汇处南侧 整体规划：总建筑面积146475平方米 22栋楼1357套 建筑类别：多层、小高层 户型设计：64-180平方米（主力户型80——100平方米2、3居） 装修情况：毛坯 物 业 费：多层1元/平方米/月、小高层1.5元/平方米/月 销售价格：多层5000—5500元/平方米、小高层4900---5400元/平方米、部分景观楼层，起价5500元/平方米 现有优惠：目前无优惠 销售情况：目前在售一期房源，销售率在60% 待开房源：多层、高层 项目优势：地理位置较好，未来发展区域优势较强：项目户型配比丰富：价位相比相邻项目具有性价比优势
房地产地块定位研究报告ppt
去化套数
72 323 359 68 8 349 458 22 6
几个主要竞品以小高层、高层
的80-90㎡两居及87-120㎡三居 室成交最为火爆；
红星国际广场
大拇指广场
小高层、 高层 洋房 小高层、 高层 公寓
从户型配比上观察，几个项目
产品同质化比较严重； 有少量洋房和公寓产品以提高
恒大名都
到3月末，排卡客户已经接近600 组，以两居三居客户为主
25%
65%
67%
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
客户分析-客户特征分析
基本属性——青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。
人口学特征
年龄：26-45岁之间中青年为主流群体 家庭结构：二口(三口)之家
市场研究—热销项目研究
项目名称
竞品主力户型一览（该数据截止到3月末） 户型 产品 户型 面积区间 供应套数 类型 （㎡）
一居 47 88-89 87-89 139 170 82-87 89-123 94 94-151 58 96-98 93-96 112-145 40-50 89 80 87-118 76 380 426 127 22 420 526 54 18 高层 洋房 二居 三居 四居 四居 二居 三居 二居 三居 一居 二居 小三居 大三居 一居 二居 二居 三居
价格、地段交通和户型是客群购房时考虑的最主要因素；
该部分客群对于价格的敏感度较高，有相当一部分客户是由于安次和广阳之间的价 格差而选择在此区域购房。
价格 – 高性价比产品受市 场追捧
2019嘉都TIME项目营销建议 42P-精品文档
大兴黄村
天津
廊坊市区
本案
区域分析 区域特征
政府职能部门云集，商业、教育、医 疗以及交通等配套设施健全，功能完善， 生活便利； 大量老城改造建设正在开展，新城氛 围逐步营造； 区域形象尚未形成；
综上，该地区极具发展潜力
地块位置分析 地块特征
市政道路将项目分为AC、BD两大地块 东北部为成熟社区，南部紧邻广阳大 街，有一定噪音干扰，大街两侧多政府 职能部门及大型企事业单位 BD地块较为方正，AC地块呈倒“T” 型 涉及部分拆迁
市场分析
市场定位 开盘前营销工作
本项目卖点梳理
1
商业中心
•坐拥家乐福、红星美凯龙等旗舰品牌，项目认可度高； •中心商业街环布社区，尽享时尚生活； •中式品牌快餐、中型酒楼、KTV、酒吧或咖啡厅等 + 社区服务型商业 + 特色商业， 业态丰富，聚拢消费。
本项目卖点梳理
2
黄金地段
•廊坊政治及商业核心区域，城市中心品质尽显； •市政交通配套较为完善，出行便捷； •区域生活配套极其便利完善，成熟气质。
•
• • • • • •
1月25日 北京市长郭金龙：遏制房价过快上涨势头；
1月26日 投资客低价抛房频现 北京二手楼市价格“松动”； 1月26日 1月份前三周京城楼市成交量下滑明显。 2月10日北京重拳出击整肃“地王” 遏制“以地生财” 2月11日"地王"频被收回 众房企开始战略收缩 2月23日京版国11条出台 11部门联手遏制高房价 3月17日 总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀，开发商资金储备充足“不差钱”
近期宏观环境分析
提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧 、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国11条颁布、地王再次产生
廊坊营销策划方案
廊坊营销策划方案前言市场竞争日益激烈，只有通过科学的、精准的、创新的营销策划才能更好地获得市场的认可和支持。
本文将从廊坊市的实际情况和市场趋势出发，结合市场定位和消费者需求，提出切实可行的营销策划方案，以期为广大企业在营销领域提供参考。
廊坊市概述廊坊市位于河北省中南部，是京津冀地区唯一的一座沿海新区，也是一个崭新的第三极经济增长极。
廊坊市总面积6,012平方公里，辖六县二市、一个开发区，总人口245.34万人，是京、津、保、唐四地的中心城市之一，距北京市90公里，距天津市110公里，是连接北京、天津的交通要道，也是对外开放的重要窗口城市。
市场概况随着国家经济的发展，廊坊市的经济也在稳步增长。
近年来，廊坊市GDP年均增长率稳定在15%以上，社会消费品零售总额年均增长率也在不断提高。
而随着廊坊市新区的发展和规划的落实，以及京、津、冀一体化的推动，廊坊市的经济发展前景广阔，市场潜力巨大。
廊坊市人口结构廊坊市的人口以半城市化为主，且有高度聚集特征。
其中以年龄在25-45岁之间的中青年为主，为消费主力，具有消费力和消费心理。
同时，由于廊坊市接近北京市和天津市，有不少人在廊坊市工作和生活，也为廊坊市的消费市场带来了新的机遇。
廊坊市消费市场特征廊坊市的消费市场以实际消费和服务消费为主，且以中档价位的商品和服务为主。
其中，住房、娱乐、餐饮、教育等消费得到了更多的关注，尤其是国内和国际知名品牌，往往能够更好地满足消费者的需求。
同时，在经济发展的推动下，廊坊市的消费市场逐渐转向高品质、高端、个性化消费。
廊坊市竞争分析目前，廊坊市的营销竞争存在两方面因素。
一方面，市场上存在各式各样的商业品牌和服务提供商，这些品牌和服务提供商通过广告等多种手段不断推广自己的品牌和产品，构成了市场上的一种无形的竞争。
另一方面，廊坊市周边的其他城市也在锋芒毕露地扩大市场，形成了有力的竞争对手。
根据调查分析，消费者对于品牌和产品的信誉和信誉度要求日益提高，个性化需求逐渐增加。