3P项目建设方案

PPP项目建设管理方案
4.8项目建设管理方案编制要点及要求
4.8.1投标文件必须包括投标人的项目建设方案及对该建设方案的说明，并
提供相关文件或资料证明，项目建设方案须包括但不限于下列内容：
(1)项目建设管理方案
a.应说明项目准备阶段、建设阶段、建设成本返还阶段等重大时间的控制点等，对各控制时间应有详细的保障措施及完整的方案。

b.应明确项目建设的质量目标及投资控制目标，并制定实现各项目标的保障措施。

c.应明确项目建设各阶段的关键控制内容。

(2)施工总承包方案
投标人应说明拟发生的施工总承包项目工程内容、承包方式和施工单位情
况。

第一章项目概况
1.1项目名称：福州火车北站南广场综合改造项目PPP投资合作人招标
1.2项目地点：位于福州火车站南面广场内
1.3项目建设规模及内容：福州火车北站南广场综合改造项目建设成本约
20.88亿元（不含前期征迁安置补偿及土地费用），项目总用地面积约 4.75公顷，其中：站前广场用地约 2.35公顷，两边场站及物业开发用地约 2.40公顷。

建设内容包括：①东侧地块枢纽部分（含地下部分及地面一层），总建筑面积约29127㎡；②中间地块（含地下部分及地面广场），总建筑面积约41842㎡；③地铁三号线火车站站主体结构及用地范围内区间预埋，总建筑面积约4169㎡；
④西侧地块枢纽部分（含地下部分及地面一层）及西侧地块二层及以上上盖物业，
总建筑面积约73058㎡，其中地上49631㎡，地下23427㎡。

1.4项目总体布局：本项目总体布局见下表
1.5项目合作期：本项目特许经营期：10年，其中：建设期3年（西侧地块
枢纽部分工期应按交通枢纽2016年底与地铁1号线同步建成投入使用）、运营
期7年。

根据实际需要和项目运营情况可提前终止。

1./b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html6 质量要求：符合《工程施工质量验收规范》合格标准。

质量保修期按相
关法律法规及规范标准执行。

1.7项目拟实施的模式：
本项目采用PPP模式运作。

PPP项目公司负责投资、建设、移交、运营。

项
目建设完成后移交给招标人。

因本项目特许经营期内的运营收入不足于弥补项目
公司的投资成本，按照PPP模式，应给予项目公司适当补贴，以确保项目的合理
运营。

具体运作方式如下：
（1）本项目采用PPP（Public-Private-Partnership）政府和社会资本合
作模式运作。

福州市人民政府授权城乡建总作为福州火车站南广场综合改造项目
的政府投资主体，以公开招标方式确定投资建设合作人，由城乡建总负责与中标
投资人签订《福州火车北站南广场综合改造项目PPP模式投资合作协议》（以下简称“《投资合作协议》”），并组建PPP项目公司。

再由城乡建总与项目公司签订《福州火车站南广场综合改造项目PPP投资合作人投资建设合作合同》（以下简称“《投资建设合作合同》”）。

根据《投资合作协议》及《投资建设合作
合同》的约定，由项目公司与具备相关资质的中标投资人签订相关合同。

（2）项目的土地、设施权属于招标人所有。

（3）项目公司负责本项目项下的投融资、施工总承包建设、竣工移交以及
质量缺陷责任期内的整改修复，并将完好的设施移交给招标人。

（4）由市政府授权委托有权部门与项目公司签订《特许经营权协议》，委
托项目公司对本项目进行运营管理。

第二章项目建设管理方案
2.1工作范围与内容
对福州火车北站南广场综合改造项目项下的投融资、施工总承包建设、竣工
移交以及质量缺陷责任期内的整改修复以及运营资源内的运管、维护管理等；具体工程建设范围以本项目经有资质单位审核的设计文件、施工图纸及相关技术标准和要求为准。

