房地产市场调研报告

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XX 加快了商业市场的发展，2004 年 XX 商业步行街项目已经实质性启动。这是 XX 市最大 的旧城改造项目和商业、旅游综合基础建设项目。建设总投资约 15 亿元，建筑面积约 25 万平方米；拆迁房屋约 579 栋、1482 户、拆迁面积 12.32 万平方米。将老城区解放路、陶 珠路核心商业圈进行拆迁、改造，并同步实施亮化；绿化和环境改造。截至目前，已搬迁约 250 多户，计划 2005 年基本完成拆迁任务，并正式建设。今年 1 月 18 日 XX 最大的商业 地产项目康莱特•商城又隆重开盘，这是是目前伍家岗乃至 XX 在建的最大的商业地产项目， 占地 2.87 公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共 分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。同时康莱特还将在康 莱特•商城相邻处建造 XX 第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。“中国 地产百强之星”香港现代城市地产有限公司进军 XX，大手笔投资 XX 现代城市广场，项目坐 落于 XX 市西陵一路与人民路交汇处，面对浩荡的长江，与 XX 的外滩滨江公园和即将建设 的 XX 商业步行街紧密相连，这个项目总投资额 1.2 亿元人民币。用地面积将达 7200 平方 米，一至三层为商场。此外，还有中环广场、旅游广场、康龙福美家建材家居广场、盈嘉国 际购物中心、上海春天等一批在建的商业地产项目。 二、 商圈划分 根据 XX 现有商业环境和区域特点，XX 市城区主要就是二大商圈----国贸商圈和解放路圈， 这二大商圈也是目前 XX 城区商业最有集中的地方，另外有一个潜在商圈，即伍家岗商圈， 它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着 伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为 XX 的一个城市副中心。 主要商圈----国贸商圈、解放路商圈 潜在商圈----伍家岗商圈 1、 国贸商圈 范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场周 边 代表商场：国贸大厦、XX 商场、九洲商厦、均瑶国际广场（在建） 特点：这一商圈是目前 XX 市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核 心商场国贸大厦是目前 XX 规模最大、 档次最高的大型购物商场、 经营品种齐全、 口碑较佳， 堪称 XX 商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是 XX 市 区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几 条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。此商圈堪称 XX 第一商圈。 2、解放路商圈 范围：解放路及环城东路及其周边 代表商业：时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建） 、沿解放路服装专卖店及沿环城 东路五金灯具专卖店 特点：这一商圈是 XX 市最老的商圈，也是 XX 老城区的中心地带，人气较旺，但一商 圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成 独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。但沿解放路两 边的商铺大多很破旧、道路也很狭窄，目前正在进行城市改造动迁，不久的将来这里将形成 一条商业步行街。目前此商圈是 XX 第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为 和国贸商圈并驾齐驱的 XX 最主要商圈。
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路运量不断回升，在综合交通运输中仍占据主要地位。 客运量构成比例为公路 95%，铁路 2%，水运 3%，航空 0.3%；货运量构成为：公路 83%， 铁路 3%，水运 13%。
二、宏观经济 υ 国内生产总值－GDP 2003 年 XX 市实现 GDP491 亿元， 比上年增长 9.5％。 2004 年 XX 全市实现生产总值 （GDP） 577 亿元，增长 17.5%，增长幅度创近几年来之最。经济的快速发展必将拉动居民的消费需 求。
财政收入 财政金融运行平稳。2003 年财政收入 53.66 亿元，增长 12.95％；地方一般预算收 入 16．74 亿元，增长 9.8％。2004 年财政收入达到 79.7 亿元，增长 48.5%，其中地方一 般预算收入 19.13 亿元，增长 20%。 υ 居民收入 2003 年 XX 市人均实现可支配收入 7033 元，比去年同期增长 5.81%，城区收入继续保持 较快增长幅度，达到 7300.65 元，增长 7.80%；人均消费性支出 5665.83 元，增长 2.44%， 出现收支双增的良好局面。2004 年人均实现可支配收入 7592 元，比去年同期增长 7%。 XX 市人均实现可支配收入的增加， 刺激了消费需求， 2004 年实现社会消费品零售总额 197.8 亿元，增长 13.6%。 项目名称 2000 2001 2002 2003 2004 人均可支配收入 5854 6294 6773 7033 7592 在岗职工年人均工资 7905 8777 9299 13900 人均消费性支出 4934 5121 5797 5666 资源优势υ XX 市资源丰富，有水能、矿产、林产品、旅游四大资源。 旅游资源 XX 旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现 代建筑工程。境内的长江西陵峡是全国十大风景旅游名胜之一的“三峡画廊”的重要组成部 分，葛洲坝水利枢纽工程为全国 40 个著名景点之一，还有屈原故里、昭君宅第、长阪坡、 关陵庙、三游洞等众多的历史文化遗址。此外，以“百岛湖”清幽秀丽而著称的清江风光正吸 引着越来 特色农业 以柑橘为特色的水果产业 以库区特种养殖为特色的水产业 以草食动物为特色的畜牧业产业 以无公害反季节蔬菜为特色的蔬菜产业 以乌红天麻为特色的中药材 以优质绿茶为特色的茶叶产业
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房地产市场调研报告
