浅谈房地产项目开发手续的重要性
浅谈房地产开发建设
《浅谈房地产开发建设》摘要：按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计，同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门，作为一名房地产开发企业从业人员，我们要熟悉房地产开发建设的各个流程，这样才会更好的启动房地产开发项目摘要：本文作者结合多年办理房地产开发手续过程经验，现将房地产开发建设浅谈几点个人体会，仅供供广大同仁参考研究关键词：房地产；开发建设引言近年来，房地产已成为我国国民支柱的重要组成部分。
房地产的快速发展对于我国的经济发展，拉动内需，提供大量的就业岗位方面都有着卓越的贡献。
但是，在房地产开发建设当中房地产企业为办理开发建设手续，往往会奔波于各部门之间逾百次，往往需要盖百余个“章”，这对从事房地产开发建设的人员可以说是一个十分艰巨的考验。
下面，本人结合多年工作经验，现就房地产开发建设浅谈几点个人看法，仅供同行参考。
1 房地产开发公司的资质及资金筹措1.1房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。
之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。
一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
1.2房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。
房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。
2、银行信贷。
3、社会集资。
4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。
四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址2.1项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。
如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。
浅谈关于房地产开发项目管理重点方向的综述
浅谈关于房地产开发项目管理重点方向的综述摘要房地产开发项目是一项复杂的系统工程项目，它具有运转周期长、投资数额大、面临风险多等特点。
一般可以分为三个阶段，即项目策划阶段、项目设计阶段和项目施工阶段。
房地产项目开发商作为项目管理的主体，是整个工程项目从前期策划到后期竣工验收并交付使用阶段的全程组织者和实施者，对整个工程建设项目要负全责。
房地产项目能否有效地管理房地产开发项目，对房地产产品质量的好坏、施工周期的长短、能否获得高额的利润回报等方面，起着至关重要的作用。
本文主要阐述了当前我国房地产开发工程项目的管理现状，并针对相关问题，对房地产开发项目管理的重点方向进行分析和阐述。
关键词：房地产；开发项目；项目管理；重点方向abstract: real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. the real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. whether the real estate projects can effectively manage the development projectsplays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. this paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in china, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.key words: real estate; development projects; project management; key direction中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）一、房地产开发项目管理的现状在我国，部门制度的管理方式，是最普遍的项目管理方式，它主要设置一系列与项目相关的管理部门，对各项工程进行管理。
浅谈房地产开发及管理工作的实践分析
房 地 产 业 是 专 门从 事 房 地 产 开 发 建 设 、 营 管 理 、 缮 服 务 等 业 务 活 经 修 动 的部 门经 济 行 业 。 国 民经 济 中， 房 地 产 业 是 一 个 与 建 筑 业 密切 相 关 ， 在 但 是 又 完 全 不 同 的 部 门 经 济行 业 。 我 国 现 行 经 济体 制 下 ，建 筑 业 往 性质 在 往 不 直 接 从 事 房 地 产 的 开 发 和 经 营 管 理 活 动 ， 只 从 事 建 筑 工 程 的 安 装 和
了平 衡 平 稳 的 状 态 ， 在Байду номын сангаас这过 程 中也 出现 了不 少 问题 ， 文 主 要 针对 如 何 有 效 做 好 房 但 本 地产开发与管理工作进行分析讨论。
带动 房 地 产 业 的 发 展 。而房 地 产 业 的 发 展 又 直 接 影 响 现代 化和 城 市 化 的 进
程。
关键 词 ： 房地产开发 ； 管理工作 ： 实践分析
（） 外 及 室 内局 部 裂 缝 碳 纤 维 和 钢 筋 混凝 土补 强 。 ３室 （） 补 方 法 ： 凝 土 板 表 面 采 用 Ｇ ３ ４修 混 ５混 凝 土 内配 １＠Ｉ５双 向 ， ０ ２ 拉 接 长度 不 少于 １４跨 。混 凝 士 板 底 采 用碳 纤 维 双 向补 强 。 ／ 对 于 大面 积 地 下 室 顶 板 出现 的 裂 缝 ， 根 据 其 对 结 构 的有 害 程 度 进 行 应
组 验 以 民经 济 行 业 的 第 七 门 类 所 以 说 ， 房 地 产 业 是 一 个 独 立 于建 筑 业 之 外 的部 地 折迁 、 织施 工 、 收 交 用 各 环 节 加 以 协 调 ， 求 缩 短 工 期 和 提 高 效 益
浅谈房地产项目开发报建工作中的经验与体会
浅谈房地产项目开发报建工作中的经验与体会摘要：房地产项目开发报建工作是一项资源密集型的系统性工作，对内衔接了企业内部设计、成本、营销、财务、工程管理等各部门，对外与施工单位、设计单位、监理单位以及政府各个职能部门对接，收集材料，办理相应手续，还需要了解并运用相关政策，沟通协调相关事项，工作内容贯穿房地产项目开发建设全周期。