2.2总体组织指导原则
针对本项目工程的规模和特点，组织指导原则为“融资为先，机构精干，队
伍专业，科技先行，设备精良，管理规范，施工科学，关系协调，保护环境，保障安全，保证工期”。

2.3项目管理机构
根据本工程结构工程量及项目特点，本标段设立一个项目总负责人（根据人
员配备写）,将根据开工情况按建设主管部门要求设立项目部。

项目部根据需要划分为四个施工区，各个施工区再按单位工程划分为若干施工段，以便流水作业施工、缩短施工工期。

根据工程分类和施工队伍的专业化施工要求，每个工区下设若干个施工队。

项目经理部驻地安置在本施工标段内，并位于城市主要干道的附近，便于材料运输。

我公司根据本标段施工的要求及工程量结合现场实际情况，按照项目法施工
的要求成立“福州火车北站南广场综合改造工程项目经理部”。

根据本项目特点
及各单位工程预期目标，选派同类工程施工经验丰富、业绩突出的国家一级注册
建造师担任本项目项目经理。

项目经理、项目总工程师及其他主要管理和技术人
员资格详见商务分册。

项目经理部由项目经理负责项目实施的全面管理，项目副经理负责协助项目
经理管理施工生产，总工程师负责项目技术、质量管理工作，下设工程管理部、
质量管理部、安全监察部、生态环保部、物资设备部、计划合同部、财务室、综
合办公室及试验室，负责施工现场协调指挥、技术控制、安全质量控制、施工进
度计划控制、设备物资供应保障、现场资金使用的保障及劳动力合理调配等工作。

按照项目法组织施工，推行项目标准化施工，采用架子队管理模式，组织现场施
工，实现工程安全,各部室按规定履行职责。

福州火车北站南广场综合改造工程项目经理部:///b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.htmlpar
项目经理
项目副经理项目总工程师
工
程
管
理
部质量管理部安全监察部生态环保部物资设备部计划合同部财务室综合办公
室试验室
土
建
架
子
队装修架子队钢结构架子
队安装架子队水电架子队市政架子队
项目组织机构图
2.3.1项目部各级管理人员职责
组织机构中各部门及岗位管理职责见下表所示。

组织机构管理职责表
2.3.2工程项目管理制度
本项目的管理将从工程技术、施工、质量、安全、成本、物供等方面着手，总结以往的成功管理经验，本项目将实施以下规章制度：
(l)项目管理人员岗位责任制度；
(2)项目技术管理制度；
(3)项目质量管理制度；
(4)项目生产安全管理制度：
(5)项目消防保卫、交通安全管理制度i
(6)顼目计划、统计与进度管理制度；
(7)项目成本核算制度：
(8)项目材料、设备管理制度；
(9)项目现场管理制度：
(10)项目分配与奖惩制度；
(11)项目例会及施工日志制度；
（12）项目分包及劳务管理制度
（13）项目信息管理制度
2.4项目各阶段的控制点、方案及保障措施
2.4.1项目准备阶段
2.4.1.1资金准备
（1）资金准备的控制点
资金准备是准备阶段的重要内容，项目筹集资金必须大于项目资金需求，确
保项目融资满足工程建设资金需求。

项目公司拟于中标后1个月内成立；完成工
:///b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.htmlr 程注册登记等工作，注册资金5000万人民币，按照项目建设实际需要由公司与
福州市城乡建设发展总公司按照股权比例分批进行投入；
在项目公司成立期间（项目中标后），我公司将立即组织施工人员进场，进
行工程施工前期准备工作，并按照实际需求投入资金；
工程竣工验收和交付完毕后，项目进行运营阶段，项目公司将按照实际运营
需要投入相应运营费用，直到特许经营期结束，将项目交付给福州市城乡建设发
展总公司或其他指定接收单位。

（2）资金准备的方案
项目资本由项目公司股东以现金形式按比例提供，资本金总额为5000万元，
作为项目公司注册资本金。

根据项目投资进度需要和银行融资到位情况，由公司
在建设期间投入完毕，根据以往经验和本工程实际情况，本项目预计三年建设期
需分别投入62670万元、83520万元62670万元（以30%、40%、30%比例分摊）。