第一部分 宏观环境篇 一、XX 市概况 1、区位优势 XX 地理位置居中，具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化 交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。长江开 放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头， 长江为纽带，上海、南京、武汉、XX、重庆“五城一线”的开放开发大格局，在这一格局中， XX 作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心 城市。 2、行政划分 XX 总面积 21084 平方公里，地跨东经 110°15'~112°04'，北纬 29°56'~31°34'之间，东西最 大横距 174 公里，南北最大纵距 180 公里。行政区划为 5 区、3 市、5 县，即西陵区、伍家 岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土家 族自治县、远安县、兴山县、秭归县。 3、人口与面积 XX 市目前总面积为 21083 平方公里，总人口为 399 万人，其中市区人口 122 万人。居住 有汉族、土家族、回族、苗族、满族、蒙古族、侗族、壮族、彝族、维吾尔族、白族、朝鲜 族、藏族、土族、布依族、瑶族、仡佬族、黎族、畲族、锡伯族、拉祜族等 30 多个民族， 其中汉族占人口比例的 89.5％，土家族占人口比例的 10.2％ 区划名称 西陵区 五家岗区 点军区 猇亭区 夷陵区 枝江 宜都 阳 远安县 兴山县 秭归县 长阳土家族自治县 五峰土家族自治县 人口 （万人） 37 14 11 5 55 51 38 48 21 19 40 41 面 积 （ 平 方 里） 90 69 546 118 3425 1310 1357 2109 1752 2328 27 3430 2072 当 21 公 24
4、交通状况 XX 市综合交通里程已达 8810 公里，其中公路 7906 公里，航道 681 公里，铁路 223 公 里。长江黄金水道费通 XX，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等） 、 东（南京等） 、南（广州、深圳、湛江等） 。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、XX 公路长江大 桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝，把 XX 的江南、江北融为一体，公 路四通八达，其中 318 国通穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京、 上海、深圳等 23 即大中城市和国际临时飞机。 综合运输结构向适应型发展。公路运输为最主要的运输方式，年客运量占总运量的 88%， 年货运量占总量的 84%， ；水路运输主要以长江航运为主。客、货运量仍仅次于公路运输， 航空运量虽远小于其它方式，但其发展速度较快，成为 XX 市交通发展的重要组成部分；铁
பைடு நூலகம்
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水力、水能资源 XX 境内水系属外流水系， 以长江为主脉， 河流多、 密度大、 水量丰富， 年平均总水量 4741.4 亿立方米，市境内长度大于 10 公里的河流有 99 条，其中集水面积在 50 平方公里以上的河 流有 64 条，总长 3793 公里，总集水面积占全市的 83.9%。 XX 水能资源可开发量达到 3000 万千瓦，是我国乃至世界水能资源最密集、开发前景最好 的地区之一。目前，全市境内已经建成了葛洲坝、隔河岩等一批大型水电站；正在兴建的长 江三峡工程，总装机容量 1820 万千瓦，年发电量 847 亿千瓦时，是世界上最大水电站。正 在兴建和即将兴建的国家重点工程清江高坝洲、伴峡两座大型水电站，装机总量 200 万千 瓦以上， 再加上地方小电站 450 多座， 全市水电装机总量达 2300 万千瓦， 年发电量达 1100 亿千瓦时。 工业支柱产业 XX 独特的地理位置和丰富的水电资源， 决定了 XX 工业发展的重点是载电体工业， 即以市场为导向，立足 XX 水电能源优势，依靠科技进步和技术创新，发展以高耗能、大耗 水、环保型为特征的载电体工业。形成以输配电、电子元器件、磷化工、有机化工、生物及 医药、新型建材等为支柱产业的载电体工业体系。为鼓励产业聚集，设有点军载电体工业试 验区、猇亭台商工业园和 XX 高新技术开发区等。 三、城市规划 城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地 带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。 西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。 猇亭区作为 XX 市未来发展的高耗能、高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之 一。 开发区作为大城市建设的新区，重点发展高新技术产业。 夷陵区着重抓住“三峡牌”， 大力开展对口支援项目建设， 发展轻型工业、 旅游业和科教产业， 是直接为三峡工程服务的新城区。 三峡坝区及周边城镇依托三峡大坝、葛洲坝和长江三峡西陵峡（“两坝一峡”） ，重点发展旅 游服务等第三产业。 第二部分 XX 市商业市场分析 一、 概述 XX，是一座有着楚文化、三国文化、山水文化和三峡工程文化等丰厚历史文化积淀的城市， 一座将定位于省域副中心城市、世界水电旅游名城。XX 在长江中上游是具有优良的自然环 境与人文环境的，是最适宜居住的城市，是鄂西渝东地区的中心城市和交通枢纽城市。但由 于历史原因和地域辐射等条件的限制，XX 市的商业市场一直不够发达，不但和武汉、重庆 等大城市无法相比， 就是比起同等规模城市来也有着一定的差距。 市区商业网点基本都分布 在市中心狭小区域内， 形态也不外乎几个大商场、 超市散落在二三条商业门面房集中城市主 干道上。总来的说，XX 的商业市场受地区发展速度的约束水平相对落后，成长水平不均衡； 大型商业发展较慢；高端消费场所极少，消费者的选择余地不大；商业场所的功能极需进一 步整合；而商业地产在 XX 更是起步很晚，人们对商业地产的概念都不是很清楚，2004 年 5 月推出的畔山星光广场应该算是 XX 市商业地产的第一家。 但是从去年开始，随着政府未来五年城市规划的出台，提出到 2010 年要把 XX 建成省域副 中心特大城市和最适宜人类居住城市， 初步建成世界水电旅游名城。 根据这一总体规划要求，