在工作过程中，需要考虑各种因素，任何一个环节一旦被忽视，出现错误，不仅会延长项目开发的周期，而且项目建设的成本也将大大提高，因此，房地产企业开发报建工作人员应具备相关专业知识，具备一定的沟通协调能力，对待工作认真细致。
本文对房地产项目开发报建工作的实操经验和体会进行了分析研究。
关键词：房地产项目；报建；经验；体会引言：报建工作贯穿房地产项目开发全过程，各个环节都需要由相关机构进行登记和审核，各项环节的相关手续和审批文件是项目成功开始的基础和保证。
然而，房地产项目本身存在施工周期长、过程复杂等特点，这便要求工作人员在保质保量完成项目的前提下，规避开发中存在的不确定因素，优质高效地进行房地产项目报建工作，为项目施工、营销等各环节保驾护航，从而实现经济效益的最大化。
一、房地产项目报建前提1.具备房地产开发资质房地产项目开发前，必须具备相应的开发资质，根据相应的资质，进行相应的房地产项目开发准备工作。
一般情况下，企业或自然人取得土地使用权后应第一时间办理房地产开发资质证书。
2. 具备一定的经济实力房地产项目开发投资巨大，投资额度高达数亿甚至几十亿，为了避免开发过程中资金链出现问题，造成项目开发失败，最终烂尾，政府在加强监管的同时也对房地产企业的资金情况做出了要求，比如《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”，由此规避房地产项目开发过程中的资金风险。
3.配备相关的技术人员房地产项目的开发过程是多部门协作的过程，包括最基础的建筑规划设计、工程施工管理、材料采购、成本控制、项目营销，财务费用收支以及本文研究的开发报批报建，还包括人力等后勤部门，以及投资拓展、拆迁等部门，各个部门应配备专业的技术人员，各个专业技术人员必须相互协同合作，才能更好地完成项目开发。
浅谈房地产开发项目管理
房地 产项 目管 理 包 括 了 工程 项 目质 量 、 工程 项 目进 度 、 工 的 质 量 Ｉ 。 司题
程 项 目成 本 以及 工 程 合 同 、 料 、 全 、 政 配 套 等 等 多 项 管 资 安 市 ２项 目 进 度 管 理 ． 理 。而 项 目质 量 、 目进 度 、 目成 本 是 整 个 项 目管 理 的核 心 项 项 工 程 项 目的 进 度 对 开 发 企 业 的 重 要 性 是 不 言 而 喻 的 ． 如 内容 ， 是工 程 项 目管 理 的 重 点 项 目质量 管 理 、 目进 度 管 理 、 何 做 好 项 目的进 度 管 理 自然 就 成 为 一 项 很 重 要 的工 作 。对 进 项 项 目成 本 管 理 三者 之 间是 既 相 互 对立 ． 相 互 统 一 的关 系 如 度 的管 理 应 该 从项 目之 初 就 开 始 着 手 又 果 要 得 到 较 高 的 工 程 质 量 ， 要 增 加 投 资 ， 花 费 时 间 ； 果 就 多 如 ２１首 先 要 做 好 项 目设 计 前 的 准 备 工 作 ： ） 定 工 期 总 目 ． （确 １ 要 缩 短 开 发 周 期 ． 快 工 程 进 度 ． 可 能 影 响 工 程 质 量 和 增 加 标 （） 加 就 、２编制 项 目总 进 度 计 划 。３编 制 准备 阶段 详 细 工 作计 划 并 （） 投资 ： 果 要 节 约 投 资 就 要 影 响 工程 质 量 ， 低 功 能 配 置 所 控制 该计 划 的 执行 。（） 工 现 场 条 件 调 研 和 分析 。 如 降 ４施 以说 三 者 之 间存 在 着 对 立 关 系 ．但 同 时 三 者 之 间 又 有 其 统 一 ２２紧 接 下 来 要 做 好 设 计 阶 段 进 度 管 理 工作 ： ） 制 设 计 ． （编 １ 关 系 增 加 了开 发 的投 资 ， 似 增 加 了投 资成 本 ． 响 了效 益 ． 阶段 丁 作 进 度 计 划 并控 制 执 行 。（） 看 影 ２编制 详 细 的 出 图计 划 ， 并控 实则不然 ． 加投 资会促进工程 建设进度 ， 短 开发周期 ． 增 缩 促 制执 行 。 进 投 资 的早 回 收 ． 目全 周 期 效 益 得 到 了提 高 ． 有 利 于 企 业 项 更 ２３做 好 施 工 阶 段 的 管 理 工 作 ： ） 制 施 工 总进 度 计 划 并 ＿ （编 １ 下一 步 的 可持 续 发 展 ：提 高 工 程 质 量 标 准 和 功 能 配 置 增 加 了 控 制 其执 行 （） 制施 工详 细 阶 段 性 计 划 并 控制 其 执 行 。 ２编 次 性投 资 和 建设 周期 ． 却 能 节 约 项 目建 成 后 的 延 期 费 、 但 周 做 好 这 些 工 作 的 同 时 我 们 应 该 看 到 影 响项 目进 度 的 因 素 很 转 费 和维 修 费 ． 而 获 得 更 好 的 投 资 经 济 效 益 ： 果 将 进 度 计 多 ． 以要 充 分 考 虑 到 各 影 响 因素 对 各 环节 任 务 完 成 的 影 响 。 从 如 所 划制 定 的科 学 合理 ． 执 行 得 力 的话 ． 有 效 缩 短 建 设 工 期 的 详 细 的 列 出 各 环节 可 能 出 现 的 各 种 影 响 因素 ，并 事 先 做 好 规 并 在 同 时 ． 会 获 得 较 好 的工 程 质 量 ． 入 较 低 的工 程 费 用 可 见 划 ． 前 采 取 及 时 有 效 的措 施 来 消 除 ． 决 各 个 存 在 的影 响 因 也 投 提 解 在工 程管 理 中应 充 分 协 调 好 三者 之 间 的 关 系 ． 面 的 权 衡 ． 全 找 素 以保 证 各 环 节 计 划 的有 效 实 施 到 三者 之 间的 一 个 最佳 结 合 点 是 关 键 影 响 进度 的 因 素有 ： 的 因素 、 术 、 料设 备 与 构 配 件 、 人 技 材 下 面 就 如 何 做 好 各 项管 理 工 作 做 ～ 论 述 施工机械 设备 、 金 、 资 自然 环 境 和社 会 环 境 等 等 因 素 ， 中 以 其 人 的 因 素 为 最 多 ． 开 发 商 、 计 单 位 、 工 单 位 、 货 单 位 以 有 设 施 供 １项 目质量 管理 ． 还 建 有 工程 质 量 的好 坏 及 工 程 配 置 的 高 低 直 接 影 响 到产 品 的 销 及 监 理 单 位 ． 有 政 府 部 门 、 设 主 管 部 门 、 关 协 作 单 位 和 售 或 租 售 ． 开 发 商 树 立 品牌 的重 要 影 响 因 素 ． 开发 企业 的 社 会 其 他 相关 单 位 等 等 要 做 好 各 种 因 素 的分 析 研 究 ， 影 响 是 与 对 声誉 与 长 期 发 展 息 息相 关 因 此 一 个 项 目的工 程 质 量 就是 工 各 个 环 节 计划 完 成 的所 有 因 素做 好 提 前 的 处 理 准备 。
