乐府开盘个案——产品部分

P10:产品整体对比
88-92㎡
赠送率相对较少，各空间尺寸紧凑 74 套三变套四 板式结构，南北通透，全部对中庭 赠送空间利用合理，注重功能房间 尺寸的舒适度提升 85-90
118-121㎡
户型 价格
户型分布：83小三房对中庭朝北、89小三房全部临路
朝南，120舒适三房对中庭，楼王全部户型位于中庭区域；
一期
竞品1：中德英伦联邦——产品分布及推售情况
联邦B区进入尾盘阶段，主要为23号楼房源，共余约200多套
北
23号楼（楼王）
C1 C1 A B B A
注：24号楼与23号楼均为楼王，户 型设置于配比一样，24号楼暂时不 会推出
竞品1：中德英伦联/城邦——83㎡竞争户型附加值对比
81变94㎡仅做套二，朝北，性价比极低，金棕榈82变100㎡做套 三单卫，且三个卧室全采光，舒适性和性价比更高
中德81㎡ 套二 金棕榈82㎡ 套三单卫
P8:户型附加值对比 （77,89,110）共3个户型
项目 建筑面积 房型 赠送空间 生活阳台（2.4） 及阳台（12.4）半赠送 飘窗（2）全赠送 卧室（8.6）半赠送 生活阳台（5.6）半赠送+3 景观阳台（8.6）半赠送 飘窗（4） 赠送面积 实得面积 赠送率
北
联邦在售： 楼栋布局：目前在售B区，除24号楼王以外其他全
部已推，已推余房约200余套，主要集中在23号楼
P6:在售楼栋价值对比
两房
小三房 三房
四房
已推楼栋
未推楼栋
二期
本案在售： 楼栋布局：在售一期2、3、5号楼，2、3号楼临路，5
号楼为中庭楼王，周边道路均为规划和次要道路，噪音 极小；
1 2 5 3
钢木复合门+指纹密码锁
钢木复合门+指纹密码锁 断桥铝合金+中空玻璃+镀膜技术 电梯呼叫系统
断桥铝合金+中空玻璃+镀膜技 术 停车场智能识别系统，电梯呼 叫系统
停车场
普通水泥地面
环氧地坪漆
高品质材料，柔软、 静音、无灰尘
竞品1：中德英伦联邦——在售楼栋价值对比
目前主力在售23号楼楼王，其他各栋楼散布少了余房
竞品1：中德英伦联/城邦——景观及建筑对比
园林设计单位都邀请了国际一线设计单位，但在园林设计效果方面 本案更具特色，建筑设计单位远胜中德，外立面材质更具高档主流
项目
园林设计单位 代表作 园林景观 绿化率 景观规划 景观风格
中英伦城邦
泛亚国际
金棕榈
香港贝尔高林园林设计所
对抗说辞
——
北京好运水上公园、香港佐敦 谷公园
建筑
竞品1：中德英伦联/城邦——项目配置
无论是配套还是建筑细节已然超出大多数同等项目许多，但金棕榈 在部分细节更胜一筹
项目 会所 入户大堂 安防系统 泳池 门 窗 智能系统
中德英伦城邦
约6000平米高级商务会所、8000 平米主题会所 5米双层挑高入户大堂 地下室一层星级入户大堂 可视对讲、小区监控系统、家庭 报警系统、周界防护系统
30%
牧马山卡地亚、蔚蓝卡地亚 48% 绿化率远远高于 对手
英伦古典“在云端”的园林意 双湾双轴、三重园林（平层、 三重园林设计、 境 屋顶、地下室） 提高舒适度 英伦皇家园林风格
P4:产品园林及建筑对比
600-800元/㎡
热带风情园林
——
园林成本
建筑设计单位 代表作 建筑风格 外立面材质
900元/㎡
澳大利亚柏涛建筑设计公司 悉尼奥林匹克2000、澳大利 亚墨尔本奥林匹克公园 4.5代Art_Deco风格 干挂石材（1-4层）+通体高 级面砖+真石漆
——
国际一线建筑设 计单位操刀打造 —— 石材+面砖彰显 高档品质
广州宝贤华翰建筑设计事务所 中泰国际广场、粤财大厦 古典英伦风格 GRC工艺，底座六色砖+通体 高档涂料
客厅面积 开间 3.6 14 3.6 17.6 4.9 进深 3.9
餐厅面 积
主卧面积 开间 3.3 12.87 3.3 13.51 4.1 进深 3.9
次卧面积 次卧1 次卧2
阳台
卫生间 面积 厨房面 积 公卫
中德 金棕榈
81
82
94
100
15.8
7.92
11.55
11.07
——
10.08
14.76
8.6
4.32
4.32
4.86
5.61
竞品1：中德英伦联/城邦——产品整体对比
目前推售产品中，本案82、118㎡产品实用性、功能性及均优于城 邦，89㎡产品略显劣势，在价格方面本案也更具性价比
面积段 因素 套型 产品分布 82㎡ 本案 套三 全部面中庭 对比 ＞ ﹦ 中德 套二 全部对中庭
户型 价格
中德
81㎡
2房2厅1卫
13
94㎡
13%
金棕榈
82㎡
3房2厅1卫
18.4
100㎡
18%
竞品1：中德英伦联/城邦——81㎡竞争户型尺寸对比
金棕榈82㎡ 套三单卫
中德注重附加空间，如大面积阳台，本案更注重实际使用，多一 个卧室使得功能空间实用性更强
中德81㎡ 套二
P9:户型尺寸对比
项目名 建筑面 实得面 称 积 积
套型 产品分布 户型 价格 套型 产品分布
户型紧凑，基本无浪费面积，赠送 面积更大 68
套三（89㎡） 全面朝南，但不对中庭
＞ ﹦
﹦ ﹦ ≤ ＞ ﹦ ﹦ ＞
赠送较小，且多为实用性低的阳台 城邦：66-70
套三（88-92㎡） 基本都朝南，不对中庭 赠送面积很高，各空间尺寸舒适 城邦：76-80；联邦：85-90 套三变套四 板式结构，南北通透，全部对中庭 赠送面积超大，但多为不实用的阳 台空间，很多功能空间尺寸不大 城邦：105；联邦：115
P7:具体产品分析
去化情况：月均去化约40-50套 价格及促销：实际成交价9600元
/㎡，一次性优惠2%，按揭优惠 1%； 最新动作：尚无动作
中德英伦联邦23号楼户型分析
房型 套三 套四 户型 C1 B A 建筑面积 101 96 155 实得面积 171 144 237 成交单价 9600 9600 9800 成交总价 97万 92万 152万
金棕榈
6700㎡电影主题会所，耗资 1.2亿 6米双层挑高精装入户大堂 地下室两层星级大堂 可视对讲、全小区闭路监控、 家庭报警系统、移动视频监控、 周界防护系统 边际泳池
对抗说辞
主题会所，造价过亿， 匹配绝对高端品质 三大堂设计成都罕有 —— 双泳池设计 —— —— ——
P5:项目配置对比 双泳池（室内恒温）、室外无 （此处重点是精装对比） 室外游泳池