由于项目在特许经营期内，预期商业化运营收入扣除运营成本后，无法弥补
项目公司的投资成本，按照PPP模式运作，政府会给予适当的补贴，以确保项目
公司的投资平衡，建设补贴在每个建设年度末支付，约27143万元（总补贴10 年平均值）。

补贴=建设成本融资补贴运营成本-运营收入。

根据测算，本项目
建安下浮后的建设成本约208800万元，按照相关文件要求和本项目实际建设需
要，项目公司注册资本金暂定约5000万元，在实际运作中充分利用资金滚动投
入，实际应另行融资约203800万元。

融资资金拟采用银行贷款方式进行筹措，
我公司拟协助项目公司向融资行申请长期贷款，贷款利率为中国人民银行同期同
档贷款基准利率上浮10%。

（3）资金准备的保障措施（依照融资方案修改）
a、资金充足
我公司连续多年稳居福建神建筑企业百强第一位，近几年营业收入、利润总
额、净利润均稳步增长，工程投资能力显著增强，为股本出资提供有力保障。

近
几年来，公司整体呈现跨越式发展，近三年净资产分别为 3.73亿元、7.87亿元、13.41亿元；自由资金充足。

b、银行贷款意愿强烈
近年来，我公司先后与国家开发银行、建设银行、中国银行、交通银行等金
融机构建立良好的关系，签订了总金额300亿元的战略合作协议，为我公司投
资项目提供强有力的融资保障。

中建海峡已被中国银行认定为总行级重点客户，双方于2012年8月签署了
总额100亿的战略合作协议。

目前，中行福建省分行核定给予中建海峡20亿元的免担保综合授信额度。

中行福建省分行将为项目公司提供融资服务，出具贷款
意向函，由其提供项目全部贷款或作为牵头行，联合其他金融机构以银团贷款形
式为该项目发放贷款。

此外，交通银行福建省分行、兴业银行福建省分行、国家开发银行福建省分
行、光大银行福州分行以及福建海峡银行等众多金融机构均对本项目融资展现出
浓厚兴趣，并开始与中国银行福建省分行接洽，探讨联合融资的可行性方案。

2.4.1.2技术准备
1、勘察设计工作
项目勘察设计工作将按照项目勘察设计合同要求进行。

2、图纸会审及各种交底
（1）认真阅读设计单位提供的工程设计资料，勘察单位提供的地质勘察报
告，透彻了解建设、设计对本工程施工质量的原则要求及特殊要求，并在施工前
召开由设计、建设、施工等各方有关人员参加的图纸会审及设计交底会，进一步
明确设计意图、技术要点、质量检验标准。

（2）根据项目特点组建项目经理部，项目经理部由具有丰富现场施工经验
的管理人员组成，项目成立后，由项目经理主持对管理人员进行合同交底，明确
:///b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html 合同质量目标、工期进度，并将这一项要求贯彻到过程控制中。

合同履行过程中
发生的变更，项目部应根据变更响应程序分别进行评审处理并重新交底。

（3）施工前都要进行技术交底，让班组明确施工内容、施工工艺、质量标
准，并在施工中严格监督其按施工图纸及现行施工规范施工。

（4）对于施工过程中发生的设计变更，要及时通知班组。

（5）所有隐蔽工程记录，必须经甲方和有关验收单位签字认可后才能组织
施工。

3、编制各专业专项施工方案
（1）测量工程施工方案
本项目拟投入一套完整测量仪器，包括全站仪、经纬仪、水准仪和钢卷尺等。

工程开工前做好测量控制网的测设及控制点的保护工作。

平面控制测量遵循“由整体到局部”的组织实施原则；先建立场区控制网，再建立建筑物施工控制网，以平面控制网的控制点为基础，测设建筑物的主轴线，根据主轴线再进行建筑物的细部放样。