浅谈房地产项目投资管理及策略
浅谈房地产项目投资管理及策略房地产项目投资管理及策略是指对房地产项目进行有效管理和制定策略，以保证投资项目的顺利进行和取得良好的经济效益。
房地产项目投资管理及策略涉及到资金的投入、项目的选址、规划设计、营销策略、风险管理等方面。
在当前房地产市场日趋复杂的情况下，对房地产项目进行科学的管理与合理的策略选择显得尤为重要。
本文将从房地产项目投资管理的基本流程入手，介绍房地产项目投资管理的重要性和影响因素，并对房地产项目投资策略进行探讨。
一、房地产项目投资管理的基本流程1. 项目前期准备及选址项目前期准备及选址是房地产项目投资管理的重要环节。
在项目前期准备阶段，需要进行市场调研，了解客户需求和市场走势，同时进行资源调查，确定项目投资成本和预期收益。
选址阶段，则是要通过多方面因素综合考量，包括地段、环境、交通、规划政策等，选择适合项目开发的地点。
2. 规划设计规划设计是房地产项目投资管理中的关键环节。
在规划设计阶段，要根据选址的位置、市场需求和投资预期，确定项目的整体规划和设计方案。
规划设计需要考虑项目的定位、功能分区、建筑风格等细节，同时要考虑项目的可持续性和环保性。
3. 资金投入及融资安排资金投入及融资安排是房地产项目投资管理中的重要环节。
在此阶段，要根据项目的投资规模，确定项目的资金来源，包括自有资金、银行贷款、股权融资等。
要合理安排项目的资金使用，确保项目的建设和运营资金充足。
4. 项目建设及营销项目建设及营销是房地产项目投资管理中的关键环节。
在项目建设阶段，要严格按照规划设计方案进行建设，保证质量、进度和成本的控制。
要及时进行项目的市场营销，制定合理的营销策略，吸引客户并推动销售。
5. 项目运营及后期管理项目运营及后期管理是房地产项目投资管理中的重要环节。
在项目运营阶段，要进行项目的运营管理，包括维护、保养、改善等工作，确保项目的正常运营。
还要进行项目的后期管理，包括资产评估、项目改进、市场监测等工作。
浅谈房地产项目管理的意义
浅谈房地产项目管理的意义作者：李旭升来源：《城市建设理论研究》2013年第24期摘要：现代建筑工程随着社会的发展，结构变得更加复杂、规模变得更大、标准要求也随之更高，因此在建筑工程中项目管理的意义越来越突出。
本文从项目管理控制工程费用、项目管理工程进度、项目管理工程质量等几个方面论述了房地产项目管理的意义。
关键词：项目管理，建筑工程，工程费用，工程进度，工程质量中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：项目管理对建筑工程有着十分重要的现实意义[1]-[5]，因为现代建筑工程随着社会的发展，结构变得更加复杂、规模变得更大、标准要求也随之更高，而项目管理在建筑工程中的合理使用,是对建筑工程项目进行有效的施工组织，高效率的计划实施，以及严格的质量控制的重要保障。
并且通过科学的项目管理对建筑工程前期的项目策划和项目目标的优化以及项目全过程的动态管理,可使建筑工程项目的费用目标、进度目标和质量目标得以很好的实现。
;首先项目管理在控制工程费用目标方面：因为建筑工程项目多数投资规模都比较大，所以在建设过程中采取有效而科学的项目管理,通过建立健全资金使用管理体系,强化对工程项目的成本等相关费用的控制,使工程各个关键节点的资金投入都能够得到科学有效的管控,从而实现对整体工程投资的有效控制,确保有限的资金在最正确的时间使用在最有效的位置上,从而实现资金投入后的收益最大化目标。
其次是项目管理对工程进度目标的控制：进度控制首先要做好工程项目的关键节点控制，项目在进入实施阶段后，对进度计划的关键节点要予以重点分析和落实，必要时应该倒排计划,对每个关键节点之前的各项工序做好预测,对关键工序提前做好安排，提前对可能影响工作进度的未知因素和环节进行控制。
再者对各分项的交接控制，需提前对交接的条件做出预判,时刻关注交接条件的变化情况;做好预控措施。
作为项目的管理人员对各项工序的进展情况要进行常态化检查,并对施工人员的安排情况进行了解,从而掌控关键节点的进度。
浅谈房地产项目计划管理实施的必要性
房 地 产 项 目管 理 需 要 考 虑 的 因 素 很 建 商 分 包 计 划 、甲供 材料 进 场 计 划 、 程 成 熟 悉各 个 分 部 工程 的 实 施 流 程 ， 是 建 筑 工 这 费 通 也 多 ， 中关 键 的一 环 是 计 划 管 理 。 过 几 十 本 控 制 计 划 、 用 支 付计 划 。 过 上 述 计 划 市 场 结 构 变 化 的结 果 ， 必 将 是 建 筑 市 场 其 经 保证 房 地 产 项 目顺 利 进 行 。 专业化程度 不断提升的结果。 年 的 实 践 摸 索 ， 国 承 建 单 位 已 经 有 了 一 的落 实 ， 我 ２． 经 营销售计 划 ３ 套相 对 成 熟 的 进 度 计 划 管 理 方 法 ， 家 也 国 经 营销 售 计 划 就 是 项 目包 装 、 广 、 推 销 在 ２ ０ 年颁 布 了 设工 程项 目管理 规 范》 ２ 房地 产项 目各项计 划的编制 内容 及要 ０２ 建 ， 标 志 着 我 国工 程 项 目的 管 理 逐 渐 规 范 。 房 求 １发 展控 制计划 地 产企 业 运 作 项 目 ， 了项 目工 程 的 具 体 ２． 除 实 施外 ， 涉 及 到 市场 营 销 、 计 管理 、 还 设 项 房 地 产 项 目开 发 的发 展控 制 计 划 是 房 在 目成 本 控 制 、 材 用 料 、 选 承 建 商 、 金 地 产 项 目开 发 的 总 纲 性 计 划 ， 这 个 计 划 选 优 资
售 的计 划 。 体 须 明 确 时 间 控 制 点 的 关 键 具 工 作 是 ： 楼 处 装 修 、 板 房 布 置 、 告 宣 售 样 广 传 、 售登记 、 预 正式 发 售 、 段 性 总 结 与 推 阶 广 活 动 组 织 、 销 活 动 、 盘 销 售 等 。 划 促 尾 计
-浅谈房地产前期开发审批(1)
浅谈房地产前期开发审批摘要：九十年代初期，我国以住房分配货币化代替了原本的住房实物分配政策，自此中国房地产开发进入了发展阶段。
随着房地产开发项目的增多，各级环保局受理的房地产开发项目审批及验收工作越来越多，项目审批及验收工作中出现的问题色逐渐显现出来。
房地产开发项目行政审批还存在行政审批权滥用、行政审批事项多、行政审批耗时久、行政审批程序复杂等问题，这些问题严重阻碍着中国房地产经济乃至整个社会经济的发展。
分析了房地产开发项目审批及环保验收工作中存在的问题，并提出了相应对策。
关键词：房地产项目；审批流程；弊端；开发引言：项目是推动经济社会发展、实现城市建设目标的基本载体，没有一批批项目的建设和支撑，任何发展目标都将难以得到具体实现，而项目前期工作则是项目得以落地实施的前提条件。
对于如何加快项目前期批审工作，要摸索出来一套行之有效的举措，确保项目前期审批攻坚战活动取得成效。
1、存在的问题1.1 场地利用历史近年来，重污染项目因风险隐患大，卫生防护距离不符合要求等原因纷纷“退市进郊”、“搬迁改造”，原有地块大部分是平整后直接进行房地产开发，而环评文件对土地利用历史分析不足，更谈不上土壤修复。
1.2 商住混合楼房地产项目大多存在临街住宅楼有一层或两层的商业楼，其余楼层为普通住宅。
项目审批阶段无法预知商业楼将来从事什么经营活动，可能是服装店、饭店、歌厅，为以后的工作埋下环保信访纠纷隐患。
1.3 周边环境对居民的影响周边环境对项目的影响分析不够规范。
房地产项目的特殊性要求环评文件关注周边环境对拟建项目的影响，就目前的情况来看，此项分析评价内容仍然不尽完善。
一般的环评文件只对周边环境作简单的描述，未进行深入分析或定量分析。
1.4 配套基础设施对于远离主城区的房地产项目，存在市政管网未铺设，污水处理设施简单，影响周边环境的问题，也存在热力管网未铺设，需在小区内建设临时锅炉房，解决本小区供热的问题。
锅炉房周边的业主经常因噪音问题、锅炉烟尘问题到环保部门信访。
浅谈不动产登记对房地产经济发展的重要性
浅谈不动产登记对房地产经济发展的重要性
不动产登记是指对土地、房屋、构筑物和其他土地和房屋附着物及其权利进行的登记。
在房地产经济发展中，不动产登记具有重要的作用。
本文将从以下三个方面探讨其重要
性。
一、促进房地产市场健康发展
在房地产市场中，房屋的所有权是房地产交易的基础。
不动产登记可以保证房屋的产
权数据真实可靠，有助于消除物业权属的纠纷，减少司法诉讼，增强购房者的信心。
此外，不动产登记也可以减少房地产投机的空间，从而实现房地产市场的健康发展。
二、推动金融服务扩展
房地产业占据了大量的国民经济份额，是金融机构的重要客户。
不动产登记可以根据
房地产的实际需求，让金融服务更加个性化和灵活。
通过不动产登记数据的精准化和全面化，金融机构可以更好的开展房地产业融资服务。
同时，不动产登记也可以为房地产税收
的归集和征收提供有力的依据，为国家财政稳定和发展做出更好的贡献。
三、促进城市规划和建设
城市规划和建设是与房地产发展密切相关的。
不动产登记可以记录地块、房屋以及其
它建筑物的信息，有助于有效监测并分析城市房地产的规划和建设情况。
基于这些信息，
政府可以更好地规划城市发展，促进城市建筑成为科学、有序、合理的。
总之，不动产登记在房地产经济发展中具有重要的作用。
健康的房地产市场，高效的
金融服务，规范的城市建设，都需要依托于不动产登记的基础。
因此，我们应该进一步提
高对不动产登记的重视，完善相关的制度和规定，以更好的促进房地产经济的发展。
浅谈房地产开发工程项目管理
浅 谈 房 地 产 开 发 工 程 项 目管 理
王辉 陈晖 （ 江世贸 浙 房地产开 发有限公司）
摘 要 ： 地 产 一直 是 当前 中 国热 门 的话 题 ， 为开 发商 而 言 ， 何 提 高开 工 程 管 理 中 ， 种 形 式 运 用 最 为 广 泛 。 常 风 险 转移 是 以两 种 方 式 来 房 作 如 这 通
同后 ， 无论 发生相关风险 ， 都有 乙方来承担 。 然后便是保 险 ， 即通过 买 保 险的方式 ， 不能预知 的相关风险来 转移给保 险公司 ， 将 虽然这样 会 Ｏ 引言 增 加 部 分 成 本 ， 是 通 过 这 种 方 式 ， 为 有 利 。 比如 当房 地 产 项 目开 但 最 房 地 产 开 发 项 目是一 项 复 杂 的 系统 工程 ， 有开 发周 期 长 、 资 发 过 程 中 ， 到 重 大 自然 灾 害 ， 在 房 地 产 施 工 中 因 意外 而 产 生 相 关 具 投 遇 或 金额 大、 面临风险多的特点。一般划分为项 目策划阶段 ， 目设计 阶 的赔 偿 等 。 项 段和 项 目实 施 阶段 。 地 产 项 目开 发 商 作 为 管 理 主体 ， 整 个 建 设项 房 是 ２２ 全面 完 善 项 目成 本 管理 － 目从 策划 到 竣 工 验 收 交付 使 用 阶 段 的 全程 组 织 者 、 施者 ， 工程 建 实 对 项 目的成 本 管 理 是 任 何 房 地 产 开 发 投 资 方 关 注 的 重 点 。 作 为 设项 目要 负总 责 。 地 产 开发 商 对 其 工 程 建 设 的 项 目管理 是 否 有 效 ， 房地产 工程 ， 房 必须加 强全过程 的成 本管理 。必须从决 策出发 ， 再控 紧 密 关 系到 房 地 产产 品质 量 好 坏 、 期 长 短 、 否 可 获 取 高额 利 润 等 制设计 中的造价 ，在施工 中全 面实行决 策阶段 以及设计 阶段 中的 工 是 方面 ， 此显 得 尤 其 重 要 。 现 阶段 ， 国房 地 产 开 发 商 的 项 目管理 历 造价 管理方式 ， 因 我 按全寿 命周期成 本最低 为原则 ， 进行工程 项 目成本 史较 短 、 乏经 验 ， 缺 尚未 形 成 一 个科 学 有 效 的管 理 模 式 。 的控制 。所谓房地产 开发项 目全过程管理 ， 包括投 资决 策阶段 、 其 １房 地 产 开 发 工 程项 目管 理 现 状概 述 设 计 招 投 标 阶段 、 目建 设 阶 段 以及 竣 工 经 营 阶段 。在 各 个 阶 段 的 项 当前 房 地产 项 目 的管 理 方 法主 要 分 为 四种 ，就 是 部 门 制 、公 司 成本控 制中 ，必须按 照成本影 响因子 的程 度大小 来选取相 关比例 制 、 业部 制 以及 专 业 管理 。作 为部 门制 度 的项 目管 理 方式 ， 是 最 的 措 施 来控 制 项 目成 本 ，不 能 一 味 贪 图 小 便 宜 而 忽 略 了 整 个 项 目 事 其 为普 遍 的 管 理 方 式 ，主 要 设 置 一 系列 的管 理 部 门 ，用 来 管 理 各 项 工 中的重点控 制的相关内容。纵观整 个项 目全过程 ， 决策阶段和施工 程。 公司制度 的项 目管理 方式 ， 主要管理单一项 目。 而事业部制 ， 从开 阶 段 是 控 制 的重 中 之 重 。 发到工程施工 ， 必须参与 管理 ， 都 参与财务核 算 ， 以及参 与工程的具 在 房 地 产 开 发 项 目投 资决 策 阶 段 ， 须 把 握 成 本 的 关键 因素 ， 必 体 经 营 。 业 管 理 运 用 比较 少 ， 要承 担 设 计 后 的 一般 管理 工 作 。然 从定性和定量量 方面来控 制造价成本。所谓定 性分析 ， 专 主 即从宏 观的 而， 当前 形势 下 ， 地 产 开 发 工 程 项 目管 理 形 势 不容 乐 观 ， 具体 表 角度 出发 ， 房 其 大体研 究项 目成 本相关影 响因子。