高程控制测量采用水准测量。

（2）桩基工程施工方案
根据设计图纸编制工程桩测量定位图，并保证轴线控制点不受桩基施工影
响，保证控制点的准确性。

（3）基坑围护工程施工方案
施工前确定基坑开挖线、轴线定位点、水准基点、变形观测点等，并加以妥
善保护。

制订基坑支护施工组织设计，周密安排支护施工与基坑土方开挖、出土
等工序的关系，使支护与开挖密切配合，力争达到连续快速施工。

（4）土方工程施工方案
地下室部分土方开挖应结合基坑围护工程交替进行施工，严格按照先支撑后
开挖的原则施工。

土方开挖至基底标高时，应及时封底，防止基坑暴露过长时间，
待地下室部分主体结构施工完毕后，应及时进行回填。

其余部位承台、基础梁土方开挖深度均较小，采用明挖自然放坡法施工即可。

土方开挖采用机械挖土/b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html 结合人工清底的方法，开挖的施工总体上分流水段、分阶
段按顺序开挖，开挖时采用明沟排水。

本工程除场内所需回填土外，其余土方随
挖随运，余土应弃在当地政府指定地点。

土方回填应做好分层夯填及密实度检测
工作。

（5）模板工程施工方案
现场设模板堆放区和加工区，基础模板集中加工再运至现场安装，主体模板
主要在现场加工现场安装。

模板采用优质胶合板，方木楞料。

支撑采用钢管支撑，配可调式顶托及底座，对拉螺栓及专用柱箍辅以加固。

模板安装包括柱模板安装、梁模板安装、楼板模板安装。

模板及支架必须具
有足够的支承面积，其强度、刚度和稳定性，符合设计要求。

模板安装要做到密封不漏浆、牢固可靠不跑模、易于脱模。

拆模顺序按后支先拆、先支后拆，先拆除非承重部分后拆除承重部分的拆模
顺序进行；拆除跨度较大的梁底模时，从跨中开始，分别拆向两端。

拆下来的模板和支撑及时整理堆放整齐或运走。

（6）钢筋工程施工方案
钢筋搭接、锚固、保护层厚度、构造要求根据图纸和规范要求。

钢筋进场后
及时检测钢筋的物理性能。

钢筋现场加工，圆钢采用调直机调直，粗钢筋采用切断机下料，机械加工，钢筋连接符合要求。

钢筋安装重点控制钢筋的品种、规格、数量、间距、绑扎牢固、搭接长度等。

本工程在施工现场集中设置钢筋加工棚，拟布置1套完整钢筋加工设备，所
有钢筋均在现场钢筋棚集中加工制作，塔吊运至工作面安装。

加工好的成品钢筋
严格按照分楼层、分部位、分流水段和构件名称分类堆放，并在适当的时候提前
进场分类堆放。

本工程水平方向直径大于20mm钢筋连接采用直螺纹连接；竖向钢筋直径在
16mm～22mm的采用电渣压力焊连接，竖向钢筋直径≥22mm采用直螺纹连接。

其
余钢筋采用搭接绑/b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html 扎，钢筋搭接部位及搭接长度必须满足设计及规范要求。