所谓 定量分析 ， 全 是 面把握效 益成 本 ， 注重 资金 投资 与效益 比例 ， 究工程 价值走 向 ， 研 从可行性报告 中合理做 出相关预算 ，对各个施 工量进 行确定 的核 房 地产 开发 项 目 的奉 贤 ，一般 来 讲 无 外 乎 七 种 ：首 先是 政 治 风 算。工程项 目建设阶段是整个工程项 目成 本的实施阶段 ， 所以在这 险 ，即 当政 治 环 境 变 化 后 ， 响 相 关 投 资走 向 ， 产 生 的房 地 产 投 资 个阶段控制造价 ， 有必要 。首 先必须严格控 制工程 变更 ， ： 影 所 最 因为每 风险。 接着是环保风 险， 即在房地产施工中 ， 涉及到的噪音污染 ， 废水 次的工程 变更都会严重 影响工程成 本的控 制。对于房 地产开 发 排除等相关环境影响 ， 所面临的风险。 金融风险是房地产项 目开发中 商来讲 ， 必须严 格监督 建设 单位 ， 其严格 按 图纸施工 ， 程序办 使 按 必 须注 意 的风 险 ， 般 是 跨 国 或者 金融 风 暴 ， 一 以及 国家 货 币 政 策所 带 事。对于建设单 位提 出的工程变更 必须 严格把握 ， 细审查 ， 详 对于 来 的投 资 以及 经 营 风 险 。而 市 场 风 险 则 是 随着 建 筑 市 场 的 供 求 关 系 不需要 变更 的内容 ， 决驳 回 ， 坚 对于确 实有 利于加 快工 程进程 ， 而 以 及 设 备相 关 资 源 的短 缺 ， 上 企 业 的购 买 能 力 进 行对 比 ， 带来 的 且 工 程 中 必 须 要 变 更 的 内容 ， 以批 示 。然 后 是 加 强 施 工 现 场 的管 加 所 予 风险。 任何房地产开发企业必须坚持信誉第一 ， 以信用风险是最 为 理 ， 须 委 派 施 工 监 理 ， 施 工 现 场 进 行 严 格 的 监 督 。 对 于 施 工 材 所 必 在 关注的风险 ，他 涉及到开发商和承包商 ，更涉及到房地产企 业的营 料 、 工 方 案 以及 施 工 进 度 ， 层 把 关 ， 于 不 符 合 工 程 需 求 的 材 施 层 对 销 。财 务 风 险 是企 业 经 营 必 须 规避 的 ，如 果 企 业 面 临严 重 的财 务 风 料 予 以清 除 ， 于 施 工 方 案 必 须 严 格 审核 ， 出 有 利 于 施 工 的 相 关 对 提 险， 其必然会造成资金周转不灵 ， 导致企业破产。 最后便是经营风险 ， 措 施 ， 以控 制 工 程 造 价 。 尤 其 是 施 工 进 度 这 一 方 面 ， 须 加 强 监 用 必 即 由于 管理 方面 的原 因 ，对企 业 造 成 严 重 的 损 失 。如 市 场 研 究 不 熟 管 ， 建 设 单 位 能 如 期 完 成 施 工 相 关 内容 ， 有 拖 延 进 度 的现 象 发 使 若 悉， 开发商管理手段 不先进等都会造成 经营风 险。 然而很 多房地产开 生 ， 必须 做 出 相 关 处 罚 。 发 企 业 对 其 风 险规 避 的 能 力 十 分欠 缺 ，通 常 导 致工 程 质 量 得 不 到 保 ２３ 项 目质 量 管理 ．
房地产开发项目管理浅谈论文
房地产开发项目管理浅谈摘要：通过对开发商项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管理目标总不能自如实现。
关键词：开放流程项目决策资源整合结合我在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近三年来经过约70万平方米住宅建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践，通过对开发商项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管理目标总不能自如实现。
即从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。
1. 项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，即项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。
前期对市场研究不充分，决策缓慢。
由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。
有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。
因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。
决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。
2. 施工图设计文件供应迟慢，变更多。
因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。
3. 工程施工承包合同不严密，项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及接口界定不清，没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作，甲方分包工程项目管理难。
房地产开发项目审批
审查与核准
规划审查
用地审查
审批部门对项目规划进行审查，包括规划 方案、建筑布局、市政设施等是否符合相 关法规和规划要求。
审批部门对项目用地进行审查，核实土地 使用权的合法性和合规性，确保符合土地 利用规划和城市规划。
建设审查
核准或不予核准
审批部门对项目建设进行审查，包括建设 规模、建设内容、建设标准等是否符合建 设规划和相关法规要求。
数据共享与互通
加强各部门之间的信息共享与互通，避免重复审核和信息孤岛现象。
信息化监管与预警
利用大数据和人工智能技术，实现实时监管和预警，提高监管效率。
提高审批人员的专业素质
培训与考核
定期对审批人员进行培训和考核，确保其具备专业知 识和技能。
建立激励机制
通过奖励、晋升等方式，激励审批人员提高工作积极 性和专业水平。
02 房地产开发项目审批流程
申请与受理
提交申请材料
申请人需按照规定格式和要求提交申 请材料，包括项目规划、用地、建设 等许可申请。
审查申请材料
受理或不予受理
如果申请材料齐全且符合要求，审批 部门将予以受理；如果材料不齐全或 不符合要求，将告知申请人需要补充 或更正的材料。
审批部门对申请材料进行审查，核实 材料的真实性和完整性，确保符合审 批要求。
05 未来展望与建议
简化审批流程
精简审批环节
通过合并、取消或简化某些审批环节，缩短审批周期，提高审批 效率。
标准化审批材料
制定统一的审批材料清单，减少企业重复提交材料的时间和成本。
优化审批流程图
提供清晰、易懂的审批流程图，方便企业和公众了解审批流程。
加强信息化建设
建立电子化审批系统
项目用地手续办理工作总结
项目用地手续办理工作总结近年来，随着城市建设的不断推进，项目用地手续办理工作显得尤为重要。
这项工作涉及到政府部门、企业和社会公众的利益，需要高效、规范地进行办理。
在过去的一段时间里，我们对项目用地手续办理工作进行了总结和分析，希望通过这篇文章给大家分享一些经验和教训。
首先，我们意识到项目用地手续办理工作需要高度重视。
在城市建设中，用地是一个非常宝贵的资源，因此用地手续办理工作的重要性不言而喻。
我们要做的第一件事就是要高度重视这项工作，充分认识到它对城市建设的重要性，从而提高工作的效率和质量。
其次，我们发现项目用地手续办理工作需要严格遵守法律法规。
在办理用地手续的过程中，我们必须严格遵守相关的法律法规，确保办理工作的合法性和规范性。
只有这样，才能保障用地手续的顺利办理，避免出现不必要的纠纷和风险。
另外，我们还发现项目用地手续办理工作需要加强沟通和协调。
在办理用地手续的过程中，政府部门、企业和社会公众之间需要进行充分的沟通和协调，以确保各方利益得到充分的保障。
只有通过良好的沟通和协调，才能有效地推动用地手续的办理工作，实现城市建设的良性发展。
最后，我们认识到项目用地手续办理工作需要不断改进和完善。
在实际工作中，我们发现一些问题和不足之处，这就需要我们不断地改进和完善工作机制，提高办理工作的效率和质量。
只有通过不断地改进和完善，才能更好地适应城市建设的需要，推动项目用地手续办理工作的顺利进行。
总之，项目用地手续办理工作是一个复杂而又重要的工作，需要政府部门、企业和社会公众的共同努力。
我们要高度重视这项工作，严格遵守法律法规，加强沟通和协调，不断改进和完善工作机制，以推动城市建设的良性发展。
希望通过我们的努力，能够为城市建设做出更大的贡献。
开发商办证工作总结
开发商办证工作总结
近年来，随着房地产市场的持续火爆，开发商办证工作也变得愈发重要。
办证
工作不仅是开发商的一项重要责任，更是保障购房者合法权益的重要环节。
在过去的一段时间里，我们开发商办证团队在办理各类证件过程中积累了一些经验和教训，现在我来总结一下。
首先，我们要重视办证工作的规范化和标准化。
办证工作涉及到的证件种类繁多，程序繁琐，如果没有一套规范的操作流程，很容易出现错漏。
因此，我们要建立起一套完善的办证工作流程，明确每个环节的责任人和时间节点，确保每一份证件都能够按时、准确地办理出来。
其次，我们要加强对办证政策的学习和了解。
随着国家相关政策的不断调整和
完善，办证工作的相关政策也在不断变化。
我们要密切关注国家政策的动向，及时了解最新的政策变化，确保我们的办证工作能够与时俱进。
另外，我们要注重团队协作和沟通。
办证工作涉及到多个部门的协作，需要各
个部门之间的密切配合和沟通。
因此，我们要建立一个高效的团队协作机制，加强部门之间的沟通和协作，确保办证工作的高效进行。
最后，我们要重视客户体验。
办证工作是为了保障购房者的合法权益，因此我
们要把购房者的利益放在首位，提高办证工作的效率和质量，为购房者提供更好的服务体验。
总的来说，开发商办证工作是一项复杂而重要的工作，需要我们不断总结经验，改进工作方法，提高工作效率，为购房者提供更好的服务。
希望我们的办证团队能够在今后的工作中不断进步，为购房者提供更好的保障和服务。
浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析
浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析摘要：房地产项目开发建设是一项固定投资巨大，周期长且复杂程度较高系统工程，其成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。
项目管理者的责任即帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的开发价值以及项目长期增值。
在我国推行投资体制改革的浪潮下，国有企业房地产项目领域开始引入“代开发制或合作开发制”，以期取得良好的经济效益和社会效益。
然而不可否认代开发制仍是新兴的管理模式，在实施中必然产生诸多风险。
文章结合具体项目案例，分析代开发全过程管控细节，对代开发模式产生的各种风险问题进行总结并提出改进建议。
关键词：房地产；项目；代开发模式一、引言代建模式，即政府投资项目通过招标等方式，选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建设完成后交付给使用单位的制度。
当下，房地产项目逐渐引进该创新模式，并引申出代开发模式或合作开发模式。
如何正确评判该模式的利与弊、究竟怎样制定科学合理管控模式，以上课题值得我们深入探讨。
二、代建制模式的产生背景和利弊分析在传统建管体制下，政府投资建设领域长期存在着以下问题：一是项目管理“建设、监管、使用”三位一体化，项目法人或模糊或缺失；二是行政管理部门往往重审批、轻管理，造成了“三超”工程（超规模、超标准、超概算）、“三低”工程（低水平、低质量、低效益）屡见不鲜；三是行政机关单位对自有项目干预“过火”，使得某些政府工程建设领域逐渐成为滋生腐败的温床。
传统建管模式的弊端使得政府投资项目的综合绩效无法让人信服和满意，改革的呼声渐起，在这样的需求背景下，代建制模式营运而生。
从中央到地方的政府投资工程领域，代建制模式在历经小范围“试水”取得一定成效后，进而逐步推广、铺开。
代建单位优势在于能够提供专业化的技术管理服务，协助委托方更好地进行项目建设组织实施，当下，许多行政单位的主营方向都不在专业建设领域之内，或是缺乏建设管理方面的技术骨干，或是在建管领域的人力配备不足，或是缺乏成功的项目组织实施经验，一旦规划项目多起来、建设难度大起来，往往感到疲惫不堪，使得项目建设陷入困境。
加强房地产项目管理的重要性分析
加强房地产项目管理的重要性分析摘要：在房地产开发项目中，项目管理是一项重要内容，不仅会影响着建设项目的成本、质量和进度，还会影响企业的经济效益和社会效益。
房地产项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标，这需要积极采用科学的方法优化管理，不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，只有做好房地产优质高效管理工作，才能促进房地产行业的健康发展。
本文就从房地产工程管理的作用开始，对当前在管理过程中存在的问题以及其管理的有效途径进行了分析。