（7）混凝土工程施工方案
本工程主体结构混凝土采用泵送商品混凝土。

所有进场商品混凝土必须出具配合比、28天后出厂质量证明书。

对不符合
配合比、不符合坍落度要求的混凝土及超过运输时间的一律退场，不得用于本工
程。

混凝土浇注过程中，严禁通过向搅拌车或泵车内任意加水调整混凝土坍落度。

混凝土浇筑时先浇筑柱墙混凝土，待柱墙混凝土初步下沉稳定后再浇筑梁板混凝
土。

墙、柱混凝土采用“斜面分层、薄层浇注、一次到顶”的方法进行浇注。

应加强对钢筋密集部位混凝土的振捣，确保密实。

振动机插入时，不宜碰撞钢筋、埋件、模板。

（8）砌体工程施工方案
砌筑前应根据建筑物的平面、立面绘制砌块排列图。

在墙体转角处设置皮数杆，皮数杆上画出砌块皮数及砌块高度，并在相对砌块上边线间拉准线、依准线砌筑。

砌筑中应严格按工艺要求进行施工，并做好墙体防裂措施。

（9）装饰装修工程施工方案
室内装修先施工基层，后按天棚、墙面、楼地面顺序施工面层。

基层施工时
同时进行门窗框的安装，面层施工时进行门窗扇安装。

内装饰装修工艺流程见下图：
（10）给排水工程施工方案
给排水系统管道的施工主要依据建筑整体施工进度，合理的安排施工工序。

在主体施工段主要为预留槽洞、预埋件；主体初装阶段为给排水管路安装以及消
防设备的就位安装；精装阶段主要是各种管路末端配件及阀件等的连接安装以及
各种检验试验调试验收直至竣工交验。

干管安装：在管支架已安装，管道加工完成的基础上安装干管。

干管安装
由主立管部位向端头延伸。

干管与主立管的连接要避免丁字连接。

对热水采暖干
管，变径处为上平；蒸汽采暖干管，特别是在汽、
/b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html 水同向流动时，变径处为下平。

总之，采暖干管不出现同心变径。

管道接口距支架l00mm以上。

干管安装严格按
设计要求施工，保证坡向、坡度满足设计要求。

干管可拆卸配件采用法兰。

干管
按安装草图留出立管管口。

立管安装：立管与干管不采用丁字连接，偎乙字弯或用弯头连接形成自然
补偿器。

立管穿楼板时，吊好线以保证立管卡和预留套管在同一垂直线上。

立管
安装留好支管接口，并计算出支管坡度所需要的高差。

支管安装：要严格控制立管甩口和散热器接口间的距离，需偎乙字弯者，
先偎弯后再量长短尺寸，以免影响立管的垂直度。

（11）室外给排水工程施工方案
管道沟槽开挖前做好测量放线工作。

做好沟槽中心标高的测定及开挖边线
的定位，测量管道地面高程、管道中心线、开挖沟槽边线以及构筑物位置，设置临时水准点。

沟槽开挖断面尺寸，根据国家现行标准《给排水管道工程施工及验收规范》
确定；采用人工配合机械开挖的方式，严格按照设计要求进行沟槽底的高程控制。

管道基础按设计要求施工，采用砂石垫层及护管，设计无要求的参照现行
《给排水标准图集》的作法；砂石基础施工充分考虑砂砾的虚铺厚度，采用平板振动器进行夯实。

如有超挖或受水浸泡现象，严禁用原土回填，应采用透水性好的材料进行管道基础处理，基础夯实时地基承载力应达到设计图纸及规范要求。

管道应敷设在原状土地基上或开挖后经过回填处理达到设计要求的回填层
上。

对高于原状地面的填埋试管道，管底的回填处理层必须落在达到支撑能力的
原状土层上。

敷设管道时，可将管材沿管线方向排放在沟槽边上，依次放入沟
底。

根据管径大小、管道长度和重量、管材和接口强度、沟槽和现场情况及拥有
的机械设备量等条件确定。

下管时应精心操作，搬运过程中应慢起轻落。

/b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html 给水及消防管道安装完后，应对管网进行管道压力强度试验及严密性试验；
使用前对管道进行冲洗、消毒。

排水管道铺设完成后，应对管网做闭水试验，合
格后才能投入使用。

井室砌筑用砖采用黏土实心砖，并将材料用水浸泡湿润。

井室基础应与管
道基础同时浇筑。

室砌筑时不得有通缝，灰浆饱满，灰缝平整，抹面压光，无空
鼓、裂缝等现象，矩形井室井壁砌筑应互相垂直。

如井室内有踏步，井内踏步应
安装牢固，位置准确。

管道施工完毕并经检验合格后，应及时回填。

管道回填时，槽底至管顶以
上50㎝范围内，不得含有机物、冻土以及大于50㎜砖、石块等；为防止管道发生
移动，沟槽两侧同时分层回填并夯实，管顶50cm 以内要求采用小型夯实机具进行夯实。