关键词：房地产项目管理存在问题管理措施随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，只有建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统，通过挖掘潜力提高项目管理水平，不断开拓创新，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
才能使房地产企业得以生存和发展，使工程的利益达到最大化，最终实现项目预期效果目标。
1、房地产项目管理的作用1.1项目成本管理房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资额大、风险大等多种特点，加强房地产成本管理能够确保项目开发取得圆满成功。
成本能够直接影响企业开发商的经济利益，项目成本管理主要就是控制房地产项目的工程造价，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使房地产企业能够获得较好的市场地位。
1.2项目质量管理在房地产企业的发展过程中，房地产开发项目的质量能够对业主今后的生活质量产生直接的影响，工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的声誉。
如果项目工程在质量管理方面存在问题，会影响到正常的建设工期增加投资，将会直接影响房屋的销售情况，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
1.3项目进度管理建筑工程的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。
在建设施工的过程中，施工进度不仅会影响工期，还会对工程造价产生直接性的影响。
如果房地产项目的进度较慢，就会延长施工工期增加总体的施工成本，这些资金费用都会落实在建筑的销售价格上，就会影响房屋的销售，进而影响房地产开发商的经济效益。
地产办房产证工作总结
地产办房产证工作总结
近年来，地产办房产证工作在我国各地得到了快速发展和推广。
作为房地产行业的重要一环，地产办房产证工作对于规范市场秩序、保障购房者权益、推动房地产市场健康发展起着至关重要的作用。
在这样的背景下，我们不妨对地产办房产证工作进行一番总结和思考。
首先，地产办房产证工作需要加强信息化建设。
随着科技的不断进步，地产办房产证工作也应与时俱进，加快信息化建设步伐，提高工作效率，减少人为错误。
通过信息化手段，可以实现房产证的电子化管理，提高数据的准确性和透明度，为购房者提供更加便捷的服务。
其次，地产办房产证工作需要加强监管和规范。
在房地产市场中，存在一些不法开发商和中介公司，他们往往会通过违规手段来获取房产证，给购房者带来了很大的损失。
因此，相关部门需要加强对地产办房产证工作的监管，建立健全的监管制度，加大对违规行为的处罚力度，确保房产证的合法性和真实性。
最后，地产办房产证工作需要加强服务意识。
购房者是地产办房产证工作的最终受益者，因此在办理房产证的过程中，相关部门和工作人员需要以购房者的利益为重，提供更加周到和贴心的服务。
只有通过优质的服务，才能赢得购房者的信任和支持，推动房地产市场的健康发展。
综上所述，地产办房产证工作是房地产行业中不可或缺的一环，需要不断加强信息化建设、加强监管和规范、加强服务意识，以推动房地产市场的健康发展，为购房者提供更加优质的服务。
希望在未来的发展中，地产办房产证工作能够不断完善和提升，为我国房地产市场的健康发展贡献力量。
浅谈房地产开发项目审批及验收工作
浅谈房地产开发项目审批及验收工作摘要：随着经济的快速发展，我国房地产项目迅速发展起来。
在实际建设过程中，影响质量的因素较多，部分因素有着极其重要的作用。
因此，在开发项目中，就要做好管理工作，对整个过程进行监督，同时做好审批以及验收工作，促进房地产开发项目的顺利施工。
鉴于此，文章结合实践，先对房地产开发项目审批以及验收中的问题进行分析，然后对改善策略进行阐述，以供同行业相关人士参考。
关键词：房地产开发项目；审批及验收；问题；策略前言经济的快速发展，带动我国城市化发展步伐，因此，在城市建设过程中，对房地产项目提出越来越高的标准。
开发项目审批时，会存在较多问题，对项目审批以及验收还需专业人士进行判定，经通过以后，才能够确保经过审核。
在项目开发过程中，所需注意的问题较多，相关人员做好监管，以促进项目的验收。
1房地产开发项目审批及其验收中的问题1.1审批流程太复杂一般来说，房地产开发项目审批过程需要经过多个政府机构，各机构都采取审批策略进行管理，政府干预较多，对自身职能的发挥造成严重影响。
由于存在着较多的干预机构，导致审批流程太复杂，就会对施工进度造成一定的影响。
1.2现场管理力度不足房地产开发项目中，涉及到较多环节，每个环节都要引起重视，确保工程整体质量。
由于房地产项目与人们生命财产安全有着直接关系，一旦出现质量问题，就会直接影响到人们生活品质，甚至危及到生命安全。
但由于目前多数项目存在着轻执行、材料不达标，同时施工技术无法满足项目需求等，对房地产项目验收工作造成较大影响。
1.3成本管理及其监管有待提升在开发项目现场施工中，存在的另一关键问题就是成本管理问题。
多数房地产开发项目现场未设置成本管理岗位，造成管理中各类问题的存在，对后续施工造成极大困难，同时影响到成本输出。
在市场监管角度分析，开发项目审批是一个重要监督模式，由政府机构及其管理部门对项目进行严格的监管。
但由于部分部门缺乏对审批环节的重视度，没有真正意识到其主体地位，进而影响到审批工作的监督水平。
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浅谈房地产项目开发手续的重要性
作者：马田宇
来源：《城市建设理论研究》2014年第11期
[摘要] 我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。
房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行的基础设施建设、房屋建设的行为。
房地产项目开发的整个过程中包含项目拆迁、土地招拍挂、项目立项、规划审批、施工建设和后期销售等一系列经营行为。
房地产开发开发手续指房地产开发项目所需办理的各项行政许可手续，为项目施工建设所办理的各种行政许可审批证件。
其中行政许可包括取得《国有土地使用权证》、《建设过程选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
房地产开发手续的办理时间、是否齐全等因素对整个房地产项目开发起着关键作用。
[关键词] 房地产开发办理流程行政许可审批
中图分类号：F293文献标识码： A
房地产业现已成为我国国民经济重要支柱产业之一，在国家经济发展和社会发展中起到非常重要作用。
根据我国小康社会住房标准，到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套、人均一间房、功能配套、设备齐全”，这个目标的实现与现实还存在着巨大差距，说明我国的房地产业发展还用很大的空间。
因此，在目前国家极为严厉的政府宏观政策调控、货币政策调控等一系列重拳出击，也使这一发展最快的行业成为竞争最残酷的行业。
我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。
不再是以前简单的盖房子、批地倒地等时代。
现阶段房地产开发行业已经过近十年的房地产业发展，该行业仍是社会中的重要支柱产业，那说明这个行业能够在提供给城市居民品质更好的住房的同时也带动了众多相关产业的发展。
我国房地产业在面对激烈的市场竞争同时还应在遵循国家政策和法规基础上接受政府行政许可制度的各种审批与监督，在房地产开发过程中办理各种手续。
从而形成在房地产开发建设周期中前期手续办理与运作是项目开始建设施工的准备阶段，也是项目成功的关键。
为此，我们应正面对待在整个房地产开发中遵纪守法、按照符合规定的开发程序来建设是贯穿于整个房地产开发过程的，只有完整的开发建设流程，便捷的前期开发过程，各项行政许可审批手续的合法，才能保证项目开发建设的合法性、完整性。
一、房地产开发因有其自身的特点，它既是企业自主经营追求利润的市场行为，又是在政府众多政策流程约束下的房地产开发管理。
我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，从而使房地产开发成为一项技术复杂、程序繁琐和开发体系相对完整的系统工程。
不论是纯住宅、商业地产及旅游地产等等不同种类、不同性质的地产开发，其开发程序多、周期长、资金占用量大、风险高成为其固有的属相。
在政府部门制定的各种法律法规约束下，在
各地政府主管部门制定的地产开发流程规定下，已然形成了一个体系完整、办事条理的开发流程。
经过项目实践开发所知，房地产开发大致可分为前期拆迁、土地招牌挂、规划、施工、竣工等各个环节审批。
因此，房地产开发项目的成功与否很大程度上是由项目前期工作决定的，是项目成功的关键，目前在业内已达成共识。
我国的房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行的基础设施建设、房屋建设的行为。
房地产项目开发的整个过程中包含项目拆迁、土地招拍挂、项目立项、规划审批、施工建设和后期销售等一系列经营行为。
房地产开发前期指房地产开发项目所需办理的各项行政许可手续，为项目施工建设所办理的各种行政许可审批证件。
其中行政许可包括取得《国有土地使用权证》、《建设过程选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
在项目后期需办理《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案证》。
通过以上各种行政许可办理内容上看，项目前期参与主体为房地产开发企业，政府机构与服务咨询单位。
其中政府机构涉及部门众多，主要含各级地方政府、国土资源局、发改委、城乡建设委、规划局、消防局、环保局、水利局、地震局、房产局、人防办、供电局及税务局。
二、我国房地产开发前期是流程化管理工作，开发企业在前期开发审批手续中也暴露出各种问题，有的源于企业自身、有的源于其他利益主体，还有就是政府机构的各项目审批流程。
房地产前期开发主要是指从房地产项目立项、土地招拍挂、规划、招投标、施工手续办理等行政审批直至建筑施工建设的全过程。
前期办理阶段手续流程相对比较繁琐，其中需要办理土地、规划、施工许可等一系列行政许可。
因以上行政审批根据其固有的特点，必须按照固有的选后顺序来办理，这样在实际办理中就不可避免会接触很多政府部门，会取得像项目立项报告、规划选址意见书、项目规划方案设计、建筑设计等许多文件，但最终在前期开发手续中，我们主要需取得以下几个行政审批许可证
1、《国有土地使用权证》
2、《建设工程规划许可证》；
3、《建筑工程施工许可证》；
4、《商品房预售许可证》；
5、《建设工程竣工验收备案证》。
只有在取得以上行政审批许可证后，房地产开发项目的开发建设手续才算基本齐备。
但在实际操作过程中办事流程系统繁杂，工序较多，制度有时不完善受人为因素较多，办事期间不确定性所，办理时间有时很难把握等成为工作中研究的重点。
但房地产开发前期工作主要是要求进度管理，尽可能的缩短前期办理手续时间，确保能按时有效的完成房地产开发项目前期的工作任务。
因此，利用房地产项目开发的系统原理，整和在项目前期开发过程中的几大证件，同时也参考境外房地产开发企业项目前期工作流程的基本模式。
目前境外房地产开发模式主要分为两种基本模式：一种是香港模式。
这种房地产项目开发主要指房地产开发的全部过程，从买地、建设、卖房和管理全部有一家开发商来完成，是一种全过程开发模式。
另一种是美国模式。
这种是一种高度精细的专业化分工模式，从项目资金到开发、规划、建设以及后期销售，各个环节均由高度专业的公司来分别完成。
不管哪种开发模式，在政府行政审批过程中，政府行政机构在房地产项目开发过程中占有分量均小于国内。
国外审批流程基本建立了电子报建系统（含图纸），这样可以大大减少前期手续办理的时间，是项目能够在有效的时间内落地。
因此，我国房地产开发流程在目前已有的基础上结合我国实际国情和国内房地产项目开发的实际情况出发，来进一步完善、精简各项手续。
因此，在以国家法律法规为基本依据基础上，如何能尽可能掌握熟悉这五证的基本办事流程，同时在办理期间应注意的相关问题和细节。
以此来抓住办事环节中重点，使前期办理流程更为运作顺利，能更好的熟悉办理流程，节省时间成本保证项目科学运转。
三、通过阐述房地产开发行业在国民经济中的重要地位，房地产行业的发展对国家经济发展、老百姓的日常生活等是非常重要的。
因此，我们更应注重房地产开发行业健康、良好的按照市场运行原则进行发展。
同时，就房地产开发项目的开发手续办理重要性论述，以其希望在对房产开发项目前期手续办理起到指导作用，满足工作之需；对房地产公司在项目开发建设上能够做到开发流程的整体了解、节点控制、规费缴纳、前期手续办理、竣工组织等方面起到积极指导作用；对房地产企业领导层来讲，了解该行业整体开发流程更便于选择适合自身企业的开发建设组织模式、确定企业内各职能部门工作分工，便于统一调控；能够为大型房地产企业公司内各项审批环节提供策略支持。
参考文献
[1] 施晓东.成本管理在房地产企业的应用［J.浙江建筑，2005（08）
[2] 房地产开发各阶段成本控制研究.梁庆恩[D]重庆大学硕士论文2004年
[3] 王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制[J].开发与建设，2006.2.�。