施工测量将本着“从整体到局部，先控制后细部”的原则，围绕着工程施工
的整体部署，按照施工控制网的加密、各控制点的引测、细部的测量放样、施工
完成面貌的检查、重要部位的安全监测这样一个程序，在人员、设备上合理配置，
精心组织。

在严格遵守各种测量规范进行实际工作的同时，再制定详细的规章制
度（仪器设备管理办法、操作规程、安全规程等）来加强管理，做到机构合理，
层次清晰、责任明确，确保测量在工程中的“眼睛”作用。

保证施工过程处于受
控状态，满足合同对工程的质量要求。

与建设单位、监理单位办理项目测量资料
和现场测量导线控制点交接手续。

对接收的测量导线控制点复核无误后，根据施
工放样的需要加密测量控制点，加密点要具有足够的密度和精度。

复测道路中线
控制桩，并做好标志并加设护桩。

技术负责人组织技术人员对道路中线、高程进
行全面复核，井填写复核记录。

做好前期道路测量放样工作。

2.4.1.3资源准备
（1）劳动力准备
在劳/b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html动力的选择上，将从公司合格的劳务分包商名册中进行招标，已选出最
优秀的劳务分包商进驻现场，并进场前进行入场教育。

特殊工种需持证上岗，入岗后迅速进入工作状态，在工作中发现不能胜任的
将立即清退。

对工人进行必要的技术、安全、思想和法制教育，教育工作树立“质量第一、
安全第一”的思想理念；遵守有关施工和安全的技术法规；准守地方治安法律。

在大批施工人员进场前，必须做好后勤工作的安排，为职工的衣、食、住、
行、医等应认真落实。

劳务分包商进场后，每月对劳务分包商进行考核，并对农民工工资的发放情
况予以查核。

（2）物质准备
编制主要材料需求计划，采用计划和机械设备需求计划。

根据施工资源计划要求，提前落实建筑材料、构配件、施工机械设备的加工
或订货工作。

对各种周转材料进行选质选样。

由于本工程建设周期短，但建设用材及周转材料需求量大，保证材料的按时
供应将是本工程建设计划顺利实现的关键。

因此，物质部分必须做好充足的物质
储备。

（3）机械设备准备
（3）资金准备
本项目采用PPP模式即融资建造方式，建安工程费约20.88亿元，总工期 3 年，资金流动量大，因此需提前做好资金的收支计划，保证各项资源的正常投入，
满足现场的进度要求，同时更好的进行项目的成本控制。

如最终中标，我公司将在投融资方案和建设管理方案的基础上结合项目最近
进展进一步优化资金支出计划和资金来源安排，并在施工过程中结合项目的工程
进度，不断调整，并编制项目月度的资金收支计划。

2.4.1.4施工现场准备
(1)项目部组织技术人员对工地现场进行认真勘察，确定项目部驻地设置、
施工便道设置、钢筋加工场位
/b81dda2fea89c5b74dc2fb58a.html 置、弃土场等前期调查工作。

同时积极配合业主单
位，做好红线内建筑物的拆迁工作，包括原有电线杆、树木及建筑等，对已了解
的地下管线挖设探坑以便最终确定管径、深度等具体情况，组织力量进行现况管
线调查，绘制现况管线分布图，与各管线所属单位共同制定管线的保护、改移方
案，实施管线改移，保证管线运行安全，为全面开工创造条件，由于管线、杆线
拆迁进度不能满足工程的工期要求时，施工中须与有关管理单位联系，对地下管
线设施采取悬吊或加固保护措施。

(2）与业主、监理、规划设计院等单位人员对现场导线点进行交接工作，并
提交书面交接测量资料，迅速组织技术人员对导线点进行全面复核，在复核无误。